Opvallende gebeurtenissen op de Vietnamese vastgoedmarkt in 2024

Het keerpunt in de Vietnamese vastgoedsector wordt gemarkeerd door de komst van drie nieuwe wetten op het gebied van onroerend goed. Daarnaast heeft de markt ook ongekende schommelingen gekend in de segmenten appartementen en veilinggrond…

De Nationale Vergadering keurt drie wetten goed over onroerend goed

De goedkeuring door de Nationale Vergadering van de Grondwet, de Woningwet en de Wet op de Vastgoedondernemingen was de meest prominente vastgoedgebeurtenis van het afgelopen jaar. Dit is een belangrijke voorwaarde voor de markt om zich te bewegen richting het "tijdperk van groei".

De drie nieuwe vastgoedwetten vormen een solide basis voor de ontwikkeling van de vastgoedmarkt. Foto: Nationale Assemblee

Met een totaal van 420 te beoordelen bepalingen moesten overheidsinstanties op volle capaciteit werken om deze belangrijke wetten al op 1 augustus 2024 in werking te laten treden. Dat is vijf maanden eerder dan oorspronkelijk gepland.

Met name de Grondwet van 2024 zal naar verwachting knelpunten oplossen die verband houden met procedures voor grondtoewijzing, grondwaardering, terreinruiming, enz. Een solide juridisch kader zal een springplank vormen om projecten te helpen de uitvoering te versnellen en zo het aanbod op de markt vrij te maken.

De herziene Woningwet is een hoogtepunt in de open regelgeving, die voorwaarden schept voor de bevordering van de sociale woningbouw en bijdraagt aan de oplossing van het probleem van de sociale zekerheid. Wat de Wet op de Vastgoedsector betreft, vormen de nieuwe regels een zware klap voor de verkaveling en verkoop van grond, waardoor speculatie en prijsinflatie worden beperkt en een gezonde ontwikkeling van de markt wordt gewaarborgd.

Over het algemeen is de aanwezigheid van de drie gewijzigde vastgoedwetten niet alleen een belangrijke stap in het perfectioneren van het rechtssysteem, maar opent het ook veel nieuwe kansen voor de Vietnamese vastgoedmarkt en draagt het bij aan de algehele ontwikkeling van de economie .

Nieuwe grondprijslijst "gelanceerd", prijzen tientallen malen verhoogd

In het vierde kwartaal van 2024 actualiseren veel gemeenten de nieuwe grondprijslijst. De aandacht gaat met name uit naar Ho Chi Minhstad en Hanoi , waar de grondprijzen na aanpassing tientallen keren zijn gestegen.

Met de nieuwe grondprijslijst in Ho Chi Minhstad is de hoogst genoteerde prijs 687,2 miljoen VND/m², toegepast op de straten Nguyen Hue, Dong Khoi en Le Loi (district 1). Exclusief de K-coëfficiënt is deze prijs dus 4,2 keer hoger dan de oude grondprijslijst.

Deze stijging is echter nog steeds niet vergelijkbaar met die in de voorsteden. De hoogste prijs voor Song Hanh Highway 22 (district Hoc Mon) bedraagt bijvoorbeeld 32 miljoen VND/m², een 23-voudige stijging. Voor Dang Cong Binh Street (district Hoc Mon) bedraagt de nieuwe prijs 18,5 miljoen VND/m², een ongeveer 12-voudige stijging.

Momenteel is Hang Dao Street een van de plekken met de hoogste grondprijzen in Hanoi. Foto: Thanh Vu

De vastgoedmarkt in Hanoi sloot ook een turbulent jaar 2024 af met een grondige herziening van de grondprijzen. In het district Dong Da noteerde de Cat Linh-weg een 3,45-voudige stijging van de grondprijzen, tot 264,13 miljoen VND/m². Niet ver daarachter lag ook de straat die verbonden is met de Bankacademie - Chua Boc, met een prijs tot 240,12 miljoen VND/m², 3,45 keer hoger dan de oude prijs.

In het district Hai Ba Trung is de grondprijs aan de Nguyen Quyen-straat gestegen naar 206,31 miljoen VND/m², een verachtvoudiging. Ook de grondprijs aan de Giai Phong-straat, de weg naar veel grote universiteiten, is met 7,8 keer gestegen naar 188,09 miljoen VND/m².

De hierboven genoemde bedragen zijn weliswaar relatief hoog, maar kunnen nog steeds niet worden vergeleken met de grondprijzen in het district Hoan Kiem. In de Tran Hung Dao-straat (van Tran Thanh Tong tot Le Duan) bedroeg de hoogste grondprijs slechts 114 miljoen VND/m². Nu is de prijs echter gestegen naar 695,3 miljoen VND/m², een verzesvoudiging. Ook de Nha Tho-straat is 5,5 keer duurder geworden, van 125,4 miljoen VND/m² naar 695,3 miljoen VND/m².

Industrieel vastgoed blijft aantrekkelijk

De markt voor industrieel vastgoed in de belangrijkste economische regio's van Noord en Zuid blijft een lichtpuntje voor investeerders. Volgens gegevens uit rapporten bereikte de bezettingsgraad van bedrijventerreinen in het derde kwartaal van 2024 77%.

Plaatsen zoals Ho Chi Minhstad, Dong Nai, Binh Duong… haasten zich om nieuwe industrieterreinen te vestigen. Foto: Le Toan

De huurprijzen voor industrieel vastgoed in het Noorden stegen met 5,7% op jaarbasis en bereikten gemiddeld 130 USD/m²/huurcyclus. In het Zuiden bedroeg de gemiddelde huurprijs 176 USD/m²/huurcyclus, een stijging van 5,6% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar.

Opvallend is dat industrieel vastgoed in de periode van 2020 tot en met september 2024 het grootste aandeel heeft in de totale waarde van fusies en overnames (M&A) in de vastgoedsector, met een aandeel van maar liefst 40%.

De stabiele prestaties van het segment industrieel vastgoed worden ondersteund door de toename van FDI-kapitaal. Veel grote ondernemingen, met name in de hightechsector, heroverwegen het ontwikkelingspotentieel van Vietnam in het kader van de steeds wijdverbreidere "China + 1"-strategie.

Bovendien profiteert dit segment ook van de gemakkelijke toegang tot bankkredietbronnen, nu de risicocoëfficiënt van dit type is gedaald van 200% naar 160%. De bovengenoemde aanpassing door de Staatsbank zal commerciële banken stimuleren om actief kapitaal te verstrekken voor de uitvoering van vastgoedprojecten op industrieterreinen, waardoor meer "grote spelers" op de markt zullen komen.

De voortgang in de ontwikkeling van sociale huisvesting verloopt nog steeds traag.

In het project om meer dan 1 miljoen sociale woningen te ontwikkelen, streeft het land ernaar om in 2024 130.000 woningen te voltooien. Volgens een rapport van het Ministerie van Bouw hebben provincies en steden echter pas ongeveer 21.000 woningen voltooid, wat neerkomt op meer dan 16% van het geplande aantal.

Het huidige aantal sociale huurwoningen is nog steeds niet voldoende om te voldoen aan de woonbehoeften van de bevolking. Foto: Thanh Vu

Ho Chi Minhstad en Hanoi, de twee koplopers qua bouwdoelstellingen, hebben respectievelijk slechts 21% en 37% van de geplande projecten gerealiseerd. Deze situatie is vergelijkbaar met die van andere plaatsen zoals Binh Duong (37%) en Dong Nai (16%). In sommige plaatsen zijn zelfs nog geen projecten voltooid, zoals in Thai Nguyen, Ninh Binh, Nam Dinh, Thua Thien Hue, Vinh Long, Ben Tre, Bac Lieu en Ca Mau.

Van 2021 tot nu toe zijn er in het hele land 644 sociale woningbouwprojecten uitgevoerd met een omvang van 580.109 woningen. Hiervan zijn slechts 96 projecten voltooid met een omvang van meer dan 57.620 woningen. De bouw van 133 projecten is gestart met meer dan 110.200 woningen. De resterende 415 projecten zijn goedgekeurd voor investeringen, wat na voltooiing meer dan 412.200 woningen zal opleveren.

De voortgang van de uitbetaling van het kredietpakket van VND 120.000 miljard is ook niet veel rooskleuriger. Volgens het Ministerie van Bouw bedroeg het uitbetalingspercentage eind oktober 2024 slechts 1,5%, wat overeenkomt met ongeveer VND 1.783 miljard. Daarvan heeft dit pakket aan de groep huizenkopers slechts ongeveer VND 150 miljard geleend.

Appartementprijzen in Hanoi stijgen "snel"

In 2024 stegen de appartementprijzen in Hanoi duizelingwekkend snel. Volgens Dr. Nguyen Van Dinh, vicevoorzitter van de Vietnamese Vastgoedvereniging, steeg de appartementprijsindex in Hanoi in het derde kwartaal van 2024 met 64% ten opzichte van het tweede kwartaal van 2019, terwijl de stijging in Ho Chi Minhstad slechts de helft bedroeg.

De prijzen van appartementen in Hanoi zijn gelijktijdig gestegen, zowel op de primaire als op de secundaire markt. Foto: Thanh Vu

Volgens informatie van marktonderzoeksbureaus ligt de gemiddelde verkoopprijs van nieuwe appartementen in Hanoi momenteel op VND 70 miljoen per m², een stijging van ongeveer 28% ten opzichte van vorig jaar. De "hitte" van de primaire markt heeft ook de prijs van bestaande appartementen omhooggeschoten. Momenteel ligt de gemiddelde prijs van secundaire appartementen rond de VND 50 miljoen per m², een stijging van meer dan 40% ten opzichte van vorig jaar.

De reden voor de sterke stijging van de appartementenprijzen in Hanoi het afgelopen jaar is de schaarste aan woningaanbod in het midden- en lage segment. Hoewel het aantal nieuwbouwprojecten is toegenomen, bevindt 75% van de nieuwe projecten zich in het hogere segment. Daarnaast zijn de kosten voor grond, bouwmaterialen en arbeid ook gestegen, wat de verkoopprijs van de producten aanzienlijk heeft beïnvloed.

Verstoring bij grondveilingen in de buitenwijken van Hanoi

Sinds begin 2024 hebben vastgoedbeleggers de veilinggrondmarkt in de buitenwijken van Hanoi opnieuw moeten evalueren. Districtsautoriteiten zoals Phuc Tho, Hoai Duc, Thuong Tin, Quoc Oai, Dong Anh, Me Linh, enz. hebben voortdurend "grote winsten" behaald dankzij veilingen die honderden tot duizenden deelnemers trokken en inkomsten opleverden die opliepen tot honderden miljarden VND.

De veilinggrondmarkt in de buitenwijken van Hanoi is door veel groepen "opgehitst". Foto: Thanh Vu

Bovendien hebben veel percelen ook "ongekend" hoge prijzen. Zo heeft hoekperceel LK03-12 in het district Hoai Duc in Long Khuc een prijs die kan oplopen tot 133,3 miljoen VND/m². In het district Thanh Oai is dat perceel LK03-10 in Ngo Ba, met een prijs die kan oplopen tot meer dan 100,5 miljoen VND/m². In Ha Dong bereikte "beauty queen" perceel 1A-03 een prijs die kan oplopen tot 262 miljoen VND/m²...

Volgens het Ministerie van Bouw en Woningbouw zijn de bovenstaande recordcijfers te wijten aan slecht management en slechte uitvoering van de veiling. Op sommige plaatsen hebben investeerders groepen gevormd en samengespannen om prijzen te betalen die vele malen hoger liggen dan de startprijs. Vervolgens hebben ze, na het winnen van de veiling, de aanbetaling "opgegeven" met als doel een virtueel prijsniveau te bereiken en winst te maken.

Deze "koorts" duurde echter niet lang. Vanaf het vierde kwartaal van 2024 is de prijs van veel percelen met 20-50% gedaald ten opzichte van het begin van het jaar. Bovendien heeft ook het imago van geveilde grond in de buitenwijken een flinke deuk opgelopen door de "schreeuwende" prijs van 30 miljard VND/m² in de gemeente Quang Tien, district Soc Son. Slechts vier dagen na het incident onderzocht de recherche van de politie van Hanoi vijf personen wegens overtreding van de regelgeving inzake vastgoedveilingen.

Bron: https://baodautu.vn/batdongsan/nhung-su-kien-noi-bat-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-trong-nam-2024-d235775.html