Kan ik een rood boekje krijgen als ik grond koop met een handgeschreven briefje?

(Dan Tri) - Vanaf 1 augustus bepaalt de Landwet van 2024 dat bij de overdracht van onroerend goed het contract notarieel of authentiek moet worden bekrachtigd, behalve in het geval voorgeschreven in clausule 2, artikel 129 van het Burgerlijk Wetboek van 2015.

De verkoop en aankoop van land (overdracht) via een handgeschreven document is een transactie waarbij landgebruiksrechten worden overgedragen. Het contract is echter niet notarieel bekrachtigd of gecertificeerd volgens de wet.

Veel mensen maken zich zorgen dat percelen die met handgeschreven documenten worden verhandeld, geen landgebruiksrechten krijgen. Er zijn echter twee verschillende transactiegevallen en verschillende manieren om hiermee om te gaan.

Grond overgedragen van 1 augustus naar heden

Artikel 27, lid 3, van de Grondwet van 2024 bepaalt dat contracten voor overdracht, schenking, hypotheek en kapitaalbijdrage waarbij gebruik wordt gemaakt van grondgebruiksrechten, grondgebruiksrechten en aan grond verbonden activa notarieel bekrachtigd of gecertificeerd moeten worden, met uitzondering van het geval gespecificeerd in punt b van dit artikel.

Behalve in gevallen waarin een of meer overdragers vastgoedondernemingen zijn, is notariële bekrachtiging of certificering niet vereist.

Artikel 129, lid 2, van het Burgerlijk Wetboek van 2015 bepaalt echter dat bij overeenkomsten die niet notarieel of gecertificeerd zijn, maar waarbij één of meerdere partijen ten minste 2/3 van de verplichtingen uit de overeenkomst hebben nagekomen, de rechtbank op verzoek van één of meerdere partijen een beslissing moet nemen waarin de geldigheid van de overeenkomst wordt erkend.

Het verkrijgen van een erkenning van de geldigheid van een niet-notarieel of gewaarmerkt overdrachtscontract door de rechter kost echter meer tijd en is ingewikkelder dan wanneer de partijen het contract notarieel of authentiseren. Aan de andere kant brengt het niet-notarieel bekrachtigen van het contract een hoog risico op juridische geschillen met zich mee.

De overdracht van grondgebruiksrechten per handgeschreven akte is daarom alleen geldig als de overdracht vóór 1 augustus plaatsvindt.

Voorbeeld van een certificaat voor landgebruiksrechten (Foto: IT).

Grond overgedragen vóór 1 augustus

Voor transacties vóór 1 augustus zijn er twee gevallen: percelen waaraan een certificaat is verleend en percelen waaraan geen certificaat van grondgebruiksrecht is verleend.

Het eerste geval is het kopen en verkopen van grond zonder rood boekje.

Artikel 137, lid 5, van de Grondwet van 2024 bepaalt dat huishoudens en personen die grond gebruiken en die beschikken over een van de soorten documenten zoals gespecificeerd in de leden 1, 2, 3 en 4 van dit artikel, waarop de naam van een andere persoon is geregistreerd, vergezeld van documenten over de overdracht van grondgebruiksrechten, maar die vóór 1 augustus geen procedures voor de overdracht van grondgebruiksrechten hebben uitgevoerd volgens de wettelijke bepalingen en dat de grond niet in geschil is, een certificaat van grondgebruiksrechten en eigendom van activa die verbonden zijn aan de grond krijgen; en financiële verplichtingen nakomen in overeenstemming met de wettelijke bepalingen.

Als de overdracht feitelijk heeft plaatsgevonden (één partij betaalt, de andere partij levert het land maar heeft de naam nog niet gewijzigd), is het niet nodig om procedures voor de overdracht van landgebruiksrechten uit te voeren, maar moeten procedures voor de registratie en de afgifte van het eerste certificaat worden uitgevoerd.

De instantie die de aanvraag voor de eerste certificaatuitgifte ontvangt, mag van de verkrijger niet verlangen dat hij een notarieel of gewaarmerkt contract of overdrachtsdocument overlegt zoals voorgeschreven.

Indien het gaat om grond die met de hand is overgedragen en hiervoor een certificaat wil verkrijgen, moet de verkrijger de documenten voorbereiden en de procedures volgen die zijn voorgeschreven in clausule 1, artikel 42 van Besluit 101/2024.

De tweede is het kopen en verkopen van land met rode boeken.

Artikel 42, lid 2, van Besluit 101/2024 bepaalt dat in het geval dat iemand grond gebruikt als gevolg van een overdracht vóór 1 augustus, en de verkrijger alleen beschikt over een certificaat van de overdrager of een contract of documenten over de overdracht zoals voorgeschreven, de verkrijger een aanvraag voor een certificaat en documenten over bestaande grondgebruiksrechten moet indienen om een ​​nieuw certificaat te verkrijgen.

Het proces voor het verlenen van nieuwe certificaten voor landgebruiksrechten bestaat uit 4 stappen.

Stap 1: Documenten voorbereiden

Artikel 42, lid 2, van Besluit 101/2024 bepaalt dat het dossier dat moet worden ingediend bij het uitvoeren van procedures voor het verlenen van een certificaat in gevallen van overdracht van landgebruiksrechten vóór 1 augustus, waarin de verkrijger alleen over het originele certificaat van de overdrager beschikt, inclusief:

- Aanvraag om registratie van wijzigingen in grond en aan grond verbonden activa volgens formulier nr. 11/DK.

- Origineel certificaat afgegeven.

- Documenten betreffende de overdracht van grondgebruiksrechten en aan grond verbonden activa moeten de volledige handtekeningen van de overdrager en de verkrijger bevatten (het contract hoeft niet notarieel of gecertificeerd te zijn, maar moet de volledige handtekeningen van alle partijen bevatten).

Stap 2: Dien uw aanvraag in

Methode 1: Huishoudens en individuen dienen, indien nodig, een aanvraag in bij het Volkscomité van de gemeente, wijk of stad waar het land zich bevindt.

Methode 2: Grondgebruikers kunnen hun aanvraag indienen bij de centrale afdeling van de gemeente of bij het Kadaster van het district, de stad, de provincie waar het land zich bevindt of bij het Kadaster voor locaties waar geen Kadaster is gevestigd.

Stap 3: Documenten ontvangen en verzoeken verwerken

Het kadaster stelt de overdrager schriftelijk op de hoogte en plaatst dit op het hoofdkantoor van het Volkscomité van de gemeente, wijk of stad waar het land is gelegen, over de procedures voor het verstrekken van een certificaat aan de verkrijger.

Indien het adres van de overdrager niet bekend is voor de kennisgeving, zal het Kadaster de kennisgeving in 3 opeenvolgende afleveringen in de lokale media publiceren (de kosten voor de publicatie van de kennisgeving zijn voor rekening van de aanvrager van het certificaat).

Indien de overdrager na 30 dagen na de datum van kennisgeving of eerste publicatie in de lokale media het afgegeven certificaat niet overlegt, wordt het afgegeven certificaat geannuleerd. Het Kadaster stelt een dossier op dat aan de bevoegde autoriteit wordt voorgelegd om te beslissen het afgegeven certificaat in dat geval te annuleren, de procedure te voltooien en tegelijkertijd een nieuw certificaat aan de verkrijger af te geven.

Indien er een verzoek tot geschillenbeslechting is, begeleidt het Kadaster de partijen bij het indienen van het verzoek bij de bevoegde staatsinstantie om het geschil volgens de regelgeving op te lossen.

Bron: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-dat-bang-giay-viet-tay-co-duoc-cap-so-do-khong-20241025105822494.htm