"Huisreddingsdiensten" duiken op te midden van de vastgoedcrisis in China.

(Dan Tri Newspaper) - Een ondergrondse handel floreert te midden van een golf van faillissementen, terwijl miljardenfondsen massaal kapitaal terugtrekken. Deze twee uitersten leggen de steeds dieper wordende scheuren in de Chinese vastgoedmarkt bloot.

Temidden van een vier jaar durende recessie op de Chinese vastgoedmarkt, circuleert er een bizar verhaal op sociale media. Terwijl miljoenen huiseigenaren geconfronteerd worden met de mogelijkheid van "negatieve eigenwaarde" (de waarde van hun huis daalt onder hun resterende hypotheekschuld) en het risico lopen hun eigendom volledig te verliezen, is er een onverwachte oplossing opgedoken: zelfs als uw huis gedwongen wordt verkocht, kunt u wettelijk gezien nog steeds eigenaar blijven.

Nieuwsgierigheid bracht een verslaggever van Lianhe Zaobao ertoe de zaak te onderzoeken. Slechts enkele dagen nadat hij een reactie op een bericht had geplaatst, ontving hij meer dan een dozijn berichten van zogenaamde "experts", die allemaal beweerden te kunnen helpen "het huis te redden".

Dit is de toegangspoort tot een schimmige business, een unieke dienst die is ontstaan ​​uit de pure wanhoop van de markt.

Temidden van de vastgelopen Chinese vastgoedmarkt verdient een schimmige branche die huizen redt flink geld, doordat huiseigenaren met een negatieve eigenwaarde proberen hun woning te behouden door hun eigen slechte schulden terug te kopen (Foto: Reuters).

Unieke reddingstactieken voor thuis

"Je verliest niet alleen je huis; je loopt tien jaar achter op anderen. Een nieuw huis kopen wordt een verre droom," waarschuwde een vrouwelijke expert telefonisch, nadat ze een half uur lang de ernstige gevolgen van het stopzetten van schuldbetalingen had geanalyseerd.

Nadat ze de klant flink wat angst had ingeboezemd, zette ze haar eerste tactiek in: de lening herstructureren om de maandelijkse betaling te verlagen, waardoor de huiseigenaar de moeilijke periode tijdelijk kon doorstaan. "Houd het nog een paar jaar vol, en de huizenprijzen zullen vast en zeker weer stijgen," zei ze vol vertrouwen.

Maar het ware geheim komt pas aan het licht wanneer de klant aarzelt. Dit proces is veel complexer en gewaagder.

Dat is een opzettelijke wanbetaling. In dat geval stopt de huiseigenaar met het betalen van de termijnen, waardoor de bank het pand in beslag kan nemen en op een veiling kan verkopen.

Dan komen "familieleden" in beeld. Een vertrouwd familielid of vriend, met de hulp van een "huisreddingsbedrijf", doet mee aan de veiling en koopt het huis terug, vaak voor slechts de helft van de marktwaarde. Op papier is het eigendom veranderd, maar in werkelijkheid behoudt de vorige eigenaar alle gebruiksrechten.

Het houdt ook in dat men de eigen schuld terugkoopt. Door de lage veilingprijs blijft de bankschuld onbetaald. De bank zal de resterende schuld blijven proberen te innen. Als de huiseigenaar echter geen andere bezittingen heeft om in beslag te nemen, zal de bank de vordering stopzetten en de oninbare schuld met een aanzienlijke korting, meestal slechts 30% van de oorspronkelijke waarde, verkopen aan een vermogensbeheerder. Via deze tussenpersoon kan de wanbetaler vervolgens zijn eigen schuld tegen een spotprijs terugkopen.

Het resultaat was een perfect doorbroken vicieuze cirkel. De huiseigenaar behield niet alleen zijn huis, maar wist ook een groot deel van zijn schuldenlast kwijt te raken. Natuurlijk kwam dit 'wonder' niet zonder kosten.

"Huisreddingsdiensten" - profiteren van de ellende van faillissementen.

