Det andre spørsmålet om eiendomsskatt er opphetet, og det må utvikles en plan i tråd med markedets helsetilstand.

Kan eiendomsskatt redusere boligprisene?

I en rapport sendt til Regjeringskontoret om årsakene til den nylige økningen i eiendomspriser, sa Byggedepartementet at de ville utrede og foreslå en skattepolitikk for de som eier og bruker mange hus og tomter for å begrense spekulasjon og kjøp og salg på kort tid for å tjene penger.

Ifølge Byggedepartementet er det blant faktorene som bidrar til den nylige økningen i boligprisene «deltakelsen» fra en rekke investorer, investorgrupper, spekulanter og eiendomsmeglere. Når det gjelder auksjoner med vinnende priser på over 100 millioner dollar per kvadratmeter, sa Byggedepartementet at mange investeringsgrupper spesialiserer seg på å delta i auksjoner og deretter selge umiddelbart for å tjene penger. Utenfor auksjonsområdet venter mange meglere på resultatene, klare til å tilby kjøp og salg av land med en differanse på 200–500 millioner VND per tomt. Kjøp og salg av mange tomter for ulovlig profitt er vanlig, til og med organisert, noe som øker prisnivået på land og boliger i området rundt.

Noen grupper, investorer og individuelle eiendomsmeglere forvrenger markedsinformasjon for å «blåse opp prisene», skape virtuelle priser ... og utnytte folks mangel på kunnskap for å manipulere psykologi, tiltrekke seg investeringer i henhold til mengdepsykologi for profitt.

Normalt sett bruker investorer i boligprosjekter gjennomsnittlig 3 % av salgsprisen til å betale til handelsgulvet og meglere for å selge produktene. Meglere velger imidlertid ofte, avhengig av markedssituasjonen, å legge til mer pris når de handler med kunder, noe som fører til at kjøpere betaler «differansen».

«I løpet av den feberaktige perioden bruker mange meglere også «depositum»-metoden for å kjøpe hus og tomter fra selgere, og deretter øke prisen med 10–15 % for å selge til andre. For eksempel: En leilighet er priset til 5 milliarder VND, megleren setter inn 1 milliard VND for å kjøpe og samtykker i å betale innen 1 måned. Men innen denne måneden vil megleren finne kunder å selge med en differanse på 6–7 milliarder VND.»

I tillegg bidrar noen investorer til å presse opp boligprisene ved å «tilby høye salgspriser», noe som hever det forventede profittnivået til et høyere nivå enn gjennomsnittet for eiendomsprosjekter. I områder der bare noen få, eller til og med ett prosjekt, er tilgjengelig for salg, kan investorer heve prisene for å tjene penger på grunn av mangel på konkurranse og referansepriser, uttalte Byggedepartementet i rapporten.

I en kommentar til denne saken sa Master Nguyen Van Dinh, juridisk ekspert på eiendomsrett, at en av årsakene til økningen i bolig- og tomtepriser er fenomenet spekulasjon og hamstring med tankegangen «ingenting er rikere enn å handle med tomt», støttet av banker. Dette er en «VIP»-kundegruppe hos banker fordi lånene alltid er pantsatt med hus og tomt – som nesten alltid anses å øke i pris og ha liten risiko. Folks investeringsbehov er legitime, men når dette fenomenet er på et høyt nivå, blir det spekulasjon og hamstring av hus og tomt, noe som forvrenger markedet, fører til at tomter blir forlatt og sløser med ressurser.

MSc. Nguyen Van Dinh sa at beskatning av hus og land er en obligatorisk løsning, tydelig fastsatt i resolusjon nr. 18-NQ/TW fra 2022 fra den sentrale eksekutivkomiteen om å fortsette å innovere og perfeksjonere institusjoner og politikk, forbedre effektiviteten og virkningsgraden av arealforvaltning og -bruk. Resolusjon 18 beskriver oppgavene og løsningene: "Overvinne situasjonen med sløsing med arealbruk, som lar land ligge brakk, forurenset og degradert", "Foreskrive høyere skattesatser for folk som bruker store landområder, mange hus, spekulerer i land, langsom arealbruk og lar land ligge brakk".

Herr Nguyen Van Dinh sa at den vinnende budprisen på tomteauksjonene var dusinvis av ganger høyere enn startprisen tidligere. De fleste var skeptiske til auksjonsresultatene heller enn glade for at statsbudsjettet ville motta ytterligere store inntektskilder. Årsaken er at tomtene etter å ha vunnet auksjonen ofte blir forlatt, og i mange tilfeller danner de "spøkelsesbyområder". De fleste av disse "prosjektene" har ofte en svært lav beleggsgrad, og selv etter flere tiår med implementering er det bare bygget noen få hus og folk har flyttet inn. Følgelig sa mester Nguyen Van Dinh at beskatning av hus og tomter har et politisk grunnlag i partiets resolusjon 18, men må implementeres synkront og rettferdig mellom lokaliteter.

En viktig faktor er behovet for en database for beskatning, for å sikre at de riktige personene beskattes, og for å fremme effektiviteten av skattepolitikken. For øyeblikket er den nøyaktige fastsettelsen av hvem som eier denne eiendommen ikke avgjort på grunn av mangelen på en komplett database og fenomenet med at noen andre tar navnet på eiendommen.

Statsministeren har imidlertid godkjent Prosjekt 06 for å utvikle applikasjoner for befolkningsdata, identifikasjon og elektronisk autentisering for å tjene digital transformasjon. Den nye jordloven, boligloven og eiendomsmeglingsloven nevner også byggingen av en nasjonal database med informasjon om jord, bolig og eiendom. Hvis den implementeres effektivt, kan det i nær fremtid bygges et pålitelig databasesystem, som er en viktig database for å håndheve eiendomsskatteloven etter at den er vedtatt.

« Hvis eiendom blir skattepliktig, hvis et informasjonssystem og en database over eiendommer kan samles inn for å «tilskrive eierskap», for å se nøyaktig hvem som eier denne eiendommen, kan noe som virker umulig skje: eiendoms- og boligprisene vil synke, til og med synke kraftig. Eiendomsspekulasjon vil nesten bli forhindret. Bankene vil også måtte se etter en ny kundebase i stedet for landmagnater.»

Beskatning skal konkretisere synet om at «hus er til for å bo i, ikke for spekulasjon», og først da vil drømmen om å bosette seg for arbeidere bli mindre fjern» , understreket Nguyen Van Dinh.

Eiendomsmarkedet har nylig vist tegn til bedring da nasjonalforsamlingen offisielt godkjente tre viktige markedslover, som trådte i kraft 6 måneder tidligere enn forventet, med virkning fra 1. august 2024. Mens eiendomsmarkedet bare er travelt i Hanoi, er det fortsatt ganske stille på andre steder. I sammenheng med at eiendomsbedrifter står overfor mange vanskeligheter og investorer fortsatt sitter "fast" i provinsielle markeder, har det nylige forslaget om å beskatte fritidsboliger fått mange motstridende synspunkter.

Faktisk er ikke skatten på fritidsboliger et nytt forslag, men har blitt nevnt siden 2009, men av mange grunner kunne den ikke legaliseres før den offisielt ble inkludert i resolusjon nr. 18-NQ/TW utstedt i juni 2022 av nasjonalforsamlingens stående komité. Prosessen med å utvikle forskrifter/politikk for å regulere eiendomsmarkedet, spesielt gjennom tilleggsbeskatning av bruksrettigheter til land og eierskap til eiendeler på land fra den andre eiendommen eller mer, har imidlertid møtt på mange hindringer.

Spesielt er mange eksperter bekymret for at dersom innføringen av eiendomsskatt ikke beregnes og utjevnes nøye, kan det skape en kontraproduktiv effekt, øke boligprisene og gjøre det vanskeligere for lav- og mellominntektspersoner å få tilgang til bolig.

Hvilken rute er egnet?

Skatt er et effektivt verktøy for å håndtere skatteunndragelse ved eiendomsoverdragelser, spekulasjon, prisvekst osv. Beskatning av fritidsboliger må imidlertid beregnes nøye for å være både egnet for markedsrealiteter og for å sikre harmoni mellom alle parters interesser.

Ifølge mange eksperter kan skatt være et verktøy for å kontrollere skyhøye tomtepriser, redusere spekulasjon, forhindre markedsmanipulasjon og bringe eiendom tilbake til sin reelle verdi. Med den nåværende uklare mekanismen for forvaltning av eiendomsinformasjon er det imidlertid ikke lett å beskatte.

Skatt er en god løsning, som bidrar til å øke inntektene til statsbudsjettet og til å justere markedet på kort sikt, 6–12 måneder eller 1–2 år, men den kan ikke opprettholde effekten på lang sikt. Det er imidlertid også mange bekymringer om at skatt bare vil øke prisene, fordi selgeren vil legge til skatt i tillegg til tomteprisen.

Finansekspert Dinh The Hien delte dette med pressen og sa at eiendomsskatt rett og slett forstås som en skatt som pålegges folk som eier eiendom; jo mer eiendom, desto mer skatt. For folk med en gjennomsnittlig levestandard, som bare har ett hus å bo i, er det ingen grunn til bekymring.

For de som har mange eiendeler (eiendom), og eiendelene genererer kontinuerlig fortjeneste, er det naturlig å betale mer skatt. Ved lån til investering er skatt en del av kostnaden som investorene må beregne, «fortjeneste og tap».

Nylig foreslo Vietnam Association of Realtors (VARS) også en eiendomsskattepolitikk som gjelder for to grupper: kjøpere av fritidsboliger eller flere og eiere som forlater prosjektet. Skattesatsen vil gradvis øke for transaksjoner der selgeren har en kort eierperiode.

Tidligere, i august 2023, fortsatte velgerne i Ho Chi Minh-byen å foreslå å beskatte fritidsboliger og innføre høyere skatter på ledige eiendommer som ikke genererer landverdi. Finansdepartementet sa at de har undersøkt og utviklet et lovutkast om eiendomsskatt, som forventes å bli lagt til lov- og forskriftsutviklingsprogrammet for 2024, og sendt til nasjonalforsamlingen for kommentarer på den 8. sesjonen (oktober 2024).

Khanh An

Kilde: https://www.congluan.vn/lai-nong-chuyen-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-can-xay-dung-lo-trinh-phu-hop-voi-suc-khoe-thi-truong-post314987.html