'Huisreddingsdienst' tijdens vastgoedcrisis in China

(Dan Tri) - Een ondergrondse industrie bloeit dankzij de golf van faillissementen, terwijl miljardenfondsen massaal kapitaal terugtrekken. Deze twee uitersten leggen de steeds diepere scheuren in de Chinese vastgoedmarkt bloot.

Te midden van de vier jaar durende vastgoedcrisis in China doet een vreemd verhaal de ronde op sociale media. Nu miljoenen huiseigenaren te maken krijgen met het vooruitzicht van "negatief eigen vermogen" (de waarde van hun huis is lager dan het bedrag dat ze aan de bank verschuldigd zijn) en het risico lopen hun eigendom te verliezen, is er een verrassende oplossing bedacht: zelfs als de bank beslag legt op uw huis, mag u het nog steeds legaal houden.

Nieuwsgierigheid zette een verslaggever van Lianhe Zaobao ertoe aan om onderzoek te doen. Slechts een paar dagen nadat hij een reactie onder een bericht had geplaatst, ontving hij meer dan een dozijn berichten van "experts", die allemaal vastbesloten waren om "het huis te redden".

Dit is een kijkje in een schaduwindustrie, een unieke dienst die voortkomt uit de wanhoop van de markt.

Terwijl de Chinese vastgoedmarkt vastloopt, verdient een duister bedrijf dat huizen redt veel geld dankzij huiseigenaren met 'negatief eigen vermogen' die hun huizen proberen te behouden door hun eigen slechte schulden terug te kopen (Foto: Reuters).

Unieke reddingstrucs voor thuis

"Je verliest niet alleen je huis, maar je loopt ook nog eens tien jaar achter ten opzichte van anderen. Een nieuw huis kopen wordt heel moeilijk", waarschuwde een vrouwelijke expert aan de telefoon, nadat ze een halfuur lang de ernstige gevolgen van het niet afbetalen van haar schulden had geanalyseerd.

Nadat ze haar klanten in paniek had gebracht, begon ze haar eerste truc toe te passen: de lening herstructureren om de maandelijkse betaling te verlagen, waardoor de huiseigenaar de moeilijke periode tijdelijk kon overleven. "Als je nog een paar jaar volhoudt, zullen de huizenprijzen zeker weer stijgen", zei ze vol vertrouwen.

Maar het echte geheim wordt onthuld wanneer de klant aarzelt. Het proces is veel complexer en gedurfder.

Dat is een actief faillissement. Op dat moment stopt de huiseigenaar met het betalen van termijnen, laat de bank beslag leggen en biedt het onroerend goed aan voor een gerechtelijke veiling.

Daar komt de "familie" om de hoek kijken. Een vertrouwde familielid of vriend zal, met de hulp van een "huisreddingsbedrijf", een bod uitbrengen en het huis terugkopen, vaak voor de helft van de marktprijs. Op papier is de eigenaar veranderd, maar in werkelijkheid heeft de oude eigenaar nog steeds het volledige recht om het te gebruiken.

Het is ook een terugkoop van de eigen schuld. Omdat de veilingprijs laag is, is de bankschuld nog niet afbetaald. De bank zal het resterende bedrag blijven innen. Als de huiseigenaar echter geen andere activa heeft om in beslag te nemen, zal de bank de executie staken en de oninbare schuld verkopen aan een vermogensbeheerder (AMC) met een flinke korting, vaak slechts 30% van de oorspronkelijke waarde. Op dat moment kan de wanbetaler via een tussenpersoon zijn eigen schuld tegen een lage prijs terugkopen.

Het resultaat is een perfect gesloten vicieuze cirkel. De huiseigenaar houdt niet alleen een dak boven zijn hoofd, maar lost ook het grootste deel van zijn schulden af. Natuurlijk is dit "wonder" niet gratis.

