Vanskelig å redusere boligprisene: Å gripe inn fra roten er «nøkkelen»

Bildetekst — Illustrasjonsfoto: Tuan Anh/VNA

Å redusere boligprisene blir et presserende behov ettersom prisnivået fortsetter å stige, langt utover det folk flest har råd til. Dette problemet er imidlertid ikke enkelt når gapet mellom «papir»- og faktiske kostnader fortsatt er stort. I tillegg forbereder lokalsamfunnene seg på å utstede en prisliste for tomter for 2026 med en sterk oppadgående trend. Risikoen for en ny «bølge» av prisøkninger gjør målet om å redusere boligprisene enda fjernere. Eksperter er generelt enige om at for å redusere boligprisene er inngripen fra roten «nøkkelen».

Press fra stigende tomtepriser og usynlige kostnader

Mange eiendomsselskaper mener at tomtekostnader er den tyngste posten i innsatsstrukturen. Hvis den nye tomteprislisten fortsetter å øke, kan arealbruksavgifter, kompensasjon og kostnader til rydding av tomter øke den totale investeringen til hundrevis av milliarder til tusenvis av milliarder VND. I den sammenhengen er det svært vanskelig å redusere boligprisene.

Ikke bare bedrifter, men også folk som trenger å endre arealbruksformål, er bekymret for den kraftige økningen i økonomiske forpliktelser. Hvis en lavere pris foreslås, er gruppen hvis land gjenvinnes bekymret for lav kompensasjon og urettferdighet. Interessekonflikter gjør det stadig vanskeligere å kontrollere landkostnadene.

I henhold til Vietnams verdsettelsesstandarder (rundskriv 42/2024/TT-BTC) inkluderer de totale prosjektutviklingskostnadene byggekostnader, uforutsette utgifter, forretningskostnader, finansiering, skatter og investorfortjeneste. Kompensasjon og kostnader for rydding av tomt er separert for å gjenspeile inngangsverdien nøyaktig. Imidlertid mangler faktiske undersøkelsesdata på mange steder fortsatt oppdateringer, noe som fører til kostnadsberegninger basert på gamle normer, som ikke er i nærheten av dagens material- og lønnspriser.

Direktør Bui Van Doanh for Vietnam Real Estate Research Institute (VIRES) kommenterte at standardene er klare og transparente, men den faktiske implementeringen har ikke holdt tritt. Dette gapet gjør det vanskelig å kontrollere boligprisene effektivt.

Fra et forretningsperspektiv sa Nguyen Chi Thanh – daglig leder i Ho Tay International Building Company – at investeringskostnadene for boligprosjekter spenner over dusinvis av kategorier, der tomt og juridiske spørsmål er de to største «flaskehalsene». Spesielt for leiligheter utgjør tomtekostnadene ofte 30–40 % av den totale kapitalen. Jo «renere» tomten er, desto høyere er prisen.

Bygging står for 35–40 %, inkludert fundamentering, karosseri, elektro og mekanisk arbeid til landskapsarbeid. Det er imidlertid verdt å nevne at mange «myke» kostnader som design, juridiske kostnader, markedsføring, meglerprovisjoner … står for 15–20 % av kostnaden, men nevnes sjelden.

Samtidig er også finanskostnadene en byrde. Med et prosjekt verdt flere tusen milliarder VND, er bedrifter tvunget til å låne fra banker med renter på 12–14 %/år. Men hvis prosedyrene forlenges med bare ett år til, vil kapitalkostnadene øke med hundrevis av milliarder VND – delte Thanh.

For å redusere boligprisene er det første man må gjøre, ifølge eksperter, å gjøre alle kostnadskomponenter transparente, spesielt tomte- og administrative prosedyrer. Når innsatskostnadene er klare, vil forvaltningsorganet ha grunnlag for å regulere med skatt, tomtepriskoeffisient eller kreditt, i stedet for å anvende rigide administrative tiltak.

Reguler fra roten

Bui Van Doanh sa at statens direkte inngripen i salgspriser er «svært vanskelig og nesten umulig». I stedet bør staten regulere innsatskostnadene og anvende en trinnvis skattepolitikk slik at bedriftene kan sette sine egne priser.

Det er mulig å vurdere en segmentert modell for overskuddsskatt. For eksempel er eksklusive kommersielle boliger underlagt en høyere skattesats fordi de tjener høyinntektsgruppen. Samtidig er rimelige kommersielle boliger og sosialboliger underlagt en lavere skattesats for å redusere innsatskostnader og lavere salgspriser. Denne modellen skaper både rettferdighet og tvinger bedrifter til å optimalisere kostnadene hvis de ønsker å konkurrere i det rimelige segmentet – der det er størst etterspørsel i markedet – foreslo Doanh.

I tillegg er det nødvendig å forkorte tiden for prosjektgodkjenning, gjøre materialprisdata transparente og bygge en fortrinnsrettslig kredittmekanisme for sosialboliger. Når bedrifter reduserer tomtekostnader, økonomiske kostnader og prosedyrer, vil boligprisene automatisk synke uten administrative pålegg.

«Det grunnleggende problemet ligger i planlegging og hvordan man bestemmer tomtepriser. Hvis et prosjekt bygges som lokalbefolkningen ikke har råd til, er planleggingen ineffektiv», tok Nguyen Chi Thanh opp problemet.

Lokaliteter må investere i store byområder med komplett infrastruktur på nyutviklet land for å gjøre tomtekostnadene mer rimelige. For tiden er det en vanlig «feil» å bruke de høye salgsprisene fra tidligere prosjekter – kapital skapt av store merkevarer – som grunnlag for å beregne bruksavgifter for senere prosjekter, noe som fører til at tomteprisene presses opp urealistisk.

For å redusere kostnadene foreslo Thanh også å bruke standard designmoduler for storskalaprosjekter, noe som bidrar til å redusere designkostnader og forkorte implementeringstiden. Når designkostnadene reduseres, kan bedrifter senke prisene samtidig som kvaliteten opprettholdes.

Nylig har utkastet til resolusjon om mekanismen for å kontrollere og dempe eiendomspriser blitt innkalt til kommentarer, med fokus på å stramme inn spekulativ kreditt og gjennomgå eiendomsavgifter. Eksperter vurderer imidlertid at dette bare er en midlertidig «febernedsettende faktor». For å redusere boligprisene bærekraftig, må politikken starte fra roten ved å regulere merverdien av land og reformere eiendomsskattesystemet.

Dr. Thai Quynh Nhu, tidligere direktør for Institute for Land Management Research, sa at hver gang det er offentlige investeringer, veiåpning eller planleggingsjusteringer, øker tomteprisene umiddelbart kraftig, men staten mottar ikke denne økte verdien. Når tomteprisene «presses» opp av ikke-investeringsrelaterte faktorer fra bedrifter, øker innsatskostnadene for tilstøtende prosjekter tilsvarende, noe som fører til at boligprisene eskalerer ukontrollert.

Derfor foreslo denne eksperten å skille mellom to typer landrente. Den første er den differensielle landrenten som skapes av staten og samfunnet (planlegging, infrastruktur osv.); den neste er den differensielle landrenten som skyldes næringsinvesteringer. Den differensielle landrenten som skapes av staten og samfunnet må dekkes av staten med en viss sats.

For eksempel, for transportinfrastrukturprosjekter kan staten kreve inn 40 % av merverdien; for eiendomsprosjekter er innkrevingsraten 50-50 mellom staten og investoren ... Eller for industriprosjekter krever staten inn omtrent 30 % for å oppmuntre til investeringer i produksjon.

Denne mekanismen bidrar til å unngå inntektstap, begrense spekulasjon i land i nærheten av planområder og redusere landkostnader – faktoren som står for den største andelen av boligprisene. Samtidig er det nødvendig å bygge et synkront system for eiendomsskatt, og unngå «skatt på skatt» – «antyder» eksperter. Fordi eiendomsmeglere for tiden må bære en rekke økonomiske forpliktelser. Hvis nye skatter innføres uten lagdeling, kan boligprisene ... øke ytterligere.

Mange eksperter er enige om at det å redusere boligprisene ikke er en sak som tar én eller to dager. Boligprisene kan bare reduseres når hele økosystemet, fra planlegging, administrative prosedyrer, verdsettelse av eiendom, skatter til kreditt, fungerer transparent og konsekvent.

Det betyr at bedrifter kan redusere tomtekostnader, kapitalkostnader og tidskostnader. Staten kan med rimelighet regulere den økte tomteverdien. Spekulanter har ikke lenger insentiv til å «holde tomt og vente på riktig tidspunkt». Middels- og lavinntektspersoner kan få tilgang til rimelige boliger.

Hvis løsninger tas i bruk samtidig, vil drømmen om boligkjøp komme nærmere for millioner av mennesker, ikke gjennom administrative pålegg, men gjennom en transparent og rettferdig markedsmekanisme.

Kilde: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/kho-giam-gia-nha-can-thiep-tu-goc-moi-la-chia-khoa-20251126171735123.htm