Milion mieszkań socjalnych boryka się z problemami finansowymi i brakiem przydziału gruntów.

Wąskie gardło dostaw

19 maja Ministerstwo Budownictwa zorganizowało konferencję w celu wdrożenia Projektu dotyczącego inwestycji i budowy co najmniej 1 miliona mieszkań socjalnych dla osób o niskich dochodach i pracowników parków przemysłowych w latach 2021–2030 (dalej „Projekt”). Według Ministerstwa Budownictwa, wdrażanie polityki budownictwa socjalnego ujawniło szereg niedociągnięć w planowaniu i alokacji gruntów pod zabudowę mieszkaniową, mechanizmach i strategiach wspierających rozwój budownictwa socjalnego i mieszkań pracowniczych itp. Ministerstwo Budownictwa przedstawiło, a Premier ogłosił Projekt, w którym rozwój budownictwa socjalnego dla osób o niskich dochodach i pracowników parków przemysłowych został uznany za jedno z kluczowych zadań w rozwoju społeczno-gospodarczym kraju. Celem jest dążenie do ukończenia budowy około 1 miliona mieszkań socjalnych w miejscowościach do 2030 roku.

Ze względu na niedobory podaży mieszkań socjalnych preferencyjny pakiet kredytowy w wysokości 120 miliardów VND nie wygenerował jeszcze żadnych niespłaconych pożyczek.

Plan zakłada ukończenie budowy około 428 000 mieszkań socjalnych w latach 2021-2025 oraz około 634 200 mieszkań socjalnych w latach 2025-2030. Jednocześnie, dla każdego etapu (2022-2025 i 2025-2030) zostaną wyznaczone konkretne cele dotyczące ukończenia mieszkań socjalnych. Aby skutecznie wdrożyć plan, konieczna jest identyfikacja trudności i przeszkód w celu znalezienia rozwiązań; „prawidłowe zdiagnozowanie problemu jest kluczem do znalezienia właściwego rozwiązania”.

Na konferencji pan Nguyen Xuan Bac, zastępca dyrektora Departamentu Kredytów dla Sektorów Gospodarczych w Banku Państwowym Wietnamu, oświadczył, że rząd zatwierdził pakiet kredytowy o wartości 120 000 mld VND na preferencyjne pożyczki dla inwestorów i nabywców mieszkań socjalnych i mieszkań komunalnych, ale po dwóch miesiącach od wdrożenia środki nie zostały jeszcze wypłacone. Do tej pory Bank Państwowy Wietnamu nie otrzymał listy projektów zgodnie z instrukcjami Ministerstwa Budownictwa, w związku z czym nie wygenerowano żadnych niespłaconych pożyczek w ramach programu pożyczkowego o wartości 120 000 mld VND.

Według pana Baca, obecne przepisy dotyczące uprawnień do zakupu mieszkań socjalnych spotykają się z dużą krytyką, na przykład wymogi dotyczące miejsca zamieszkania oraz wymóg zwolnienia dochodów z podatku dochodowego od osób fizycznych, które nie są już adekwatne w kontekście stale rosnących cen nieruchomości. Te trudności i przeszkody będą również głównymi czynnikami wpływającymi na zdolność absorpcyjną programu kredytowego o wartości 120 000 mld VND.

Aby zapewnić skuteczne wdrożenie pakietu o wartości 120 bilionów VND, przedstawiciele Banku Państwowego Wietnamu zaproponowali, aby ministerstwa i agencje dokonały przeglądu i nowelizacji odpowiednich dokumentów prawnych w celu usunięcia przeszkód prawnych i problemów proceduralnych w inwestowaniu i budowie mieszkań socjalnych i mieszkań komunalnych, zwiększając podaż tego segmentu nieruchomości na rynku i zaspokajając rzeczywiste potrzeby mieszkańców. Prowincjonalne i miejskie komitety ludowe muszą zwrócić uwagę na przeznaczenie gruntów pod zabudowę mieszkań socjalnych i niezwłocznie ogłosić listę projektów, aby beneficjenci mogli uzyskać dostęp do pożyczek z banków komercyjnych; oraz zintensyfikować działania komunikacyjne skierowane do inwestorów projektów mieszkań socjalnych i mieszkań komunalnych, a także do mieszkańców ich okolic, w sprawie programu pożyczek o wartości 120 bilionów VND.

