Er eiendomsmarkedet i ferd med å «varmes opp», eller er det påvirket av spekulative grupper?

Det er tilsynelatende spekulative grupper.

Ifølge informasjon som nylig ble publisert av Vietnam Association of Realtors (VARS), viste det vietnamesiske eiendomsmarkedet spesielt i tredje kvartal og de første ni månedene av 2024 også en positiv oppgang etter en vanskelig periode, takket være stabiliteten i økonomien og myndighetenes støttepolitikk.

Spesielt boligloven av 2023, eiendomsmeglingsloven av 2023 og jordloven av 2024, som offisielt trådte i kraft 1. august 2024, 5 måneder tidligere enn de tidligere forskriftene, har bidratt til å perfeksjonere den juridiske korridoren og åpne en ny syklus for markedet i en tryggere, sunnere og mer bærekraftig retning.

Dataene viser også at eiendomssegmentene, fra bolig og næringseiendom til industriell eiendom, alle viser tegn til positiv vekst, med mange nye prosjekter som implementeres. I tillegg sa Pham Thi Mien, visedirektør for VARs IRE, at boligmarkedet har begynt å registrere tegn til "oppvarming". Historien om tomteauksjoner er "hetere" enn noensinne, med auksjoner holdt "over natten", og registrerer hundrevis, til og med tusenvis av mennesker som aksepterer å "spise og ligge ned for å konkurrere om en plass". Vinnerprisen er også rekordhøy, lik prosjekttomt med godt investert infrastruktur.

Travele auksjonsaktiviteter på land anses som et tegn på at markedet er oppvarmet.

Deretter ledes også varmen i markedet av leilighetssegmentet, med priser som stadig setter nye høyder, både i første- og annenhåndsmarkedet. Den høye etterspørselen fører til at tusenvis av leilighetseiere regelmessig mottar henvendelser med spørsmål om å selge husene sine. Til tross for de høye salgsprisene har nylanserte leilighetsprosjekter registrert svært gode absorpsjonsrater.

I tillegg til leilighetstypen registrerte noen nylig lanserte lavblokkprosjekter fra store investorer også et «rekordantall» bestillinger til tross for de stadig høyere prisene. Mange leiligheter har god beliggenhet, ikke bare høye priser, men for å kjøpe dem må kunder/investorer også akseptere å betale en differanse.

I tillegg til resultatene fra faktisk tilbud og etterspørsel, har markedet imidlertid også vist tegn til "oppvarming". Denne situasjonen gjenspeiles i landspekulasjon, som presser opp boligprisene og fremveksten av ikke-transparente eiendomstransaksjoner. Mange små investorer deltar i markedet for å surfe, noe som fører til at eiendomsprisene presses opp urimelig. Tegn på "oppvarming" vises også i leilighetssegmentet med den stadig høyere prisantydningen for overførte leiligheter, på grunn av "hjelp" fra noen spekulative grupper.

Ifølge VARS stammer alle disse tegnene fra mangel på tilbud. Mer spesifikt fortsatte boligmarkedet i tredje kvartal 2024 å registrere et tilbud på 22 412 produkter som ble tilbudt på markedet, med omtrent 14 750 nye produkter lansert, en nedgang på 25 % fra kvartal til kvartal, men en oppgang på 60 % fra året før.

Markedet er på vei oppover

Til tross for den statistiske nedgangen i kvantitet, viste tilbudet i tredje kvartal 2024 fortsatt vekst da en rekke nye prosjekter dukket opp, spesielt med tilstedeværelsen av storskalaprosjekter som begynte å bli implementert og ryktet om i markedet, noe som bidro til at markedet ble mer levende. I løpet av de første 9 månedene av 2024 registrerte markedet 38 797 nye produkter for salg.

Tilbudet viste imidlertid fortsatt sterk differensiering da 70 % av det nye tilbudet kom fra leilighetssegmentet. Av dette utgjorde produkter med salgspriser på over 50 millioner VND/m2 det overveldende flertallet. Markedet var nesten fullstendig blottet for rimelige kommersielle leiligheter. Når det gjelder region, ledet Nord-regionen det nye tilbudet med 46 %, etterfulgt av Sentral-regionen med 29 % og Sør-regionen med 25 %.

VARS-forskningsdata viser også at selv om tilbudet hovedsakelig er i high-end- og luksussegmentene, registrerte hele markedet rundt 10 400 vellykkede transaksjoner i tredje kvartal 2024, tilsvarende en absorpsjonsrate på 51 %. Dette gjenspeiler markedets interesse for nye eiendomsprodukter, selv om mesteparten av det nye tilbudet er fullført til høye standarder og investeringskostnadene, spesielt tomtekostnader, øker.

I løpet av de første 9 månedene av 2024 registrerte markedet 30 589 vellykkede transaksjoner, 2,5 ganger høyere enn samme periode i 2023. Mange nye prosjekter som ble lansert i slutten av september, og som begynte å ta imot reservasjoner, registrerte også en stor mengde renter og innskudd.

Leiligheter er den største andelen av boligmarkedet.

Når det gjelder salgspriser, fortsetter boligprisene å være «forankret» på et høyt nivå, både i førstehånds- og annenhåndsmarkedet, spesielt i leilighetssegmentet. Ubalansen mellom tilbud og etterspørsel blir stadig mer alvorlig fordi tilbudet, selv om det er forbedret, fortsatt er svært vanskelig å møte etterspørselen. I tillegg fortsetter mesteparten av det nye tilbudet å være ferdigstilt med høy standard, med økende investeringskostnader, spesielt kostnader knyttet til tomter.

Bare i HCMC-markedet holdt det primære prisnivået seg stabilt på et høyt nivå på grunn av at tilbudet hovedsakelig kom fra pågående prosjekter. Samtidig økte det primære prisnivået i provinsene og byene rundt HCMC noe, og svingte fra 3–5 %, der nytt tilbud hadde høyere salgspriser.

Forskning på leilighetsprisindeksen, som gjenspeiler de gjennomsnittlige salgsprissvingningene for prosjekter i utvalget på 150 prosjekter valgt og observert av VARS, viser også at per tredje kvartal 2024 er den gjennomsnittlige salgsprisen for prosjektklyngen i Hanoi nær 60 millioner VND/m2, en økning på 64 % sammenlignet med andre kvartal 2019. Den gjennomsnittlige salgsprisen for prosjektklyngen i Ho Chi Minh-byen økte fra 49,2 millioner VND/m2 til 64,2 millioner VND/m2, en økning på 30,6 %.

Etterspørselen etter eiendom, inkludert bolig- og investeringsbehov, fortsetter å flytte seg til forstadsområder, provinser/byer rundt de to spesielle byområdene og annenhåndsmarkedet med mange alternativer til rimeligere priser. Leiligheter og hus under 3 milliarder VND er sterkt "jaktet" på i Hanoi og Ho Chi Minh-byen.

Kilde: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-tang-nhiet-hay-bi-tac-dong-boi-cac-nhom-dau-co-post316642.html