Går eiendomsbransjen tom for muligheter til å utstede obligasjoner i massevis?

Fra 1. august trer loven om eiendomsvirksomhet fra 2023 i kraft. Et av de viktigste innholdene i denne loven er forskriftene om investorers handleevne i eiendomsprosjekter.

Dekret nr. 96/2024, som beskriver og veileder implementeringen av en rekke artikler i loven om eiendomsmegling, som nylig ble vedtatt av regjeringen, har avklart dette ytterligere. Spesielt gir artikkel 5 og 6 i dekret 96 detaljer om kapitalmobilisering for prosjektgjennomføring og egenkapital i eiendomsforetak.

Utestående lån overstiger ikke 4–5,67 ganger egenkapitalen

Dekret 96 fastsetter at kredittbalansen og gjeldsgraden i eiendomsvirksomheter må sikre tre ting.

For det første, oppfyll foretakets økonomiske sikkerhetsnøkkeltall, overhold bestemmelsene i kredittloven og loven om selskapsobligasjoner.

For det andre, dersom et eiendomsselskap låner fra et kredittinstitusjon og utsteder selskapsobligasjoner for å gjennomføre et eiendomsprosjekt som er godkjent av et kompetent statlig organ som investor, må det sørge for at den totale utestående lånesaldoen hos kredittinstitusjonen, utestående selskapsobligasjonssaldo og nødvendig egenkapital i henhold til forskriftene for hvert prosjekt ikke overstiger 100 % av den totale investeringskapitalen til det prosjektet.

For det tredje må den totale andelen utestående lån hos kredittinstitusjoner og utestående selskapsobligasjoner for å gjennomføre prosjektet ikke overstige 4 ganger foretakets egenkapital for hvert eiendomsprosjekt med en arealbruk på mindre enn 20 hektar og må ikke overstige 5,67 ganger egenkapitalen for hvert eiendomsprosjekt med en arealbruk på 20 hektar eller mer.

Egenkapital er basert på regnskapet eller resultater fra revidert egenkapitalrapportering utført i løpet av året.

Dersom foretaket ikke har reviderte regnskaper eller rapporter om egenkapitalposter på fastsatt tidspunkt, skal de reviderte regnskapene eller rapportene om egenkapitalposter fra foregående år benyttes.

For foretak som har vært etablert og drevet i mindre enn 12 måneder, fastsettes egenkapitalen i henhold til innskutt grunnkapital i henhold til lovens bestemmelser.

Et boligområde i Hanoi (Foto: Tran Khang).

Forsinket betaling av selskapsobligasjonsgjeld fortsetter å øke

I en fersk analyserapport vurderte VnDirect Securities Company at selv om eiendomsmarkedet har brutt gjennom bunnen, er markedet fortsatt dystert. I lys av mange vanskeligheter står mange utstedere, spesielt eiendomsselskaper, fortsatt overfor kontantstrømsvansker, noe som fører til forsinkelser i betaling av gjeldsforpliktelser på forfallende obligasjoner.

Per 15. juli var det rundt 80 foretak på listen over forsinkede betalingsforpliktelser for renter eller avdrag på selskapsobligasjoner, ifølge kunngjøringen fra HNX.

Det totale beløpet av forfalt hovedstol i løpet av årets første 6 måneder som var forsinket og verdien av obligasjoner med en løpetid på 6 måneder som fikk forlenget løpetiden var omtrent 43 500 milliarder VND, som utgjorde 43,5 % av den totale forfallsverdien i første halvår, og 62 % av den totale forfallsverdien når bankkonsernet ekskluderes.

Denne enheten anslår at de totale utestående individuelle obligasjonene til disse 80 foretakene er omtrent 190 000 milliarder VND, som utgjør omtrent 18,7 % av de utestående individuelle selskapsobligasjonene i hele markedet. De fleste av disse utstedte obligasjonene er fra eiendomsforetak.

Kilde: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/doanh-nghiep-bat-dong-san-het-cua-phat-hanh-trai-phieu-o-at-20240805133132629.htm