Tymczasem Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska wskazało, że niedobór mieszkań socjalnych wynika z faktu, że 20% gruntów w nowych obszarach miejskich i projektach budownictwa komercyjnego nie zostało w pełni zagospodarowanych lub nie zostało wykorzystane zgodnie z przeznaczeniem. Niedobór gruntów pod budowę mieszkań socjalnych w dogodnych lokalizacjach w dużych miastach i strefach przemysłowych pozostaje powszechny. Wiele prowincjonalnych Komitetów Ludowych nie poświęciło jeszcze wystarczającej uwagi gruntom pod zabudowę mieszkań socjalnych, dlatego należy podkreślić odpowiedzialność liderów w tej kwestii. Obecnie projekt znowelizowanej Ustawy o gruntach stanowi, że projekty budownictwa socjalnego, w przypadku których państwo odzyskuje grunty pod zabudowę w interesie narodowym, kwalifikują się do zwolnienia z opłat za użytkowanie gruntów. W przypadku zwolnienia z opłat za użytkowanie gruntów, procedury aukcyjne i kalkulacyjne nie będą wymagane, co znacznie ułatwi cały proces.

Ze względu na niedobory mieszkań socjalnych w Hanoi, do projektu budownictwa socjalnego NHS Trung Van w dzielnicy Nam Tu Liem wpłynęły tysiące wniosków, co spowodowało długie kolejki.

Mieszkańcy skarżą się na niezliczone trudności.

Na konferencji pan Tran Hoang Quan, dyrektor Departamentu Budownictwa miasta Ho Chi Minh, stwierdził, że rozwój budownictwa socjalnego w mieście wciąż napotyka wiele przeszkód, takich jak skomplikowane procedury inwestycyjne; procedury zatwierdzania szczegółowego planowania w skali 1/500, alokacji gruntów i naliczania opłat za użytkowanie gruntów. Ponadto, oprócz procedur zwalniania z opłat za użytkowanie gruntów i wymogów depozytowych, podobnych do tych obowiązujących w budownictwie komercyjnym, projekty budownictwa socjalnego muszą również przejść procedury takie jak wycena, weryfikacja kwalifikujących się nabywców/dzierżawców oraz audyt kosztów w celu ustalenia standardowej marży zysku. Co więcej, w projektach budownictwa komercyjnego i na obszarach miejskich, gdzie 20% gruntów jest przeznaczone pod budowę mieszkań socjalnych, nie ma przepisów regulujących ustalanie kosztów rekompensaty za oczyszczenie gruntów, kosztów inwestycji w infrastrukturę oraz alokacji tych kosztów do funduszu gruntów pod budowę mieszkań socjalnych.

W Binh Dinh już wkrótce będą dostępne apartamenty w cenach zaczynających się od zaledwie 500 milionów VND.

Rankiem 19 maja Komitet Ludowy prowincji Binh Dinh zorganizował uroczystość wmurowania kamienia węgielnego pod budowę osiedla mieszkaniowego na terenie planowanej siedziby związków zawodowych. W uroczystości wzięła udział pani Truong Thi Mai, członkini Biura Politycznego, stała sekretarz Komitetu Centralnego i szefowa Departamentu Organizacji Centralnej, a także inni liderzy z rządu centralnego i prowincji Binh Dinh.

Projekt mieszkaniowy w kompleksie związków zawodowych prowincji Binh Dinh jest jedynym projektem realizowanym przez Powszechną Konfederację Pracy Wietnamu w prowincji Binh Dinh. Inwestorem jest spółka akcyjna IEC Construction and Electromechanical Joint Stock Company; inwestycja realizowana jest na obszarze miejskim Long Van, w okręgu Tran Quang Dieu (miasto Quy Nhon), o łącznej powierzchni 37 617 m² i łącznym koszcie ponad 1,1 mld VND. Celem projektu jest budowa mieszkań przeznaczonych specjalnie dla pracowników, członków związków zawodowych i robotników pracujących w strefach przemysłowych. Projekt powstał w ramach programu „Inwestycje w budowę instytucji związków zawodowych w strefach przemysłowych i strefach przetwórstwa eksportowego”, zatwierdzonego przez premiera i realizowanego przez Powszechną Konfederację Pracy Wietnamu.

Projekt obejmuje cztery wieżowce z 1500 mieszkaniami o elastycznych metrażach od 50 do 70 m², w cenach sprzedaży od 500 do 700 milionów VND za lokal. Oddanie pierwszych mieszkań planowane jest na czwarty kwartał 2024 roku.

