Vurder å ikke forlate overskuddsmetoden i verdsettelse av tomter

[annonse_1]

Basert på meninger fra bedrifter og foreninger har Vietnams handels- og industrikammer (VCCI) svart skriftlig på offisiell melding nr. 5080/BTNMT-QHPTTND fra departementet for naturressurser og miljø angående forespørselen om kommentarer til utkastet til dekret om endring og utfylling av dekret 44/2014/ND-CP datert 15. mai 2014 fra regjeringen som regulerer landpriser, og utkastet til rundskriv om endring og utfylling av en rekke artikler i rundskriv nr. 36/2014/TT-BTNMT datert 30. juni 2014 fra ministeren for naturressurser og miljø, som beskriver metoder for verdsettelse av land, utvikling og justering av landprislister, spesifikk verdsettelse av land og rådgivning om verdsettelse av land (heretter referert til som utkastet).

Metode for verdsettelse av tomt

Sammenlignet med gjeldende regelverk har utkastet til dekret og utkastet til rundskriv justert metodene for verdsettelse av eiendom, og det finnes derfor bare tre metoder: sammenligningsmetode, inntektsmetode og metode med justeringskoeffisient for eiendomspris ved verdsettelse av eiendom. Dette betyr at overskuddsmetoden og fradragsmetoden ikke lenger vil bli brukt ved verdsettelse av eiendom.

Noen bedrifter mener at man bør vurdere å fjerne overskuddsmetoden fra verdsettelsesmetoder for tomter på et tidspunkt.

For det første forårsaker det vanskeligheter i prosessen med verdsettelse av tomt.

Foretakene vurderer det slik at dersom overskuddsmetoden forlates, vil de gjenværende metodene i mange tilfeller av verdsettelse av tomter ha noen begrensninger, slik som at overskuddsmetoden er en metode for å bestemme tomtepris basert på bruksformål med potensial for fremtidig utvikling, ikke basert på nåværende bruksformål slik som sammenligningsmetoden og inntektsmetoden.

Denne typen land med utviklingspotensial har vanligvis ingen lignende eller sammenlignbare eiendeler som har blitt omsatt på markedet for å anvende sammenligningsmetoden (med forutsetningen at det finnes minst 3 sammenlignbare tomter som har blitt overført på markedet eller vunnet auksjonen for bruksrettigheter til land).

Sammenligningsmetoden har begrensninger når det gjelder sammenligningsdata fordi transaksjonsinformasjon ofte er vanskelig å sammenligne med eiendommen som skal verdsettes. Det er nødvendig å ha mye tydelig og nøyaktig transaksjonsinformasjon, mens i virkeligheten er transaksjonsprisen på papiret og den faktiske transaksjonsprisen i mange tilfeller forskjellige.

Metoden med justeringskoeffisient for landpris implementeres ved å multiplisere landprisen i landpristabellen med justeringskoeffisienten for landprisen. Justeringskoeffisienten for landprisen utstedes av den provinsielle folkekomiteen ved å analysere og sammenligne landprisen i landpristabellen med den vanlige landprisen i markedet. Dermed er bestemmelsen av justeringskoeffisienten også basert på sammenligningsdata, så den har også mangler når det gjelder informasjon og inndata som sammenligningsmetoden.

For øyeblikket gjenspeiler ikke landets eiendomsdatabase markedets virkelighet på en korrekt måte. Derfor kan det å kun bruke tre verdsettelsesmetoder, slik som i utkastet, føre til vanskeligheter i implementeringsprosessen på grunn av manglene ovenfor.

På den annen side er residualmetoden basert på det teoretiske grunnlaget om at nåverdien av eiendommen er restverdien oppnådd fra estimatet av den antatte utviklingen minus alle kostnader som påløper for å skape denne utviklingen. Kjernen i denne metoden er å beregne tomteprisen baklengs, det vil si å starte fra salgssummen av de ferdigstilte utviklingsproduktene i fremtiden minus de nødvendige utviklingskostnadene for å investere i å skape det produktet. Tomter med utviklingspotensial verdsettes etter denne metoden, som andre verdsettelsesmetoder ikke er kvalifisert til å anvende.

For det andre, samsvar mellom regelverk om verdsettelse av eiendom.

Overskuddsmetoden er en eiendomsverdivurderingsmetode som brukes av profesjonelle verdsettelsesorganisasjoner, og regnes som en av verdsettelsesmetodene som brukes ved verdsettelse av eiendom med utviklingspotensial (ubebygd, ledig tomt eller tomt med bebyggelse på tomten som kan renoveres eller rives for å bygge nye bygninger på tomten for best og mest effektiv bruk). Overskuddsmetoden er fastsatt i Vietnams verdsettelsesstandard nr. 11, utstedt med rundskriv 145/2016/TT-BTC.

Tilfellet med utkastet som fjerner overskuddsmetoden i verdsettelse av eiendom, fører til at forskriftene om verdsettelse av eiendom er inkonsekvente blant relevante juridiske dokumenter.

For det tredje, mål for statlig forvaltning.

En av grunnene til å fjerne overskuddsmetoden fra verdsettelsesmetoden for eiendom er at «dette er en verdsettelsesmetode for eiendom som tjener forvaltere til å beregne for å bestemme investering (tomteprisen bør være tilgjengelig først), ikke egnet for oppgaven med verdsettelse av eiendom for å tjene statlig forvaltning av eiendom».

Hvis denne metoden kun anses å bli brukt til å beregne investeringseffektivitet, betyr det at tomteverdien er beregnet for å oppnå best mulig og mest effektiv bruk, og denne tomteprisen er i samsvar med markedsprinsipper. Staten bruker dermed denne verdsettelsesmetoden til å bestemme hvilke typer tomter med utviklingspotensial for å bestemme tomteprisen i samsvar med markedsprisen, og dermed bestemme de økonomiske forpliktelsene som investorer må oppfylle overfor staten.

«Fra analysen ovenfor foreslår bedrifter at utkastkomiteen vurderer å ikke fjerne overskuddsmetoden i verdsettelsesmetodene for land», sa VCCI.

Bestem vanlige tomtepriser på markedet

I henhold til bestemmelsene i paragraf 1, artikkel 1 i utkastet, er «vanlig markedspris for land den prisen som forekommer hyppigst i transaksjoner som overføres på markedet, og som vinner auksjoner for bruksrettigheter til landtomter med samme bruksformål i et område og innenfor en viss tidsperiode».

For å bestemme den «hyppigste prisen» må takstmannen samle inn alle transaksjonspriser på markedet i en viss tidsperiode. Denne aktiviteten kan bare syntetiseres fra statlige etater med informasjonskilder som tinglysingskontorer og skattemyndigheter.

Ifølge tilbakemeldinger vil konsulentorganisasjoner (med unntak av offentlige tjenesteenheter som utfører sine tildelte funksjoner og oppgaver) ha problemer med å få full tilgang til denne informasjonskilden.

For å legge til rette for driften til konsulentorganisasjoner, anbefaler VCCI at utkastkomiteen legger til forskrifter som gir disse organisasjonene tilgang til ovennevnte informasjonskilder.

Bruk av metoder for verdsettelse av eiendom

Bestemmelsene i utkastet samt dekret 44/2014/ND-CP har ikke klart definert metoden for verdsettelse av eiendom for følgende tilfeller: «Tomter, ikke- jordbruksjord er boligjord uten tilstrekkelig informasjon om minst 3 tomter». Dette tilfellet oppfyller, i henhold til forskriftene, ikke vilkårene for å anvende sammenligningsmetoden som foreskrevet i paragraf 1, artikkel 5 (endret), og det er heller ikke et tilfelle av å anvende bestemmelsene i paragraf 8, artikkel 5c når det ikke er tilstrekkelig informasjon om minst 3 tomter med samme arealbruksformål fordi eiendommen ikke er ikke-jordbruksjord.

Når det gjelder «en tomt eller et tomteområde med en verdi beregnet i henhold til landprislisten på over 200 milliarder VND, må landleien betales som ett engangsbeløp for hele leieperioden». Dette tilfellet faller ikke inn under tilfellene der sammenligningsmetoden og metoden med landprisjusteringskoeffisient som er foreskrevet i artikkel 5 (endret) anvendes.

Informasjon for bruk av verdsettelsesmetoder for eiendom

I henhold til bestemmelsene i artikkel 5b i utkastet til dekret er informasjon om tomtepriser som skal anvendes ved sammenligningsmetoden og metoden med justeringskoeffisient for tomtepriser informasjon innenfor en periode på ikke mer enn 24 måneder fra tidspunktet for tomtevurdering og før, samlet inn fra kilder som: Tomtepriser overført på markedet hos tinglysingskontorer, skattemyndigheter, folkekomiteer på kommunenivå; vinnende priser på auksjoner av bruksrettigheter til tomter hos organisasjoner som gjennomfører auksjoner av bruksrettigheter til tomter
Informasjonskildene som er samlet inn ovenfor, ser ut til å være utilstrekkelige til å fastslå nøyaktig informasjon om tomtepriser. For tiden er eiendomstransaksjoner på markedet i en tilstand med to priser, og prisene som er registrert i overføringskontrakten for bruksrettigheter til tomt (informasjon innhentet av tinglysingskontoret, skattemyndighetene) er kanskje ikke den faktiske transaksjonsprisen.

For å sikre mer nøyaktig informasjon anbefaler VCCI derfor at utkastkomiteen utvider informasjonskilder som: transaksjonspriser på eiendomshandelsgulv; priser samlet inn av takstmenn gjennom undersøkelser og spørreundersøkelser.

Visdom

[annonse_2]
Kilde