Leiligheter under 25 millioner VND/m2 er nesten «utryddet»; Ho Chi Minh-byen forbyr oppdeling og salg av tomter i fem forstadsdistrikter.

Leiligheter under 25 millioner VND/m2 er nesten «utryddet»; Ho Chi Minh-byen forbyr oppdeling og salg av tomter i fem forstadsdistrikter.

Begrenset eiendomstilbud og hundrevis av fastlåste prosjekter øker produktprisene; Hanoi planlegger å holde den maksimale takprisen for leilighetstjenester på 16 500 VND/m2; Ho Chi Minh-byen fastsetter minimumsarealet for deling av boligtomter til 36 m2.

Her er en oppsummering av ukens viktigste eiendomsnyheter.

Begrenset eiendomstilbud, hundrevis av fastlåste prosjekter øker produktprisene

Om morgenen 28. oktober diskuterte nasjonalforsamlingen i salen rapporten fra tilsynsdelegasjonen og utkastet til nasjonalforsamlingens resolusjon om resultatene av det tematiske tilsynet med «gjennomføringen av politikk og lover for forvaltning av eiendomsmarkedet og utvikling av sosialboliger fra 2015 til slutten av 2023».

Leder av den økonomiske komiteen, Vu Hong Thanh, presenterte rapporten om resultatene av det tematiske tilsynet «Implementering av retningslinjer og lover for eiendomsmarkedsforvaltning og utvikling av sosiale boliger fra 2015 til slutten av 2023». Foto: Nasjonalforsamlingen

Ifølge overvåkingsrapporten er det vietnamesiske eiendomsmarkedet i perioden 2015–2023 delt inn i to faser.

Periode 2015 - 2021: Eiendomsmarkedet utvikler seg kraftig og sterkt med mange typer eiendommer, mange forsyningskilder, som danner mange nye byområder, med mange nye typer eiendommer som: turistleiligheter (condotel), resortvillaer (resortvilla), kontor kombinert med overnatting (officetel) ...

En del av eiendomsprosjektene i denne perioden er imidlertid prosjekter som er investert i den foregående perioden. Strukturen til eiendomsproduktene er ikke rimelig, det er ubalanse mellom tilbud og etterspørsel, hovedsakelig rettet mot high-end-segmentet, finansielle investeringsmål, få produkter som passer for inntekten til folk flest. Noen prosjekter har møtt juridiske problemer, spesielt med å tildele sertifikater til folk.

Ved slutten av denne perioden møtte nesten alle typer turisme- og overnattingseiendommer juridiske problemer, delvis på grunn av mangel på tilstrekkelige lovbestemmelser, og delvis på grunn av begrensninger i rettshåndhevelsesprosessen.

Perioden 2022–2023: Eiendomsmarkedet synker, og eiendomsbedriftenes drift står overfor mange vanskeligheter på grunn av manglene og begrensningene i perioden 2015–2021, som ble utsatt for presset fra COVID-19-pandemien.

I denne perioden var tilbudet av eiendommer mye mer begrenset enn i den forrige perioden. Eiendomsprisene steg i været sammenlignet med inntektsveksten til folk flest. I Hanoi og Ho Chi Minh-byen fantes det ikke lenger et segment av leiligheter med priser som passet til inntekten til folk flest.

Spesielt står et stort antall boligprosjekter overfor vanskeligheter, er forsinket, har sen gjennomføring og står fast, samtidig som ressursene bedrifter har investert i prosjektene er enorme, noe som fører til sløsing med tomter og kapital, økende vanskeligheter og kostnader for investorer, og økende produktpriser.

Byggedepartementet: Leilighetsprisene økte med 35–40 %, nesten ingen leiligheter under 25 millioner VND/m²

Selv om boligprishistorien ennå ikke har roet seg i nasjonalforsamlingen, publiserte Byggedepartementet nylig en rapport om eiendomsmarkedet for tredje kvartal 2024 og slo tydelig fast den «galopperende» prisøkningen i leilighetssegmentet.

Følgelig har leilighetsprisene i Hanoi fortsatt å øke i både nye og gamle prosjekter. Spesielt i førstehåndsmarkedet har prisnivået økt med omtrent 4–6 % kvartalsvis og 22–25 % årlig. Noen områder registrerte til og med lokale økninger på opptil 35–40 % sammenlignet med forrige kvartal.

