Satellittbølger og muligheter for utvikling av eiendomsmarkedet

Etter fusjonen bidrar det utvidede byrommet til at Ho Chi Minh-byen beveger seg nærmere den «superurbane» modellen, sammen med forventningen om at kapitalstrømmer og befolkning vil bevege seg i nye baner.

I den sammenhengen nevnes satellittmarkedet som en stor mulighet. På Housing Real Estate Forum 2025 med temaet «Satellite Wave», organisert av Vietnam Real Estate Association (VNREA) i samarbeid med Lao Dong Newspaper og Real Estate Review Community på ettermiddagen 18. september i Ho Chi Minh-byen, ble en rekke sentrale problemstillinger dissekert for å forme en passende utviklingsmodell for den kommende perioden.

Positive endringer

Fra et politisk perspektiv sa Dr. Nguyen Van Khoi – leder av Vietnams eiendomsforening, medlem av statsministerens reformrådgivende råd, tidligere nestleder i Hanoi -folkekomiteen – at eiendomsmarkedet nylig har åpnet for store muligheter når tre drivkrefter har konvergert: valuta – kredittnedkjølende renter; offentlige investeringer styrket med motorveier, metro, flyplasser, som bringer infrastruktur nærmere forstedene; nytt og mer transparent juridisk rammeverk. Ifølge ham øker reduserte renter direkte den faktiske kjøpekraften til boliger; store infrastrukturprosjekter skaper en naturlig «tyngdekraft» mot satellittområder; endrede og supplerte lover hjelper bedrifter med å redusere juridiske risikoer og fremskynde utplasseringen av tilbudet.

Tilbudet på eiendommer viste også et lysere bilde. Vuong Duy Dung, visedirektør for avdelingen for bolig- og eiendomsmarkedsstyring i byggedepartementet , sa at tilbudet har vært rikelig siden begynnelsen av året, tilsvarende 120 % i samme periode. Produktstrukturen er mer mangfoldig, inkludert segmentet som betjener lavinntektspersoner og sosialboliger i byområder.

Når det gjelder priser, innrømmet Dung at selv om prisnivået fortsatt er høyt, er «hele markedet generelt relativt stabilt, uten feber». Når det gjelder overkommelighet, er det ifølge ham nødvendig å se på det fra perspektivet til akkumulert inntekt og husholdningenes utgiftsstruktur, i stedet for å sammenligne maskiner med gjennomsnittlig månedsinntekt.

«I dag har kjøpere ikke bare et hus, men også et godt liv», kommenterte Dung. Han understreket at levestandarden i byområder i dag er svært annerledes enn for 20 år siden, noe som fører til at prisene gjenspeiler mange faktorer som fasiliteter, tjenester og drift.

Mer spesifikt sa Vo Hong Thang, viseadministrerende direktør i DKRA Group, at Ho Chi Minh-byen og naboprovinsene registrerte positive tegn på bedring i løpet av de første åtte månedene av 2025. Leilighetstilbudet nådde 28 114 enheter, en økning på 58 % i samme periode; absorpsjonen var mer enn 20 000 enheter, 3,1 ganger høyere enn i 2024.

Rekkehus- og villasegmentet tilbød 10 133 produkter, en økning på 71 %, med 4 817 konsumerte produkter, fire ganger høyere enn i samme periode. Tomter tilbød 7 167 produkter, en økning på bare 3 %, men absorpsjonsvolumet nådde 1 130 produkter, en økning på 2,2 ganger. Det er verdt å merke seg at investeringsetterspørselen fortsatt er høyere enn boligetterspørselen. Gruppen som er interessert i å kjøpe eiendom er hovedsakelig i aldersgruppen 35–44 år (36 %), mens boligkjøpere vanligvis er i aldersgruppen 25–34 år, og står for 40 %.

Boligforumet for eiendom i 2025 tiltrakk seg et stort antall investorer og eksperter. Foto: HOANG TRIEU

Må oppfylle flere kriterier

På forumet ble det gitt meninger om at planlegging må legge til rette for nødvendige betingelser for at «satellittbølger» skal bli en langsiktig drivkraft.

Dr. Ngo Viet Nam Son, en planleggingsekspert, mener at Ho Chi Minh-byen i nær fremtid vil «nesten bli en superurban underregion», som spiller rollen som en kjerne som forbinder og fremmer industri og tjenester i satellittområder. Ifølge ham snakker bedrifter mye om forsyningsvirksomhet, men «det er å selge liv til folk som er attraktivt». Satellittbyer som ønsker at folk skal bo der, må ha skoler, jobber og offentlig helsehjelp , slik at de har stabile jobber og en god nok inntekt. «Foreldre kan flytte nærmere byområdet for å kjøpe eller leie, begge deler er fortsatt bra».

Herr Son viste til eksemplet med Sør-Saigon-området, som tidligere var planlagt systematisk, der sosial infrastruktur kom først før salg av eiendom, og en detaljert plan som ble konsekvent implementert for å bidra til å øke verdien på en bærekraftig måte. Tre svakheter som må huskes på når man utvikler byområder, ifølge ham, er mekanismen – lovlighet, det omkringliggende miljøet (som flom, selv i et godt planlagt område) og spørsmålet om identitet – romlig forvaltning når det omkringliggende området er rotete, noe som kan trekke ned den generelle kvaliteten.