De opkomst van bedrijven die gespecialiseerd zijn in het redden van mensen uit huis is het duidelijkste bewijs van de wet van vraag en aanbod, zelfs in de meest schrijnende omstandigheden. Wanneer miljoenen mensen met hetzelfde probleem te maken krijgen, ontstaat er een nieuwe dienstverlenende sector om het op te lossen.

Hun bedrijfsmodel is gebaseerd op het uitbuiten van juridische mazen en het gebrek aan informatie bij klanten. De servicekosten zijn niet gering en variëren van 5% van het oorspronkelijke leenbedrag tot 8% tot 20% van het resterende saldo. Voor hypotheken van miljoenen yuan is dit een enorm bedrag.

"We nemen uw geld niet af. We nemen alleen het hoofdbedrag dat u aan de bank verschuldigd bent," legde een vrouwelijke expert uit. Dit argument, hoewel enigszins misleidend, vond weerklank bij mensen in nood: het is beter om een ​​hoge vergoeding te betalen om bezittingen te behouden en schulden te verminderen dan alles te verliezen.

De omvang van deze markt groeit snel. Op het RedNote-platform heeft het onderwerp 'hypotheekachterstanden' bijna 60 miljoen keer bekeken. Bedrijven pronken ermee dat ze ervaring hebben met het afhandelen van wanbetalingen voor allerlei soorten activa, van appartementen en kantoren tot hotels en fabrieken, en dat ze nu landelijk actief zijn.

Statistieken bevestigen dit gedeeltelijk. Uit gegevens van Guoxida blijkt dat alleen al in 2024 658.000 panden via een gerechtelijke veiling werden aangeboden, een stijging van 51,69% ten opzichte van het voorgaande jaar. Andere onderzoeksinstellingen melden zelfs nog hogere cijfers, tot wel 1,6 miljoen panden.

Analisten waarschuwen echter dat diensten voor huisredding slechts een tijdelijke oplossing bieden en de onderliggende oorzaak niet kunnen verhelpen. Huiseigenaren die aan dit proces deelnemen, begeven zich op een juridisch kruispunt en riskeren verwikkeld te raken in complexe rechtszaken en een ernstigere kredietcrisis in de toekomst.

Op macro-economisch niveau is de manier waarop slechte schulden worden "gemanipuleerd" en verschoven gelijk aan het plaatsen van een nieuwe tijdbom in het toch al fragiele financiële systeem van China.

Internationale investeerders verkopen opnieuw in allerijl activa ter waarde van 140 miljard dollar met recordverliezen. Op de foto zijn twee bijna lege woonpercelen te zien in een project in Qidong, China, dat beheerd wordt door Oktree Capital Management (Foto: Bloomberg).

Een verwoestende uittocht: commercieel vastgoed ter waarde van 140 miljard dollar "verdwijnt".

In schril contrast met de pogingen van burgers om hun bezittingen te behouden, ondernemen internationale investeerders een massale en verwoestende uittocht. De bijna 140 miljard dollar die ze de afgelopen 15 jaar in kantoorgebouwen, winkelcentra en magazijnen in China hebben geïnvesteerd, begint nu een enorme last te worden.

Vooraanstaande namen op de wereldwijde financiële kaart, zoals BlackRock, Carlyle Group, HSBC en Standard Chartered, onderzoeken allemaal manieren om zich terug te trekken, waaronder de verkoop van activa met aanzienlijke verliezen.

Volgens Bloomberg Intelligence bedroeg de totale waarde van de verkoop van noodlijdende activa in China tussen 2023 en 2024 maar liefst 16 miljard dollar, goed voor 22% van alle transacties van vorig jaar – een ongekend hoog percentage. Bankiers en investeerders schatten dat de kapitaalwaarde van hoogwaardige kantoorgebouwen in Peking en Shanghai met minstens 40% is gedaald ten opzichte van het hoogtepunt in 2019.

Klassieke "schipverlating"-deals zijn in de financiële wereld alomtegenwoordige verhalen geworden.

De "vernietiging" van BlackRock: Eind 2024, nadat het niet was gelukt twee kantoorgebouwen in het Waterfront Place-complex (Shanghai) te verkopen, besloot het BlackRock-fonds de activa op te geven, waardoor Standard Chartered Bank de lening van 780 miljoen yuan moest afhandelen. Deze stap zorgde ervoor dat hun aandeleninvestering van 420 miljoen yuan volledig verdampte.

