Dankzij een reeks ondersteunende maatregelen van de overheid en de Staatsbank vertoonde de vastgoedmarkt vanaf de tweede helft van 2023 tekenen van verbetering in het transactievolume in sommige segmenten. Verwacht wordt dat de vastgoedmarkt zich in 2024 verder zal herstellen.
De heer Nguyen Minh Giang, senior vermogensbeheerder bij KB Securities Vietnam, vertelde aan PV. VietNamNet over de vastgoedmarkt, vastgoedaandelen en de vooruitzichten voor het jaar Giap Thin 2024.
Lichtpuntjes zijn appartementen en eengezinswoningen.
- De vastgoedmarkt vertoont in de tweede helft van 2023 tekenen van herstel. Hoe beoordeelt u dit?
Dhr. Nguyen Minh Giang: De vastgoedmarkt in 2023 heeft volgens mijn waarnemingen in de tweede helft van het jaar een lichte verbetering laten zien, maar is lokaal en duidelijk gedifferentieerd. Het segment van de oude appartementen in grote steden zoals Hanoi en Ho Chi Minhstad blijft in prijs stijgen. Sommige projecten met appartementen in het middensegment die te koop worden aangeboden, hebben investeerders aangetrokken om te investeren.
Daarnaast heeft ook het segment van de particuliere woningbouw zich behoorlijk goed hersteld. Sommige provincies en steden met een sterke ontwikkeling van overheidsinvesteringen zijn ook de plaatsen waar veel investeerders naartoe trekken en de verkoopprijzen in deze gebieden zijn ook minder gedaald dan het algemene niveau. Wat betreft grond, blijven voorstedelijke grond, winkelpanden, resortvilla's, ... somber.
De Nationale Vergadering heeft zojuist officieel drie belangrijke wetten aangenomen die direct van invloed zijn op de vastgoedsector: de Woningwet (gewijzigd), de Wet op de Vastgoedondernemingen (gewijzigd) en de Grondwet (gewijzigd).
De vastgoedsector is sterk afhankelijk van juridische factoren, waardoor kapitaalbronnen worden ontsloten en de projectuitvoering wordt versneld. Investeerders hopen dan ook dat de bovengenoemde drie wetten, die officieel van kracht zijn sinds 1 januari 2025, de markt een impuls zullen geven om te floreren en zich duurzaam te ontwikkelen in de nieuwe cyclus.
- Hoe verwacht u dat het herstel van de markt zich in 2024 zal voortzetten?
In 2024 blijft het soepele monetaire beleid een belangrijke factor om de vastgoedmarkt te helpen het herstelmomentum te behouden. Een groot deel van de residentiële deposito's van eind 2022 en begin 2023 zal terugkeren naar de productie en een deel daarvan zal investeringskanalen vinden. Vastgoed heeft daarbij altijd prioriteit. Wanneer het beheerbeleid stabiel is, keert het vertrouwen van beleggers terug, en dat is ook het moment waarop de vastgoedmarkt doorgaans opwarmt.
De marktvooruitzichten zijn positief, maar zullen waarschijnlijk lokaal en gefragmenteerd zijn.
De high-end segmenten zoals resortvilla's, winkelpanden, enz. zullen somber blijven en een gebrek aan investeerders kennen. Daarnaast zal het zeer speculatieve segment van grond en "groene rijst"-grond ook rustig blijven, omdat de meeste investeerders die in dit segment actief zijn, een hoge financiële leverage hanteren, de reële vraag gering is en de juridische procedures nog niet zijn afgerond. Het overaanbod in dit segment is zeer groot, dus het is moeilijk om in 2024 verbetering te boeken.
Bovendien biedt het appartementensegment in grote steden zoals Hanoi en Ho Chi Minhstad een geschikte verkoopprijs voor mensen met een gemiddeld inkomen. Ook het segment van individuele woningen zal zich verder herstellen, rekening houdend met de reële behoeften van de bevolking.
3 uitdagingen het hoofd bieden
- Welke uitdagingen kent de vastgoedmarkt volgens u nog?
Ik denk dat de vastgoedmarkt met drie uitdagingen kampt.
Ten eerste is er de algemene economische context. In 2024 zou de wereldeconomie kunnen vertragen. Binnenlands bedroeg de kredietgroei eind oktober 2023 slechts 7,39% en versnelde pas echt in de laatste twee maanden van het jaar tot een groei van 13,7%. Daaruit blijkt dat de vraag naar nieuwe leningen van bedrijven en particulieren zeer laag is, terwijl de rente voorheen vrij hoog was.
De wereldeconomie verkeert over het algemeen nog steeds in een grijze zone. De binnenlandse cashflow is zeer laag. De Vietnamese PMI-index voor de verwerkende industrie ligt al maanden onder de 50 punten, wat ook een teken is dat de vraag vanuit de economie nog steeds vrij laag is. Niet alleen de vastgoedsector, maar alle sectoren van de economie staan dus voor deze uitdaging.
Ten tweede is er de cashflow. De kredietverlening aan vastgoedbedrijven, goed voor meer dan 21% van het totale krediet in de economie, nam in 2023 sterker toe dan de algemene groei van de sector. Dit weerspiegelt de effectiviteit van beleid om problemen op te lossen en oplossingen te vinden om vastgoedbedrijven toegang te geven tot kapitaal.
Er moet echter worden opgemerkt dat de cashflow van vastgoedbedrijven het meestal moeilijk heeft. In 2023 is het aantal bedrijven met nieuwe projecten te koop zeer beperkt en is de cashflow van de kernactiviteiten overwegend negatief.
Als de projecten in 2024 de juridische problemen niet kunnen oplossen en de infrastructuur niet kunnen voltooien om producten op de markt te brengen, ontstaan er risico's. Bovendien is de druk om obligaties te laten aflopen enorm, met een waarde van meer dan 120.000 miljard VND. Dit is het hoogste aflossingsniveau in de afgelopen vijf jaar.
Ten derde is er de juridische factor. Vastgoedbedrijven ondervinden veel moeilijkheden bij de uitvoering van projecten. Dit is ook de reden waarom het aanbod de afgelopen jaren is afgenomen.
Een nieuw project vereist 70% kapitaalinbreng van klanten en leningen. De investeerder neemt slechts 30% van het kapitaal voor zijn rekening. Als er juridische problemen ontstaan, heeft de onderneming geen toegang tot kapitaal om het project uit te voeren. Dit zal het project vertragen, de kosten verhogen, met veel gevolgen voor de onderneming en risico's voor de markt tot gevolg.
Daarom denk ik dat legaliteit de sleutelfactor is van de vastgoedmarkt.
Gaat de vastgoedmarkt vanaf 2025 weer omhoog? Vanaf 2027?
- Wanneer denk je dat de markt zal omkeren? Welk advies heb je voor vastgoedbeleggers?
De primaire markt zal in de periode 2024-2025 te maken krijgen met een daling van de verkoopprijzen bij beleggers. Dit is nodig om bedrijven uit de lastige cirkel te krijgen. Vraag en aanbod kunnen elkaar dan gemakkelijker ontmoeten. Dit is tevens een van de signalen dat het omslagpunt in de vastgoedmarkt zich aandient.
Een ander belangrijk signaal is het inkomen van de bevolking. Nu het inkomen van de bevolking daalt, is het moeilijk om in 2024 een keerpunt in de vastgoedmarkt te zien. Het herstel zal mogelijk slechts langzaam zijn, vooral gedifferentieerd.
De volgende belangrijke factor is juridisch van aard, met drie belangrijke wetten die vanaf 1 januari 2025 van kracht worden. Deze periode wordt ook beschouwd als de overgangsperiode tussen de oude en de nieuwe cyclus.
Volgens mijn onderzoek duurt het na een omslagpunt doorgaans minimaal twee jaar voordat de markt zich stabiliseert en weer sterk groeit.
Daarom voorspel ik dat de tweede helft van 2025 het keerpunt zal zijn voor de vastgoedmarkt. Vanaf 2027 zal de markt echt verbeteren wanneer de economische cyclus de moeilijke periode achter de rug heeft, het rechtssysteem compleet is en de inkomens van mensen weer gaan groeien. Ook ondernemingen zullen groeien met de juiste bedrijfsoriëntaties.
Voor investeerders is het volgens mij ontzettend belangrijk om hun persoonlijke cashflow te beheren en het juiste moment te kiezen om te investeren.
Wanneer de economie zich nog in een onzekere fase bevindt en de geopolitieke context niet stabiel is, moet de allocatie van investeringsverhoudingen adequaat zijn en kan dit een groot verschil maken. Investeerders in vastgoed zouden moeten zoeken naar vastgoed in het centrumgebied met een cashflow. Daarnaast zijn er gebieden die sterk in trek zijn bij publieke investeringen, zoals het segment voor mensen met een laag tot gemiddeld inkomen, enzovoort. Het belangrijkste is om het juiste moment te kiezen op basis van het omslagpunt van de markt, zodat de cashflow de beste investeringsresultaten kan opleveren.
Vastgoedaandelen volgen nauwgezet de wisselvalligheden op de vastgoedmarkt.
- Hoe beoordeelt u aandelen van beursgenoteerde vastgoedondernemingen?
Ik ben ervan overtuigd dat de vastgoedmarkt altijd nauw verbonden is met en in overeenstemming is met de beurskoersen van beursgenoteerde vastgoedondernemingen.
Tijdens de vastgoedkoorts van 2021 stegen vastgoedaandelen in slechts enkele maanden tijd met een factor 5 tot 10. In 2022, toen de vastgoedmarkt vastliep, waren de koersen van veel vastgoedaandelen "5 tot 10 keer hoger". Ik noem vastgoedaandelen vaak "hoeveel ze stijgen, hoeveel ze dalen", wat duidelijk de aard van de markt en de moeilijkheden van bedrijven weerspiegelt.
In 2022 werden veel aandelen van investeerders en vastgoedeigenaren geliquideerd. Dat was de moeilijkste periode voor de vastgoedsector.
Er schuilt echter altijd een kans in gevaar. De moeilijkste tijd is altijd de beste tijd om te "jagen". Objectief gezien kampen veel beursgenoteerde vastgoedbedrijven met moeilijkheden door de enorme projectontwikkeling en de hoge schuldenlast. Er zijn echter ook veel goede vastgoedbedrijven en juist nu gaan ze op jacht.
Ik voorspel dat er in de periode 2024-2025 een hausse zal zijn aan fusies en overnames in de vastgoedsector.
Voor particuliere beleggers is dit ook een goed moment om bedrijven te screenen. Zij zoeken naar kwaliteitsbedrijven met een lange termijnvisie om in te investeren.
Een succesvol bedrijf moet een goed en gezond financieel potentieel hebben. Deze bedrijven hebben weinig schulden en een lage leverage. Het bedrijf zelf moet ook flexibel zijn in zijn bedrijfsoriëntatie, zoals overstappen naar het segment voor de middeninkomensgroep, sociale woningbouw, enz. om de omzet en cashflow in de huidige moeilijke context te behouden.
Financieel sterke bedrijven zullen momenteel veel fusie- en overnamekansen hebben die duurzame ontwikkelingswaarde opleveren voor de nieuwe cyclus. Dit is een aandachtspunt voor investeerders bij het zoeken naar een goed bedrijf.
Benadrukt moet worden dat de operationele cyclus van de vastgoedmarkt langer en trager zal zijn dan die van de aandelenmarkt in het algemeen. Beleggers moeten een langetermijnperspectief hebben bij het beleggen in vastgoedaandelen op dit moment, omdat de "supergrote" vastgoedgolf voorbij is. Om een grote golf zoals in 2021 te vormen, heeft de vastgoedaandelengroep 7-8 jaar lang opgebouwd.
Bedankt!
Welke accenten in de drie nieuwe wetten (gewijzigd), Wet op de huisvesting (gewijzigd), Wet op de onroerendezaakwetgeving (gewijzigd) en Wet op de onroerendezaakwetgeving (gewijzigd) zullen volgens u een positief effect hebben op de vastgoedmarkt in de nieuwe cyclus?
* Dat is om Vietnamezen die in het buitenland wonen het recht te geven om net als de inwoners van het land onroerend goed te exploiteren. Dit zal de jaarlijkse overmakingen aan Vietnam helpen verhogen. Vietnam staat in de top 3 van landen met de hoogste overmakingen ter wereld.
* Strengere regels voor grondverkaveling en -verkoop. Dit minimaliseert grondspeculatie, voorkomt verspilling van grondstoffen en richt zich op segmenten met reële vraag.
Vastgoedondernemingen moeten zich de komende tijd oriënteren op geschikte vastgoedsegmenten voor de nieuwe cyclus en zo bijdragen aan het stabiliseren en duurzamer ontwikkelen van de vastgoedmarkt.
* Het verstrekken van roze boeken voor mini-appartementen en het niet specificeren van de eigendomsperiode van het appartement.
* Grond zonder bestemmingsplandocumenten van vóór 1 juli 2014 krijgt een rood boek.
* Schaf het kader voor grondprijzen af en bepaal de grondprijs volgens marktprincipes. Diversifieer de compensatieregelingen voor mensen van wie de grond wordt teruggewonnen. Regel herhuisvesting vóór de terugwinning. Degenen van wie de landbouwgrond wordt teruggewonnen, krijgen een compensatie in de vorm van woongrond/woningen.
Hierdoor profiteren mensen er meer van en kunnen bedrijven makkelijker land vrijmaken en projecten sneller uitvoeren.
* Bedrijven ontvangen jaarlijks grondgebruikbelasting in plaats van dat ze het in één keer moeten betalen.
* Een opener mechanisme voor landbouwgrond, zoals een verhoging van het maximale individuele eigendom van 10 naar 15 keer. Personen die geen landbouwgrond produceren, mogen nog steeds rijstteeltgrond overdragen.
Kortom, deze drie gewijzigde wetten hebben een diepgaande impact op alle aspecten van de samenleving en op alle bevolkingsgroepen. Wanneer ze van kracht worden, zullen ze naar verwachting bedrijven helpen juridische problemen te overwinnen en de ontwikkeling van de vastgoedsector in de nieuwe cyclus te heroriënteren. Het vastgoedaanbod zal geleidelijk terugkeren en verschuiven naar producten die duurzame waarde toevoegen aan de economie en inspelen op de essentiële behoeften van de bevolking.
Bron
![[Foto] Sluiting van de 14e Conferentie van het 13e Centraal Comité van de Partij](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/06/1762404919012_a1-bnd-5975-5183-jpg.webp)
![[Foto] Premier Pham Minh Chinh ontvangt de delegatie van Semiconductor Manufacturing International (SEMI)](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/06/1762434628831_dsc-0219-jpg.webp)
Reactie (0)