Banken zitten vast met activa die zij ontvangen uit executie van vonnissen.

De Vietnamese Bankenvereniging (VNBA) heeft zojuist document nr. 421/HHNH-PLNV van 5 augustus 2025 uitgegeven, waarin het Ministerie van Landbouw en Milieu, het Ministerie van Justitie en de Staatsbank van Vietnam wordt verzocht de moeilijkheden en problemen aan te pakken waarmee aangesloten kredietinstellingen (CI's) te maken krijgen wanneer zij onroerend goed als onderpand ontvangen voor het afhandelen van oninbare vorderingen.

Volgens de feedback van aangesloten kredietinstellingen is een van de belangrijkste maatregelen om oninbare vorderingen aan te pakken, het accepteren van onroerend goed als onderpand ter vervanging van de schuldaflossingsverplichting van de klant. Dit gebeurt hoofdzakelijk op twee manieren: de bank en de klant komen overeen de schuld te verrekenen, of de kredietinstelling ontvangt het onderpand terug van de handhavingsinstantie na vele mislukte veilingen.

Volgens de Wet op Kredietinstellingen mogen banken geen vastgoedtransacties uitvoeren. Wel mogen ze deze panden maximaal 5 jaar aanhouden voor de incasso van schulden.

De realiteit is echter dat de Kadasterkantoren en het Ministerie van Landbouw en Milieu in veel plaatsen weigeren om wijzigingen te registreren en het eigendom van onroerend goed over te dragen aan kredietinstellingen.

Deze instanties vereisen dat kredietinstellingen schriftelijke goedkeuring hebben van het Provinciaal Volkscomité voor het overdrachtsbeleid en dat zij procedures uitvoeren voor het omzetten van landgebruiksdoeleinden.

Volgens kredietinstellingen strookt deze eis niet met de aard van het aanhouden van activa om oninbare vorderingen af te handelen, hetgeen geen zakelijke activiteit is, noch met het aanschaffen van activa voor direct gebruik.

Het feit dat kredietinstellingen het eigendom niet registreren, heeft veel gevolgen gehad.

Ten eerste kan het onroerend goed niet worden geveild: omdat de namen niet op het kadastraal certificaat staan, kunnen kredietinstellingen het onroerend goed niet aan de koper zelf verkopen of overdragen. Notarisorganisaties weigeren om deze reden ook om koopovereenkomsten te legaliseren.

Ten tweede, patstelling met activa van handhavingsinstanties: activa die van handhavingsinstanties zijn ontvangen, kunnen kredietinstellingen niet verkopen. Terugkeren naar handhavingsinstanties voor verdere veilingen is niet haalbaar, omdat deze activa door de aard ervan al vele mislukte veilingen hebben ondergaan.

Ten derde, boekhoudkundige problemen: volgens de regelgeving van de Staatsbank in Besluit 479/2004/QD-NHNN moeten kredietinstellingen, om de waarde van activa op de balansrekening (rekening 387) te kunnen registreren, over volledige documenten beschikken die het juridische eigendom aantonen. Omdat registratie niet mogelijk is, kunnen kredietinstellingen deze activa niet verantwoorden, waardoor het doel van de ontvangst ervan onhaalbaar wordt.

Ten vierde, het risico op geschillen: hoewel de klant het onroerend goed heeft overgedragen, staan zijn schulden juridisch gezien nog steeds op de boeken en lopen ze nog steeds op. Dit brengt een risico op geschillen en rechtszaken in de toekomst met zich mee, vooral wanneer de vastgoedprijzen stijgen en de oude eigenaar het onroerend goed kan terugvorderen.

Gezien de bovenstaande moeilijkheden adviseert de Vietnamese Bankenvereniging het Ministerie van Landbouw en Milieu een document op te stellen met richtlijnen voor de ministeries van Landbouw en Milieu in het hele land, waarin kredietinstellingen de overdracht van rechten/wijzigingen in onroerend goed kunnen registreren in beide gevallen: het ontvangen van onderpand via een overeenkomst en het ontvangen ervan van de handhavingsinstantie, zodat kredietinstellingen de volledige bevoegdheid hebben om de activa te veilen en de naam over te dragen aan de koper.

Nadat de overdracht van rechten/wijzigingsregistratie is geregistreerd, is de kredietinstelling verantwoordelijk voor het proactief monitoren, verkopen, overdragen of terugkopen van het onroerend goed binnen 5 jaar vanaf de datum van het besluit tot beheer. Bij overtreding door de kredietinstelling wordt gehandeld conform de wettelijke bepalingen.

Namens de Staatsbank van Vietnam stelt de Vietnamese Bankenvereniging voor om een richtlijn te bestuderen en uit te geven over de erkenning van activa die zijn toegewezen aan schulden en activa die zijn ontvangen in plaats van verplichtingen. Deze richtlijn is bedoeld als leidraad voor kredietinstellingen bij de verantwoording van onroerend goed wanneer kredietinstellingen in plaats van de schuldaflossingsverplichtingen van klanten onderpanden ontvangen en gedurende 5 jaar aanhouden en onroerend goed moeten verkopen, overdragen of terugkopen om schulden te innen, overeenkomstig clausule 3, artikel 139 van de Wet op kredietinstellingen.

Richtlijnen voor het treffen van voorzieningen voor risico's in het geval dat kredietinstellingen onderpand ontvangen in plaats van verplichtingen en deze gedurende 5 jaar aanhouden.

Werk samen met het Ministerie van Landbouw en Milieu en het Ministerie van Justitie om het verzoekschrift van de Bankenvereniging op te lossen met betrekking tot problemen met de registratie van wijzigingen in onroerend goed, zodat kredietinstellingen het recht krijgen om het onroerend goed te beheren en de naam ervan over te dragen aan de koper.

Bron: https://baodautu.vn/ngan-hang-be-tac-voi-tai-san-nhan-ve-tu-thi-hanh-an-d353599.html