Het identificeren van tekortkomingen

In een stad als Hoi An zijn grondtransacties altijd volatiel en dynamisch. Zelfs een korte onderbreking in de transacties kan een aanzienlijke impact hebben. (Illustratieve afbeelding: QT)

Kernpunten

Tijdens het recente seminar "Grondwet 2024 en praktische problemen in Hoi An" brachten de deelnemers verschillende belangrijke kwesties aan de orde die het voor lokale bewoners moeilijk maken om hun wettelijke rechten met betrekking tot grond uit te oefenen.

Denk bijvoorbeeld aan de deadline voor het registreren van wijzigingen in grondgebruiksrechten; de status van grondtoewijzing voor woondoeleinden; het opmeten, het uitreiken van kadastrale gegevens en het meten van percelen; en het bijwerken van hypotheekregistraties…

Advocaat Le Thi Thanh Van van notariskantoor Le Van verklaarde dat het proces van het opmeten en verkrijgen van gebruiksrechten, vanwege diverse objectieve en subjectieve redenen, niet binnen de gestelde tijd kan worden afgerond. Het proces kan buitensporig lang duren en in sommige gevallen kan het gebruiksrechtencertificaat zelfs niet worden opgemeten of verkregen, waardoor het onmogelijk is om de rechten van de eigenaar en gebruiker te verlengen of uit te oefenen.

Onlangs vond er in Hoi An een seminar plaats over de Grondwet van 2024 en de praktische aspecten ervan. Foto: QT

Wat bijvoorbeeld de registratie van woonpercelen betreft onder Richtlijn nr. 299 van de premier uit 1980, zijn er momenteel veel gevallen waarin grond niet als woonperceel wordt erkend, ook al werd deze vóór 1980 onafgebroken gebruikt en staat deze wel in het kadaster geregistreerd.

Omdat het kadaster niet als een officieel register of landregistratieboek wordt beschouwd, ontbreekt het aan een wettelijke basis, wat leidt tot veel frustratie en talloze klachten bij overheidsinstanties.

Daarnaast wordt de afgifte van certificaten voor grondgebruiksrechten door het Volkscomité van Hoi An voor gevallen van grondgebruikswijziging vertraagd, omdat het provinciale agentschap de certificaatformulieren nog niet heeft uitgegeven.

De heer Nguyen Minh Ly, vicevoorzitter van het Volkscomité van Hoi An, verklaarde dat vanwege historische factoren met betrekking tot landeigendom, de meetmethoden die in het verleden werden gebruikt, verschilden van het huidige coördinatensysteem. Daardoor zullen de oppervlakte, grenzen en andere factoren van een perceel onvermijdelijk veranderen.

Het Volkscomité van Hoi An heeft de provincie verzocht om in de ontwerp-regelingen inzake compensatie, steun en herhuisvesting bij de terugwinning van land door de staat in de provincie Quang Nam rekening te houden met kadastrale registers en kaarten die na 18 december 1980 zijn opgesteld.

Indien dit voorstel als geldig wordt beschouwd, zou het twee doelen dienen: het corrigeren van eerdere gevallen waarin certificaten voor landgebruiksrechten werden afgegeven met onjuiste informatie, en het waarborgen dat degenen die nog geen certificaat hebben ontvangen, hiervoor in aanmerking komen.

Bezorgdheid over de K-coëfficiënt

Document nr. 6612 van het Provinciaal Volkscomité bepaalt de tijdelijke opschorting van de behandeling van aanvragen met betrekking tot financiële verplichtingen voor grond in gebieden met een grondprijsaanpassingscoëfficiënt (K-coëfficiënt) groter dan 1, van 1 augustus 2024 tot en met 31 december 2024 (of tot nader order van het Provinciaal Volkscomité). Deze kwestie baart de betrokken partijen zorgen, met name in stedelijke gebieden.

Het Provinciaal Volkscomité heeft zojuist een regeling uitgevaardigd die de behandeling van aanvragen met betrekking tot financiële verplichtingen ten aanzien van grond tijdelijk opschort voor gevallen in gebieden met een grondprijsaanpassingscoëfficiënt (K-coëfficiënt) groter dan 1. (Illustratiefoto: QT)

De heer Nguyen Minh Ly verklaarde dat in een gebied als Hoi An de grondtransacties altijd volatiel en dynamisch zijn. Zelfs een korte onderbreking in de grondtransacties kan een aanzienlijke impact hebben.

Recentelijk zijn er gevallen geweest waarbij grondoverdrachten van de ene persoon naar de andere niet werden goedgekeurd en moesten worden stopgezet in overeenstemming met het algemene beleid van de provincie, totdat de nieuwe grondprijslijst is aangepast.

De heer Nguyen Van Hai, hoofd van het notariskantoor in Hoi An en vicevoorzitter van de provinciale notarisvereniging van Quang Nam, verklaarde dat hoewel het document was uitgegeven, notariskantoren hiervan niet op de hoogte waren. Dit leidde ertoe dat de indiening van sommige notariële dossiers bij de bevoegde autoriteiten voor registratie en eigendomsoverdracht werd stopgezet, de belastingberekeningen werden gestaakt en de dossiers werden teruggestuurd, wat de rechten van burgers ernstig aantastte.

De heer Hai voegde eraan toe dat in belangrijke gebieden zoals Hoi An en Tam Ky de coëfficiënten van meer dan 50% van de wegen zijn aangepast zodat ze groter zijn dan 1.

Ondertussen hebben deze routes een hoge liquiditeit, wat leidt tot een afname van het aantal vastgoedtransacties. Dit heeft niet alleen gevolgen voor civiele transacties, maar ook voor de staatsinkomsten.

Volgens advocaat Le Thi Thanh Van bestaat er bij reeds getekende koop- en verkoopovereenkomsten voor onroerend goed, als de overdracht en eigendom niet binnen de schorsingsperiode notarieel worden vastgelegd, een risico op geschillen en rechtszaken tussen de betrokken partijen, wat de burgerlijke verhoudingen kan compliceren.

Daarom moeten de bevoegde autoriteiten zo snel mogelijk een prijslijst voor grond publiceren die de realiteit weerspiegelt, zodat civiele transacties soepel kunnen verlopen en de wettelijke rechten en belangen van de burgers gewaarborgd zijn.

Bron: https://baoquangnam.vn/quan-ly-dat-dai-tai-hoi-an-nhan-dien-nhung-bat-cap-3142189.html