"Huisreddingsdienst" - geld binnenharken uit de pijn van een faillissement

De opkomst van "huisreddingsbedrijven" is een duidelijk voorbeeld van de wet van vraag en aanbod, zelfs in de meest erbarmelijke omstandigheden. Wanneer miljoenen mensen met hetzelfde probleem worden geconfronteerd, ontstaat er een nieuwe dienstverlenende sector die het oplost.

Hun bedrijfsmodel is gebaseerd op het uitbuiten van juridische mazen en een gebrek aan informatie van klanten. De servicekosten zijn niet laag, variërend van 5% van de initiële leningwaarde tot 8% tot 20% van het resterende leensaldo. Met hypotheken in de miljoenen yuan is dit een enorm bedrag.

"Wij nemen uw geld niet af. Wij nemen alleen het kapitaal dat u aan de bank moet betalen", legde een vrouwelijke expert uit. Deze redenering, hoewel enigszins misleidend, raakt de psychologie van mensen in nood: het is beter om een ​​hoge vergoeding te betalen om het bezit te behouden en de schulden te verminderen dan alles te verliezen.

De markt groeit snel. Op het RedNote-platform heeft het onderwerp "hypotheekverzuim" bijna 60 miljoen views getrokken. Bedrijven beweren dat ze ervaring hebben met het afhandelen van oninbare vorderingen voor allerlei soorten activa, van appartementen en kantoren tot hotels en fabrieken, en zijn nu landelijk actief.

Statistieken bevestigen dit tot op zekere hoogte. Gegevens van Guoxinda tonen aan dat er alleen al in 2024 658.000 panden ter veiling zijn aangeboden, een stijging van 51,69% ten opzichte van het voorgaande jaar. Andere onderzoeksinstituten schatten het aantal zelfs nog hoger, tot wel 1,6 miljoen woningen.

Analisten waarschuwen echter dat hulpdiensten voor huiseigenaren slechts een tijdelijke pijnstiller zijn, geen oplossing voor het onderliggende probleem. Huiseigenaren die hieraan meedoen, brengen zichzelf in een juridisch moeras en riskeren complexe rechtszaken en een ernstigere kredietcrisis in de toekomst.

Op macroniveau zijn dit soort "verzonnen" en overgedragen slechte schulden te vergelijken met het planten van een nieuwe tijdbom in het toch al kwetsbare financiële systeem van China.

Internationale investeerders haasten zich opnieuw om activa ter waarde van $ 140 miljard te verkopen tegen recordverliezen. Op de foto zijn twee vrijwel lege woonpercelen te zien in een project in Qidong City, China, beheerd door Oktree Capital Management (Foto: Bloomberg).

De brute exodus: 140 miljard dollar aan commercieel vastgoed "verdampt"

In schril contrast met de pogingen om de rijkdom van mensen vast te houden, zijn internationale investeerders massaal en bruut op de vlucht. De bijna 140 miljard dollar die ze de afgelopen 15 jaar hebben ingezet op Chinese kantoorgebouwen, winkelcentra en warenhuizen, is nu een enorme last.

Bekende namen op de wereldwijde financiële kaart, zoals BlackRock, Carlyle Group, HSBC en Standard Chartered, zoeken allemaal naar manieren om zich terug te trekken. Dit houdt onder andere in dat ze activa met grote verliezen moeten verkopen.

Volgens Bloomberg Intelligence zal de totale waarde van noodverkopen in China tussen 2023 en 2024 naar verwachting $ 16 miljard bedragen, een recordhoogte van 22% van de transacties vorig jaar. Bankiers en investeerders schatten dat de kapitaalwaarde van Grade A-kantoorgebouwen in Peking en Shanghai met minstens 40% is gedaald ten opzichte van de piek in 2019.

De klassieke "uit de hand gelopen" deals zijn een verhaal dat de ronde doet in de financiële wereld.

De 'weggevaagde' van BlackRock: Eind 2024, na de mislukte verkoop van twee kantoorpanden in het Waterfront Place-complex (Shanghai), besloot BlackRocks fonds de activa te verkopen en liet Standard Chartered Bank de lening van 780 miljoen yuan beheren. Door deze stap verdween hun eigen vermogensinvestering van 420 miljoen yuan volledig.

Carlyle's verlies van 50%: Ook in Shanghai verkocht het fonds van Carlyle Group het Crest-gebouw voor 826 miljoen yuan, slechts 57% van wat het er bijna tien jaar geleden voor betaalde en zelfs minder dan de hypotheek van 1 miljard yuan.

Oaktree's "Venetië van het Oosten": Zelfs het aasgierfonds dat op zoek is naar noodlijdende activa zoals Oaktree Capital, heeft het moeilijk gehad met het resortproject Evergrande Venice dat het van Evergrande heeft overgenomen. De huizenprijzen zijn daar met meer dan de helft gedaald ten opzichte van hun piek.

Zelfs de logistieke sector, ooit gezien als een lichtpuntje dankzij de e-commerce-hausse, is niet immuun voor overaanbod. Blackstone, een van de grootste spelers, zou een gemiddelde huurverlaging van 25% hebben moeten accepteren om klanten te behouden.

De oplossing kan niet alleen zijn: ‘het huis redden’ of ‘het verkopen’

Het beeld is nog somberder als we naar de macrocijfers kijken. Het laatste rapport van het Chinese Nationaal Bureau voor de Statistiek (NBS), dat op 20 oktober werd gepubliceerd, toonde aan dat de prijzen van nieuwe woningen in september met 0,4% daalden ten opzichte van de voorgaande maand – de snelste maandelijkse daling in elf maanden.

De vertraging is wijdverbreid, van steden van de eerste orde zoals Peking en Shenzhen tot steden van de lagere orde. Goldman Sachs stelt dat kleinere steden steeds meer problemen ondervinden als gevolg van "zwakke groeifundamenten en een ernstig overaanbod".

Voor commercieel vastgoed is de situatie nog erger. De leegstand van kantoren in heel China bereikte in 2024 bijna 25%, het hoogste percentage ooit. Gebouweigenaren zijn verwikkeld in een felle "kortingsoorlog", waardoor de gemiddelde huurprijzen met 6,9% zijn gedaald, de scherpste jaarlijkse daling ooit. CBRE voorspelt dat de markt in Shanghai niet in staat zal zijn om al het nieuwe aanbod vóór 2028 te absorberen.

Waarschuwingen voor een "verloren decennium" voor de Chinese commerciële vastgoedsector zijn duidelijker dan ooit (Foto: Getty).

De verhalen van Chinese burgers die hun huizen proberen te behouden en internationale financiële instellingen die hun bezittingen in China verkopen, zijn weliswaar tegengesteld, maar ze zijn allebei symptomen van dezelfde ziekte: een ineenstorting van het vertrouwen en een ernstig onevenwicht tussen vraag en aanbod.

Hoe slim en uniek de 'huisreddingsactie' ook is, het is slechts een tijdelijke oplossing, een manier om de etterende wond te bedekken in plaats van te helen. Het lost het kernprobleem niet op: de huizenprijzen zijn te ver gedaald en de inkomens van mensen zijn niet langer zeker.

Ondertussen is de uittocht van buitenlandse investeerders een duidelijke blijk van wantrouwen in de vooruitzichten van marktherstel. Ze geloven niet langer in de groei van de Chinese vastgoedmarkt.

"Tegen 2030 zou de nominale waarde van gebouwen lager kunnen zijn dan in 2020", waarschuwde Nicholas Wilson van Oxford Economics, eraan toevoegend dat het vooruitzicht van een "verloren decennium" voor het Chinese commerciële vastgoed werkelijkheid wordt.

Het is duidelijk dat de oplossing voor deze crisis niet in financiële trucjes of paniekverkoop kan liggen. Er is een meer omvattende oplossing nodig, geworteld in economisch herstel, banenstabiliteit en, het allerbelangrijkst, het herwinnen van vertrouwen bij zowel burgers als investeerders.

Bron: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm