Basert på tilbakemeldinger fra bedrifter og foreninger har Vietnams handels- og industrikammer (VCCI) svart på offisielt brev nr. 5080/BTNMT-QHPTTNĐ fra departementet for naturressurser og miljø angående forespørselen om kommentarer til utkastet til dekret som endrer og supplerer dekret 44/2014/ND-CP datert 15. mai 2014 fra regjeringen om landpriser og utkastet til rundskriv som endrer og supplerer en rekke artikler i rundskriv nr. 36/2014/TT-BTNMT datert 30. juni 2014 fra ministeren for naturressurser og miljø som beskriver metoden for verdsettelse av land, utarbeidelse og justering av landpristabeller, spesifikk verdsettelse av land og rådgivning om fastsettelse av landpriser (heretter referert til som utkastet).
Metoder for verdsettelse av tomter
Sammenlignet med gjeldende regelverk har utkastet til dekret og utkastet til rundskriv justert metodene for verdsettelse av eiendom, slik at det bare er tre metoder igjen: den komparative metoden, inntektsmetoden og metoden med justeringskoeffisient for eiendomsprisen. Dette betyr at overskuddsmetoden og fradragsmetoden ikke lenger vil bli brukt ved verdsettelse av eiendom.
Noen bedrifter hevder at det å fjerne overskuddsmetoden fra verdsettelsesmetoder for land må vurderes nøye fra flere perspektiver.
For det første skaper det vanskeligheter i verdsettelsesprosessen for tomter.
Tilbakemeldinger fra bedrifter viser at dersom overskuddsmetoden forlates, vil de gjenværende metodene i mange tilfeller av verdsettelse av tomter møte noen begrensninger. For eksempel bestemmer overskuddsmetoden tomtepriser basert på potensiell fremtidig utviklingsbruk, snarere enn basert på nåværende bruk som den komparative metoden eller inntektsmetoden.
Denne typen land med utviklingspotensial mangler vanligvis sammenlignbare eller lignende eiendommer som har blitt omsatt på markedet, noe som gjør det vanskelig å anvende sammenligningsmetoden (forutsatt at det finnes minst tre sammenlignbare tomter som har blitt overført på markedet eller vunnet gjennom auksjoner av bruksrettigheter til land).
Den komparative metoden har begrensninger når det gjelder komparative data fordi transaksjonsinformasjon ofte er vanskelig å forene med eiendommen som verdsettes; den krever mye tydelig og nøyaktig transaksjonsinformasjon, mens i virkeligheten, i mange tilfeller, er transaksjonsprisen på papiret og den faktiske transaksjonsprisen forskjellige.
Metoden med justeringskoeffisienten for landprisen implementeres ved å multiplisere landprisen i landpristabellen med justeringskoeffisienten for landprisen. Justeringskoeffisienten for landprisen utstedes av den provinsielle folkekomiteen gjennom analyse og sammenligning av landprisene i landpristabellen med gjeldende markedspriser. Derfor er fastsettelsen av justeringskoeffisienten også avhengig av sammenligningsdata, og støter dermed på de samme begrensningene når det gjelder inndatainformasjon og data som den sammenligningsmessige metoden.
Landets eiendomsdatabase gjenspeiler for øyeblikket ikke markedets virkelighet nøyaktig. Derfor kan det å bare bruke tre verdsettelsesmetoder som i utkastet skape vanskeligheter med implementeringen på grunn av de nevnte manglene.
På den annen side stammer residualmetoden fra det teoretiske grunnlaget om at nåverdien av en eiendel er den gjenværende verdien som oppnås fra estimatet av hypotetisk utvikling minus alle kostnader som påløper for å skape denne utviklingen. Essensen av denne metoden er å beregne tomteverdien i revers, ved å starte med inntektene fra salget av ferdigstilte, fremtidig utviklede produkter og trekke fra de nødvendige utviklingskostnadene som er investert i å lage disse produktene. Tomter med utviklingspotensial verdsettes ved hjelp av denne metoden, som andre verdsettelsesmetoder ikke er egnet for.
For det andre, konsistens mellom regelverk angående verdsettelse av eiendom.
Residualmetoden er en eiendomsverdivurderingsmetode som brukes av profesjonelle verdsettelsesorganisasjoner, og regnes som en av verdsettelsesmetodene som brukes ved verdsettelse av eiendom med utviklingspotensial (ubebygd, ubebygd tomt eller tomt med eksisterende strukturer som kan renoveres eller rives for å bygge nye strukturer for optimal og effektiv bruk). Residualmetoden er fastsatt i vietnamesisk verdsettelsesstandard nr. 11, utstedt med rundskriv 145/2016/TT-BTC.
Fjerningen av overskuddsmetoden i verdsettelse av eiendom i utkastet har ført til inkonsekvenser i forskrifter for verdsettelse av eiendom på tvers av relevante juridiske dokumenter.
For det tredje, målene for statsforvaltningen.
En av grunnene til å fjerne overskuddsmetoden fra verdsettelsesmetoder for eiendom er at «dette er en verdsettelsesmetode for eiendom som brukes av forvaltere til å ta investeringsbeslutninger (ideelt sett bør eiendomsprisene bestemmes på forhånd), og er ikke egnet for oppgaven med verdsettelse av eiendom i tjeneste for statlig eiendomsforvaltning.»
Hvis denne metoden utelukkende brukes til å beregne investeringseffektivitet, betyr det at tomteverdien er beregnet for å oppnå best mulig og mest effektiv bruk, og at denne tomteprisen er i samsvar med markedsprinsipper. Staten bruker dermed denne verdsettelsesmetoden til å identifisere tomtetyper med utviklingspotensial, og bestemme tomtepriser som er i samsvar med markedsprisene, og dermed bestemme de økonomiske forpliktelsene som investorer må oppfylle overfor staten.
«Basert på analysen ovenfor foreslår bedrifter at utkastkomiteen vurderer å ikke fjerne overskuddsmetoden fra verdsettelsesmetodene for land», uttalte VCCI.
Fastsettelse av gjeldende markedspriser på land
I henhold til paragraf 1, artikkel 1 i utkastet, er «Den gjeldende markedsprisen for tomt den prisen som forekommer hyppigst i transaksjoner som allerede er overført på markedet, eller i auksjoner for bruksrettigheter til tomter med samme tiltenkte bruk i et gitt område og innenfor en bestemt tidsperiode.»
For å bestemme det «hyppigst forekommende prisintervallet» må takstmenn samle inn alle markedstransaksjonspriser over en bestemt periode. Denne prosessen kan bare utføres ved å samle inn informasjon fra offentlige etater med relevante datakilder, som tinglysingskontorer og skattemyndigheter.
Ifølge tilbakemeldinger vil konsulentorganisasjoner (med unntak av offentlige tjenesteenheter som utfører sine tildelte funksjoner og oppgaver) ha problemer med å få tilgang til denne informasjonen fullt ut.
For å legge til rette for driften til konsulentorganisasjoner foreslår VCCI at utkastkomiteen legger til en bestemmelse som gir disse organisasjonene tilgang til de nevnte informasjonskildene.
Bruk av metoder for verdsettelse av eiendom
Forskriftene i utkastet, samt dekret 44/2014/ND-CP, spesifiserer ikke tydelig verdsettelsesmetoden for følgende tilfeller: «Ikke- jordbruksarealer eller områder utpekt som boligareal som mangler minimumsinformasjonen som kreves for tre jordparseller.» I følge forskriftene kvalifiserer ikke dette tilfellet for den sammenligningsmetoden som er fastsatt i paragraf 1, artikkel 5 (endret), og kvalifiserer heller ikke for bestemmelsene i paragraf 8, artikkel 5c når det ikke er tilstrekkelig informasjon for tre jordparseller med samme arealbruksformål, ettersom det ikke er ikke-jordbruksareal.
Tilfellet med «tomter eller områder med en verdi på over 200 milliarder VND i henhold til landprislisten, som faller inn under kategorien landleie med engangsbetaling for hele leieperioden» faller ikke inn under tilfellene der den komparative metoden og metoden med justeringskoeffisient for landpris anvendes som fastsatt i artikkel 5 (endret).
Informasjon for bruk av verdsettelsesmetoder for eiendom.
I henhold til artikkel 5b i utkastet til dekret er informasjon om landpriser for anvendelse av den komparative metoden og metoden med justeringskoeffisient for landpriser informasjon samlet inn fra kilder som: landpriser som allerede er overført på markedet hos tinglysingskontorer, skattemyndigheter og folkekomiteer på kommunenivå; og de vinnende budprisene for bruksrettigheter til land hos organisasjoner som gjennomfører auksjoner av bruksrettigheter til land.
Informasjonen som er samlet inn så langt virker utilstrekkelig til å fastslå tomtepriser nøyaktig. For tiden er eiendomstransaksjoner på markedet preget av et dobbelt prissystem; prisene som er registrert i overføringskontrakter for bruksrettigheter til land (informasjon innhentet fra tinglysingskontorer og skattemyndigheter) gjenspeiler kanskje ikke de faktiske transaksjonsprisene.
For å sikre større nøyaktighet i informasjonen foreslår VCCI derfor at utkastkomiteen utvider informasjonskildene til å omfatte: transaksjonspriser på eiendomsbørser; og priser samlet inn av takstmenn gjennom spørreundersøkelser og undersøkelser.
Tirsdag Minh
[annonse_2]
Kilde
Kommentar (0)