Leilighetsprisene i Hanoi har passert toppen, huseiere kutter fortjeneste, ikke tap, og avslører det dyreste sosiale boligprosjektet

Kommentarer om investorenes «lekeplass» i 2025, leilighetsprisene i Hanoi har passert toppen, det dyreste sosiale boligprosjektet i hovedstaden, forskrifter om tildeling av røde bøker for land som er avsatt til bruk i mange år uten planlegging ... er de siste eiendomsnyhetene.

Innen utgangen av 2024 vil leilighetsprisene i Hanoi og Ho Chi Minh-byen være ganske høye. Hvis du investerer i leiligheter til leie i disse to byene, er ikke leieprisen særlig attraktiv sammenlignet med kjøpesummen, selv om etterspørselen etter å leie boliger er høy. (Foto: Gia Thanh)

Investorenes «lekeplass» i 2025

Vu Cuong Quyet, generaldirektør i Dat Xanh Mien Bac, analyserte at leilighetsprisene i Hanoi og Ho Chi Minh-byen vil være ganske høye innen utgangen av 2024. Hvis man investerer i leiligheter til leie i disse to byene, er ikke leieprisen særlig attraktiv sammenlignet med kjøpesummen, selv om etterspørselen etter å leie boliger er høy.

I mellomtiden har leilighetsmarkedet i provinsene svært rimelige leie- og kjøpspriser.

Herr Quyet vurderte at tomtesegmentet i Hanoi og Ho Chi Minh-byen er ganske dyrt. Tomteprisen i satellittprovinsene til disse to byene har imidlertid ikke økt dramatisk i den senere tid, bare rundt 5–10 %, så prisen er fortsatt rimelig.

Derfor mener lederne av Dat Xanh Mien Bac at land i provinsene fortsatt er et godt investeringssegment i 2025.

I tillegg forventer herr Quyet at markedet for eiendommer på feriesteder vil få en god oppgang i 2025 når antallet utenlandske turister til Vietnam i 2024 har nådd mer enn 17 millioner besøkende. Ifølge ham vil noen eiendomsmarkeder på feriesteder i Phu Quoc, Nha Trang, Quang Ninh ... forbedre seg.

Rekkehus i Hanoi og Ho Chi Minh-byen har fortsatt høye priser, mens leieetterspørselen ikke har endret seg dramatisk.

«I 2025 forventer jeg ikke mye av rekkehussegmentet i Hanoi og Ho Chi Minh-byen. Men i provinsene, spesielt der det er mange industriparker, vil ikke prisene øke i 2024, så det vil bli flere endringer enn i storbyene», sa Quyet.

Quyet bemerket at investorer bør være oppmerksomme på prisfaktoren når de investerer i 2025, ikke la seg påvirke av mengdeeffekten og tro at eiendomsprisene alltid vil øke, selv om høye priser vil fortsette å øke.

«Med prisene i storbyene vil det ikke lenger være en «lekeplass» for investorer, men en «lekeplass» for folk med reelle boligbehov og langsiktige investorer. Hvis du investerer i kortsiktig spekulasjon i storbyer, vil det være svært risikabelt.»

Når man investerer, er det nødvendig å være oppmerksom på eiendomssegmentet som skaper en bærekraftig kontantstrøm i fremtiden. Samtidig er det nødvendig å undersøke eiendom i industribyer, spesielt provinser med stor utenlandsk investeringskapital som Bac Ninh, Bac Giang, Hai Phong eller Binh Duong, Long An , Dong Nai... Men enda viktigere er det nødvendig å være oppmerksom på juridiske spørsmål. Hvis du er grådig etter billige priser og investerer i prosjekter som ikke har nok juridiske dokumenter, vil det være veldig farlig, advarte Quyet.

I mellomtiden kommenterte Le Dinh Chung, daglig leder for SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC, at prisene på lavblokker og høyblokker i storbyer som Hanoi ikke vil øke dramatisk som før i 2025. Sekundærprodukter vil ikke ha mange prissvingninger, bare primærprodukter vil øke på grunn av økte innsatskostnader.

«I løpet av de to siste månedene i fjor viste markedet klare tegn på nedkjøling da sekundærprodukter som leiligheter fikk priser lavere med 200–500 millioner VND, og ​​lavblokker gikk også ned. Med denne prisreduksjonen er etterspørselen etter investeringer i leiligheter og lavblokker ikke lenger stor. Profesjonelle investorer vil ha en tendens til å flytte til provinsielle markeder, med praktisk trafikkinfrastruktur som forbinder Hanoi, industriparker og tett befolkning», vurderte Chung.

Ifølge administrerende direktør i SGO Homes er tomt fortsatt et segment som har stor appell til investorer. På kort sikt, omtrent 2–3 år, er tomt fortsatt den mest effektive investeringskanalen.

I tillegg vil segmentet for høye leiligheter i provinsene, med priser fra 2–3 milliarder VND, også tiltrekke seg investorer.

Absorpsjonsraten for nylanserte prosjekter vil avta.

Ifølge styrelederen i Vietnams eiendomsmeglerforening, Nguyen Van Dinh, vil boligprosjekter som åpnes for salg i 2025 fortsatt få oppmerksomhet, bli omsatt og godt absorbert, men absorpsjonsraten vil sannsynligvis avta. Leilighetssegmentet vil fortsette å dominere markedslikviditeten.

Ifølge Dinh vil imidlertid likviditeten i leiligheter fortsatt være konsentrert i store byprosjekter. Boligetterspørselen, spesielt investeringsetterspørselen, vil fortsette å flytte seg til forstadsområder og provinser og byer i nivå 2 og 3, hvor prisene er lavere og det er mer rom for vekst i fremtiden.

Markedsoversikten viser at etter en periode med «sterk» vekst har leilighetsprisene – det mest foretrukne produktet i Hanoi – hatt en tendens til å synke litt i pris siden slutten av 2024 og frem til nå. Kjøpekraften har avtatt noe, og salgsprisene har også sunket litt for huseiere som trenger å selge raskt. De som investerte i leiligheter tidligere har akseptert å redusere interessen for å selge fordi den opptjente fortjenesten har vært ganske høy etter perioden da leilighetsprisene økte med flere titalls prosent.

For tiden har leilighetsprisene i Hanoi en tendens til å holde seg de samme eller synke litt sammenlignet med toppperioden. Transaksjonsvolumet har også sunket betydelig sammenlignet med perioden før november 2024. Ifølge en undersøkelse fra Batdongsan.com.vn, i Vinhomes Smart City-prosjektet, ble prisen på studioleiligheter i annenhåndsmarkedet i november 2024 vanligvis tilbudt fra 2 til 2,2 milliarder VND/leilighet, men fra desember 2024 til nå har noen huseiere måtte selge raskt, tilbudsprisen svinger bare fra 1,98 til 2 milliarder VND/leilighet...

På samme måte har dette fenomenet også blitt registrert i noen andre prosjekter. Eiendomsmeglere sier imidlertid at med denne prisen selger eieren med fortjeneste, ikke med tap.

Tilbudet av boligeiendommer i 2025 vil fortsette å vokse, omtrent 10 % sammenlignet med 2024; mange prosjekter har fått problemene sine løst og vil bli gjenopptatt i 2025; mange prosjekter har også planer om å «lansere» for å dra nytte av markedets muligheter for gjenoppretting.

Det forventes at eiendomsmarkedet fortsatt hovedsakelig vil komme fra store byområder i de nordlige provinsene og byene til store investorer. Det er verdt å merke seg at leilighetssegmentet, hovedsakelig segmentet med priser fra 50 millioner VND/m2 og over, fortsetter å lede markedet.

Selv om tilbudet øker, er det fortsatt lite sammenlignet med etterspørselen, og fordi det hovedsakelig kommer fra store byprosjekter fra store investorer, er salgsprisen fortsatt "forankret" på et høyt nivå. Samtidig vil det sekundære prisnivået også vokse saktere med en lavere økning, fra 7–10 % sammenlignet med 2024.

Årsaken er at det nåværende prisnivået er ganske høyt. Den avtagende veksten i markedet skyldes også at mange gamle leilighetsprodukter, som mangler infrastruktur og strøm, har for høye overføringspriser sammenlignet med den faktiske verdien.

Det dyreste sosialboligprosjektet i Hanoi forventes å koste 25 millioner VND/m2

Salgsprisen for sosialboliger i Tan Trieu kommune, Thanh Tri-distriktet (Hanoi) er foreløpig anslått til 25 millioner VND/m2. Hvis det godkjennes, vil dette være den høyeste sosialboligprisen noensinne i Hanoi.

Prisen ovenfor ble nettopp annonsert av Hanoi Department of Construction etter at prosjektet startet byggingen sent i fjor.

Dette prosjektet er investert av et konsortium bestående av Urban Infrastructure Development Investment Corporation (Udic), Hanoi Electricity and Water Construction Joint Stock Company (Haweicco) og DAC Hanoi Housing Development and Construction Joint Stock Company. Prosjektet er bygget på tomt nr. 1 i det nye byområdet Ha Dinh, Tan Trieu kommune (kommersielt navn Udic Eco Tower).

Ifølge Byggedepartementet er den estimerte salgsprisen for leiligheter i dette sosialboligprosjektet omtrent 25 millioner/m2. Med enhetsprisen ovenfor koster en leilighet på 70 m2 i prosjektet omtrent 1,75 milliarder VND.

Estimert leiepris er rundt 150 000 VND/m2/måned. Estimert leiepris for en leilighet på 70 m2 er 10,5 millioner VND/måned.

Leieprisen er 390 000 VND/m2/måned, det er forventet at for en leilighet på 70 m2 må folk betale 27,3 millioner VND/måned.

Byggedepartementet sa at den offisielle prisen vil bli kunngjort av investoren etter at den er vurdert av det statlige forvaltningsorganet i henhold til forskriftene.

Forventet tidspunkt for å motta søknader om kjøp av sosialboliger i prosjektet er i fjerde kvartal 2025.

Før 2023 svingte salgsprisen på sosialboliger i hovedstaden fra 13–17 millioner VND/m2. Hvis det godkjennes, vil dette være den høyeste sosialboligprisen noensinne i Hanoi.

Tidligere, som svar på velgernes meninger om den høye prisen på sosialboliger sammenlignet med inntekten til flertallet av arbeidstakere, spesielt de med lav inntekt, sa Byggedepartementet at for å forenkle prosedyren for å fastsette prisene på sosialboliger, fastsetter boligloven fra 2023 at salgsprisen bestemmes på grunnlag av beregning av alle kostnader for å inndrive investeringskapital til boligbygging.

Leieprisen fastsettes som salgspris og inkluderer ikke vedlikeholdsgebyret som leietaker betaler i henhold til bestemmelsene i boligloven. Leieprisen avtales mellom investor og leietaker. Dersom investoren bruker den vinnende budprisen, er det ikke nødvendig å revurdere salgsprisen og leieprisen for sosialboliger.

Ifølge Byggedepartementet fastsetter artikkel 85 insentiver for investorer i sosiale boliger, som fritak fra arealbruksavgifter, tomteleie, skatteinsentiver i henhold til skattelovgivningen, investorer har rett til 10 % fortjeneste, får tildelt tomteareal eller næringsareal og trenger ikke å ta hensyn til det i prisene på sosiale boliger.

«Disse forskriftene bidrar til å oppmuntre til og fremme investering og utvikling av sosiale boliger og sikre at prisene på sosiale boliger ligger på et moderat nivå, slik at lavinntektspersoner, arbeidere og arbeidere kan kjøpe boliger og stabilisere livene sine», understreket Bygge- og anleggsdepartementet.

Forskrift om tildeling av røde bøker for land som er avsatt til bruk i mange år uten planlegging

På tidspunktet for den uautoriserte arealtildelingen i 1996 var det ingen planlegging, men kan det innen 2024 innvilges et bruksrettsbevis for areal dersom det ikke er i samsvar med planleggingen?

Miljø- og naturressursdepartementet har følgende kommentarer til denne saken:

I henhold til paragraf 2, artikkel 140 i jordloven av 2024, gjelder tilfeller der husholdninger og enkeltpersoner bruker land som er tildelt uten riktig tillatelse og land som ble brukt fra 15. oktober 1993 til før 1. juli 2004, og som nå er bekreftet av folkekomiteen i kommunen der landet ligger uten tvister, vil de i samsvar med arealplanlegging på distriktsnivå, generell planlegging, reguleringsplanlegging, byggeplanlegging eller landlig planlegging få tildelt et sertifikat for bruksrettigheter til land og eierskap til eiendeler knyttet til land (rød bok) i henhold til bestemmelsene i paragraf 3 og 6, artikkel 138 i denne loven.

Følgelig må tomten som er i bruk overholde en av de fem planleggingstypene nevnt ovenfor for å bli vurdert for en rød bok.

«Basert på ovennevnte regelverk, i tilfeller der tidspunktet for tildeling av land ikke var innenfor myndighetsområdet i 1996 og det ikke var noen planlegging, men innen 2024 ikke er i samsvar med planleggingen, vil det ikke være kvalifisert for vurdering for utstedelse av en rød bok i henhold til bestemmelsene i artikkel 140 i jordloven», informerte departementet for naturressurser og miljø.

Kilde: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat-lo-lo-dien-du-an-nha-o-xa-hoi-dat-nhat-303068.html