En manifestasjon av «landtørst» eller bare «virtuell feber»?

Tidlig om morgenen den 20. august 2024, natten til 19. august, ble auksjonen av 19 tomter i Tien Yen kommune i Hoai Duc-distriktet avsluttet med en «endelig» tomtepris på opptil 133 millioner VND/m2, 30 ganger høyere enn startprisen.

Auksjonen av tomter i forstedene til Hanoi varte i 18 timer, noe som forårsaket oppstyr på sosiale nettverk med bilder av hundrevis av investorer som sto i kø og stormet for å registrere seg for å delta i auksjonen.

Tomteauksjonen pågikk til nesten klokken 04.00 den 20. august 2024 (Foto: Huu Thang).

De to tomtene med den laveste vinnerprisen på denne auksjonen var 91,3 millioner VND/m2, men dette var fortsatt 12,5 ganger høyere enn startprisen.

Dette bildet er ikke så nytt, for for litt under en halv måned siden etablerte «ildpannen» med tomteauksjon i Thanh Oai også et nytt prisnivå for forstadstomtsegmentet.

Tomteauksjonen som ble holdt forrige helg i Thanh Oai-distriktet i Hanoi tiltrakk seg tusenvis av deltakere. Over 100 millioner VND/m² var den høyeste vinnerprisen, 8 ganger høyere enn den opprinnelige startprisen på bare 8,6 millioner VND/m² til 12,5 millioner VND/m².

Meglere overfører tomt rett etter auksjonen (Foto: Huu Thang).

Følgelig var det totale beløpet som Thanh Oai-distriktet samlet inn fra den nylige auksjonen 404,6 milliarder VND, forskjellen i startprisen var 349 milliarder VND, omtrent åtte ganger høyere enn den opprinnelige startprisen.

Når det gjelder Hoai Duc, forventer dette distriktet å samle inn mer enn 186 milliarder VND fra auksjonen, mer enn 11 ganger høyere enn startprisen.

Markedet for forsteder før auksjon, tomter til salgs fra 20-30 millioner VND/m2

Ifølge den faktiske markedsundersøkelsen til Nguoi Dua Tin og sammendragsrapporten på noen elektroniske handelsplasser som Batdongsan.com.vn, har faktisk salgsprisen på tomter i Thanh Cao kommune (Thanh Oai-distriktet, Hanoi) hatt en tendens til å øke de siste årene.

Den gjennomsnittlige tomteprisen i dette området har imidlertid bare økt med rundt 80 % de siste fire årene – fra det vanlige nivået på 15 millioner VND/m² i 2020 til 27 millioner VND/m² i 2024, uten fenomenet med en plutselig økning på flere dusin ganger slik som prisen på auksjonen ovenfor.

Den vinnende landprisen i auksjonen i Hoai Duc er 2 til 3 ganger høyere enn det vanlige prisnivået (Foto: Huu Thang).

Sammenlignet med den vanlige salgsprisen på 27 millioner VND/m2 i andre kvartal 2024, er den vinnende auksjonsprisen på 63–100 millioner VND/m2 for tomter i Thanh Cao kommune i auksjonen 10. august 2024 2,3 til 3,7 ganger høyere.

I nærliggende områder av Thanh Oai-distriktet svinger prisene også innenfor området 20–30 millioner VND/m2.

For Tien Yen, Hoai Duc, Hanoi-området ble den mest populære salgsprisen for tomtesegmentet i andre kvartal 2024 kun registrert på 43 millioner VND/m2, med en vekstrate i det siste året på over 48 %.

Tomteprisen som ble vunnet på auksjonen i forrige økt var imidlertid fortsatt 2 til 3 ganger høyere enn det vanlige prisnivået.

For nærliggende områder i Hoai Duc-distriktet er prisen bare fra 22 til 62 millioner VND/m2 i andre kvartal 2024.

Skyhøye tomtepriser er en manifestasjon av «tørst» i markedet.

Nguyen Quoc Anh, visedirektør for Batdongsan.com.vn, fortalte om situasjonen ovenfor at fra andre kvartal 2025 og utover vil tomter begynne å gå inn i hovedtrenden for oppgang. De nåværende bølgene er bare lokale i noen områder.

Data fra Batdongsan.com.vn viser også at etterspørselen etter tomter landsdekkende i andre kvartal 2024 økte med 33 % sammenlignet med første kvartal 2024.

Eksperten vurderte imidlertid at dette bare var en delvis forbedring i noen områder, spesielt de nordlige provinsene. Hanoi opplevde en økning på 75 % i interessen for tomter.

«Spesielt interessenivået og prisøkningen i forstadsområdene i Hanoi skyldes planleggingsfaktorer og auksjonsaktiviteter», sa Quoc Anh.

Mr. Nguyen Quoc Anh - visegeneraldirektør for Batdongsan.com.vn.

Mer spesifikt, i første halvdel av 2024 registrerte tomtesøk på 48 %–104 % i Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That og Quoc Oai, noe som førte til en økning i tomteprisene i disse forstadsområdene på 4 %–24 % sammenlignet med andre halvdel av 2023.

Herr Nguyen Quoc Anh sa at det er tre hovedfaktorer som i stor grad påvirker tomtemarkedet, inkludert den regionale økonomien , eller enda mer makroøkonomisk, den nasjonale økonomien; infrastrukturplanlegging og befolkning, og tilkobling til andre lokaliteter.

«I tillegg til tradisjonelle markeder øker prisene vanligvis med 10–30 % i mange nye markeder der informasjon om infrastrukturplanlegging kunngjøres, og noen steder øker tomteprisene 2–3 ganger på kort tid.»