Fra et markedsperspektiv la Nguyen Khanh Duy, direktør for Savills Vietnam Residential Sales Department, til praktiske kriterier for å unngå «spøkelsesbyer». Mer spesifikt må en vellykket satellittby ha minst innbyggere, ligge innenfor en radius på 30–40 km fra sentrum, ha en maksimal reisetid på 40–45 minutter med offentlig transport, ha grøntområder og en moderat befolkningstetthet slik at folk er villige til å reise langt for å bo; salgsprisen må være passende, rimelig og 40–50 % lavere enn det sentrale området. Disse kriteriene er direkte knyttet til den interregionale infrastrukturens tilkoblingskapasitet, servicekvaliteten på stedet og investorens prisstrategi.

På den politiske fronten understreket Vuong Duy Dung at statens orientering i tiden som kommer er å fortsette å endre loven, fjerne prosedyrer for investering, areal, planlegging og bygging for å forenkle og skape forutsetninger for at bedrifter kan redusere kostnader, øke tilbudet til markedet, spesielt innen produktgrupper som er egnet for lavinntektspersoner.

Ifølge ham vil det å forbedre kvalitet og kvantitet samtidig bidra til å øke valgmulighetene for reelle kjøpere, begrense prisøkninger på grunn av lokal knapphet, og samtidig skape en stabil driftsplattform for satellittbyer.

I den langsiktige visjonen understreket Dr. Nguyen Van Khoi at «satellittbølger» er en uunngåelig trend i perioden 2025–2030. Å følge riktig utvikling, inkludert transparent politikk, synkron planlegging og mekanismer for å oppmuntre til boliger med reell etterspørsel, vil hjelpe eiendommer ikke bare med å tjene boligformål, men også bli grunnlaget for bærekraftig økonomisk utvikling.

«Faktisk skaper kombinasjonen av lavere renter, akselererte offentlige investeringer og forbedrede juridiske rammeverk gunstige «eksogene forhold». For å gjøre muligheter om til verdi, må satellittbyer fullt ut omfavne «endogene forhold»: lokale arbeidsplasser, offentlige tjenester av høy kvalitet, transparent styring og priser som er overkommelige for folk flest», understreket eksperten.

Journalist, Dr. TO DINH TUAN - sjefredaktør for avisen Nguoi Lao Dong:

Følger eiendomsmarkedet

Forumets tema «Satellittbølger» er aktuelt og tankevekkende. Konseptet med «satellittbyer» var forventet å redusere belastningen på det sentrale området, utvide boarealet og gi bomuligheter til et stort antall mennesker.

De siste årene har folk vært vitne til en oppsving i antall satellittbyprosjekter rundt Ho Chi Minh-byen, Hanoi og mange andre store byer. Implementeringen har imidlertid ikke vært som forventet. Satellittbyprosjekter kan bare bli en reell bølge når de er knyttet til reelle boligbehov, når folk finner et sted å bo og ikke bare et produkt for spekulasjon. I denne prosessen er pressens rolle ekstremt viktig.

Når det gjelder Lao Dong Newspaper, har vi gjennom årene fulgt eiendomsmarkedet kontinuerlig og ansett det som et av kjerneområdene. Hvert år organiserer Lao Dong Newspaper mer enn 50 arrangementer, seminarer, workshops, talkshow osv., inkludert mange programmer om eiendomsmarkedet, der eksperter, bedrifter og ledere kan diskutere, dele informasjon og finne løsninger. Gjennom dette håper vi å bidra til å skape et sunt og transparent eiendomsmarked, og dermed gi et viktig bidrag til den generelle utviklingen av landets økonomi.

Dr. Can Van Luc – sjeføkonom i BIDV, medlem av statsministerens politiske rådgivende råd:

Få eiendomsprisene ned på et rimelig nivå

For tiden har mange eiendomsselskaper en tendens til å implementere flere prosjekter samtidig i samme område, noe som fører til press på kapital, kontantstrøm og økt økonomisk risiko. Dette er noe man må varsle om tidlig for å unngå negative konsekvenser på lang sikt.

Statistikk viser at en tjenestemann i Vietnam trenger nesten 26 års arbeid for å kunne kjøpe en leilighet, noe som tydelig gjenspeiler forskjellen når eiendomsprisene øker mye raskere enn inntekten, noe som skaper et stort gap sammenlignet med verdensgjennomsnittet. Derfor er det et presserende behov å kontrollere prisene, bringe eiendomsprisene til et mer fornuftig nivå og diversifisere kapitalkilder og -produkter for å møte folks reelle behov.

For stabil utvikling må bedrifter proaktivt transformere seg digitalt, transformere seg grønt og delta i byggingen av en eiendomsdatabase for å øke åpenheten. På statlig side må det finnes gjennomførbare løsninger for å stabilisere og gradvis redusere prisnivåene, diversifisere kapitalkilder, utvikle eiendomsfinansiering, gjenopprette obligasjonsmarkedet, etablere et nasjonalt boligfond, fremme kontantløse betalinger og ha en rimelig skatteplan... Hvis det implementeres riktig, oppveier de nåværende mulighetene utfordringene, og skaper et grunnlag for en bærekraftig utvikling av eiendomsmarkedet.

Ifølge dr. i naturvitenskap og arkitekt Ngo Viet Nam Son er den største flaskehalsen i byutvikling knyttet til offentlig transport det juridiske rammeverket for planlegging og rydding av tomter. Uten en klar og transparent kompensasjonsmekanisme kan prosjektet lett stagnere.

Internasjonal erfaring viser at det er nødvendig å anvende en «topris»-mekanisme for å løse dette problemet. Følgelig kan tidlig kompensasjon i henhold til tomtepris når infrastruktur er tilgjengelig, slik at folk enkelt kan overlevere tomten, og staten kan nyte godt av merverdien etter at infrastrukturen er satt i drift.

Kilde: https://nld.com.vn/song-ve-tinh-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-196250918220748284.htm