Åpenhet i tomtepriser og tomteauksjoner

I Hanoi øker ikke bare leilighets- og tomteprisene i indre by kontinuerlig, men det er også travelt med tomtetransaksjoner i forstedene. Foto: Quang Vinh.

Det er verdt å merke seg at i autorisasjonen fra Hanoi-folkekomiteen til folkekomiteene på distriktsnivå finnes det en beslutning om startpris for auksjon av bruksrettigheter til areal for å tildele land med bruksavgifter eller leie ut land til husholdninger og enkeltpersoner; beslutning om startpris for auksjon av bruksrettigheter til areal når staten tildeler land eller leier ut land i tilfeller der landtomten eller landområdet er investert i teknisk infrastruktur i henhold til detaljert byggeplanlegging.

Handelen er aktiv, men ikke feberaktig

Ifølge Hanoi-folkekomiteen er folkekomiteene på distriktsnivå ansvarlige for å fullføre det spesifikke møtet i Land Valuation Council og annet relatert innhold (hvis noen), og instruere Department of Natural Resources and Environment (TNMT), Finance - Planning og relaterte avdelinger og kontorer til å organisere implementeringen. Før 10. desember 2024 skal Department of Natural Resources and Environment sammen med avdelinger, avdelinger og folkekomiteer på distriktsnivå oppsummere og evaluere resultatene, og rapportere til byens folkekomité for å vurdere videre godkjenning som grunnlag for implementering i den påfølgende perioden.

For Hanoi er tomter alltid et hett tema. Ikke bare leilighetspriser, tomteprisene i indre by øker stadig, men også forstadstomtetransaksjoner er svært aktive. Siden april 2024 har det også vært ganske travelt med tomteauksjoner for husholdninger og enkeltpersoner fra distrikter som Dong Anh, Hoai Duc, Ung Hoa, Phu Xuyen... til det avsidesliggende området Ba Vi.

I Hoai Duc-distriktet auksjonerte District Land Fund Development Center ut 23 tomter med et areal på 2 441,8 kvadratmeter (holdt 18. mars); budsjettet samlet inn 179,2 milliarder VND. I april fortsatte senteret å annonsere auksjonen av bruksrettigheter til 34 tomter med et areal på 3 366,7 kvadratmeter; det forventes å samle inn 200 milliarder VND for budsjettet.

På samme måte ble det i februar og mars arrangert en vellykket auksjon av bruksrettigheter til land i Dong Anh-distriktet med et samlet areal på 2 872,2 kvadratmeter. Budsjettinntektene var over 143 milliarder VND, noe som oversteg anslaget med nesten 69 milliarder VND.

Ba Vi er et avsidesliggende distrikt i Hanoi, som også har auksjonert bort 37 tomter (landsbyen Dong Bang, kommunen Dong Thai), noe som har gitt et budsjett på over 99 milliarder VND.

Ifølge Nguyen Huy Hoang, direktør for Hoai Duc District Land Fund Center, er årsaken til den raske økningen i tomtetransaksjoner og -priser at byen og lokalsamfunnet fremskynder gjennomføringen av mange viktige transportinfrastrukturprosjekter, inkludert Ringvei 4 - Hovedstadsregionen og Ringvei 3 og 5. Forbindelsen til indre by er mer praktisk.

I mai 2025 var imidlertid tomteauksjoner i forstadsdistrikter ikke uvanlige. For eksempel, i Hoai Duc-distriktet, sammenlignet med noen sentrale distrikter, var startprisen over 60 millioner VND/m2, sammenlignet med over 100 millioner VND/m2 som er vanlig i indre by. Det var en tomt med en startpris på 42,8 millioner VND/m2, men auksjonsvinneren økte bare prisen med ett trinn til 42,9 millioner VND/m2. Dette beviste at selv om tomteauksjonen var gunstig, var den ikke "het"; det var ikke noe fenomen med uvanlige prisøkninger, spekulasjoner eller prisinflasjon sammenlignet med tidligere tomtefeber da prisene økte 2–3 ganger sammenlignet med startprisen.