For tiden publiseres planleggingsinformasjon i ganske massiv skala, hele landet er som et stort prosjekt som implementeres med synkron planlegging. Denne positive informasjonen gir vinger til likviditeten og prisen på tomtesegmentet, analyserte eksperten.

Imidlertid understreket herr Quoc Anh også i analysen av risikoene at det, basert på infrastrukturinformasjon, finnes steder der tomteprisene øker basert på etterspørsel og potensial, men det finnes også steder der prisene øker på grunn av rykter og kan ha en negativ innvirkning på markedet.

Herr Nguyen Van Dinh sa at høye tomtepriser viser tørsten i eiendomsmarkedet.

Fra et annet perspektiv sa Dr. Nguyen Van Dinh – styreleder i Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS) at tomteauksjoner får oppmerksomhet fra mange deltakere, og den plutselige prisøkningen viser tydelig folks «tørst» etter tomter.

I de senere årene har antallet prosjekter, tomter og eiendomsprodukter med «rene» juridiske dokumenter vært ekstremt lite, og kommer til markedet i svært små mengder og kan sies å være nesten ikke-eksisterende.

Derfor vil lanseringen av et prosjekt som er lovlig forvaltet av staten tiltrekke seg stor oppmerksomhet fra investorer, som er villige til å betale enorme summer for å «holde» landet.

Skjulte risikoer fra å «klemme» land

Selv om han mener at de høye tomteprisene delvis skyldes markedets «tørst», minner Dinh også investorer om å være forsiktige, for selv om det har blitt et hett område, er tomtetransaksjoner fortsatt ikke et segment med sterk likviditet. Noen områder er veldig hete, men det finnes også områder der prisinflasjon dukker opp med den hensikt å manipulere markedet.

«Det er fullt mulig at investorer samarbeider om å delta i auksjoner, og dermed presser tomteprisene i nærliggende områder nærmere det nye prisnivået for å tjene penger. For ikke å nevne at Hanoi er et sentralt byområde med kjennetegn av trangt land og tett befolkning, er eiendomstilbudet alltid ikke nok til å dekke etterspørselen, så det er fullt mulig at investorer utnytter denne psykologien for å tjene penger.»

«Uansett om landprisen virkelig er så høy eller ikke, må vi bry oss om hvorvidt de vinnende investorene faktisk vil betale i fremtiden. Historien om auksjonen uten depositum i Thu Thiem gir oss fortsatt et mer realistisk bilde av denne landfebersituasjonen», sa Dinh.

Eksperter uttrykker bekymring for potensielle risikoer ved å «klemme» land (Foto: Huu Thang).

Nguyen Quoc Anh kommenterer at resultatene av en tomteauksjon med så høye priser vil gjøre kostnadene for rydding av tomter for nye prosjekter dyrere, og er også bekymret for at grunneiere i området rundt vil ha en mentalitet som presser opp salgsprisen på tomten sin når den vinnende auksjonsprisen er 2 til 3 ganger høyere enn gjennomsnittsprisen.

De plutselige høye landprisene kan også skape en trend med landspekulasjon, ettersom mange skynder seg å kjøpe land i håp om å tjene på den fortsatte økningen i landprisene.

Dette kan imidlertid føre til at penger stagnerer i land, i stedet for å sirkuleres i andre økonomiske aktiviteter.

Ifølge eksperten vil den generelle psykologien til eiendomskjøpere og -investorer være mer forsiktig enn før etter en vanskelig markedsperiode.

Derfor anbefaler han at kjøpere og investorer bør undersøke markedet nøye og lære om prissvingninger gjennom objektive informasjonskilder før de bestemmer seg for å bruke penger på et produkt.

Tomteauksjon i Thanh Oai er helt transparent og følger riktig prosedyre.

Som svar på motstridende informasjon om at prosjektgjennomføringen, fastsettelsen av startpris og organiseringen av auksjonen av bruksrettigheter til 68 tomter i Ngo Ba-området, Thanh Than-landsbyen, Thanh Cao kommune, Thanh Oai-distriktet 10. august ikke var transparent, har Thanh Oai-distriktets folkekomité nettopp sendt en rapport til Hanoi-folkekomiteen om ovennevnte problemstilling.

Rapporten slo fast at auksjonen ble organisert i samsvar med bestemmelsene i jordloven fra 2024, auksjonsloven fra 2016 og avgjørelser fra Hanoi-folkekomiteen knyttet til kunngjøring av forskrifter om auksjoner av bruksrettigheter til land for å tildele land med bruksavgifter eller leie ut land i Hanoi.

Gjennomgangen viste at totalt 1550 kunder sendte inn registreringsdokumenter for å delta i auksjonen, tilsvarende 4201 dokumenter. Av disse var 1439 kunder kvalifisert til å delta i auksjonen, tilsvarende 3923 dokumenter.

Gjennom å sjekke og gjennomgå dokumenter og gjeldende veiledningsdokumenter fant Thanh Oai-distriktets folkekomité at implementeringsfasene ble gjennomført og i samsvar med instruksjonene, noe som sikret objektivitet, åpenhet og samsvar med lovbestemmelser, uten hamstring, prisøkninger eller profittjakt gjennom den nylige auksjonen i Thanh Cao kommune.

Thanh Oai-distriktets folkekomité bekreftet at organiseringen og gjennomføringen av prosjektetablering, erverv av land, rydding av tomt, bygging av infrastruktur, fastsettelse av startpris og valg av auksjonsorganisasjon; utlevering av dokumenter og organisering av auksjon av bruksrettigheter til land var i samsvar med lovens bestemmelser; auksjonen ble organisert ærlig, offentlig, transparent, rettferdig og objektivt.

Kundene byr i henhold til etterspørsel og markedsforhold. Auksjonen foregår i henhold til prosedyrer, under tilsyn av politimyndigheter og folket.

Kilde: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm