Forretningsmodellen for «ferieeierskap» i verden – Fra historien til problemene folk ...

1. Historien om fremveksten og utviklingen av forretningsmodellen «ferieeierskap» i verden

I 1946, som svar på den oppdemmede etterspørselen etter ferier i Storbritannia etter slutten av andre verdenskrig, fikk Fred Pontin, Bill Butlin og Warner-brødrene ideen om å utvide feriecampvirksomheten sin. Etter hvert ble feriecampvirksomheten deres en modell for den moderne pakkereiseindustrien. Denne modellen vokste raskt etter hvert som flyreiser ble billigere og mer tilgjengelige, og antallet personer som dro på ferie eller var villige til å dra på ferie vokste raskt.

Det var i dette massemarkedet at modellen kjent som «timeshare» (grovt oversatt til «ferieeierskap») offisielt dukket opp i 1963. Det startet i Sveits under navnet «ferieeierskap», men etter grundig research ble denne forretningsmodellen raskt tatt i bruk i USA og utviklet seg igjen i Europa (Skottland) i 1975. Innen fem år eksploderte timeshare-feriesteder i dette markedet, vanligvis i store feriesteder over hele Europa, med Spania i spissen for utviklingen.

Fra et markedsføringsperspektiv er ferieeierskap et helt annet produkt enn en typisk feriepakke eller resortpakke. Denne modellen markedsføres som å tilby attraktive tjenester som pakkereiser ikke har, for eksempel: topp kvalitet, luksuriøse resorttjenester, selvhusholdningsinnkvartering på lett tilgjengelige steder, idyllisk natur, garantert sikkerhet og etter kjøp er dette resortproduktet «alltid ditt» . Dette konseptet er imidlertid fortsatt ganske nytt og ikke godt forstått av kjøpere, så selv om det markedsføres i stor skala, er salget fra denne forretningsmodellen i de tidlige stadiene ofte ganske lavt.

På 1980-tallet, med strategien om å utnytte kjøperpsykologi, begynte storskala forretningsvirksomhet å utvikle seg i en rekke store feriesteder i Spania. Samtidig begynte salget fra ferieeierskapsmodellen å skyte i været, noe som demonstrerte potensialet til å bli et lovende forretningssegment. Fra denne perioden begynte imidlertid også mange refleksjoner og klager om selgere som solgte falske produkter å dukke opp og spre seg mer og mer over hele Europa og en rekke andre land, noe som krevde at landenes regjeringer bygde passende og rettidige regulatoriske rammeverk for å beskytte kjøpernes rettigheter når de deltar i denne typen transaksjoner med mange potensielle risikoer.

2. Oversikt over egenskapene til forretningsmodellen for timeshare-ferieeierskap og de nåværende problemene som kjøpere møter

I følge den internasjonale juridiske ordboken forstås «timeshare» som en form for felleseie – vanligvis feriested- eller underholdningseiendom, der eieren har rett til å bruke eiendommen i en viss periode hvert år. Denne definisjonen er gitt ut fra perspektivet om å betrakte ferieeierskap som en form for felleseie av en eiendom, men denne tilnærmingen er ikke lenger i samsvar med den generelle utviklingstrenden i verden, når ferieeierskap ikke lenger anses som en form for eiendomseierskap. En annen forståelse er at ferieeierskap forstås som at kjøperen kjøper en del av rettighetene til en spesifikk feriestedseiendom – det vil si en form for eierskap av mange personer som har rett til å bruke en eiendom i en viss periode hvert år. Alternativt beskrives timeshare som en form for ferieeierskap der kjøperen har rett til å bruke én uke (eller lenger) hvert år en enhet/kompleks/villa/feriested, beskrevet i kontrakten, i en spesifisert periode på ett eller flere år.

I virkeligheten mister forretningsmodellen for ferieeierskap gradvis sitt rykte når det gjelder image og merkevare i mange land rundt om i verden på grunn av de utbredte og langvarige klagene og klagene fra kjøpere/eiere av ferieeierskap de siste tiårene. For å skille seg fra det diskrediterte imaget til denne modellen har derfor noen bedrifter brukt andre begreper for å erstatte begrepet «timeshare», for eksempel: «Ferieklubb»; «Brøkdelt eierskap»; «Destinasjonsklubb»; «Ferieeierskap»; osv. Uansett hvilke begreper eller konsepter som brukes for å beskrive det, er dette i hovedsak fortsatt «timeshare» – en forretningsmodell for ferieeierskap.

Med prosessen med dannelse og utvikling kan vi dermed oppsummere noen kjennetegn ved ferieeierskapsmodellen, samt de spesifikke transaksjonsmetodene til denne modellen, som følger:

– Ferieeierskap er et komplekst produkt og en kompleks forretningsmodell. For å investere i eller delta i en ferieeierskapsmodell må kjøperen signere en ferieeierskapskontrakt – et dokument med ganske komplekst innhold knyttet til avtaler om partenes rettigheter og plikter knyttet til ferieeierskapsproduktet.

– Verdien av en ferieeierkontrakt er i gjennomsnitt fra titusenvis av amerikanske dollar til titusenvis av amerikanske dollar (10 000 USD - 40 000 USD). I tillegg må kjøperen, etter å ha deltatt i ferieeierskapet, også betale en årlig avgift (vanligvis et administrasjonsgebyr, driftsgebyr for feriestedet, vedlikeholdsgebyr) basert på omfanget, antall ferieuker, typen ferieuker de eier i løpet av året, samt kontraktsverdien de har signert. Ferieeierkontrakter gjelder for en bestemt periode hvert år, og vanligvis kan kontraktsperioden vare fra flere år til flere tiår, til og med opptil 80 år (i Australia).

– Ferieeierskap er et ganske spesifikt felt. Avhengig av arten og det spesifikke innholdet i avtalene mellom kjøper og selger, kan ferieeierskapsvirksomheten i verden deles inn i hovedprodukttyper, inkludert:

(i) Ferieeierskap med fast ukentlig eierskap.

(ii) Ferieeierskap med flytende ukentlig eierskap.

(iii) Ferieeierskap med roterende eller fleksibelt ukentlig eierskap.

(iv) Eie en ferie med et poengprogram.

– Ferieeierskap er ikke et essensielt eller vanlig produkt, en vare eller en tjeneste som folk enkelt kan bestemme seg for å kjøpe. Derfor fokuserer selgere ofte på strategier som utnytter kundens psykologi for å selge ferieeierskap. Selgere henvender seg ofte til potensielle kunder ved å annonsere/markedsføre via telefon/lignende metoder, og lover til og med gaver, «kuponger» eller «gratis ferier» for å kunne invitere, tiltrekke eller lokke potensielle kunder til å delta på en presentasjon/introduksjonssesjon om ferier, og dermed introdusere og overbevise potensielle kunder om å godta å signere en ferieeierskapskontrakt rett under presentasjonen.

– Når man inngår en avtale om feriebolig, forstår de fleste kjøpere ikke, eller forstår ikke fullt ut, fordelene og ulempene med denne typen produkt. De vurderer eller vurderer spesielt ikke nøye den totale kostnaden de må bruke og vil måtte bruke i mange år i henhold til avtalen, bare inntil problemer oppstår i virkeligheten.

– Å velge å kjøpe ferieeierskap fordi man feilaktig tror at det å eie dette produktet er en lønnsom investering. Praksis i mange land har vist at man bare bør velge å eie en ferie for å nyte ferien sin eller familiens ferie i en viss periode, ikke kjøpe ferieeierskap og anse det som en lønnsom investering.

- Problemet med «svindel» ved «videresalg av ferieeierskap». Som følge av vanskeligheten med å selge ferieeierskapsrettigheter, har en gruppe «videresalg av ferieeierskapsmeglere» tilbudt å videreselge kjøperens ferieeierskapsrettigheter til en tredjepart, på betingelse av at eieren av ferieeierskapsproduktet må betale et gebyr på forhånd. I realiteten har imidlertid de fleste av disse tilfellene ikke, eller kan ikke engang, videreselge ferieeieren, og ferieeieren fortsetter å tape et (ikke lite) gebyr til megleren.

- De viktigste og vanlige problemene som kjøpere av ferieboliger i mange land møter, vanligvis:

(i) de årlige vedlikeholdsavgiftene er for høye og varer i mange år, ettersom timeshare-kontrakter vanligvis har løpetider som strekker seg fra flere år til flere tiår;

(ii) kan ikke kansellere eller trekke seg fra den signerte kontrakten;

(iii) rommet kan ikke bestilles i henhold til den opprinnelige timeplanen;

(iv) det er umulig eller svært vanskelig å fremleie eller overføre kontrakten;

(v) villedende, til og med bedragersk, «svindel»-atferd, salgspressatferd fra selger; osv.

Spesielt spørsmålet om å kansellere en signert ferieeierkontrakt er fortsatt det største og vanskeligste problemet med forretningsmodellen for ferieeierskap i land rundt om i verden, og det er også problemet som har ført til flest tvister og klager fra kjøpere siden 1980-tallet.

3. Lover som regulerer ferieeiervirksomhet i noen land og anbefalinger for Vietnam

I forhold til den nåværende tilstanden til forretningsaktiviteter under navnet "langsiktige feriestedtjenester/ferieeierskap" (eller lignende navn) i Vietnam de siste årene, kan man se at denne typen også har lignende egenskaper og problemer med forretningsmodellen for ferieeierskap som har dukket opp i verden siden 1960-tallet. Opprinnelig som en kompleks forretningsmodell (som analysert), ikke bare i Vietnam, har de eksisterende problemene med ferieeierskapsmodellen oppstått lenge i mange land og regioner i verden, spesielt i Europa, USA, Australia, England, Frankrike, Tyskland, Spania, osv.

Stilt overfor slike komplekse situasjoner, selv om lovene i hvert land og region kan ha forskjellige tilnærminger til «ferieeierskap», har mange steder som EU, Storbritannia, Frankrike, Tyskland, Spania, Australia og noen stater i USA direkte forskrifter for å håndtere denne aktiviteten, for eksempel:

I EU er ferieeiervirksomheten direkte regulert av en egen lov fra 1994 (ferieeierloven vedtatt av Det europeiske fellesskap i 1994); et direktiv fra 2008 (europaparlaments- og rådsdirektiv 2008/122/EF av 14. januar 2009 om forbrukervern med hensyn til visse aspekter ved ferieeiertjenester, langsiktige ferieprodukter, kjøps- og videresalgsavtaler) og den spesifikke lovgivningen i medlemsstatene (særlig land med feriesteder og turisme).

I USA, for eksempel i delstaten Florida, er ferieboliger for tiden regulert og styrt direkte av delstaten Florida i Florida State Act av 2018 (kapittel 721 med 98 artikler) datert 25. september 2018 i USA om etablering av prosedyrer og krav om offentliggjøring av informasjon om salg, bytte, markedsføring og drift av ferieboliger.

I Australia er virksomheten med ferieboliger regulert direkte i selskapsloven (kapittel 5).

Generelt sett, som følge av at ferieeierskapsmodellen har utviklet seg over lang tid, har mange land og regioner hatt juridiske reguleringer samt en direkte og relativt komplett reguleringsmekanisme for å sikre åpenhet og strenghet i bedrifters forretningsdrift, vanligvis: forskrifter om lisensiering av ferieeierskapsaktiviteter; forskrifter om vilkår for å tilby produkter på markedet; krav om ansvar for å gi fullstendig og nøyaktig informasjon i reklame og før kontraktsinngåelse; kjøpers rettigheter (angre-/betenkningsperiode); styringsmekanisme; håndtering av brudd, osv.

Spesielt er noen kunderettigheter strengt regulert, slik som: kunder har rett til å si opp kontrakten ubetinget innen en viss tidsperiode uten kostnad og kan ikke si opp retten uansett grunn; forby forbrukere å betale før utløpet av ovennevnte angrefrist; eller kreve at bedrifter åpner sperrekontoer for å sikre betalingsevnen for kunder når de trenger å si opp kontrakten og spesifisere en spesifikk tilbakebetalingstid.

Selv om ferieeiervirksomheten er direkte regulert av lovene i mange land og regioner i verden, har Vietnam så langt manglet et separat, omfattende juridisk rammeverk for å regulere denne typen virksomhet. Derfor, basert på internasjonal praksisforskning og vurdering av den nåværende situasjonen i Vietnam, er det en ekstremt presserende sak i dagens situasjon å fokusere på å gjennomgå og bygge et omfattende, strengt juridisk rammeverk for å regulere ferieeiervirksomheten for å minimere risikoer, sikre rettighetene til folk når de deltar i denne typen transaksjoner, samt stabilisere den sosiale orden.

[*] Noen referansekilder:

- https://www.legislation.gov.au/C2004A00818/2021-04-05

- https://legaldictionary.thefreedictionary.com/time-share

-   https://timeshareconsumerassociation.org.uk

-   https://www.nolo.com/legal-encyclopedia

- https://eur-lex.europa.eu/legal-content

- http://www.leg.state.fl.us/statutes

- https://www.aph.gov.au/Parliamentary_Business/Committees/Joint

Kilde: https://moit.gov.vn/tin-tuc/bao-chi-voi-nguoi-dan/mo-hinh-kinh-doanh-so-huu-ky-nghi-tren-the-gioi-tu-lich-su-hinh-thanh-den-nhung-van-de-nguoi-mua-gap-phai.html