Etter auksjonen er andelen kanselleringer og manglende betaling av depositum høy. Mer spesifikt i 2022 og 2023 hadde opptil 70 % av auksjonene av forstadstomter ingen deltakere, eller antallet deltakere var ikke kvalifisert til å åpne auksjonen.

Når det gjelder auksjoner av land, er det ikke mange som er klare over det. For eksempel, i en sak i Me Linh-distriktet, betalte en person 4,28 milliarder VND/m2 for en tomt på 102 m2 på auksjonen ettermiddagen 30. desember 2023, mens startprisen var 30 millioner VND/m2, og ble auksjonsvinneren. Senere, på forespørsel fra auksjonsvinneren, gikk imidlertid Me Linh-distriktet med på å annullere resultatet og tilbakebetale mer enn 600 millioner VND i depositum.

Denne personen sa at det var første gang han dro på auksjon for bruksrettigheter til land, så han var nervøs og stresset, så han gjorde en feil. «Jeg beregnet mer enn 4,28 milliarder VND for hele tomten, uten å tenke på at auksjonsreglene var beregnet per kvadratmeter, så jeg gjorde en feil», sa denne personen.

Ovennevnte sak bør også betraktes som en lærdom i deltakelse i auksjoner av bruksrettigheter til land, spesielt når Hanoi-folkekomiteen har gitt folkekomiteen på distriktsnivå fullmakt til å bestemme startprisen for auksjoner av bruksrettigheter til land.

Opptelling av stemmer fra enheter som deltar i en tomteauksjon i Thanh Oai-distriktet (Hanoi), desember 2023. Kilde: HNM.

Hanoi vil organisere mange auksjoner av bruksrettigheter til land.

Mange mener at Hanoi-folkekomiteens fullmakt til folkekomiteene på distriktsnivå til å bestemme startprisen for auksjoner av bruksrettigheter til land vil gjøre eiendomsmarkedet mer levende og sunt. Utgangspunktet kan sies å være fra neste juni. Spesielt når de auksjonerte tomtene er planlagt, investert i synkrone tekniske og sosiale infrastruktursystemer, koblet til hovedtrafikkakser, og dekket behovene for å danne nye moderne boligområder.

Ifølge Hanoi-folkekomiteen ble byen i år tildelt 408 547 milliarder VND i estimerte statsbudsjettinntekter, hvorav innenlandske inntekter utgjør 378 530 milliarder VND. Hanoi-folkekomiteen identifiserte landinntekter som den viktigste investeringsressursen for distrikter, byer og tettsteder, og ba Finansdepartementet og Departementet for naturressurser og miljø om å lede og koordinere med enheter for å syntetisere data knyttet til bud- og auksjonskapasiteten til 30 distrikter, byer og tettsteder fra landinntekter.

Med disse positive trekkene regnes auksjonert land som det ledende produktet i Hanois landmarked i 2024.

Auksjonsadressene for bruk av areal er ganske klare. Av disse ble nesten 180 tomter i distriktene Chuong My, Dong Anh, Me Linh og Son Tay lagt ut på auksjon for bruksrettigheter til areal, med den høyeste startprisen på 33 millioner VND/m2. I en auksjon i mars 2024 var den høyeste vinnerprisen 56,1 millioner VND/m2.

I Me Linh-distriktet, inkludert 30 tomter: Quan Cho-området (landsbyen Bong Mac, Lien Mac kommune) startpris 19–22,5 millioner VND/m2. I byen Quang Minh er startprisen fra 26–27 millioner VND/m2.

I Dong Anh-distriktet ble 72 tomter også lagt ut på auksjon for bruksrettigheter til land, med startpriser fra 23,5 til 24,5 millioner VND/m². Noen steder varierte startprisene fra 28 til 33 millioner VND/m².

I Phuc Tho-distriktet ble 14 tomter auksjonert bort for bruksrettigheter til land, med startpriser på 17,2 millioner VND/m2 og 18,5 millioner VND/m2...

Sett nye retningslinjer i verk snart

I lang tid har tomtepriser alltid fått hele samfunnets oppmerksomhet. Regjeringen og Nasjonalforsamlingen er også svært opptatt av denne saken.

Den 24. mai 2024, mens han ledet et nasjonalt nettmøte for å lytte til rapporter og gi meninger om utkastet til dekret som regulerer landpriser, ba visestatsminister Tran Hong Ha departementet for naturressurser og miljø om å ta seg av kommentarer og bidrag gjennom hele utviklingsprosessen på alvor, raskt fullføre utkastet til dekret og raskt sette nye og banebrytende retningslinjer og retningslinjer i jordloven fra 2024 ut i livet.

Tidligere, 8. mai, på en direkte og nettbasert konferanse med 63 lokaliteter for å samle inn meninger om utkastet til dekret som regulerer kompensasjon, støtte og gjenbosetting når staten gjenvinner land; utkastet til dekret som regulerer landpriser; sa visestatsminister Tran Hong Ha at statsministeren har utstedt et dokument som instruerer departementer og avdelinger til å raskt utvikle detaljerte veiledningsdokumenter, som sikrer tilstrekkelige betingelser for at nasjonalforsamlingen kan vurdere og la jordloven fra 2024 tre i kraft 1. juli 2024 (5 måneder tidligere enn før, 1. januar 2025).

Jordloven fra 2024 med mange nye og banebrytende retningslinjer; folk drar nytte av utviklingsprosessen, og harmoniserer interessene til alle parter når prosjekter implementeres. Reguleringer av jordpriser sikrer prinsippene om objektivitet, åpenhet og regulering av jordinntekter for staten, folket og bedriftene, forhindrer "hete" svingninger i jordpriser og balanserer innsatskostnader for investeringsprosjekter for sosioøkonomisk utvikling. Den nye metoden for verdsettelse av jord må være tydelig, enkel og sammenhengende for å beskytte de som utfører verdsettelsesarbeid.

Når vi går tilbake til Hanoi-folkekomiteens fullmakt til folkekomiteene på distriktsnivå til å bestemme landpriser og startpriser for auksjoner av bruksrettigheter til land, viser det at dette arbeidet må utføres på en transparent måte, men må overvåkes nøye. Faktisk har korrupsjon og økonomisk kriminalitet i landsektoren vært utbredt gjennom årene. Klager i denne sektoren står også for den høyeste andelen klager, mens håndtering og løsning av dem tar mye tid. På grunn av problemets kompleksitet er mange saker vanskelige å løse grundig.

Den 13. september 2022 viste rapporten fra begjæringskomiteen under den tematiske overvåkingssesjonen i Nasjonalforsamlingens stående komité «Gjennomføring av loven om mottak av borgere og håndtering av klager og angivelser fra 1. juli 2016 til 1. juli 2021» at klagene, angivelsene, begjæringene og refleksjonene som oppsto hovedsakelig var knyttet til arealforvaltning og implementering av arealgjenvinning, kompensasjon, støtte, gjenbosetting og rydding av tomter ved gjennomføring av prosjekter (som utgjør over 69,5 %).

Ifølge eiendomsekspert Le Bao Long er regjeringens regulering av landprislisten, implementert av den provinsielle folkekomiteen, annerledes enn tidligere. Den refererer til landprisrammeverket og oppdateres årlig. Dermed er myndighet og ansvar delegert til lokaliteter for å bidra til at landprisene blir nærmere den faktiske situasjonen i hver lokalitet enn tidligere. Spesifikke reguleringer vil bidra til at landverdiene blir transparente, tydelige og virkelighetsnære. Long spår at eiendomsprisene vil øke etter at de nye lovene trer i kraft. Følgelig vil tomter være den typen som blir mest berørt. Men selv om det blir en økning, vil det ikke bli en urimelig høy prisøkning.

Kilde: https://daidoanket.vn/minh-bach-trong-gia-dat-dau-gia-dat-10280937.html