Vastgoedprijzen beheersen: oplossing om de vastgoedmarkt af te koelen

Het managementbureau is van plan een reeks maatregelen te nemen om de vastgoedprijzen te verlagen, met name in het hogere segment, waar speculatie en prijsinflatie veel voorkomen.

De Dienst Bouw van Ho Chi Minhstad heeft zojuist een document gepubliceerd waarin vastgoedbedrijven worden opgeroepen zich strikt te houden aan de wettelijke voorschriften inzake openbaarmaking van projectinformatie, transacties en eigendomsrechten. Volgens de geest van de Wet op de Vastgoedsector uit 2023 en Besluit 94, 96/2024/ND-CP moeten bedrijven projectinformatie openbaar maken voordat ze een project starten, de transactiestatus schriftelijk en elektronisch rapporteren en verantwoordelijk zijn voor de juistheid van de gegevens.

Verbod op omzeiling, machtiging aan tussenpersonen

Het document verbiedt investeerders met name ten strengste om andere organisaties of personen te machtigen contracten te ondertekenen voor deposito's, verkopen, overdrachten, huurkoop van woningen of grondgebruiksrechten in projecten. Investeerders mogen toekomstige woningen alleen verkopen of huren nadat ze de overheidsinstantie schriftelijk hebben laten weten dat ze aan de transactievoorwaarden voldoen.

Voordat het Ministerie van Bouw dit document uitgaf, werden veel projecten in Ho Chi Minhstad onder vergunning te koop aangeboden. Veel F2- en F3-makelaarskantoren ontvingen aanbetalingen van klanten, terwijl de projecten geen bouwvergunning hadden en niet aan de wettelijke eisen voldeden. Veel klanten uit de noordelijke provincies vlogen naar Ho Chi Minhstad om "goodwill-aanbetalingen" te doen, maar hadden in werkelijkheid geen contract met de investeerder getekend.

Bij een recente projectopening vertelde mevrouw Loan (woonachtig in de wijk Tan Hung in Ho Chi Minhstad) dat ze een "goodwill-aanbetaling" van VND 50 miljoen had gedaan via de vloer en vervolgens nog eens 10% van de waarde van het appartement had betaald, maar alleen via een makelaarskantoor en zonder in samenwerking met de investeerder. "Ik dacht dat het een normaal proces was, maar toen ik later navraag deed, bleek dat ik niet gekwalificeerd was om het appartement te koop aan te bieden," vertelde ze.

Een directeur van een vastgoedbedrijf in Ho Chi Minhstad gaf toe dat veel investeerders al lange tijd proberen de wet te omzeilen door beursvloeren toestemming te geven om stortingen van klanten te ontvangen. Deze 'snelkoppeling' via marketing en communicatie zorgt ervoor dat klanten alleen op de hoogte zijn van de beursvloer, zonder direct contact met de investeerder.

Volgens economisch expert Dr. Tran Nguyen Dan bestaat de situatie al lang dat investeerders de wet omzeilen via makelaarskantoren om kapitaal aan te trekken. "Veel projecten mobiliseren tot wel 90% tot 95% van de waarde van het appartement voordat de koopovereenkomst is getekend. Beheerders zien het wel, maar handelen er niet naar, waardoor de markt verstoord raakt, virtuele vraag ontstaat en kopers een FOMO-psychologie (fear of missing out) ontwikkelen", analyseerde dhr. Dan.

Volgens hem jaagt deze aanpak niet alleen de vastgoedprijzen op, maar legt het ook het risico bij de koper. Want als er een incident is, krijgen ze alleen hun aanbetaling of bankrente terug, terwijl de investeerder zich nog steeds het kapitaal toe-eigent. "De dure lessen uit enkele grote incidenten in de markt in het verleden hebben nog steeds een waarschuwende waarde", benadrukte hij.

Tegelijkertijd heeft de ontwerpresolutie van de regering over het mechanisme voor de beheersing van vastgoedprijzen ook de publieke aandacht getrokken. In dit ontwerp stelt de beheersinstantie voor dat vastgoedtransacties via een door de staat beheerde handelsvloer moeten plaatsvinden, terwijl de kredietverlening voor kredietnemers die een tweede of derde appartement kopen, wordt aangescherpt. Daarnaast stimuleert het ontwerp de ontwikkeling van betaalbare commerciële woningen en breidt het aanbod van appartementen in het middensegment uit om aan de reële woningbehoefte te voldoen.

De heer Vo Hong Thang, adjunct-directeur-generaal verantwoordelijk voor consultancy bij DKRA Consulting, gaf aan dat volgens een onderzoek van DKRA Group tot 70% van de klanten die in het verleden nieuwe projecten kochten, een investeringsinvestering was. 50%-60% van hen bezat al een tweede appartement en meer dan 20% een derde of meer appartement. Er moet echter ook worden overwogen of het aanscherpen van de kredietverlening om de speculatieve vraag te verminderen, de prijzen te koelen en de markt terug te brengen naar de werkelijke waarde, al dan niet noodzakelijk is.

Hij merkte ook op dat als dit beleid wordt toegepast, de bankkredietverlening aan de vastgoedsector langzaam zal toenemen en de marktliquiditeit met ongeveer 30% kan afnemen. "Speculanten zullen zorgvuldig moeten nadenken, terwijl mensen met reële behoeften de mogelijkheid krijgen om toegang te krijgen tot geschiktere producten", aldus de heer Thang.

Klanten maken kennis met een vastgoedproject in Ho Chi Minhstad. Foto: TAN THANH

Implementeer synchrone, langetermijnoplossingen

De heer Vo Hong Thang steunt het beleid inzake onroerendgoedbelasting om speculatie te beperken, maar hij hoopt dat de regering, ministeries en afdelingen een stapsgewijs implementatieplan opstellen, met een stappenplan en een zorgvuldige berekening, en dat plotselinge toepassing wordt vermeden. "Als de belasting te snel wordt aangescherpt, kan de markt sterk reageren, wat de liquiditeit en de algehele economische groei kan aantasten, omdat onroerend goed een sector is met een grote invloed op andere sectoren", aldus de heer Thang.

Volgens Dr. Pham Viet Thuan, directeur van het Ho Chi Minh City Institute of Natural Resources and Environment Economics, is de belasting op onroerendgoedtransacties een effectief instrument om speculatie te beperken.

Hij stelde voor om de belasting te heffen op basis van de periode waarin het onroerend goed in bezit was: bij een bezit korter dan 12 maanden bedraagt ​​de belasting 20% ​​van de verkoopprijs, van 12 tot 36 maanden 10%, van 36 tot 60 maanden 5% en langer dan 60 maanden het huidige tarief van 2%. "Dit belastingtarief zou ook moeten gelden voor gevallen van geautoriseerde aan- en verkoop om juridische mazen te voorkomen", aldus de heer Thuan.

Hij is van mening dat deze belastingmethode eenvoudiger en gemakkelijker toe te passen is dan het afdwingen van transacties via online openbare beurzen, wat in de huidige context niet geschikt is. "Belasting op basis van de bezitsduur helpt het surfen te beperken, maar verstoort de markt niet. Degenen die op korte termijn beleggen, zullen hoge belastingen moeten betalen, terwijl degenen die op lange termijn beleggen, prikkels krijgen, wat eerlijk en redelijk is", benadrukte de heer Thuan.

Daarnaast stelde de heer Thuan voor om een ​​grondprijslijst op te stellen die in de loop der tijd de neiging heeft te dalen, waarbij grond wordt beschouwd als een productiemiddel en niet als een speculatieproduct. Wanneer grondprijzen goed worden gecontroleerd, in combinatie met flexibele transactiebelastingen, zal de markt terugkeren naar zijn werkelijke waarde, waardoor mensen kansen krijgen om huizen te kopen en tegelijkertijd wordt bijgedragen aan de stabilisering van de sociale zekerheid.

Volgens Dr. Tran Nguyen Dan moet speculatie synchroon en op de lange termijn worden aangepakt en kan het niet van de ene op de andere dag worden opgelost. Hij is van mening dat naast belastingheffing ook krediet- en administratieve instrumenten moeten worden gecombineerd. "Er moeten kredietscores worden vastgesteld voor leners en banken moeten verplicht worden om mee te werken aan de controle. Leners die een tweede huis kopen, zouden hogere rentetarieven en lagere leenratio's moeten betalen, bijvoorbeeld slechts 50% voor het tweede huis en 30% voor het derde huis", suggereerde hij.

Dr. Dan benadrukte ook dat als een klant een familielid vraagt ​​zijn of haar naam te gebruiken om belasting te ontduiken, de persoon die zijn of haar naam gebruikt ook de gevolgen daarvan zal moeten dragen, zoals beperkingen op leningen of belasting over de volgende aankoop. "Er moet coördinatie zijn tussen beheersinstanties, banken en het belastingstelsel om eerlijkheid te garanderen en juridische mazen te voorkomen", voegde hij eraan toe.

Volgens hem is dit een probleem dat een stappenplan van 5 tot 10 jaar vereist, met coördinatie tussen ministeries, afdelingen en lokale overheden om de markt te stabiliseren. "Vastgoedprijzen kunnen alleen dalen en stabiliseren als we belasting- en kredietbeleid synchroniseren met de legaliteit van projecten. Wanneer mensen met echte behoeften gemakkelijk toegang hebben tot huisvesting, zal de speculatie op natuurlijke wijze afnemen", aldus de heer Dan.

Prijsstijgingen worden niet alleen veroorzaakt door speculatie.

Dr. Tran Nguyen Dan wees er ook openhartig op dat de reden voor de stijgende vastgoedprijzen niet alleen speculatie is, maar ook langdurige juridische procedures. "Veel projecten duren 7-8 jaar, waardoor de kapitaalkosten stijgen. Wanneer de kosten stijgen, worden bedrijven gedwongen de verkoopprijzen te verhogen om dit te compenseren, en de uiteindelijke kopers lijden daaronder. Daarom moet de staat de verantwoordelijkheden van elke fase en elke instantie in het projectgoedkeuringsproces duidelijk definiëren om de tijd te verkorten en de kosten te verlagen", aldus de heer Dan.

Da Nang onderzoekt grondprijsinflatie en speculatie

Op 13 oktober maakte het Bureau van het Volkscomité van de stad Da Nang bekend dat de voorzitter van het Volkscomité van de stad zojuist een officieel rapport heeft ondertekend en uitgegeven over het inspecteren, beoordelen, corrigeren en aanpakken van gevallen van prijsmanipulatie en speculatie met onroerend goed; en het versterken van het beheer en gebruik van grond in het gebied.

Daarom heeft de voorzitter van het Volkscomité van de stad Da Nang de afdeling Landbouw en Milieu aangewezen om leiding te geven aan en te coördineren met de afdeling Bouw, het Centrum voor de Ontwikkeling van het Grondfonds, de volkscomités van gemeenten, wijken en gerelateerde eenheden om inspecties, onderzoeken en evaluaties te organiseren van alle specifieke grondwaarderingsactiviteiten en de ontwikkeling en uitgifte van grondprijslijsten; compensatie, ondersteuning en hervestiging wanneer de staat grond terugeist; en veilingactiviteiten met betrekking tot grondgebruiksrechten.

Momenteel zijn er in Da Nang veel tekenen van "grondkoorts" te zien in de voorsteden en nieuwe projectgebieden, vooral op plekken met planningsinformatie, een goede indeling van de bestuurlijke eenheid of de uitvoering van grote infrastructuurprojecten.

H.Dinh

Bron: https://nld.com.vn/kiem-soat-gia-nha-dat-cach-nao-196251013215207851.htm