De fleste av de nye leilighetene i Hanoi ligger i mellom- og øvre prisklasser. Foto: Thanh Vu

«Segmentet for rimelige leiligheter, med en salgspris på under 25 millioner VND/m2, har nesten ingen transaksjoner og produkter til salgs», konkluderte Byggedepartementet i rapporten.

For å bevise påstanden ovenfor, gjennomgikk departementet salgsprisene for noen prosjekter i hovedstaden. For eksempel, for Zürich-området i Vinhomes Ocean Park (Gia Lam-distriktet), er prisen på 46–55 millioner VND/m2. For Sapphire-området i Vinhomes Smart City (Nam Tu Liem-distriktet) svinger prisen rundt 47–61 millioner VND/m2.

Deretter har Lumi Prestige-prosjektet (Nam Tu Liem-distriktet) en pris på opptil 69 millioner VND/m2. Ninety Complex (Dong Da-distriktet) – et leilighetsprosjekt med en løpetid på 50 år – har også en pris på 60–75 millioner VND/m2. Viha Complex-prosjektet (Thanh Xuan-distriktet) stopper ikke der, men har en pris på opptil 75–97,2 millioner VND/m2.

«Årsaken til den nylige økningen i eiendomspriser skyldes i stor grad virkningen av en rekke faktorer, som økte svingninger i tomtekostnader og mangelen på tilstrekkelig tilbud av rimelige boligprodukter til å møte markedets etterspørsel», forklarte Byggedepartementet om prisøkningen på leiligheter.

Boligprisene stiger ikke på grunn av at meglere "blåser opp" prisene

Nylig holdt Vietnams eiendomsmeglerforening (VARS) en pressekonferanse med temaet «Sannheten om eiendomsmeglere som presser opp prisene og forstyrrer markedet». Følgelig bekreftet Dr. Nguyen Van Dinh, styreleder i VARS, at eiendomsmeglere ikke er hovedårsaken til den nylige økningen i boligprisene.

«Avgjørelsen om salgsprisen på eiendommen er investorens og utbyggerens rett. Eiendomsmeglere har ikke lov til å delta. De har tilgang til investorens prisliste nesten samtidig som kunden/investoren», sa VAR.

Meglere håper også at boligprisene vil «kjøle seg ned» slik at de snart kan avslutte avtaler. Foto: Dung Minh

Herr Dinh understreket til og med at jo høyere boligprisen er, desto vanskeligere er det for meglere å selge. Mer enn noen andre er det meglere som ønsker at eiendomsprisen skal være på det mest passende nivået. Først da vil salget bli gunstigere, og meglerne vil ha muligheten til å motta provisjon.

Ifølge Le Dinh Chung, daglig leder i SGO Homes, er trenden med økende eiendomspriser uunngåelig. Den sterke prisveksten på svært kort tid er imidlertid unormal. Det er urimelig å legge skylden utelukkende på meglerne.

«Dessuten er eiendomsmeglere de som ikke ønsker at boligprisene skal øke mest. Fordi når investorer selger til høye priser, vil muligheten til å lukke en avtale være vanskeligere, meglerne må jobbe hardere, men i realiteten vil ikke meglerhonorarene de mottar endre seg», kommenterte Chung.

Fra perspektivet til fru Ho Thi Thu Mai, direktør for Housing Now, har prisen på sekundærboliger økt samtidig fordi etterspørselen etter boliger ikke dekkes av primærmarkedet. Investoren i primærprosjektet baserer sekundærprisen og folks etterspørsel etter boliger for å bestemme salgsprisen. Derfor har prisen på primærboliger også økt.

Hanoi planlegger å holde det maksimale pristaket for leilighetstjenester på 16 500 VND/m2/måned.

Hanoi-folkekomiteen ber om offentlige meninger om utkastet til vedtak om kunngjøring av prisrammeverket for leilighetsbyggtjenester i byen.

Følgelig er minimumsprisen for service for leilighetsbygg uten heis 700 VND/m2/måned, maksimumsprisen er 5000 VND/m2/måned. For leilighetsbygg med heis er forventet minimumspris for service 1200 VND/m2/måned, maksimumsprisen er 16 500 VND/m2/måned.

Prisen ovenfor inkluderer ikke inntekter fra leilighetsbyggets servicevirksomhet; inkluderer ikke avanserte tjenester som badstue, svømmebasseng, kabel-TV, internett eller andre avanserte tjenester.

