Vastgoed 'surfen' verscherpen?

Volgens deskundigen kan het heffen van een belasting van 20% op de daadwerkelijke winst bij de overdracht van onroerend goed, of het toepassen van een progressief belastingtarief op basis van de houdtijd als de aankoopprijs en de kosten niet kunnen worden vastgesteld, helpen om 'surfende' beleggingsactiviteiten te beperken.

Veel deskundigen zijn van mening dat met de toepassing van het nieuwe beleid inzake inkomstenbelasting voor particulieren, zoals opgesteld door het Ministerie van Financiën voor commentaar, de speculatie op de vastgoedmarkt geen kans meer zal hebben om te overleven - Foto: Q.DINH

Volgens deskundigen kan het heffen van een belasting van 20% op de daadwerkelijke winst bij de overdracht van onroerend goed, of het toepassen van een progressief belastingtarief op basis van de houdtijd als de aankoopprijs en de kosten niet kunnen worden vastgesteld, helpen om het 'surfen' van investeringen in onroerend goed te beperken.

In het wetsvoorstel voor de Wet op de Inkomstenbelasting (vervanging Inkomstenbelasting) dat ter commentaar wordt voorgelegd, stelt het Ministerie van Financiën voor om inkomstenbelasting te heffen op onroerendgoedoverdrachten door particulieren door het belastbare inkomen te vermenigvuldigen met het tarief van 20% voor elke overdracht. Dit belastbare inkomen wordt bepaald door de verkoopprijs minus de aankoopprijs en redelijke kosten die verband houden met het genereren van inkomsten uit onroerendgoedoverdrachten.

Wat is een 'aanvaardbaar' tarief voor de overdrachtsbelasting op onroerend goed?

Indien de aankoopprijs en de bijbehorende kosten niet zijn vastgesteld, wordt de inkomstenbelasting berekend door de verkoopprijs te vermenigvuldigen met het belastingtarief. Het belastingtarief wordt in dat geval berekend op basis van de eigendomsperiode, met een maximum van 10% van de verkoopprijs.

Concreet bedraagt ​​het belastingtarief 10% van de verkoopprijs voor onroerend goed met een aanhoudperiode van minder dan 2 jaar. Het belastingtarief bedraagt ​​6% van de verkoopprijs voor onroerend goed met een aanhoudperiode van 2-5 jaar.

Het belastingtarief bedraagt ​​4% van de verkoopprijs voor onroerend goed dat 5-10 jaar in bezit is geweest. Voor onroerend goed dat 10 jaar of langer in bezit is geweest en voor onroerend goed dat uit een erfenis is verkregen, bedraagt ​​het belastingtarief 2% van de verkoopprijs. Voor onroerend goed dat uit een erfenis is verkregen, wordt de houdperiode niet meegerekend, maar is de overdracht onderworpen aan een belastingtarief van 2% van de verkoopprijs.

De houdperiode van onroerend goed wordt berekend vanaf het moment dat de natuurlijke persoon het recht heeft om het onroerend goed te bezitten en te gebruiken (vanaf de ingangsdatum van de Wet op de inkomstenbelasting) tot het moment van overdracht. Voor onroerend goed afkomstig uit een erfenis blijft het overdrachtsbelastingtarief gelijk aan het huidige tarief, namelijk 2% van de verkoopprijs, ongeacht de houdperiode.

In een gesprek met Tuoi Tre zei de heer Tran Khanh Quang, directeur van Viet An Hoa Real Estate Investment Joint Stock Company, dat het persoonlijke inkomstenbelastingtarief van 20% op de winst uit de overdracht van onroerend goed een acceptabel belastingtarief is.

Volgens de heer Quang zal het betalen van belasting over de winst na aftrek van kosten geen grote impact hebben op beleggingsactiviteiten en zal het de markt transparanter maken.

"Als dit belastingtarief wordt toegepast, moeten kopers en verkopers de daadwerkelijk gemaakte kosten, zoals aankoopprijs, rente over de lening, bemiddelingskosten of renovatie- en reparatiekosten, correct en volledig berekenen. Deze moeten worden opgenomen in de geldige kosten die zijn uitgesloten voordat de belasting wordt berekend", aldus de heer Quang. Hij is echter van mening dat een belastingtarief van 2-10% van de verkoopprijs op basis van de houdperiode de toepasselijke principes moet verduidelijken.

Er is behoefte aan verduidelijking van de regelgeving omtrent het bepalen van inputkosten

Het ontwerp bepaalt ook dat in gevallen waarin de aankoopprijs en -kosten niet kunnen worden vastgesteld, de belastingberekening gebaseerd zal zijn op de aanhoudperiode. De aanhoudperiode wordt gedefinieerd als de periode waarnaar de wet verwijst wanneer een individu het recht heeft om het onroerend goed te bezitten en te gebruiken vanaf de inwerkingtreding van de wet (bijvoorbeeld vanaf 1 januari 2026) tot het moment van overdracht, d.w.z. niet met terugwerkende kracht, niet berekend vóór de inwerkingtreding van de vervangende wet.

"Als de tijd wordt toegepast zoals hierboven, moeten er veel zaken worden verduidelijkt, omdat de transacties in principe duidelijk de kosten, aankoopprijs... weergeven. De verkoopprijs is duidelijk, dus de opsteller moet de gevallen specifieker aangeven om te bepalen of het belastingtarief wordt toegepast op basis van de houdtijd", aldus de heer Quang.

Ondertussen zei de heer Dinh Minh Tuan, directeur van de zuidelijke regio van Batdongsan, dat het voorstel om de belastingen te verhogen op basis van de houdperiode, met het hoogste tarief tot 10%, 5 keer hoger dan het huidige tarief, veel gevolgen zal hebben.

Uit een recent onderzoek van dit bedrijf bleek dat 59% van de deelnemers aan het onderzoek aangaf dat zij onroerend goed vooral kochten als investering en niet om er te wonen. Bovendien is een groot deel van de eigenaren van onroerend goed van plan dit binnen het komende jaar te verkopen.

Dit laat zien dat Vietnamezen graag investeren in onroerend goed, maar de houdperiode is kort. Ze hebben de neiging om te "verkopen wanneer de prijs goed is", waarbij ze de kapitaalstroom flexibel verschuiven naar andere, winstgevendere activa.

Het voorstel om belasting te heffen op basis van de houdtijd zal de greep op kortetermijnspelers verstevigen, wat directe gevolgen zal hebben voor kortetermijnbeleggers en "surfers", die een groot deel van de marktvraag uitmaken.

"Dit is een stap die duidelijk het doel aantoont om 'degenen die behouden blijven te belonen en degenen die snel verkopen te straffen', maar die tegelijkertijd ook veel zorgen oproept over de tijdigheid en spillover-effecten in de context van een markt die zich nog niet herstelt", bracht de heer Tuan de kwestie ter sprake.

Veel kleine investeerders zullen van de markt verdwijnen.

Volgens vastgoeddeskundigen worden belastingtarieven toegepast op basis van de houdtijd. De grond- en luxe appartementensegmenten zijn de eerste segmenten die worden getroffen door investeerders die vaak binnen 6 tot 18 maanden "surfen" om hun winst te maximaliseren. Daarom wordt het belastingtarief van 10% toegepast.

"Met dit belastingtarief wordt de winstmarge van kortetermijnbeleggers aanzienlijk uitgehold, waardoor beleggen minder aantrekkelijk wordt en veel kleine beleggers uit de markt worden gestoten", aldus een expert.

NGOC HIEN

Bron: https://tuoitre.vn/siet-dau-tu-luot-song-bat-dong-san-20250722081425817.htm