Voorstel tot wijziging en aanvulling van de regelgeving inzake zee-inbreukprojecten

Voorstel tot wijziging en aanvulling van het Besluit betreffende de vaststelling, beoordeling en goedkeuring van investeringsprojecten inzake zee-inbreuk

Volgens de heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), brengt regelgeving voor landaanwinningsactiviteiten veel voordelen met zich mee en is daarom zeer noodzakelijk. Het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu moet het decreet zo snel mogelijk afronden en afkondigen, wat bijdraagt aan het oplossen van de huidige vastgelopen landaanwinningsprojecten.

Onroerend goed - HoREA: Voorstel tot wijziging en aanvulling van de regelgeving inzake zee-inbreukprojecten — De voorzitter van HoREA verwacht van de regering dat zij dit besluit uitvaardigt, waarin de implementatie van artikel 190 van de Grondwet van 2024 wordt vastgelegd. Deze wet treedt op 1 april in werking.

In een reactie op het ontwerpbesluit inzake inbreuken op de zee, dat naar de premier en het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu is gestuurd, zei de voorzitter van HoREA dat hij hoopt dat de regering dit besluit zal uitvaardigen om de implementatie van artikel 190 van de Grondwet van 2024 gedetailleerd vast te leggen, die vanaf 1 april van kracht wordt.

HoREA is het in grote lijnen eens met het Ontwerpbesluit inzake inbreuken op de zee (Ontwerpbesluit) en geeft commentaar op enkele resterende zorgen in het Ontwerpbesluit.

De heer Chau stelde met name voor om artikel 3, paragraaf 2, van het ontwerpbesluit te wijzigen en aan te vullen, en wel om drie redenen.

Ten eerste, het landaanwinningsinvesteringsproject, kan bestaan uit landaanwinningsobjecten in kustgebieden, kustbeschermingsbosgebieden of kustaquacultuurgebieden. De omzetting van landgebruiksdoeleinden voor dit soort land moet worden uitgevoerd in overeenstemming met de bepalingen van de landwetgeving en relevante wetten.

Ten tweede is het investerings-project voor inbreuk op de zee-infrastructuur volgens de planning niet alleen gericht op het creëren van een grondfonds, maar kan het ook "een grondfonds met gespecialiseerd zeeoppervlak" creëren om investeringsprojecten langs de route uit te voeren, zoals: een kade van het vasteland naar diepzeegebieden, of projecten voor windenergie aan de kust, projecten voor windenergie op zee, of olie- en gasleidingen of elektriciteitskabels, optische kabels.

Ten derde moeten het investeringsproject voor zee-aantasting en de zee-aantastingsposten in het investeringsproject in een bepaald zeegebied, of kustaluviaal gebied, of kustbeschermingsbosgebied, of kustaquacultuurgebied worden uitgevoerd volgens de planning en moeten voldoen aan de bepalingen van de relevante wetten.

Daarnaast stelde de voorzitter van HoREA voor om artikel 5 van het ontwerpbesluit inzake de vaststelling, beoordeling en goedkeuring van investeringsprojecten inzake zee-aantasting of van de zee-aantastingsonderdelen van investeringsprojecten te wijzigen en aan te vullen.

Hierbij wordt niet alleen voldaan aan de bepalingen van het bouwrecht, maar ook aan aanverwante wetten, zoals het investeringsrecht, het woningrecht, het onroerendgoedrecht, het zeerecht, het bosrecht, etc.

HoREA geeft als reden dat het zeewinningsproject een publiek investeringsproject is, gericht op het creëren van grondfondsen, grondfondsen met gespecialiseerd zeeoppervlak voor sociaal-economische ontwikkelingsdoeleinden. Nadat "de voltooiing van de zeewinning is geaccepteerd", wordt er een biedingsprocedure uitgevoerd om investeerders te selecteren die componentprojecten of bouwonderdelen binnen het bereik van het zeewinningsproject zullen uitvoeren.

Een zeeaanwinningsproject is een investeringsproject "met gebruikmaking van buitenlands kapitaal uit publieke investeringen en projecten met ander kapitaal" (privaat kapitaal). Volgens de bepalingen van de PPP-wet 2020 en de Investeringswet 2020 zal de "strategische investeerder" of "de investeerder die is geselecteerd volgens de bepalingen van de PPP-wet 2020 en de Aanbestedingswet 2023" zowel zeeaanwinningsactiviteiten uitvoeren als deelprojecten of bouwwerkzaamheden uitvoeren binnen het kader van het zeeaanwinningsproject.

In dit geval moeten investeerders niet alleen voldoen aan de "bepalingen van het bouwrecht", maar ook aan de "relevante wetten", zoals het investeringsrecht, het huisvestingsrecht, het onroerendgoedrecht, het zeerecht, het bosbouwrecht, het landbouwrecht, het visserijrecht en het milieurecht.

Hoe worden landgebruiksvergoedingen en grondhuurkosten voor 'zee-inbreukprojecten' bepaald?

HoREA stelde voor om artikel 6 van het "ontwerpbesluit" over "grondtoewijzing, grondhuur en toewijzing van zeegebieden voor zeeovertreding" te wijzigen en aan te vullen in de richting van het "kopiëren" van de inhoud van clausules 3 en 5, artikel 68 van Besluit 43/2014/ND-CP en clausule 21, artikel 1 van Besluit 148/2020/ND-CP, in plaats van "te verwijzen" naar clausules 3 en 5, artikel 68 van Besluit 43/2014/ND-CP en clausule 21, artikel 1 van Besluit 148/2020/ND-CP.

Volgens een analyse van HoREA vervallen de decreten 43/2014/ND-CP en 148/2020/ND-CP vanaf de datum waarop de Landwet van 2024 en het decreet waarin de implementatie van een aantal artikelen van de Landwet is vastgelegd, van kracht worden op 1 januari 2025 of door de Nationale Assemblee als van kracht worden beschouwd op 1 juli 2024.

Ambtenaren, overheidsdienaren en overheidsdienaren hoeven zich voor de uitvoering alleen op dit besluit te baseren, zonder dat zij de eerdere gerelateerde besluiten hoeven op te zoeken.

Er wordt voorgesteld om het geval van "geen biedingen voor de selectie van investeerders voor de uitvoering van projecten met grond" of het geval van grondtoewijzing of grondlease aan "strategische investeerders, PPP-projectinvesteerders" toe te voegen aan punt c, clausule 2, artikel 6 van het "ontwerpbesluit", omdat artikel 124 van de Grondwet van 2024 bepaalt "in gevallen van grondtoewijzing of grondlease zonder veiling van grondgebruiksrechten, geen biedingen voor de selectie van investeerders voor de uitvoering van projecten met grond" en de PPP-wet van 2020 bepaalt dat investeerders worden geselecteerd door middel van biedingen voor PPP-projecten.

Wat betreft de vaststelling van grondgebruiksvergoedingen en grondhuren voor zee-inbreukprojecten, stemt de Vereniging in met de regeling dat de vaststelling van specifieke grondprijzen voor de berekening van grondgebruiksvergoedingen en grondhuren plaatsvindt overeenkomstig de bepalingen van de Grondwet, in clausule 1, artikel 8 van het ontwerpbesluit.

HoREA is het eens met de regelgeving: "Indien de overschotmethode wordt toegepast om specifieke grondprijzen te bepalen, moet de raming van de totale ontwikkelingskosten de kosten voor landaanwinning omvatten die zijn goedgekeurd door de bevoegde staatsinstanties."

HoREA verzocht bovendien de premier en het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu om het voorstel van de deskundige om bij toepassing van de overschotmethode rentekosten toe te voegen aan de schatting van de totale ontwikkelingskosten, zorgvuldig te overwegen.

Omdat de rentelasten een zeer grote werkelijke kostenpost vormen, hebben alle investeerders behoefte aan middellange- en langetermijnkrediet. In sommige gevallen moeten investeerders lenen tegen hoge rentetarieven, waardoor de leningkosten meer dan 20% van de totale projectinvestering bedragen.

Bron