Er dette en ekte «landfeber» eller bare en «spekulativ boble»?

Natten til 19. august og tidlig morgen den 20. august 2024 ble auksjonen av 19 tomter i Tien Yen kommune i Hoai Duc-distriktet avsluttet, og den endelige tomteprisen nådde 133 millioner VND/m2, 30 ganger høyere enn startprisen.

Auksjonen av tomter i utkanten av Hanoi varte i opptil 18 timer, og skapte furore på sosiale medier med bilder av hundrevis av investorer som stilte seg i kø og kjempet for å registrere seg for å delta i auksjonen.

Tomteauksjonen varte til nesten klokken 04.00 den 20. august 2024 (Foto: Huu Thang).

De to tomtene som oppnådde de laveste prisene på denne auksjonen var 91,3 millioner VND/m2, men likevel var dette 12,5 ganger høyere enn startprisen.

Denne situasjonen er ikke helt ny, for for mindre enn en halv måned siden satte «arnestedet» for tomteauksjoner i Thanh Oai også en ny prisstandard for forstadstomter.

Tomteauksjonen som ble holdt forrige helg i Thanh Oai-distriktet i Hanoi, tiltrakk seg tusenvis av deltakere. Det høyeste vinnende budet var over 100 millioner VND/m², åtte ganger høyere enn den opprinnelige startprisen på bare 8,6 millioner VND/m² til 12,5 millioner VND/m².

Eiendomsmeglere videreselger tomter umiddelbart etter auksjonen (Foto: Huu Thang).

Følgelig var det totale beløpet som Thanh Oai-distriktet samlet inn fra den nylige auksjonen 404,6 milliarder VND, en forskjell på 349 milliarder VND fra startprisen, omtrent åtte ganger høyere enn den opprinnelige startprisen.

I Hoai Duc-distriktet forventes inntektene å overstige 186 milliarder VND fra auksjonen, mer enn 11 ganger høyere enn startprisen.

Tomtemarkedet i forstadsområder før tomteauksjonen så priser som varierte fra 20–30 millioner VND/m2.

Ifølge en markedsundersøkelse utført av Nguoi Dua Tin og en sammendragsrapport fra flere nettbaserte eiendomsplattformer som Batdongsan.com.vn, har prisen på tomter i Thanh Cao kommune (Thanh Oai-distriktet, Hanoi) faktisk hatt en oppadgående trend de siste årene.

Den gjennomsnittlige prisen for tomter i dette området har imidlertid bare økt med rundt 80 % de siste fire årene – fra en vanlig pris på 15 millioner VND/m2 i 2020 til 27 millioner VND/m2 i 2024 – og det har ikke vært en plutselig økning på flere titalls ganger som prisen på den nevnte auksjonen.

Tomteprisene på auksjoner i Hoai Duc var 2 til 3 ganger høyere enn den rådende markedsprisen (Foto: Huu Thang).

Sammenlignet med den vanlige prisantydningen på 27 millioner VND/m2 i andre kvartal 2024, var de vinnende budprisene på 63–100 millioner VND/m2 for tomter i Thanh Cao kommune i auksjonen 10. august 2024 2,3 til 3,7 ganger høyere.

I nærliggende områder av Thanh Oai-distriktet svinger prisene også innenfor området 20–30 millioner VND/m2.

I Tien Yen-området i Hoai Duc-distriktet i Hanoi var den vanligste prisen for tomter i andre kvartal 2024 bare 43 millioner VND/m2, med en vekstrate på over 48 % det siste året.

Tomteprisene på den nylige auksjonen var imidlertid fortsatt to til tre ganger høyere enn de rådende markedsprisene.

For nærliggende områder i Hoai Duc-distriktet varierte prisene også fra bare 22 til 62 millioner VND/m2 i andre kvartal 2024.

Skyhøye tomtepriser er et tegn på markedsetterspørsel.

I en kommentar til situasjonen sa Nguyen Quoc Anh, visedirektør for Batdongsan.com.vn, at fra andre kvartal 2025 og utover vil tomteprisene begynne å gå inn i den viktigste oppgangstrenden. De nåværende prisøkningene er bare lokalisert i visse områder.

Data fra Batdongsan.com.vn indikerer også at den landsdekkende etterspørselen etter tomter økte med 33 % i andre kvartal 2024 sammenlignet med første kvartal 2024.

Eksperten vurderte imidlertid dette som bare en lokal forbedring i visse områder, spesielt i de nordlige provinsene. Hanoi opplevde en økning på 75 % i interessen for tomter.

«Spesielt den økte interessen og de stigende prisene i områdene rundt Hanoi skyldes planleggingsfaktorer og auksjonsaktiviteter», uttalte Quoc Anh.

Mr. Nguyen Quoc Anh - visegeneraldirektør for Batdongsan.com.vn.

Mer spesifikt, i første halvdel av 2024 registrerte tomter i distriktene Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That og Quoc Oai en økning på 48 %–104 % i søkevolum, noe som førte til en økning på 4 %–24 % i prisantydning for tomter i disse forstadsområdene sammenlignet med andre halvdel av 2023.

Ifølge Nguyen Quoc Anh er det tre hovedfaktorer som påvirker tomtemarkedet betydelig: den regionale økonomien , og til og med den nasjonale økonomien på makronivå, infrastrukturplanlegging og befolkningsvekst samt tilknytning til andre steder.

«Foruten tradisjonelle markeder, øker prisene vanligvis med 10–30 % i mange nye markeder der informasjon om infrastrukturplanlegging har blitt annonsert, og noen steder har tomteprisene doblet seg eller tredoblet seg på kort tid.»

«For tiden publiseres planleggingsinformasjon i ganske stor skala over hele landet, som et stort prosjekt som implementeres med synkronisert planlegging. Denne positive informasjonen øker likviditeten og prisene i tomtesegmentet», analyserte eksperten.

I analysen av risikoene understreket imidlertid Quoc Anh også at mens tomteprisene øker basert på infrastrukturinformasjon, ser noen områder prisøkninger drevet av etterspørsel og potensial, mens andre opplever oppblåste priser drevet av rykter, noe som potensielt kan påvirke markedet negativt.

Herr Nguyen Van Dinh mener at høye tomtepriser gjenspeiler eiendomsmarkedets tørst.

Fra et annet perspektiv mener Dr. Nguyen Van Dinh – styreleder i Vietnams eiendomsmeglerforening (VARS) – at auksjonene av land som vekker bred interesse og den plutselige prisøkningen tydelig gjenspeiler folks «tørst» etter land.

De siste årene har antallet prosjekter, tomter og eiendomsprodukter med ren juridisk dokumentasjon vært ekstremt lite, og har kommet inn på markedet i svært små mengder, og uten tvil nesten ikke-eksisterende.

Derfor vil lanseringen av et lovpålagt prosjekt, administrert av staten, tiltrekke seg betydelig interesse fra investorer, som er villige til å betale enorme summer for å erverve tomten.

Skjulte risikoer fra «hamstring» av land.

Selv om han erkjente at økningen i tomtepriser delvis skyldes markedsetterspørsel, minnet Dinh også investorer om å være forsiktige, fordi tomtetransaksjoner ennå ikke er et segment med sterk likviditet, til tross for at de har blitt et hett marked. Mens noen områder opplever en høykonjunktur, finnes det også områder der prismanipulasjon forekommer med den hensikt å manipulere markedet.

«Det er fullt mulig at investorer samarbeidet om auksjonen, og dermed drev opp tomteprisene i området rundt til nær det nye prisnivået for å tjene penger. For ikke å nevne at Hanoi er et viktig byområde med høy befolkningstetthet og begrenset land, hvor tilbudet av eiendom alltid er lavt nok til etterspørselen, så det er fullt mulig at investorer kan utnytte denne situasjonen til å tjene penger.»

«Om tomteprisene virkelig har nådd så høye nivåer, avhenger av om investorene som vant auksjonene faktisk vil betale i fremtiden. Historien om de forlatte budene på Thu Thiem-auksjonen gjenstår, noe som gir oss et mer realistisk bilde av denne landprisstigningen», uttalte Dinh.

Eksperter uttrykker bekymring for de potensielle risikoene ved hamstring av land (Foto: Huu Thang).

Nguyen Quoc Anh bemerket at de høye auksjonsprisene for tomten vil gjøre ryddingskostnadene for nye prosjekter enda dyrere, og uttrykte også bekymring for at med vinnende bud som er 2 til 3 ganger høyere enn gjennomsnittlig markedspris, kan folk som eier land i det omkringliggende området være tilbøyelige til å heve salgsprisen på tomten sin tilsvarende.

Den plutselige økningen i landpriser kan også skape en trend med landspekulasjon, ettersom mange skynder seg å kjøpe land i håp om å tjene på den fortsatte prisøkningen.

Dette kan imidlertid føre til en situasjon der penger er bundet i land, i stedet for å sirkuleres i andre økonomiske aktiviteter.

Ifølge eksperten vil den generelle stemningen blant eiendomskjøpere og -investorer være mer forsiktig enn før etter en periode med markedsvansker.

Derfor anbefaler han at kjøpere og investorer undersøker markedet grundig og forstår prissvingninger gjennom objektive informasjonskilder før de bestemmer seg for å investere i et produkt.

Tomteauksjonen i Thanh Oai var fullstendig transparent og fulgte de riktige prosedyrene.

Etter motstridende rapporter som hevder at gjennomføringen av prosjektet, fastsettelsen av startprisen og organiseringen av auksjonen av bruksrettighetene for 68 tomter i Ngo Ba-området, Thanh Than-landsbyen, Thanh Cao kommune, Thanh Oai-distriktet, som fant sted 10. august, manglet åpenhet, har folkekomiteen i Thanh Oai-distriktet sendt inn en rapport til folkekomiteen i Hanoi by om saken.

Rapporten slår fast at auksjonen ble gjennomført i samsvar med jordloven av 2024, auksjonsloven av 2016 og avgjørelsene fra Hanoi-folkekomiteen angående utstedelse av forskrifter om auksjon av bruksrettigheter til areal for tildeling av areal med bruksavgift eller leieavtale i Hanoi.

Gjennomgangen viste at totalt 1550 kunder sendte inn søknader om å delta i auksjonen, tilsvarende 4201 søknader. Av disse ble 1439 kunder, tilsvarende 3923 søknader, ansett som kvalifisert til å delta.

Etter å ha gjennomgått registrene og gjeldende retningslinjer, fant folkekomiteen i Thanh Oai-distriktet at alle stadier av implementeringsprosessen ble utført i samsvar med retningslinjene, noe som sikret objektivitet, åpenhet og samsvar med loven. Det var ingen bevis for hamstring av land, prismanipulasjon eller profittjageri gjennom den nylige auksjonen i Thanh Cao kommune.

Folkekomiteen i Thanh Oai-distriktet bekrefter at organiseringen og gjennomføringen av prosjektet, erverv av land, rydding av tomt, bygging av infrastruktur, fastsettelse av startpris og valg av auksjonsarrangør; utlegging av dokumenter og organisering av auksjonen av bruksrett til land er i samsvar med loven; auksjonen gjennomføres ærlig, åpent, transparent, rettferdig og objektivt.

Kundene byr i henhold til sine behov og markedsforhold; auksjonen gjennomføres i henhold til riktige prosedyrer, under tilsyn av politimyndigheter og publikum.

Kilde: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm