Wijziging van de grondwet: Is het tijdperk van speculatie en het oppotten van grond met het oog op compensatie voorbij?

Volgens deskundigen zal een wijziging van de Grondwet helpen om speculatie te voorkomen waarbij goedkope grond wordt gekocht in de verwachting dat er later een hoge prijs voor zal worden betaald.

In het wetsontwerp tot wijziging en aanvulling van een aantal artikelen van de Grondwet, dat het Ministerie van Landbouw en Milieu onlangs aan de regering heeft voorgelegd, is één van de onderwerpen die de publieke aandacht heeft getrokken het voorstel om de rechten van grondgebruikers aan te passen wanneer de autoriteiten landaanwinning hebben aangekondigd maar nog geen besluit hebben genomen.

Beperk de beperkingen op grondtransacties in afwachting van landaanwinning.

In werkelijkheid kunnen grondeigenaren, in afwachting van de grondverwerving, hun gebruiksrechten (eigendomsbewijs) nog steeds overdragen, schenken of als kapitaal inbrengen. Dit kan echter leiden tot de koop en verkoop van grond in afwachting van compensatie, met als doel het beleid te misbruiken voor persoonlijk gewin.

Om dit aan te pakken, stelt het ministerie voor dat degenen die landgebruiksrechten verkrijgen door overdracht, schenking of kapitaalinbreng, alleen recht hebben op compensatie, ondersteuning en herhuisvesting die overeenkomen met de situatie van degenen wier land eerder werd onteigend.

Volgens het ministerie van Landbouw en Milieu zal het aanscherpen van de regels voor grondtransacties in de periode in afwachting van grondverwerving speculatie tegengaan en zorgen voor eerlijkheid in de compensatie en het beleid rondom grondontginning.

Er is een situatie ontstaan ​​waarbij veel mensen landbouwgrond verzamelen in afwachting van opname in het bestemmingsplan, zodat ze een compensatie kunnen ontvangen. (Illustratieve afbeelding)

Sinds de inwerkingtreding van de Grondwet 2024 is er op de markt een situatie ontstaan ​​waarbij veel mensen "grond hamsteren in afwachting van compensatie", met name in gebieden die bestemd zijn voor infrastructuur, industrieterreinen, snelwegen, ringwegen, luchthavens, enz. Dit komt doordat de nieuwe wet de manier waarop grondprijzen worden vastgesteld verandert, waardoor deze dichter bij de marktprijzen komen te liggen, en tevens veel regels introduceert met betrekking tot herhuisvestingssteun, compensatie voor onroerend goed en investeringskosten in grond.

De heer Pham Duc Toan, CEO van EZ Property Company, merkte op dat zelfs vóór de invoering van de Grondwet van 2024, er op de vastgoedmarkt al sprake was van particulieren, groepen en organisaties die grond opkochten in afwachting van de veranderingen die de nieuwe wet met zich mee zou brengen.

De heer Toan gaf aan dat de Landwet van 2024 de mechanismen en het beleid voor het beheer en gebruik van landbouwgrond heeft geoptimaliseerd door de limiet voor het ontvangen van overdrachten van gebruiksrechten voor landbouwgrond te verhogen tot maximaal 15 keer de grondtoewijzingslimiet in de betreffende regio.

Zodra de meeste obstakels waren weggenomen, werd landbouwgrond weer in trek. Het werd gebruikelijk dat veel bedrijven dit soort grond opkochten om er boerderijen, hightech landbouwbedrijven of industriële complexen te bouwen. Daarnaast kochten veel investeerders landbouwgrond op in afwachting van de ontginning en de compensatie die daarvoor betaald zou worden, tegen hoge prijzen.

De heer Nguyen Quang Huy, CEO van de Faculteit Financiën en Bankwezen (Nguyen Trai Universiteit), deelde deze mening en stelde vast dat er in de praktijk, zodra er informatie over plannings- of grote infrastructuurprojecten naar buiten komt, vaak een golf van kortetermijngrondspeculatie plaatsvindt om te profiteren van compensatieverschillen. Dit drijft niet alleen de grondprijzen snel op ten opzichte van hun werkelijke waarde, maar verhoogt ook de kosten voor grondontginning, wat de efficiëntie van publieke investeringen en de projectvoortgang direct beïnvloedt.

Belangrijker nog, als speculatie op basis van planningsinformatie wordt toegestaan, zal de markt geleidelijk een mentaliteit ontwikkelen van "investeren op basis van beleidsverwachtingen" in plaats van op basis van de werkelijke behoeften aan landgebruik en de reële exploitatiewaarde van het land. Dit is schadelijk voor de stabiele ontwikkeling van de economie .

" Het wijzigen van de grondwet, inclusief het aanpassen van de rechten van grondgebruikers, zal helpen om deze situatie te beteugelen ," voorspelde de heer Huy.

De compensatie moet gebaseerd zijn op de grondprijzen ten tijde van de aankondiging van het plan.

Als speculatie op basis van planningsinformatie wordt toegestaan, zal de markt geleidelijk een mentaliteit ontwikkelen van "investeren op basis van beleidsverwachtingen" in plaats van op basis van de werkelijke behoeften aan landgebruik en de reële exploitatiewaarde van het land. Dit is schadelijk voor de stabiele ontwikkeling van de economie.

De heer Nguyen Quang Huy - CEO van de Faculteit Financiën en Bankwezen (Nguyen Trai Universiteit)

Deskundigen geven commentaar op de voorgestelde wijzigingen in de Grondwet en zijn van mening dat, in de context van een vastgoedmarkt die een herstructureringsfase ingaat richting meer transparantie en duurzame ontwikkeling, de geplande wijzigingen in de Grondwet, met name de bepalingen over de regulering van grondtransacties in de periode in afwachting van grondverwerving om "kopen en verkopen in afwachting van compensatie" te beperken, een prijzenswaardige inspanning van de beheersinstantie zijn om het institutionele kader te verbeteren en marktverstoringen te verminderen.

Volgens de heer Nguyen Quang Huy zou de aanpak om speculatie "in afwachting van compensatie" tegen te gaan, zich echter moeten richten op het beheersen van de voordelen die ontstaan ​​na de aankondiging van de grondverwerving, in plaats van transacties volledig te verbieden.

Ten eerste is het noodzakelijk om een ​​duidelijke "juridische termijn" vast te stellen vanaf de datum van de officiële kennisgeving van de grondverwerving of de aankondiging van het bestemmingsplan. Na deze termijn kunnen transacties nog steeds worden uitgevoerd, maar het recht op compensatie, steun of herhuisvesting moet worden bepaald op basis van de oorspronkelijke grondgebruiker. Deze aanpak waarborgt zowel de transparantie van de markt als vermindert de prikkels voor kortetermijnspeculatie.

Bovendien is transparantie van informatie cruciaal. Wanneer planningsinformatie niet openbaar en consistent beschikbaar is, ontstaan ​​er vaak ongelijkheden in de toegang tot informatie, waardoor een bepaalde groep speculanten een voordeel heeft ten opzichte van de markt. Daarom is het noodzakelijk om de digitalisering van landgegevens te bevorderen, planningsinformatie in realtime openbaar te maken en ervoor te zorgen dat burgers gelijke toegang tot informatie hebben.

Naast administratieve instrumenten zou er verder onderzoek moeten worden gedaan naar financiële instrumenten, zoals het heffen van hoge belastingen op kortetermijntransacties of de toegevoegde waarde die voortvloeit uit veranderingen in de planning. Dit is een zachte oplossing, maar wel effectief op de lange termijn, en sluit bovendien aan bij de moderne bestuurstrends van veel landen.

Volgens de heer Huy moeten de controlemaatregelen echter harmonieus worden vormgegeven, omdat het recht om grond over te dragen een legitiem eigendomsrecht van de burgers blijft. Het doel moet zijn om misbruik van beleid voor persoonlijk gewin te beperken, niet om legitieme burgerlijke transacties te verstoren.

Bovendien is het voorstel dat degenen die landgebruiksrechten verkrijgen door overdracht, schenking of kapitaalinbreng, slechts recht hebben op compensatie, ondersteuning en herhuisvesting die overeenkomen met die van degenen wier land eerder werd onteigend, een tamelijk redelijke en haalbare aanpak.

Deskundigen voorspellen dat een wijziging van de Grondwet grondspeculatie en het oppotten van grond in afwachting van compensatie zal tegengaan.

Het positieve aspect is dat dit voorstel direct van invloed is op speculatieve prikkels. Wanneer de compensatievoordelen niet langer toenemen bij de wederverkoop van grond in de periode vóór de sanering, zal de aantrekkelijkheid van "kopen in afwachting van compensatie" aanzienlijk afnemen.

Om het beleid volledig effectief te laten zijn, zijn echter een onderling verbonden landdatasysteem, duidelijke regelgeving over de termijnen voor de "afronding van rechten" en meer transparantie en toezicht op ongebruikelijke transacties in gebieden waar land wordt voorbereid voor verwerving, nodig.

" Indien dit volledig wordt doorgevoerd, zou het niet alleen een oplossing bieden voor een kortetermijnmarktfenomeen, maar ook bijdragen aan een transparantere vastgoedmarkt, speculatie terugdringen en grondbronnen inzetten voor meer substantiële en duurzame economische ontwikkeling op de lange termijn ," benadrukte de heer Huy.

Een directeur van een vastgoedbedrijf in Hanoi opperde dat, om grondspeculatie in afwachting van compensatie tegen te gaan, de Grondwet alleen compensatie zou moeten bieden op basis van het huidige grondgebruik op het moment dat het plan wordt aangekondigd, en geen rekening zou moeten houden met abnormale prijsstijgingen nadat projectinformatie is vrijgegeven. Tegelijkertijd zouden de compensatierechten van kopers van grond na de aankondiging van het plan ook beperkt moeten worden.

Chau Anh

Bron: https://vtcnews.vn/sua-luat-dat-dai-het-thoi-dau-co-gom-dat-de-don-den-bu-ar1017932.html