Reduser tomteprisene for å kjøle ned nåværende boligpriser i Ho Chi Minh-byen

De nåværende høye leilighetsprisene sies å komme fra innsatskostnader, hvorav de viktigste er tomtekostnader og arealbruksavgifter.

Ifølge markedsundersøkelser fra eiendomsselskaper fortsetter boligprisene å øke. Sammenlignet med for fem år siden har leilighetsprisene i Ho Chi Minh-byen doblet seg, spesielt i high-end-segmentet. Dominansen til dette leilighetssegmentet har presset opp boligprisene, noe som gjør det stadig vanskeligere for middelinntektstakere å få tilgang til bolig.

Boligprisene øker jevnt

Herr Phong, bosatt i An Lac-distriktet (HCMC), sa at han for noen år siden kjøpte en luksusleilighet i det gamle Binh Thanh-distriktet for 4 milliarder VND, som nå har økt til 9 milliarder VND. Det er verdt å merke seg at selv om prisen nesten har doblet seg, er det fortsatt ingen tegn til å stoppe.

I mellomtiden har et nytt prosjekt i Binh Trung Ward (HCMC) nettopp lagt ut leiligheter for salg til over 90 millioner VND/m², det dobbelte av estimatet fra for 5–6 år siden. I Phu My Hung byområde, som regnes som det mest luksuriøse i HCMC, varierer leilighetsprisene for tiden fra 80–95 millioner VND/m². For 7–8 år siden var de bare rundt 37–38 millioner VND/m².

Den siste rapporten fra Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) viser at luksusboliger utgjorde omtrent 70 % av det totale markedets tilbud fra 2020 til 2023. Dette fører til at markedet utvikler seg i ubalanse, og «pyramidemodellen» for boliger er reversert.

Bare i løpet av de første seks månedene av 2025 ble det kun implementert fire kommersielle boligprosjekter i Ho Chi Minh-byen, med totalt 3 353 luksusleiligheter til en verdi av over 10 239 milliarder VND. Det var ingen prosjekter i mellomklassen eller i rimelige boligsegmenter. Samtidig var sosialboliger svært beskjedne, med bare 205 000 m² bygget areal, tilsvarende 4100 leiligheter, og utgjorde bare omtrent 11,7 % av planen innen 2025. Ifølge Le Hoang Chau, styreleder i HoREA, har boligprisene økt kontinuerlig de siste årene og er for tiden på et høyt nivå. En luksusleilighet koster opptil 90 millioner VND/m², tilsvarende omtrent 9,7 milliarder VND/enhet, langt over hva middelinntektspersoner har råd til.

Leilighetsprisene i Ho Chi Minh-byen har mer enn doblet seg de siste fem årene.

Savills Vietnam vurderer at boligmarkedet i Ho Chi Minh-byen har opplevd en alvorlig mangel på tilbud de siste fem årene. Selv om byen satte seg et mål om å utvikle 235 000 nye boliger i perioden 2021–2025, har den bare fullført 24 % av planen, noe som betyr at den fortsatt mangler nesten 179 000 enheter. I andre kvartal 2025 vil Ho Chi Minh-byen bare ha 1600 nye leiligheter på markedet, noe som bringer det totale primære tilbudet i løpet av de første seks månedene til 6800 enheter. Absorpsjonsraten nådde imidlertid bare 45 %, noe som betyr at 3800 enheter ble omsatt. Hovedårsaken sies å være den langsomme godkjenningsprosessen og juridiske hindringer.

Arealavgiftene er for høye

Vo Hong Thang, viseadministrerende direktør med ansvar for DKRA Consulting og investeringsdirektør i DKRA Group, sa at tomtekostnader, inkludert kjøpskostnader, skatter, advokatsalærer, lånerenter osv., for tiden utgjør majoriteten av de totale prosjektinvesteringskostnadene, mens byggekostnader eller leilighetskvalitet er lettere å kontrollere. Derfor forventer han at når prosjekter med juridiske problemer løses, kombinert med en reduksjon i arealbruksavgifter, vil eiendomsprisene i Ho Chi Minh-byen "kjøles ned".

Dr. Pham Viet Thuan, direktør for Ho Chi Minh-byens institutt for økonomi , naturressurser og miljø, sa at økningen i landpriser og overskuddsmetoden for å fastsette landbruksavgifter er hovedårsakene til den høye økningen i leilighetsprisene. Ifølge ham fører det å bruke landpriser nær markedet, som fastsatt i landloven og dekret 71/2024, til at markedet presses opp av "virtuelle" priser, spesielt etter at landprisrammeverket er fjernet. Derfor sa han at det bør gjøres justeringer i landloven fra 2024 for å redusere beregningsforholdet for landpriser ved endring av bruksformål, for å kontrollere innsatskostnadene og stabilisere eiendomsprisene. Å fastsette landpriser på en kontrollert måte vil bidra til å redusere boligprisene og fremme sosial trygghet.

På workshopen «Landpriser, landskatt ... hvordan gjøre det rimelig» organisert av Thanh Nien Newspaper 22. juli, foreslo advokat Truong Anh Tu, styreleder i TAT Law Firm, at staten trenger mer rimelige løsninger for innkreving av skatter knyttet til land, spesielt i prislister for byggegrunn og skattepolitikk.

Ifølge ham må tomteprisene fastsettes for å harmonisere interessene til alle parter, det vil si at staten ikke taper skatteinntekter, at bedriftene fortsatt sikrer forretningseffektivitet og profittmarginer, at tilbud og etterspørsel i markedet ikke forstyrres, og at folk fortsatt har tilgang. Dette er et gjennomgående mål som må sikres. Det betyr at tomteprisene ikke nødvendigvis trenger å være fullstendig basert på markedspriser.

Fru Vo Nhat Lieu, direktør for PROPIIN Real Estate Project Development Training Institute, pekte på en viktig variabel, nemlig at arealbruksavgifter ofte utgjør opptil 50 % av den totale prosjektkostnaden, mens tomt utgjør omtrent 20 %. Mange internasjonale investorer har nølt fordi verdsettelsesprosessen mangler en standardformel og kostnaden svinger uforutsigbart.

Derfor foreslo hun å frita eller redusere gebyret for konvertering av arealbruk betydelig for husholdninger under 300 m², og innføre høyere skatter for enkeltpersoner med mange tomter. Prislisten for tomter må også holdes stabil lenge nok for å unngå situasjonen der lokaliteter hever prisene for raskt og skaper et gap mellom regioner, noe som utløser en bølge av spekulasjon.

Visefinansminister Le Tan Can innrømmet også at de to største flaskehalsene for øyeblikket er beregningen av «tilleggsbetaling» og arealbruksavgifter ved omdanning av jordbruksland til boligareal. Han sa at Finansdepartementet har fullført utkastet til dekret om endring av dekret 103/2024 og sendt det til Justisdepartementet for gjennomgang før det sendes til regjeringen for kunngjøring. Målet er å fjerne hindringer så snart som mulig, fordi lokaliteter kontinuerlig rapporterer om «økonomisk umulige» tilfeller rett og slett fordi avgifter og skatter presses opp for høyt.

Øk arealbrukskoeffisienten

HoREA-formannen mener at for å redusere boligprisene må Ho Chi Minh-byen prioritere å øke tilbudet av sosiale boliger og samtidig reformere administrative prosedyrer kraftig. Mer spesifikt er det nødvendig å utstede en pilotresolusjon og endre boligloven av 2023 for å gi retten til å godkjenne sosiale boligprosjekter til Byggedepartementet, i stedet for å måtte gå gjennom investeringsloven slik som i dag.

I tillegg foreslo han å endre dekret 100/2024/ND-CP for å øke arealbrukskoeffisienten for sosiale boligprosjekter til maksimalt 1,5 ganger. Dette vil bidra til å øke antallet leiligheter på samme tomteareal med 50 %, og dermed redusere leilighetsprisene.

I tillegg må lokalsamfunn koordinere seg synkront for å forkorte tiden for planleggingsgodkjenning og konsesjonssøknad. Utvikling av rimelige kommersielle boliger må også oppmuntres gjennom fortrinnsrettslige kredittpolitikker, spesielt for unge mennesker. Staten må også omstrukturere markedet ved å oppmuntre bedrifter til å gå over til det rimelige segmentet, kombinert med programmet for å bygge 1 million sosiale leiligheter innen 2030.

En annen viktig løsning er å endre eiendomsloven for å tillate overføring av prosjekter som ikke har oppfylt sine økonomiske forpliktelser på tomt, forutsatt at den nye investoren oppfyller disse forpliktelsene. Dette vil bidra til å gjenopplive «skjolde» prosjekter og øke tilbudet.

Kilde: https://nld.com.vn/giam-gia-dat-de-ha-nhiet-gia-nha-196250722220941319.htm