Carlyle's verliesgevende deal: Ook in Shanghai verkocht het fonds van de Carlyle Group het Crest-gebouw voor 826 miljoen yuan, slechts 57% van de prijs waarvoor ze het bijna tien jaar eerder hadden gekocht, zelfs minder dan de hypotheeklening van 1 miljard yuan.

Oaktree's "Venetië van het Oosten": zelfs een "aasgierfonds" zoals Oaktree Capital, gespecialiseerd in het opsporen van moeilijk te vinden activa, heeft moeite met het megaproject Evergrande Venice, dat ze van Evergrande hebben overgenomen. De huizenprijzen daar zijn met meer dan de helft gedaald ten opzichte van hun hoogtepunt.

Zelfs de logistieke sector, die dankzij de e-commerceboom ooit als een lichtpuntje werd beschouwd, is niet immuun voor overaanbod. Blackstone, een van de grootste spelers, zou naar verluidt gedwongen zijn om gemiddeld 25% lagere huurprijzen te accepteren om klanten te behouden.

De oplossing kan niet simpelweg bestaan ​​uit "het huis redden" of "bezittingen verkopen".

Het beeld wordt nog somberder als we naar de macro-economische gegevens kijken. Het meest recente rapport van het Chinese Nationale Bureau voor de Statistiek (NBS), gepubliceerd op 20 oktober, laat zien dat de prijzen van nieuwbouwwoningen in september met 0,4% zijn gedaald ten opzichte van de vorige maand – de snelste maandelijkse daling in 11 maanden.

De daling is wijdverspreid, van grote steden zoals Peking en Shenzhen tot kleinere stedelijke gebieden. Goldman Sachs merkt op dat kleinere steden te maken hebben met extra problemen als gevolg van "zwakke groeifundamenten en een ernstig overaanbod".

Voor commercieel vastgoed is de situatie zelfs nog erger. Het leegstandspercentage van kantoorruimte in China bereikte in 2024 bijna 25%, het hoogste niveau ooit. Eigenaren van gebouwen raakten verwikkeld in een felle "prijzenoorlog", waardoor de gemiddelde huurprijzen met 6,9% daalden – de scherpste jaarlijkse daling ooit. CBRE voorspelt dat de markt in Shanghai de nieuwe aanvoer pas in 2028 volledig zal kunnen absorberen.

De waarschuwing voor een "verloren decennium" voor de Chinese commerciële vastgoedsector wordt duidelijker dan ooit (Foto: Getty).

De tegenstrijdige verhalen van Chinese burgers die wanhopig proberen hun huizen te behouden en internationale financiële instellingen die activa in China verkopen, zijn beide symptomen van dezelfde kwaal: een ineenstorting van het vertrouwen en een ernstig onevenwicht tussen vraag en aanbod.

Hoe slim of uniek het 'reddingsplan voor de woningmarkt' ook mag zijn, het is slechts een tijdelijke oplossing, een manier om een ​​etterende wond te verbergen in plaats van hem te genezen. Het pakt het onderliggende probleem niet aan: de huizenprijzen zijn te laag geworden en de inkomens van mensen zijn niet langer zeker.

De massale uitstroom van buitenlandse investeerders is ondertussen een duidelijk teken van wantrouwen in de herstelvooruitzichten van de markt. Ze geloven niet langer in de groeipotentie van de Chinese vastgoedsector.

Nicholas Wilson, expert bij Oxford Economics, gaf een waarschuwend oordeel: "Tegen 2030 zou de nominale waarde van gebouwen zelfs lager kunnen liggen dan in 2020." Volgens hem wordt het vooruitzicht van een "verloren decennium" voor Chinees commercieel vastgoed geleidelijk aan werkelijkheid.

Het is duidelijk dat de oplossing voor deze crisis niet in financiële trucs of paniekverkopen ligt. Er is een meer omvattende oplossing nodig, die voortkomt uit economisch herstel, werkzekerheid en, het allerbelangrijkste, het herstellen van het vertrouwen bij zowel het publiek als investeerders.

Bron: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm