Antispekulasjon, priskontroll på eiendom: Stramme inn lån eller skatt?

VTV.vn – Forslaget om å begrense lån til kjøp av fritidsboliger eller mer for å kontrollere prisene og forhindre eiendomsspekulasjon skaper mye debatt.

Forslag om å begrense utlån til kjøpere av andre bolig eller mer

Forslaget om å begrense utlån til kjøpere av andre boliger eller mer får mye oppmerksomhet, spesielt fra kortsiktige investorer. Dette forslaget er innholdet i utkastet til resolusjon om mekanismen for å kontrollere og begrense eiendomspriser som Byggedepartementet sendte til relevante departementer og avdelinger for kommentarer.

Utkastet skisserer spesifikt tre innholdsområder i markedsreguleringen, inkludert: Lånepolitikk for boligkjøpere, eiendomstransaksjonssentre og utvikling av rimelige næringsboliger. Når det gjelder lånepolitikken for boligkjøpere, foreslår Bygg- og anleggsdepartementet at regjeringen krever at kredittinstitusjoner innfører grenser for lån til boligkjøp, med unntak av sosialboliger.

Mer spesifikt forventes det at kjøperen av en annen bolig kun vil kunne låne opptil 50 % av kjøpekontraktens verdi. For kjøperen av en tredje bolig vil lånebeløpet ikke overstige 30 %.

Sammen med forslaget om å opprette et senter for eiendomstransaksjoner for å offentliggjøre transaksjoner og fremme utviklingen av rimelige boliger, sa Byggedepartementet at resolusjonen har som mål å etablere en spesifikk juridisk mekanisme for å kontrollere, regulere og gradvis redusere boligprisene til et nivå som er egnet for inntekten til folk flest, spesielt de passende og mellomstore inntektsgruppene. Fokuset er på å regulere eiendomsmarkedet på en offentlig og transparent måte, med streng kontroll over spekulasjon og prismanipulasjon.

Et forslag om å begrense utlån til kjøpere av andre boliger får stadig mer oppmerksomhet, spesielt blant kortsiktige investorer. Illustrasjonsbilde.

Mange motstridende meninger

I følge markedet avhenger den maksimale lånegrensen for kjøp av bolig av typen eiendomsprodukt og regelverket til hver enkelt bank. Mange investorer i kommersielle boligprosjekter bruker fleksible retningslinjer, der kjøpere bare trenger å betale 10–30 % på forhånd. Etter det vil banken utbetale det resterende beløpet, noe som betyr at kjøpere kan låne fra 70–90 % av den totale prisen på eiendomsproduktet.

Med en så stor fordel får forslaget om å begrense lån til andre- og flerefamilier blandede meninger. Ifølge bedrifter vil denne politikken, hvis den implementeres, begrense kortsiktige investorer – de som benytter seg av banklånsprogrammer for å kjøpe eiendom for kortsiktig handel. På den annen side er det også meninger om at lånebegrensningspolitikken kan påvirke gruppen mennesker som trenger å kjøpe eiendom eller investere på lang sikt.

Som en mangeårig investor i eiendomsmarkedet investerer Dinh Hoang Thang (Long Truong-distriktet, Ho Chi Minh- byen) i leiligheter til leie, og øker dermed familiens inntekt.

Han sa at forslaget om å begrense lån til kjøp av fritidsboliger ville bidra til å motvirke kortsiktige investorer, spesielt spekulanter. Hvis politikken implementeres, ville han også proaktivt rebalansere lån under 50 % av eiendomsverdien for å tilpasse dem til investeringsporteføljen hans.

«Når vi tar en beslutning, må vi også beregne og vurdere hvordan det vil påvirke investeringsporteføljen vår. Og det er klart at denne reguleringen vil redusere antallet personer og motivasjonen til å eie en andre eller tredje eiendom, noe som reduserer spekulasjon. På lang sikt tror jeg dette vil være bra for samfunnet», kommenterte Thang.

Forslaget om å begrense utlån til kjøpere av andre bolig eller flere har fått blandede meninger.

For tiden ser fru Tran Thi Hong Hai (Tan Phu-distriktet, Ho Chi Minh-byen) etter et passende eiendomsprodukt å investere i i nær fremtid. Dette er første gang hun har gått inn i markedet. I tillegg til sparing er lån også ganske viktig for unge mennesker som henne. Da hun hørte om forslaget om å stramme inn kreditten for fritidsboliglån, ble hun bekymret fordi det kunne redusere tilgangen til investeringsprodukter.

«Etter min mening begrenser dette forslaget også ressurser og støtte, samt noe produktlinjene jeg kan søke etter, eller på en eller annen måte gjør det meg mer nølende med å se etter ytterligere investeringer i eiendomsporteføljen», delte fru Hai.

Noen bedrifter sa at eiendomsmarkedet er på vei mot bedring. Tilbudet av produkter er for tiden fokusert på mellom- og øvresegmentet, som er beregnet på investorer. Samtidig mangler markedet fortsatt lavprisboligsegmentet, som betjener folk med reelle boligbehov. Bedrifter mener at hvis kredittlån til boligkjøp blir begrenset, kan det påvirke likviditeten i markedet.

Tran Khanh Quang, daglig leder i Viet An Hoa Real Estate Investment Joint Stock Company, sa: «For tiden ser vi at over 60–70 % av eiendomsmarkedet er investorer, mens de faktiske beboerne bare er 20–30 %. Hvis vi anvender det for grundig, det vil si begrense lån til andre- og tredjeboliger og i økende grad strammer inn kredittgivningen, vil markedet helt klart bli sjokkert.»

Andre meninger sa også at forslaget om å stramme inn kreditten for de som kjøper en eller flere andre boliger ikke skiller tydelig mellom de som kjøper for fast bolig og de som investerer for langtidsleie. Faktisk finnes det tilfeller der foreldre låner penger for å kjøpe et hus til barna sine når de ikke har tilstrekkelige økonomiske forutsetninger. Derfor, hvis denne kredittbegrensningen blir brukt, kan det påvirke de legitime behovene til mange familier i dag.

Omfattende løsninger for å kontrollere boligprisene på en bærekraftig måte

Utkastet forbyr ikke folk å eie andre eller tredje bolig. Her regulerer utkastet kun kredittpolitikken, som betyr at staten bruker verktøy for regulering av kapitalstrøm for å kontrollere spekulasjon og finansiell risiko. Eksperter vurderer at dette er en retning i samsvar med lovbestemmelser og internasjonal praksis.

Den foreslåtte nivåinndelte kredittpolitikken påvirker ikke folks interesser, men tar sikte på å håndtere systemiske risikoer. Dette må imidlertid gå hånd i hånd med mer omfattende løsninger for å kontrollere boligprisene.

Data fra forskningsenheter har vist at den nylige økningen i boligpriser ikke hovedsakelig skyldes investeringer, men mangel på tilbud. Årsaken kommer fra juridiske problemer, høye tomtekostnader og byggeinvesteringskostnader. Derfor vil investorer fokusere på eksklusive prosjekter for å oppnå profitt.

For eksempel, i Ho Chi Minh-byen, ifølge en rapport fra Avison Young, var antallet nye leilighetsprosjekter som ble lansert i tredje kvartal hovedsakelig eksklusive og luksuriøse leiligheter, med en gjennomsnittlig salgspris på 125 millioner–232 millioner VND/m2. Denne prisen har økt med 5–8 % sammenlignet med forrige kvartal.

Markedsundersøkelsesselskapet Savills Vietnam mener at i stedet for å velge kredittverktøy, må politikken fokusere på å løse problemet med å åpne opp for boligtilbudet.

Fru Gianh Huynh – direktør for Savills Vietnam Research Department – ​​foreslo: «Vi bør reformere prosjektgodkjenningsprosessene for å få fart på fremdriften til nye prosjekter i markedet. Prosjekter som står fast bør løses med spesielle mekanismer. Løs opp tilbudsproblemet, skap et mangfoldig tilbud, spesielt tilbudet av rimelige boliger. Når tilbudet er nok til å dekke etterspørselen, vil markedet selvregulere prisene.»

Med forslaget fra Byggedepartementet mener forskningsenhetene at inngrep i kredittgrenser kan påvirke forretningsbankenes uavhengighet. Fordi utlånsaktiviteter avhenger av risikovurderingsprosessen og utlånskriteriene til hver bank basert på låntakerens betalingsevne.

I tillegg er det også en utfordring å bestemme hvor mange eiendommer låntakeren eier, fordi det krever tilkobling eller tilgang til eiendomsdatabasesystemet. Disse dataene er fortsatt i ferd med å bli ferdigstilt og vil ta lang tid å anvende i praksis.

Mer effektiv beskatning?

David Jackson, daglig leder i Avison Young Vietnam, uttrykte sine synspunkter på løsninger for å styre eiendomsmarkedet og sa at beskatningsmetoden ville være mer effektiv. Spesielt er det å innføre høyere personlig inntektsskatt på andre og tredje eiendom, eller eiendomstransaksjonsskatt basert på eiertid, en mer gjennomførbar løsning for å begrense videresalg, og dermed redusere insentivet til spekulasjon.

Ho Chi Minh City Institute of Natural Resources and Environment Economics, som var enig med Avison Young, vurderte at utkastet må skille eiendomsmarkedsstyring og kredittpolitikk. Fordi banknæringen er på vei til å eliminere kredittrom og har ubegrenset utlånsrom. Derfor kan det påvirke utbetalinger fra banken dersom man innfører restriksjoner på lån til kjøp av andre boliger eller mer.

Dr. Pham Viet Thuan – direktør for Institute of Natural Resources and Environment Economics i Ho Chi Minh-byen foreslo: «For å begrense det, tror jeg vi må bruke skattesatser basert på tidspunktet for føring av registreringer. Hvis noen for eksempel kjøper en eiendom eller vinner en auksjon innen 12 måneder, og selger den, krever vi inn 20 % av salgsprisen. Hvis noen derimot er over 36 måneder, krever vi inn 10 %, og hvis noen er over 60 måneder, krever vi inn 2 %, slik som nå.»

Det kan sees at det å begrense spekulasjon er et nødvendig skritt, men bruk av kredittverktøy krever en tydelig trinnvis plan. Først og fremst er det nødvendig å fullføre databasen over eiendomstransaksjoner for å tydelig identifisere hvem som er investorer, spekulanter og hvem som er boligkjøpere til fast bolig. Derfra vil kredittverktøy være effektive og hjelpe markedet med å utvikle seg i en transparent, tydelig og rettferdig retning for alle deltakere.

Nylig foreslo Byggedepartementet å opprette eiendomsforskrifter og administrere dem i informasjonssystemet. Samtidig krevde det at organisasjoner og enkeltpersoner skulle oppgi informasjon om boligeierskap for integrering i det nasjonale informasjonssystemet fra 2026. Dette forslaget er angitt i utkastet til dekret om bygging og forvaltning av databaser om bolig og eiendomsmarkedet.

Følgelig vil hvert eiendomsprosjekt automatisk bli tildelt en unik kode, som sikrer identifikasjon og ingen endringer gjennom hele datasyklusen. Det provinsielle spesialiserte byrået vil iverksette denne koden i området når prosjektet godkjennes.

Byggedepartementet sa at den nye forskriften bidrar til å forbedre kvaliteten på innsamlede data, og dermed gjøre informasjonen transparent, regulere markedet og møte samfunnets legitime behov.

Kilde: https://vtv.vn/chong-dau-co-kiem-soat-gia-bat-dong-san-siet-vay-hay-danh-thue-100251028152621733.htm