Veel 'spook'-stedelijke gebieden en mislukte projecten door gebrek aan ruimtelijke ordening

Vastgoedprojecten die mislukken en halverwege worden stopgezet, zijn niet langer vreemd op de Vietnamese markt. Hoewel daar vele redenen voor zijn, analyseert Savills Vietnam in zijn rapport over ruimtelijke ordening het belang van ruimtelijke ordening bij de ontwikkeling van projecten.

Veel stedelijke gebieden zijn mislukt vanwege een gebrek aan ruimtelijke ordening. — De heer Troy Griffiths, adjunct-directeur van Savills Vietnam

Met ruimtelijke ordening wordt bepaald welke opties voor landgebruik het meest geschikt zijn en hoe de infrastructuur, planning, transport en milieueffecten van het project worden toegewezen.

De heer Troy Griffiths, adjunct-directeur van Savills Vietnam, merkte op dat het bestemmingsplan een gedetailleerd en effectief plan voor de toewijzing van grond en hulpbronnen biedt, gericht op de duurzame ontwikkeling van het project in het bijzonder en de vastgoedmarkt in het algemeen. Door het type vastgoedontwikkeling, de schaal, de fase, de prijs en de verkoopstrategie te bepalen, zorgt het bestemmingsplan ervoor dat de ontwikkeling efficiënt is, de milieu-impact minimaliseert en financieel haalbaar is.

"Een mislukt bestemmingsplan is een plan dat producten, infrastructuur en voorzieningen ontwikkelt die geen financiële, sociaaleconomische en milieuvoordelen opleveren. Slechte planning kan leiden tot producten die niet marktconform zijn en tot infrastructuur en voorzieningen die niet voldoen aan de behoeften van de gemeenschap. Slechte bestemmingsplannen of het niet uitvoeren van het plan kunnen belanghebbenden blootstellen aan aanzienlijke financiële risico's en zelfs mislukte investeringen", aldus Troy Griffiths.

Zo ontwikkelde een investeerder in het zuiden van Hanoi een appartementenproject met 9.000 appartementen en een oppervlakte van 3.500 m². Dit project volgde echter niet het oorspronkelijke plan, maar bouwde kantoren en commerciële ruimtes om tot appartementen, waardoor de appartementen kleiner werden en het aantal appartementen aanzienlijk toenam. Deze veranderingen legden een grote druk op de infrastructuur en de nutsvoorzieningen waren niet toereikend voor het aantal bewoners. Dit leidde tot veel conflicten tussen bewonersgroepen en een afname van de leefkwaliteit in het project.

Volgens de deskundige zijn er veel projecten met goede producten, maar mislukken ze toch omdat het plan geen rekening houdt met de ontwikkeling van de bijbehorende infrastructuur.

"Zelfs als een project geschikte residentiële of commerciële producten heeft, zal de levenskwaliteit onvolledig en hinderlijk zijn als er geen wegen, rioleringssystemen en openbare voorzieningen zijn. Dit zal leiden tot 'spookgebieden' zonder bewoners," zei hij.

Een ander voorbeeld dat Savills noemt, is de stad Nha Trang, waar veel projecten een bouwdichtheid hebben van wel 70%. Het negeren van de bouwvoorschriften van de stad heeft geleid tot een ontwikkelingsniveau dat onverenigbaar is met de planning van de infrastructuur en sociale infrastructuur van Nha Trang.

"Voor een goede ontwikkeling en planning van land is het nodig om zowel gunstige als ongunstige scenario's in overweging te nemen, rekening te houden met risico's, haalbare verkoopstrategieën, productaanbiedingen en verkoopfasen te identificeren, waardoor het risico op mislukking wordt geminimaliseerd en de kans op succes wordt gemaximaliseerd", analyseerde de heer Troy Griffiths.

Daarentegen kent de Vietnamese vastgoedsector ook succesvolle voorbeelden van integrale en optimale ruimtelijke ordening. Phu My Hung in District 7 (HCMC) en Ecopark in Hung Yen zijn twee voorbeelden die laten zien dat productontwikkelingsplanning, fasering en verkoopstrategieën het succes van projecten ondersteunen.

Volgens de analyse van Savills heeft Phu My Hung in District 7, met een oppervlakte van 433 hectare, een "ambitieuze" start, met als doel om een braakliggend terrein om te vormen tot een toonaangevend financieel, residentieel, commercieel, industrieel en educatief centrum in het zuiden van Ho Chi Minhstad.

Het project heeft een duidelijk en uitgebreid ontwikkelingsplan in elke fase, dat 30 jaar beslaat. Tijdens dat proces heeft de investeerder zich gehouden aan internationale ontwikkelingsnormen, waaronder duurzame ontwikkeling, en ervoor gezorgd dat de bouw in lijn is met de sociaaleconomische ontwikkeling en voldoet aan alle ontwerp- en bouwvoorschriften.

"Voordat u begint met bouwen of investeren, is een zorgvuldige en grondige planning essentieel. Goede beslissingen zijn gebaseerd op objectieve marktindicatoren, casestudies en weloverwogen voorstellen. Marktanalyse is belangrijk om het juiste type en de juiste omvang van de ontwikkeling te begrijpen. De financiële haalbaarheid moet ook worden bepaald door middel van cashflowprognoses om te bepalen welk type ontwikkeling het meest haalbaar is op het moment van implementatie. Dit helpt investeringsrisico's te vermijden, de winst te optimaliseren en risico's te minimaliseren", benadrukte de heer Troy Griffiths.

Bron