De markt voor magazijnen en fabrieken bloeit

Na een periode van stagnatie is de markt voor kant-en-klare loodsen en fabrieken in het Zuiden nu in opkomst en zijn er op de lange termijn veel positieve vooruitzichten.

De vraag is positiever

In het derde kwartaal van 2024 zal het moderne, kant-en-klare magazijnsegment in de zuidelijke regio beschikken over meer dan 103.000 vierkante meter aan nieuwe magazijnen, ontwikkeld door BWID en Vietnam Industrial Park.

BWID markeerde haar aanwezigheid in Long An met de voltooiing van een magazijnproject met twee verdiepingen en een totale oppervlakte van 64.000 m². Tegelijkertijd startte Vietnam Industrial Park met de tweede fase van de projecten in Ho Nai Industrial Park (Dong Nai) en Phu An Thanh Industrial Park (Long An), waarmee bijna 40.000 m² aan multifunctionele ruimte werd toegevoegd, zowel voor opslag als voor productie.

De trend van activaconversie zette zich in het afgelopen kwartaal voort. Volgens een rapport van JLL Vietnam registreerde de noordelijke regio van de provincie Binh Duong meer dan 18.000 m² aan kant-en-klare magazijnen, omgebouwd tot kant-en-klare fabrieken. Tegen het einde van het derde kwartaal van 2024 was het totale aanbod van moderne, kant-en-klare magazijnen gestegen tot 2 miljoen m², een stijging van 4,4% ten opzichte van het vorige kwartaal en 14,7% ten opzichte van vorig jaar. BWID en Mapletree waren respectievelijk goed voor 30% en 20% van het totale aanbod.

De industriële vastgoedmarkt was vroeger een traditionele markt, voornamelijk ontwikkeld door binnenlandse investeerders. De laatste jaren zien we echter een toenemende interesse en investeringen van buitenlandse investeerders uit Singapore, Korea en Thailand.

- Mevrouw Pham Ngoc Thien Thanh, hoofd van de afdeling Onderzoek en Advies van CBRE in Ho Chi Minhstad

Het aanbod neemt toe en ook de bezettingsgraad is positief. Volgens JLL is de logistieke markt in het zuiden, na een periode van stagnatie, de tweede helft van het jaar ingegaan met een positieve netto-opname, met een oppervlak van bijna 160.000 m² in het derde kwartaal van 2024. Nieuwe huurcontracten werden voornamelijk getekend door huurders die de binnenlandse markt bedienen, waaronder fabrikanten en externe logistieke dienstverleners (3PL). Daarom blijven faciliteiten in kerngebieden met goede verbindingen naar Ho Chi Minhstad gewild.

CBRE registreerde het afgelopen kwartaal ook een levendige verhuuractiviteit in zowel magazijnen als kant-en-klare fabrieken. De gemiddelde bezettingsgraad van magazijnen steeg met 7% ten opzichte van het voorgaande kwartaal tot 68%; de bezettingsgraad van kant-en-klare fabrieken steeg met 3% ten opzichte van het voorgaande kwartaal tot 84%. Klanten die in het zuiden vraag hebben naar kant-en-klare magazijnen, zijn onder meer fabrikanten in de hightech-, elektronische componenten- en logistieke sector, naast de groei van bedrijven in de e-commercesector.

De heer Alex Crane, algemeen directeur van Knight Frank Vietnam, merkte op dat investeerders de markt vanwege externe factoren voorzichtig benaderen, maar dat de markt nog steeds tekenen van herstel vertoont. Hij zei dat het verbeterde aanbod, samen met een lichte stijging van de gevraagde huurprijzen, aantoont dat het vertrouwen van bedrijven in de langetermijnvooruitzichten van de markt groeit.

"De voortdurende ontwikkeling en exploitatie van kant-en-klare fabrieken is een positief signaal, waardoor huurders meer gemotiveerd worden om Vietnam te kiezen als een geschikte bestemming voor investeringen of bedrijfsuitbreiding", aldus de heer Alex Crane.

Bovendien is de markt voor opslag in het Zuiden volgens deze expert vooral afhankelijk van de exportvraag en de groei van de binnenlandse consumptie. Na 2024, na de wereldverkiezingen , met name de Amerikaanse presidentsverkiezingen, zullen de behoeften van de markten duidelijker zijn en kan de vraag naar opslag in het Zuiden toenemen.

Korting om liquiditeit te stimuleren

De marktliquiditeit in het magazijn- en fabriekssegment is aanzienlijk verbeterd, maar mevrouw Trang Le, Senior Director of Consulting and Research (JLL Vietnam), erkende dat de vraag nog steeds relatief laag is vergeleken met eind vorig jaar. "De export is nog niet volledig hersteld, dus distributiecentra behouden hun huidige schaal in plaats van uit te breiden om te anticiperen op de plotselinge toename van de goederen aan het einde van het jaar, zoals gebruikelijk."

Om de liquiditeit te behouden, zei mevrouw Trang, hebben sommige projecten met lage huuropbrengsten een sterkere vraagstimulerende strategie toegepast door de gevraagde huren te verlagen. Met name in opkomende gebieden buiten het centrum daalden de huurprijzen in het derde kwartaal aanzienlijk ten opzichte van het voorgaande kwartaal, terwijl de prijzen in het kerngebied stabiel bleven.

De gemiddelde huurprijs voor moderne, kant-en-klare magazijnen in het zuiden daalde licht naar USD 4,85/m²/maand. Dat is een daling van 0,4% op kwartaalbasis, maar nog altijd een stijging van 3,1% op jaarbasis.

"Verhuurders zijn nog steeds flexibel en creëren gunstige onderhandelingen om huurders te ondersteunen in een context van een trage markt. Een van de belangrijkste prikkels in sommige nieuw opgeleverde magazijnen is een huurvrije periode van meer dan 6 maanden voor een huurcontract van 3 jaar", voegde mevrouw Trang eraan toe. De huursituatie in de laatste maanden van het jaar zal naar verwachting verbeteren, omdat het vierde kwartaal normaal gesproken het hoogseizoen is, maar de verwachte verbetering komt niet al te plotseling.

De heer Alex Crane deelde deze mening en zei dat de markt voor magazijnruimte op de korte termijn met wat moeilijkheden te maken zal krijgen vanwege het toegenomen aanbod en de afgenomen absorptie. Deze expert is echter van mening dat de vooruitzichten voor industrieel vastgoed in het zuiden op de middellange tot lange termijn nog steeds zeer positief zijn, met veel hoogwaardige projecten met betaalbare huurprijzen.

Deskundigen van Knight Frank voorspellen dat de markt zich tegen 2025 aanzienlijk zal herstellen. Sommige projecten die in de voorgaande periode vertraging opliepen, zijn inmiddels afgerond en het groeiende vertrouwen van investeerders zal naar verwachting de vraag naar industriegrond aanwakkeren. De strategische ligging van de regio, de infrastructuurverbeteringen en het preferentiebeleid zullen een belangrijke rol blijven spelen bij het aantrekken van buitenlandse directe investeringen en het bevorderen van de economische groei.

Bron: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-nha-kho-nha-xuong-khoi-sac-d227553.html