De markt vertraagt, kopers wachten af, wat zegt het Ministerie van Justitie over het voorstel om hoge belastingen te heffen op onroerendgoedsurfen?

Het Ministerie van Justitie is van mening dat belastingheffing op basis van de bezitsduur niet haalbaar is; de prijzen van appartementen in Hanoi stagneren en zullen waarschijnlijk niet significant dalen; Ho Chi Minhstad controleert niet langer de huidige status bij het uitgeven van grond- en huiscertificaten... dit is het laatste nieuws op het gebied van onroerend goed.

Momenteel wordt in Vietnam een ​​vast tarief van 2% geheven voor de inkomstenbelasting bij de overdracht van onroerend goed, ongeacht de eigendomsperiode. (Bron: DN&TT)

Ministerie van Justitie spreekt zich uit over hoge belastingen op vastgoed 'surfen'

Volgens het Ministerie van Justitie is het belasten van onroerend goed op basis van de eigendomsperiode niet haalbaar vanwege het gebrek aan uniformiteit in het belasting- en grondbeheersysteem, en is verder onderzoek nodig. Opmerkingen van het Ministerie van Justitie over het voorstel tot ontwikkeling van een wetsontwerp inzake de inkomstenbelasting (vervanging).

In het conceptvoorstel aan de regering stelde het ministerie van Financiën voor dat "het mogelijk is om de belastingheffing op persoonlijk inkomen (PIT) bij overdracht van onroerend goed te bestuderen en te implementeren op basis van de houdperiode, zoals die in sommige landen wordt ervaren. Specifieke belastingtarieven moeten worden bestudeerd en op passende wijze worden vastgesteld, rekening houdend met de feitelijke werking van de vastgoedmarkt." Dit voorstel beoogt beleid en richtlijnen te institutionaliseren, een redelijk niveau van regulering te bereiken en speculatie en vastgoedzeepbellen te voorkomen.

Het Ministerie van Justitie merkte op dat specifieke belastingtarieven onderzocht en op passende wijze vastgesteld moeten worden, zodat deze de werkelijke stand van zaken op de vastgoedmarkt weerspiegelen.

Om dit beleid te kunnen implementeren, is synchronisatie nodig met het proces van het perfectioneren van het beleid met betrekking tot grond en huisvesting, evenals de synchronisatie en gereedheid van de informatietechnologie-infrastructuur voor grond- en onroerendgoedregistratie.

Het ministerie is daarom van mening dat de oplossing waarbij belasting wordt geheven op basis van de wachttijd, niet haalbaar is. Het ministerie adviseert het ministerie van Financiën om het beleid verder te onderzoeken en te perfectioneren voordat het wordt toegepast, om de effectiviteit en uitvoerbaarheid te waarborgen.

Momenteel geldt in Vietnam een ​​vast tarief van 2% voor de inkomstenbelasting bij de overdracht van onroerend goed, ongeacht de eigendomsperiode.

In september 2024 meldde het Ministerie van Bouw en Woningbouw in een officieel bericht aan het Rijksbureau over de vastgoedprijzen dat het een belastingbeleid zou onderzoeken en voorstellen voor eigenaren en gebruikers van meerdere huizen en gronden om speculatie en kortetermijnaankopen en -verkoop met winstoogmerk te beperken. Het voorstel werd gedaan in de context van de sterk stijgende vastgoed- en huizenprijzen sinds begin dit jaar.

De markt stagneert, het is onwaarschijnlijk dat de prijzen sterk zullen dalen

De wet inzake grond, vastgoed en huisvesting is zes maanden van kracht. De heer Le Van Binh, adjunct-directeur van het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu, gaf aan dat het te vroeg is om de impact van bovengenoemde wetten op de vastgoedmarkt te beoordelen. Het duurt even voordat de wet in de producten doordringt.

Tijdens het seminar "Onroerend goed in 2025 - Kansen vinden in uitdagingen" dat op 11 februari door de krant Dan Viet werd georganiseerd, merkte de heer Binh op dat de vastgoedprijzen de laatste tijd "enorm zijn gestegen".

Met name tussen eind 2023 en 2024 zullen de prijzen sterk blijven stijgen. Nieuwe appartementen onder de 50 miljoen VND/m² zijn vrijwel verdwenen, en veel oude appartementen die al jaren in gebruik zijn, kosten ook meer dan 70 miljoen VND/m². Zelfs in oude sociale woonwijken zijn de prijzen 1,5 tot 2 keer zo hoog, waardoor het voor gewone werknemers erg moeilijk is om aan een woning te komen. Mensen met 3 tot 4 miljard VND op zak hebben nog steeds moeite om een ​​geschikte woning te vinden.

Hierdoor wordt het voor mensen met een laag of middeninkomen niet alleen lastiger om een ​​huis te bezitten, maar wordt ook de houdbaarheid van de markt aangetast.

Bij de analyse van deze prijsstijging zei de heer Binh dat het niet alleen te wijten is aan een tekort aan aanbod, maar ook aan de marktpsychologie die een grote impact heeft.

"Net als nieuws over grondveilingen, zal alleen al het nieuws dat er hier en daar hoge prijzen voor grondveilingen zijn, de psychologie sterk beïnvloeden dat degenen die niet snel kopen hun aandeel zullen verliezen. Of, zelfs als het werkelijke aanbod de markt nog niet heeft bereikt, zullen alleen al de cijfers over het aanbod toenemen, de prijs zal mogelijk niet verder stijgen," aldus de heer Binh. Wanneer een nieuwe prijsklasse wordt vastgesteld, neemt het aanbod toe en begint de markt te vertragen.

"In de nabije toekomst zullen er vastgoedproducten worden gelanceerd en zullen er polissen worden uitgegeven. De vastgoedmarkt en de prijzen zullen stabieler zijn. Op dat moment kunnen werknemers huizen kopen. De psychologie van beleggers zal ook kalmer zijn", aldus de heer Binh.

De heer Nguyen Van Dinh, vicevoorzitter van de Vietnamese Real Estate Association en voorzitter van de Vietnamese Real Estate Brokers Association, zei ook dat de vastgoedprijzen in 2025 over het algemeen redelijker zullen worden aangepast dan de extreme stijging in 2024.

Volgens deze persoon zal een grondige verlaging echter moeilijk te realiseren zijn, omdat bepaalde zaken, zoals grondprijzen, grondprijslijsten en kosten, tekenen vertonen van inputdruk op de kosten van vastgoedproducten.

"Zowel de reële vraag als de investeringsvraag zullen in 2025 naar verwachting toenemen. Wat betreft transacties, denk ik dat deze in 2025 sterker zullen toenemen dankzij betere aanbodfactoren, stabielere segmenten en vooral de prijzen zullen worden aangepast en op een goed niveau worden gehouden, wat zal leiden tot een toename van het aantal transacties. Over het algemeen zal de markt actiever zijn dan in 2024. De indicatoren voor vraag en aanbod op de markt zijn verbeterd, maar kunnen niet terugkeren naar het niveau van 2018-2019", aldus de heer Dinh.

Wat betreft de kansen voor vastgoedbeleggers in 2025, oordeelde de heer Nguyen Van Dinh dat de huizenprijzen in het stadscentrum momenteel te hoog zijn. Deze expert raadt mensen aan om op zoek te gaan naar nieuwe stedelijke gebieden met goede infrastructuur en verkeersverbindingen.

Appartementprijzen in Hanoi blijven stabiel

De appartementenmarkt in Hanoi heeft na het Chinese Nieuwjaar in 2025 geen noemenswaardige schommelingen in de verkoopprijzen geregistreerd. Over het algemeen zijn de verkoopprijzen van appartementen nog steeds hetzelfde als vóór Tet. Dit staat in schril contrast met vorig jaar, toen de verkoopprijzen van appartementen in Hanoi na Tet continu schommelden - wat in 2024 een periode van continue prijsstijgingen inluidde.

Uit een onderzoek van Batdongsan.com.vn na Tet bleek dat de verkoopprijs van appartementen in veel projecten niet fluctueerde ten opzichte van vóór Tet. Met name in het An Binh Plaza-project (Nam Tu Liem) schommelde de verkoopprijs van appartementen met twee slaapkamers en één badkamer met een eigendomsperiode van 50 jaar nog steeds tussen de 3,3 en 3,5 miljard VND per appartement. Bij dezelfde oppervlakte ligt de verkoopprijs voor appartementen met langdurig eigendom nog steeds op 4,3 tot 4,4 miljard VND per appartement. De lijn van drieslaapkamerappartementen met langdurig eigendom met een oppervlakte van meer dan 80 m² wordt nog steeds aangeboden voor 6 tot 6,2 miljard VND per appartement, terwijl de lijn van drieslaapkamerappartementen met 50 jaar eigendom nog steeds rond de 5 miljard VND per appartement ligt.

Ook bij het FLC Complex-project, gelegen aan de Pham Hung Street (district Nam Tu Liem), is de verkoopprijs van appartementen na Tet niet significant veranderd. Appartementen groter dan 50 m² kosten nog steeds tussen de 3,9 en 4,2 miljard VND per appartement. Appartementen groter dan 70 m² kosten vóór Tet nog steeds tussen de 5,2 en 5,5 miljard VND per appartement.

Ook in het district Nam Tu Liem handhaven de appartementen met twee slaapkamers en twee badkamers in het Golden Palace-project vanaf eind 2024 nog steeds de vraagprijs van 4,6-4,7 miljard VND per appartement. Het Garden Hill-project heeft nog steeds een prijs van 4,5-4,7 miljard VND voor appartementen met twee slaapkamers en twee badkamers.

Bij het Golden Field-project ligt de verkoopprijs van appartementen met twee slaapkamers en twee badkamers doorgaans op het oude gemiddelde prijsniveau van ongeveer 4,7 miljard VND per appartement. In dit project zijn er echter zo'n 2-3 appartementen op de markt die de eigenaren dringend willen verkopen, dus ze accepteren een prijsverlaging naar 4,5-4,6 miljard VND per appartement.

In het district Thanh Xuan is de verkoopprijs van appartementen met 2 slaapkamers en 2 badkamers in Hanoi Center Point nog steeds hetzelfde als vóór Tet, met een gemiddelde verkoopprijs van 5,7-5,8 miljard VND/appartement.

Appartementen in het Gold Season-project (Thanh Xuan) hanteren nog steeds een prijsklasse van VND 8 miljard voor appartementen met drie slaapkamers en ongeveer VND 6 miljard voor appartementen met twee slaapkamers. Deze prijsklasse zien we ook bij appartementenprojecten in het district Cau Giay, zoals HomeCity, Central Field en Discovery Complex.

Volgens een enquête van Batdongsan.com.vn onder makelaars en handelsplatformen wacht de groep kopers van onroerend goed nog steeds af wat de prijsontwikkelingen na Tet zullen zijn.

De heer Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars in Onroerend Goed, merkte op dat de prijzen van appartementen in 2025 nauwelijks zullen dalen. De reden hiervoor is dat het nieuwe primaire aanbod op de markt zich in 2025 voornamelijk zal richten op de duurdere en luxere segmenten in grote steden. Daarom zullen de prijzen van appartementen hoog blijven "verankeren". Het aanbod van sociale woningbouwprojecten zal in 2025 waarschijnlijk toenemen, maar zal nog steeds extreem klein zijn in vergelijking met de behoeften van mensen. Het aanbod van goedkope commerciële woningen is nog steeds extreem schaars. Daarom zullen de prijzen van appartementen nauwelijks dalen, maar slechts een horizontaal niveau behouden.

Ho Chi Minhstad schaft het controleren van de huidige status af bij het verstrekken van land- en huiscertificaten

Het Volkscomité van Ho Chi Minhstad heeft zojuist een besluit uitgevaardigd om een ​​aantal artikelen van de Regeling inzake coördinatie bij het beheer van bouwopdrachten (hierna de Bouwbeheersregelgeving genoemd) in de stad te wijzigen en aan te vullen.

De regelgeving inzake het beheer van bouworders in Ho Chi Minhstad werd uitgevaardigd met het besluit van 1 april 2024. Hierin bepaalt clausule 1, artikel 10 de verantwoordelijkheden van het Department of Natural Resources and Environment (TN-MT), het City Kadaster en de daaraan gelieerde afdelingen als volgt:

“Tijdens de afhandeling van procedures met betrekking tot de certificering van aan de grond verbonden activa, bij het controleren van de huidige status van huizen of bouwwerken volgens de bepalingen van de grondwetgeving, en indien er overtredingen van de bouwvoorschriften worden vastgesteld, wordt het dossier overgedragen aan de bevoegde autoriteit voor inspectie en afhandeling volgens de wettelijke bepalingen.”

In het onlangs uitgevaardigde besluit heeft het Volkscomité van Ho Chi Minhstad het als volgt gewijzigd: "Als er tijdens de afhandeling van procedures met betrekking tot de certificering van aan land verbonden activa overtredingen van de bouwvoorschriften worden ontdekt, moet er een schriftelijke kennisgeving worden gestuurd naar de bevoegde autoriteit voor inspectie en afhandeling in overeenstemming met de wettelijke bepalingen."

Bovenstaande wijziging betekent dat de Dienst Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu, het Kadaster en de daaraan gelieerde afdelingen niet langer de plicht hebben om bij het afgeven van certificaten de actuele status van huizen of bouwwerken te controleren.

Met het herziene en aangevulde besluit vervalt de verantwoordelijkheid van de politie van Ho Chi Minhstad om de politie op districtsniveau te instrueren de inspecties te verscherpen en bouwwerkzaamheden die in strijd zijn met de bouwvoorschriften in het gebied onder hun beheer snel op te sporen en hen advies te geven over de aanpak ervan.

Bovendien ontneemt de nieuwe regelgeving het Ministerie van Planning en Investeringen de verantwoordelijkheid om met het District People's Committee samen te werken om ondernemingen te verzoeken hun bedrijfsregistratiecertificaten opnieuw te registreren in overeenstemming met het besluit om administratieve overtredingen af ​​te handelen wanneer oneerlijke of onjuiste registratie-inhoud wordt aangegeven.

Wat betreft de verantwoordelijkheid voor het opstellen van administratieve overtredingsrapporten en het adviseren over administratieve sancties, is in de nieuwe verordening de zinsnede "binnen 2 werkdagen vanaf de datum van het opstellen van administratieve overtredingsrapporten" geschrapt.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-lai-nguoi-mua-nghe-ngong-bo-tu-phap-noi-gi-ve-de-xuat-danh-thue-cao-voi-luot-song-nha-dat-304357.html