Hanoi foreslår leiepris for sosialboliger fra kun 48 000 VND/m2/måned

I følge utkastet til vedtak om kunngjøring av leieprisrammeverket for sosialboliger som er investert og bygget uten bruk av offentlig investeringskapital eller fagforeningers økonomiske ressurser i Hanoi, er det foreslåtte leieprisrammeverket som følger.

Leieprisen for sosialboliger i Hanoi er lavere enn i Ho Chi Minh-byen. Foto: Thanh Vu

Sosiale boligbygg med en høyde på mindre enn 10 etasjer vil ha leiepriser fra 48 000 til 96 000 VND/m2/måned.

Sosiale boligbygg er 10–20 etasjer høye, med leiepriser fra 49 000–98 000 VND/m2/måned.

Sosiale boligbygg er 20–30 etasjer høye, med leiepriser fra 73 000–146 000 VND/m2/måned.

Sosiale boligbygg med en høyde på 30 etasjer eller mer har leiepriser fra 99 000 til 198 000 VND/m2/måned.

Prisen ovenfor inkluderer ikke merverdiavgift; vedlikeholdskostnader for byggeplasser; priser for driftstjenester; kostnader for kjøp av innvendig utstyr og husholdningsapparater i sosialboliger; kostnader for kjøp av brann- og eksplosjonsforsikring; parkeringskostnader for kjøretøy; tappevann; TV-tjenester, godtgjørelse til administrasjonen og andre servicekostnader...

Ho Chi Minh-byen forbyr oppdeling og salg av land i fem forstadsdistrikter

Nylig signerte og utstedte nestlederen i Ho Chi Minh-byens folkekomité, Bui Xuan Cuong, beslutning nr. 83/2024 om forskrifter for å bestemme områder der eiendomsprosjektinvestorer og boligbyggingsprosjekter har lov til å overføre bruksrettigheter til areal med teknisk infrastruktur til organisasjoner og enkeltpersoner for å bygge sine egne hus i byen.

Ho Chi Minh-byen har offisielt forbudt oppdeling og salg av land i fem forstadsdistrikter. Foto: Le Toan

Følgelig har ikke investorer i eiendomsprosjekter og boligbyggingsprosjekter over hele byen lov til å overføre bruksrettigheter til areal med teknisk infrastruktur i eiendomsprosjekter og boligbyggingsprosjekter til organisasjoner og enkeltpersoner som bygger sine egne hus.

Investorer i eiendomsprosjekter, boligbyggingsinvesteringsprosjekter med mål om gjenbosetting ved bruk av land i kommuner, tettsteder og bydeler, må sørge for at vilkårene som er foreskrevet i artikkel 31 i loven om eiendomsvirksomhet fra 2023 og klausul 1 og 2, artikkel 45 i jordloven fra 2024, er oppfylt. Investorer har lov til å overføre bruksrettigheter til land med teknisk infrastruktur i eiendomsprosjekter, boligbyggingsinvesteringsprosjekter med mål om gjenbosetting ved bruk av land til enkeltpersoner som bygger sine egne hus.

Ho Chi Minh-byen regulerer at minimumsarealet for separate boligtomter er 36 kvadratmeter.

Den 31. oktober utstedte Ho Chi Minh-byens folkekomité beslutning nr. 100/2024/QD-UBND som fastsetter vilkårene for landdeling, landkonsolidering og minimumsareal for landdeling i Ho Chi Minh-byen. Denne beslutningen trer i kraft fra datoen for signering og erstatter beslutning nr. 60/2017 fra byens folkekomité som fastsetter minimumsareal for landdeling.

Mer spesifikt, for tomter i område 1, inkludert distriktene 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Go Vap, Binh Thanh, Phu Nhuan, Tan Binh og Tan Phu, er minimumsarealet for tomteseparasjon 36 m2, med en fasadebredde og tomtedybde på ikke mindre enn 3 m.

Ho Chi Minh-byen fastsetter at minimumsarealet for landdeling er 36 kvadratmeter for sentrale distrikter og 80 kvadratmeter for forstadsdistrikter. Foto: Le Toan

Område 2 omfatter distriktene 7, 12, Binh Tan, Thu Duc City og tettsteder i distrikter med et minimumsareal på 50 m2, med en fasadebredde og tomtedybde på ikke mindre enn 4 m.

Område 3 omfatter distriktene Binh Chanh, Nha Be, Cu Chi, Hoc Mon og Can Gio (unntatt byer) med et minimumsareal på 80 m2, med en fasadebredde og tomtedybde på ikke mindre enn 5 m.

For jordbruksareal er minimumsarealet for oppdeling av land for ettårige avlinger og annen jordbruksareal 500 m2. For land for flerårige avlinger, akvakulturareal, saltproduksjonsareal og konsentrert husdyrareal er det 1000 m2.

Når det gjelder vilkårene for deling av eiendom, må deling og sameie av eiendom sikre prinsippene og betingelsene som er fastsatt i punkt 1, 2 og 3 i artikkel 220 i jordloven. Følgelig må eiendom som skal deles og sameies ha tilgang, være koblet til eksisterende offentlige transportruter, sikre vannforsyning, drenering osv.

Dersom grunnbrukeren reserverer en del av tomteområdet til en gangvei, skal denne gangveien avtales mellom partene, og folkekomiteen for distriktet, byen og Thu Duc City skal være ansvarlig for å vurdere den faktiske situasjonen i området for å vurdere om gangveien som er avtalt mellom partene sikrer brannforebygging og brannslukking, vannforsyning og dreneringssystemer, og elektrisitet, for å innhente godkjenning før tomtedeling eller tomtesammenslåing iverksettes.

Landområdet som er bestemt til bruk som gangvei for flere tomter (fra 2 tomter eller flere) skal konverteres til en felles bruksform på sertifikatet for bruksrettigheter til land og eierskap til eiendeler knyttet til land.

Denne avgjørelsen gjelder for organisasjoner, husholdninger og enkeltpersoner som har behov, rettigheter og plikter knyttet til implementering av prosedyrer for deling og sameie av eiendom. Statlige etater har myndighet til å implementere prosedyrer for deling og sameie av eiendom i henhold til lovens bestemmelser.

Da Nang «ferdigstiller» leiepriser for sosialboliger og arbeidstakerboliger i industriparker

Nylig utstedte også Folkekomiteen i Da Nang by en prisramme for leie av sosialboliger og arbeiderboliger i industriparker i byen.

For sosiale boligprosjekter som er investert i bygging og som ikke bruker offentlig investeringskapital eller fagforeningsfinansiering, er derfor det laveste leieprisintervallet for leiligheter under 5 etasjer (uten kjeller), med en maksimal leiepris på 88 000 VND/m2/måned, minimum 57 000 VND/m2/måned.

Det høyeste leieprisintervallet er for leiligheter fra 24 etasjer til 30 etasjer eller mindre (2 kjellere), med en maksimal leiepris på 165 000 VND/m2/måned, minimum 104 000 VND/m2/måned.

Når det gjelder leieprisrammen for sosialboliger investert og bygget av enkeltpersoner, fastsetter Da Nang at enkelthus (1 etasje, lukket leilighet, bærende murveggkonstruksjon, armert betongtak støpt på plass) har en maksimal leiepris på 58 000 VND/m2/måned, minimum 39 000 VND/m2/måned.

Individuelle hus (fra 2 til 3 etasjer, armert betongkonstruksjon; murvegger; armert betonggulv og -tak støpt på plass, ingen kjeller) har en maksimal leiepris på 88 000 VND/m2/måned, minimum 61 000 VND/m2/måned.

Individuelle hus (fra 4 til 5 etasjer, armert betongkonstruksjon; murvegger; plasstøpte armerte betonggulv og -tak, ingen kjeller) har en maksimal leiepris på 96 000 VND/m2/måned, minimum 66 000 VND/m2/måned (for byggeareal under 50 m2) og maksimum 75 000 VND/m2/måned, minimum 51 000 VND/m2/måned (for byggeareal fra 180 m2 eller mer).

Når det gjelder leieprisintervallet for arbeiderboliger i industriparker, er det laveste leieprisintervallet for leiligheter under 5 etasjer (uten kjeller) med en maksimal leiepris på 84 000 VND/m2/måned, og et minimum på 54 000 VND/m2/måned.

Den høyeste leieprisen er for leiligheter fra under 24 etasjer til større enn eller lik 30 etasjer (2 kjellere), med den høyeste leieprisen på 158 000 VND/m2/måned, og den laveste er 100 000 VND/m2/måned.

Kilde: https://baodautu.vn/batdongsan/can-ho-duoi-25-trieu-dongm2-gan-nhu-tuyet-chung-tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-o-5-huyen-ngoai-thanh-d228982.html