Er is veel vraag naar goedkope appartementen. Waarom zijn bedrijven niet geïnteresseerd in sociale huurwoningen?

Bedrijven willen het doen, maar stuiten op 'barrières'

Onlangs gaf plaatsvervangend minister van Bouw Nguyen Van Sinh op de conferentie over de implementatie van het project "Investeren in de bouw van ten minste 1 miljoen sociale huurwoningen voor mensen met een laag inkomen en werknemers op industrieterreinen in de periode 2021-2030" aan dat er veel mechanismen en beleidsmaatregelen zijn om "knelpunten" weg te nemen en de ontwikkeling van sociale huisvesting te bevorderen.

Er wordt echter opgemerkt dat in enkele belangrijke plaatsen met een grote vraag naar sociale woningen het investeringsniveau nog steeds beperkt is vergeleken met de doelstelling van het project voor 2025. Zo heeft Ho Chi Minhstad 7 projecten met 4.996 woningen, wat neerkomt op 19%; Hanoi heeft slechts 3 projecten met 1.700 woningen, wat neerkomt op 9%; en sommige plaatsen hebben helemaal geen projecten die in de periode van 2021 tot nu met de bouw zijn begonnen, zoals Vinh Phuc, Nam Dinh , Ninh Binh, Quang Ngai, Long An...

Onroerend goed - De vraag naar goedkope appartementen is groot, waarom zijn bedrijven niet geïnteresseerd in sociale huurwoningen? — Vroeger moesten investeerders voor de uitvoering van een sociaal huisvestingsproject veel administratieve procedures doorlopen (zie illustratie).

Volgens het Ministerie van Bouw en Ontwikkeling hebben 28 gemeenten momenteel een lijst met 68 projecten aangekondigd die in aanmerking komen voor leningen voor het kredietprogramma van 120.000 miljard VND (een kredietvraag van meer dan 30.000 miljard VND). Tot nu toe is in 5 gemeenten met 6 sociale woningbouwprojecten een kapitaaluitbetaling van ongeveer 415 miljard VND gedaan. Deze realiteit toont aan dat de uitbetaling van het bovengenoemde preferentiële kredietpakket van 120.000 miljard VND nog steeds traag verloopt in vergelijking met de praktische behoeften van bedrijven die investeren in sociale woningbouw en huisvesting voor werknemers.

De heer Nguyen Van Dinh, vicevoorzitter van de Vietnamese vastgoedvereniging, gaf aan dat veel bedrijven de marktvraag naar sociale huisvesting hebben begrepen, maar dat ze bij de implementatie ervan veel moeilijkheden tegenkwamen: "Ze zitten verstrikt in de planning, het grondfonds, de procedures, het implementatieproces, het investeringsproces en de output, en de selectie van potentiële kopers. De voorwaarden zijn complex, de winst wordt gecontroleerd en de verkoopprijs heeft een standaard, dus hebben ze het opnieuw berekend en vonden ze het onaantrekkelijk. Daardoor zijn er niet veel sociale woningbouwprojecten en kunnen bedrijven geen ondersteunend kapitaal van de staat opnemen."

Professor Dang Hung Vo, voormalig viceminister van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu, besprak de huidige situatie van trage implementatie van sociale huisvesting in veel gemeenten en zei openhartig: "Om een sociaal huisvestingsproject te implementeren, moeten investeerders veel administratieve procedures doorlopen. Dit is een 'verschrikking' voor bedrijven en leidt tot aanzienlijke angst en vrees."

Volgens professor Dang Hung Vo maken administratieve procedures het niet alleen "moeilijk" voor bedrijven, maar levert de kwestie van het verkrijgen van sociale huurwoningen ook veel problemen op. Hoewel sociale huurwoningen een segment zijn dat is voorbehouden aan mensen met een laag inkomen, zijn de procedures en voorwaarden voor werknemers om sociale huurwoningen te verkrijgen, te kopen en te huren zeer complex.

"Het is duidelijk dat er in de sociale woningbouw nog veel ruimte is voor ontwikkeling, maar bedrijven zijn er niet in geïnteresseerd, wat deels te verklaren is door het mechanisme, en het grondfonds voor sociale woningbouw krijgt in veel gemeenten geen prioriteit. Wat bedrijven bang maakt, is het nogal overlappende en ingewikkelde investerings- en grondtoewijzingsproces; de procedures zijn lang, van het moment dat het project is goedgekeurd en de vergunning is verleend tot het moment dat het product op de markt wordt gebracht, duurt het vaak lang", analyseerde professor Dang Hung Vo.

Bovendien zei de voormalige onderminister van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu dat de kapitaalvoorziening voor de bouw van sociale woningen eveneens problemen kent en niet aan de eisen voldoet.

Hoe kunnen we de sociale woningbouw versnellen?

Vastgoeddeskundige Nguyen Van Duc benadrukte in een gesprek met verslaggevers dat het doel van sociale huisvesting een goed beleid is, namelijk om de armen te helpen huisvesting te krijgen, maar dat de manier waarop dat gebeurt niet effectief is gebleken. Hoewel de nieuwe regelgeving in de gewijzigde Woningwet opener is, benadrukte deze ondernemer de rol van de staat bij de bouw van sociale huisvesting.

Onroerend goed - Er is veel vraag naar goedkope appartementen. Waarom zijn bedrijven niet geïnteresseerd in sociale huurwoningen? (Figuur 2). — Om de bouw van sociale woningen in de komende tijd te versnellen, is het volgens deskundigen noodzakelijk om de administratieve procedures snel te herzien (illustratiefoto).

"Ons bedrijf en vele andere bedrijven hebben geïnvesteerd in de bouw van sociale woningen voor de armen, maar na een tijdje konden ze het niet meer bolwerken. Destijds waren er bij de bouw van sociale woningen problemen met administratieve procedures, bankrentes, prijzen en lange bouwtijden, waardoor vastgoedbedrijven dubbele verliezen leden. Daarom investeren er tegenwoordig maar heel weinig bedrijven in sociale woningen", vertelde hij.

De heer Nguyen Anh Que, voorzitter van de G6-groep, zei tegen de pers dat een sociaal huisvestingsproject van deze onderneming in het westen van Hanoi al jaren niet kan worden uitgevoerd vanwege problemen met investeringsprocedures: "Ons project betreft grond die wordt geveild, dus of we nu wel of geen investeringsbeleid moeten opstellen, dat is het enige probleem, maar het is sinds 2020 niet voltooid. Het tweede probleem is dat overheidsinstanties, met name in Hanoi en Ho Chi Minhstad, te traag zijn met het uitvoeren van investeringsprocedures, wat leidt tot verliezen voor investeerders en mensen zonder huisvesting."

Ondertussen vertelde een CEO van een vastgoedbedrijf dat de belangrijkste reden waarom bedrijven niet geïnteresseerd zijn in sociale huisvesting de winstfactor is. Sociale huisvesting wordt bepaald door de prijs, en de kosten voor verkoop aan bedrijven zijn natuurlijk beperkt in termen van winst. De prijscontrolebureaus verschillen van commerciële woningen, die worden bepaald door de prijs en beperkt zijn in prijs. Bovendien is de prijswetgeving zeer complex, dus er zijn wel prikkels, maar die prikkels zijn nog niet ver genoeg doorgevoerd om bedrijven daadwerkelijk op de markt te kunnen brengen.

Naast belasting- en grondgebruiksheffingen implementeert de Staatsbank momenteel een kredietpakket van VND 120 biljoen met rentetarieven die 1,5-2% lager liggen dan de marktrente voor middellange en lange termijn leningen, om leningen te verstrekken voor de ontwikkeling van sociale woningen en arbeiderswoningen. Het grootste probleem ligt echter in het mechanisme - beleid, proces en procedure. Ingewikkelde regelgeving, gebrek aan gedetailleerde instructies en omslachtige en tijdrovende procedures hebben bedrijven die geïnteresseerd zijn in sociale huisvesting afgeschrikt.

Uit gegevens van bedrijven blijkt dat de winst van investeerders bij de bouw van sociale woningen slechts beperkt is tot 10%. Als het project slechts één jaar achterloopt op schema, wordt het als onrendabel beschouwd. Bedrijven willen daarom juridische knelpunten wegnemen, investeringsprocedures versnellen en tegelijkertijd oplossingen vinden om de winst voor investeerders bij de bouw van sociale woningen te verhogen:

De heer Tran Van Khai, vast lid van de commissie Wetenschap, Technologie en Milieu van de Nationale Assemblee, deelde het volgende over deze kwestie: "Er moet winst zijn. De staat zal reguleren via belastingmaatregelen, door toe te staan dat redelijke kosten in de kostprijs worden meegerekend. Dit zal ervoor zorgen dat bedrijven geen verliezen lijden bij investeringen in sociale woningen en een behoorlijke winst van 10% behalen, zodat bedrijven kunnen meewerken. De staat moet bijdragen aan de ondersteuning met juridisch beleid, grond en preferentiële leningen, zodat bedrijven daadwerkelijk winst kunnen maken."

Om de bouw van sociale woningen in de komende tijd te versnellen, is het volgens deskundigen noodzakelijk om de administratieve procedures snel te herzien, met als doel onnodige administratieve procedures tot een minimum te beperken. Ook is het noodzakelijk om beleid te ontwikkelen om sterkere prikkels te creëren voor investeerders en vastgoedbedrijven om deel te nemen aan de uitvoering van sociale huisvestingsprojecten.

N.Giang

Bron