Gjennombrudd i veksten i utleieboliger

Litt over en halv måned etter direktivet fra generalsekretær og president To Lam, fullførte regjeringen oppgaven med å tildele lokaliteter for å starte utleieboligprosjekter for å implementere den strategiske søylen for boligutvikling for folket.

Prosjektene vil starte raskt i juni.

Statsminister Le Minh Hung ledet et arbeidsmøte 1. juni med lederne i Hai Phong by og provinsene Quang Ninh, Bac Ninh, Ninh Binh og Hung Yen om utviklingen av utleieboliger, i henhold til generalsekretær og president To Lam, og understreket: Den nordlige nøkkeløkonomiske regionen er et sentralt område for industriell utvikling, og opplever for tiden en svært høy urbaniseringsrate og en stor konsentrasjon av arbeidskraft. Hai Phong, Quang Ninh, Bac Ninh og Hung Yen har alle noen av de høyeste økonomiske vekstratene i landet, med hundretusenvis av arbeidere ansatt i industrisoner. Presset på utleieboliger for arbeidere er svært presserende, og utviklingen av utleieboliger i denne regionen tjener også som en presedens for å teste ut og kopiere denne tilnærmingen på andre steder over hele landet.

Regjeringen implementerer raskt utleieboligprosjekter.

Bilde: Dinh Son

På en avgjørende og handlingsorientert måte stilte regjeringssjefen et enestående ultimatum: Innen juni må hver av de fire nevnte provinsene og byene strebe etter å starte minst ett utleieboligprosjekt; og samtidig fullføre prosedyrene for å implementere storskala utleieboligprosjekter i tredje og fjerde kvartal i år. Det er viktig å merke seg at dette direktivet, som ikke lenger bare er en retningslinje med fraser som «strebe» eller «gjøre en innsats», understreker at dette er et presserende krav, og avviser rapporter på papir og krever konkrete resultater. I tilfeller der lokaliteter møter vanskeligheter eller hindringer, må sentrale departementer og etater proaktivt gi umiddelbar støtte og løsninger.

Å skape mekanismer for å tiltrekke privat kapital til å delta i utviklingen av utleieboliger er en god måte å implementere statens og folkets politikk i samarbeid.

FOTO: DINH SON

Statsministerens direktiv er et raskt og konkret skritt i å realisere partiets strategiske visjon, litt over en halv måned etter at generalsekretær og president To Lam utstedte det milepælsdirektivet: Utleieboliger må være en strategisk pilar. Dette er et enestående raskt tempo, fordi det normalt tar gjennomsnittlig 18–24 måneder for et sosialt boligprosjekt å gå fra planleggingsgodkjenning, godkjenning av investeringspolitikk, tomtetildeling til innhenting av byggetillatelse og byggestart.

Med over 40 års forskning på utleieboligsegmentet uttrykte Le Hoang Chau, styreleder i Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), sin enorme glede og følelser over de raske og avgjørende direktivene fra regjeringen etter det historiske strategiske tankeskiftet fra generalsekretæren og presidenten angående utleieboligsegmentet. Han understreket at dette ikke bare er gode nyheter for eiendomsmarkedet, men også direkte påvirker livene til de fleste mellom- og lavinntektspersoner i byområder. Samtidig åpner det opp for en ny strategisk visjon, som tar sikte på å sikre borgernes rettigheter som fastsatt i grunnloven.

For tiden leder unge mennesker, spesielt generasjon Z, an i trenden med å ikke lenger prioritere å eie et permanent hjem. Med utviklingen av den fjerde industrielle revolusjonen, kunstig intelligens (KI) og delingsøkonomien, kan de jobbe eksternt fra hvor som helst, fra Hanoi og Ho Chi Minh-byen til Phu Quoc eller Sa Pa. De liker å utforske og ofte bytte jobb for å få erfaring. For unge mennesker er fleksibel utleieboliger som passer deres livsstil og arbeid en topprioritet. Ser man på verden, i utviklede land som Japan og Vesten, er andelen personer som leier i urbane områder rundt 60 %. I Singapore når dette tallet omtrent 80 %.

«Partiets 14. nasjonale kongress har satt som mål at Ho Chi Minh-byen, så vel som hele landet, skal bli en utviklet industrinasjon innen 2045, med en større transformasjon i økonomisk og sosial struktur. Derfor vil etterspørselen etter utleieboliger øke, og det er en uunngåelig trend», bekreftet Le Hoang Chau.

Et løft for eiendomsmarkedet.

Statsminister Le Minh Hung bemerket også i sin veiledning til lokale myndigheter at utvikling av rimelige utleieboliger er et presserende spørsmål som må tas tak i. Staten må ta ledelsen og betrakte statlige ressurser som en drivkraft for å støtte og tiltrekke seg private ressurser; effektivt bruke det nasjonale boligfondet og lokale boligfond til å veilede og skape momentum for markedet; og mobilisere ulike ressurser, ikke bare stole på budsjettet, med fokus på å frigjøre privat kapital og langsiktig kapital.

Utvikling av utleieboliger bidrar til å løse boligproblemet for folk.

Bilde: Dinh Son

Som svar på oppfordringen fra partiet og regjeringen har mange bedrifter også annonsert at de er villige til å delta. Forrige helg delte lederne av Hoang Quan Real Estate Company at selskapet i Golden City-prosjektet for sosialboliger (Tay Ninh) tildeler halvparten av enhetene sine til utleie og vil bruke dette forholdet på alle kommende prosjekter. Mer spesifikt har Hoang Quan i den innledende fasen av Golden City-prosjektet utviklet fire leilighetsbygg med omtrent 1000 leiligheter. Selskapet har delt dem inn i to bygninger til salgs og to bygninger til utleie. I nær fremtid vil Hoang Quan i alle prosjekter tildele minst 50 % til utleie. Selskapet har også mottatt tilbud fra to banker som ønsker å samarbeide om å bygge utleieboliger som svar på regjeringens oppfordring ...

Herr Le Hoang Chau kommenterte at dette er en rimelig og logisk utviklingsretning, fordi offentlige investeringer i utviklingsretningen ikke kan håndtere alt, men bare fungerer som en brekkstang. Men hvis vi utelukkende stoler på privat sektor som hovedkraft, vil veien videre fortsatt være beleiret av utallige hindringer, fra mekanismer til praktisk drift.

Spesielt er den største hindringen for bedrifter som investerer i sosiale boliger og utleieboliger utfordringen med å erverve land og byrden av ryddingskostnader. Erfaringer fra andre land viser at staten må spille en ledende rolle ved å dristig bruke offentlig land planlagt for boliger eller kommersielle tjenester innenfor industrisoner for å organisere offentlig anbudskonkurranse, og velge anerkjente investorer for å bygge utleieboliger for arbeidere og innvandrere. I dette tilfellet vil bedrifter være fritatt fra bruksavgifter for land og leieavgifter for land. I tilfeller der bedrifter uavhengig forhandler om å erverve bruksrettigheter for landbruksareal fra innbyggere for prosjekter, må mekanismen for fradrag av kompensasjonskostnader for rydding av land endres for å gjenspeile den faktiske verdien som betales av bedriftene, i stedet for å anvende den nåværende, overdrevent lave prislisten for landbruksareal, noe som fører til at investorer pådrar seg tap.

Foruten spørsmålet om tilgjengelighet av tomter, er det å få tilgang til langsiktig kreditt den neste flaskehalsen som krever statlig inngripen. Gitt den lange tilbakebetalingsperioden, som kan strekke seg over flere tiår, vil private bedrifter uten fortrinnsrettslige kredittregler som tilbyr lave renter og tilsvarende lånevilkår, ikke være i stand til å bære gjeldspresset, noe som tvinger dem til å heve leieprisene og utilsiktet undergrave det humane aspektet ved denne typen bolig.

«Statens veiledning på dette tidspunktet må konkretiseres ved å umiddelbart løse eksisterende juridiske motsetninger. For eksempel gir boligloven investorer i sosiale boligprosjekter til leie tilgang til fortrinnsrettskreditt, men regjeringsdekret 100 fastsetter at Sosialpolitiske banken ikke har lov til å låne ut til denne gruppen. Denne inkonsekvensen, dette 'lovforslagsdokumentet', må endres snarest for å harmonisere rettssystemet», nevnte Chau som et eksempel.

Samtidig, for å virkelig gi den private sektoren insentiver til å delta, ifølge Le Hoang Chau, må staten synkronisere politikken for beskatning og urban infrastruktur. Selv om boligloven fra 2014 bestemte at skattesatsen for sosiale boligprosjekter til leie skulle være lavere enn for salg, har denne reguleringen forblitt på papiret i mange år fordi skatteloven ennå ikke har tillatt tilsvarende endringer. Videre må staten spille en banebrytende rolle ved proaktivt å investere budsjetter for å koble transport og teknisk infrastruktur til grensene for sosiale boligprosjekter. Denne synkroniserte forbindelsen hjelper ikke bare lavinntektstakere – den mest sårbare gruppen i samfunnet – med muligheten til å få tilgang til og bosette seg i praktiske urbane modeller, men fungerer også som den mest praktiske innflytelsen for å omdanne den strategiske tenkningen i politisk visjon til konkrete boligløsninger.

Lokale myndigheter tar initiativet, lokale myndigheter gjør jobben.

Professor Dang Hung Vo, tidligere viseminister for naturressurser og miljø, understreket at dette er en helt korrekt politikk, og uttalte at dette problemet hadde blitt tatt opp i boligloven fra 2005 – Vietnams første boliglov. Utviklingen av utleieboligsegmentet har imidlertid ikke vært vellykket fordi investeringer i denne sektoren krever en lang kapitalomsetningsperiode på 40–50 år. Videre er ikke profittmarginen veldig høy fordi leieprisene må være lave og overkommelige for mange mennesker. Hvis kommersielle boliger derimot utvikles, kan investorer få tilbake hele investeringen innen 5–7 år når prosjektet er solgt, pluss en ganske høy fortjeneste. Derfor er det uunngåelig at private bedrifter ikke er entusiastiske. Å utelukkende stole på statsbudsjettet for investeringer i dette segmentet er også vanskelig fordi budsjettet er begrenset og må investeres i viktige økonomiske sektorer som infrastruktur…

Professor Dang Hung Vo foreslo derfor at det er behov for mange initiativer for å implementere denne politikken. For det første må bedrifter og til og med statlige forvaltningsorganer endre byggeteknologi og byggematerialteknologi, og utnytte plassen i leilighetsbygg fullt ut ... for å bidra til å redusere kostnadene ved å bygge utleieboliger. Deretter trenger staten retningslinjer og mekanismer for å bane vei for privat kapital til å delta. Spesielt bør man vurdere å bruke BOT- eller OPS-modellen for et selskapspartnerskap. I denne modellen er staten ansvarlig for tomten, og bedrifter investerer i å bygge boligene. I løpet av leieperioden vil bedrifter motta tilbake kapitalen som er investert i bygging pluss fortjeneste, i likhet med andre utnyttelsesmodeller. Statlig støtte til tomter er også enklere og billigere enn å la private selskaper håndtere alt selv. Dette blir også sett på som en innflytelse fra staten for å oppmuntre og tiltrekke privat kapital til å delta i å utvikle leieboligmarkedet i raskest mulig hastighet, og oppnå de fastsatte målene. Som et resultat vil bedrifter være mer trygge på å delta i flere prosjekter og skape rimelige utleieboliger for majoriteten av befolkningen.

Professor Dang Hung Vo understreket spesielt at for å fremme utviklingen av utleieboliger spesielt, eller boliger generelt, for folket, må lokalsamfunnene selv være proaktive og besluttsomme, mens sentralmyndighetene bare bygger et generelt juridisk rammeverk. Lokalsamfunnene må proaktivt foreslå løsninger som er passende for deres egen virkelighet. Hvis noen forskrifter viser seg å være uegnede under implementeringen, bør de foreslå endringer til sentralmyndighetene.

«Politikken med å utvikle utleieboliger er riktig og en haster som må fremskyndes for å bidra til å løse boligproblemet for folket. Det vil imidlertid være vanskelig å utelukkende stole på statlig økonomisk støtte på grunn av begrensede statlige budsjettressurser. Bare ved å skape mekanismer for å oppmuntre bedrifter til å delta, vil resultatene oppnås raskt. Dette betyr også å skape høy enighet i samfunnet. Dette gjenspeiler også ånden om at når staten og folket samarbeider, vil enhver politikk lykkes», understreket professor Dang Hung Vo.

Tilbudet på utleieboliger er ikke tilstrekkelig til å dekke etterspørselen.

Statsminister Le Minh Hung uttalte på et arbeidsmøte 1. juni at etterspørselen etter utleieboliger er svært høy, mens tilbudet av utleieboliger er svært utilstrekkelig, spesielt for langtidsleie til rimelige priser, noe som er den første flaskehalsen. De fleste arbeiderne i de fem provinsene Hai Phong, Quang Ninh, Bac Ninh, Ninh Binh og Hung Yen leier for tiden uformelt bygde hus av husholdninger – noe som utgjør betydelig risiko for sikkerheten, spesielt brannsikkerhet, miljøhygiene, levekår og behov for sosial infrastruktur.

Tidligere annonserte Byggedepartementet, basert på rapporter fra 18 lokaliteter, at den totale etterspørselen etter utleieboliger i perioden 2026–2030 er 71 187 enheter. Det er verdt å merke seg at antallet eksisterende sosiale boenheter tilgjengelig for utleie på landsbasis er omtrent 42 275 enheter. Av disse leder Da Nang med over 12 400 enheter, etterfulgt av Bac Ninh med nesten 9 850 enheter og Ho Chi Minh-byen med omtrent 5 700 enheter. Dette er også lokalitetene som har utviklet og implementert boligmodeller for arbeidere og arbeidere å leie, noe som skaper mange muligheter for arbeidere til å eie boliger og slå seg ned.

Utvikling av utleieboliger bidrar til å sikre sosial trygghet.

Vi er i ferd med å endre jordloven, boligloven og eiendomsmeglingsloven. Jeg forventer at disse lovene blir vedtatt og trer i kraft snart, muligens fra 1. januar 2027, for å skape et solid juridisk rammeverk. Vi må utstede nye forskrifter og standarder for utleieboliger. Når vi ser tilbake på Ho Chi Minh-byens historie, hadde vi en gang selskaper som Hui Bon Hoa (onkel Hoa) eller Mydeen som leverte utleieboliger på en bærekraftig måte i hundrevis av år, over mange generasjoner. Jeg tror at med riktig veiledning fra generalsekretær og president To Lam, sammen med regjeringens raske og avgjørende handlinger, vil vi være i stand til å danne store, profesjonelle private selskaper i utleiesektoren, og bidra til å sikre bærekraftig sosial trygghet i den nye æraen.

Herr Le Hoang Chau, styreleder i eiendomsmeglerforeningen i Ho Chi Minh-byen

Kilde: https://thanhnien.vn/dot-pha-toc-do-nha-o-cho-thue-18526060222145342.htm