Pan Pham Anh Tuan, przewodniczący Ludowego Komitetu prowincji Binh Dinh, dodał: „W najbliższym czasie prowincja będzie kontynuować realizację projektów budownictwa socjalnego zgodnie z planem, zwłaszcza w zakresie mieszkań dla pracowników; jesteśmy zdecydowani zainwestować w budowę około 12 900 mieszkań socjalnych do 2025 roku, czyli 5 lat przed planem, który premier przyznał prowincji Binh Dinh w ramach projektu inwestycji w budowę co najmniej 1 miliona mieszkań socjalnych dla osób o niskich dochodach i pracowników parków przemysłowych w latach 2021–2030, zatwierdzonego 3 kwietnia 2023 roku”.

Thanh Quan

Według pana Quana, uzyskanie odszkodowania za grunty i ich oczyszczenie pod niektóre projekty budownictwa socjalnego jest bardzo trudne i długotrwałe, co skutkuje powolnym postępem prac, a nawet ich nieukończeniem. Długoterminowy kapitał z preferencyjnymi stopami procentowymi, wspierający inwestorów w zaciąganiu pożyczek na realizację projektów budownictwa socjalnego oraz udzielanie pożyczek uprawnionym beneficjentom budownictwa socjalnego na zakup mieszkań, jest niestabilny, nieterminowy, a procedury są bardzo złożone i trudne do spełnienia. Procedury dostosowywania planu zagospodarowania przestrzennego w skali 1/2000 i planu szczegółowego w skali 1/500 są bardzo skomplikowane i czasochłonne. Państwo nie ustanowiło jeszcze mechanizmu mobilizacji środków od osób potrzebujących mieszkań socjalnych w celu utworzenia kapitału inwestycyjnego na budowę mieszkań socjalnych za pośrednictwem banków, funduszy kredytowych lub modeli funduszy oszczędnościowo-mieszkaniowych…

Odnosząc się do rozwiązań, pan Quan stwierdził, że Ho Chi Minh City dokonuje przeglądu i opracowuje plany zagospodarowania przestrzennego, aby zapewnić wystarczającą ilość gruntów do realizacji projektów budownictwa socjalnego i przemysłowego zgodnie z prawem; publicznie przedstawia i oferuje grunty pod inwestycje w budownictwo socjalne przedsiębiorstwom w celu przeprowadzenia badań i składania wniosków inwestycyjnych. Miasto wydało również szczegółowe procedury i rozwiązania mające na celu skrócenie procedur administracyjnych dotyczących przydziału gruntów, dzierżawy gruntów oraz przekształcania gruntów przeznaczonych pod uprawę ryżu i niektórych innych rodzajów gruntów (niemieszkalnych) na cele realizacji projektów budownictwa socjalnego.

Pan Duong Duc Tuan, wiceprzewodniczący Komitetu Ludowego Hanoi, oświadczył, że Hanoi planuje wybudować około 1,2 miliona metrów ^kwadratowych nowej powierzchni mieszkalnej do 2025 roku i przygotowuje się do inwestycji w kilku skoncentrowanych obszarach budownictwa socjalnego. Pan Tuan zwrócił uwagę, że przepisy nakazujące przydzielanie gruntów pod zabudowę socjalną mają wiele wad. Na przykład projekty zlokalizowane daleko od centrum miasta, takie jak w dzielnicach Ba Vi, Ung Hoa i My Duc, nie nadają się do budownictwa socjalnego. Podobnie, komercyjne projekty mieszkaniowe o powierzchni przekraczającej 2 hektary nadal muszą przeznaczać 20% swoich gruntów na budownictwo socjalne, co jest niewłaściwe i rozdrobnione. Mimo to projekty, które nie wymagają przydzielania gruntów, muszą nadal zgłaszać się do premiera w celu rozpatrzenia, co pozwala im płacić opłaty za użytkowanie gruntów zamiast budować domy, co prowadzi do niepotrzebnie długich procedur. Hanoi ma nadzieję proaktywnie przydzielać alternatywne grunty pod budowę mieszkań socjalnych dla tych projektów w skoncentrowanych obszarach budownictwa socjalnego. Jednocześnie Hanoi powierzono zadanie dostosowania planowania parków przemysłowych i stref przetwórstwa eksportowego w celu uzupełnienia terenów pod budowę mieszkań socjalnych na wynajem.

Cel nie został osiągnięty, a zachęty nie są wystarczająco atrakcyjne.

Minister Budownictwa Nguyen Thanh Nghi przyznał, że cele w zakresie budownictwa socjalnego nie zostały w ostatnim czasie osiągnięte. Mechanizmy i polityka regulujące rozwój budownictwa socjalnego mają pewne braki, nie nadążają za rzeczywistością i wymagają terminowych aktualizacji. Procedury dotyczące inwestycji, budowy, zarządzania i sprzedaży, a także polityki kupna i sprzedaży, obejmują wiele etapów i kroków, co prowadzi do długotrwałych procesów. Polityka zachęt dla inwestorów nie jest wystarczająco atrakcyjna, a budżet państwa ma trudności z alokacją środków na kredyty preferencyjne; władze lokalne muszą zwrócić na to większą uwagę. Ministerstwo opracowuje obecnie projekt rezolucji w sprawie budownictwa socjalnego, który ma zostać przedłożony rządowi i Komitetowi Centralnemu Partii do promulgacji. Ma on na celu wzmocnienie pozycji Partii w rozwoju budownictwa mieszkaniowego dla osób o niskich dochodach i pracowników.

---

Władze lokalne muszą poświęcać więcej uwagi mieszkalnictwu socjalnemu.

Władze lokalne potrzebują konkretnych mechanizmów i rozwiązań usprawniających procedury administracyjne związane z planowaniem i zatwierdzaniem projektów, przydziałem gruntów, dzierżawą gruntów, oczyszczaniem terenu oraz procedurami inwestycyjnymi w budownictwie. Powinny one również przeznaczyć środki z budżetów lokalnych na zapewnienie dodatkowych zachęt i wsparcia, aby zachęcić firmy do inwestowania w budownictwo socjalne. Ponadto władze lokalne muszą dokonać przeglądu i skoordynować działania z odpowiednimi ministerstwami i agencjami w celu rozwiązania przeszkód prawnych, z którymi borykały się projekty w przeszłości, uwalniając w ten sposób te zasoby, zwłaszcza te, które posiadają oczyszczone tereny gotowe do budowy, tworząc w ten sposób podaż na rynku.

Wiceminister budownictwa Nguyen Van Sinh

Nie ma jeszcze wytycznych dotyczących sposobu wykorzystania pieniędzy przeznaczonych na zobowiązania związane z budownictwem socjalnym.

W prawie brakuje obecnie wytycznych dotyczących wykorzystania środków pochodzących z projektów komercyjnych, które realizują swoje zobowiązania w zakresie budownictwa socjalnego poprzez dokonywanie płatności. W związku z tym ministerstwa i agencje centralne muszą niezwłocznie wydać wytyczne dotyczące zarządzania tymi środkami i ich wykorzystania. Należy usprawnić proces wyboru inwestorów dla projektów mieszkaniowych w ogóle, a w szczególności dla projektów budownictwa socjalnego. Jeśli wybór inwestorów odbywa się w drodze przetargu, należy ustanowić odrębną procedurę przetargową (uproszczoną i skróconą) dla projektów budownictwa socjalnego.

Pan Duong Duc Tuan, wiceprzewodniczący Komitetu Ludowego Hanoi

Wiele niedociągnięć w rozwoju budownictwa socjalnego.

Popyt na mieszkania socjalne i pracownicze w tej okolicy jest bardzo wysoki, ale mechanizm rozwoju tego typu budownictwa wciąż ma wiele wad, takich jak wąska grupa docelowa i skomplikowane procedury kupna i sprzedaży mieszkań socjalnych. Określenie ceny mieszkań socjalnych przed ich sprzedażą, wynajmem lub leasingiem w przypadku projektów finansowanych ze środków budżetu państwa wymaga wyceny przez agencje wojewódzkie, co jest również czasochłonne i kosztowne. Mobilizacja kapitału na projekty budownictwa socjalnego napotyka wiele trudności ze względu na ograniczone środki rządowe i mechanizmy utrudniające inwestorom dostęp do nich…

Pan Nguyen Van Danh, wiceprzewodniczący Komitetu Ludowego prowincji Binh Duong

---

Według wiceministra budownictwa Nguyena Van Sinha, Ministerstwo ukończyło projekt znowelizowanej Ustawy o mieszkalnictwie, który został zatwierdzony przez rząd i zostanie przedłożony Zgromadzeniu Narodowemu na jego 5. sesji XV kadencji. W związku z tym Ministerstwo Budownictwa zaproponowało, aby rząd przedstawił Zgromadzeniu Narodowemu wniosek o umożliwienie wejścia w życie polityki mieszkaniowej wkrótce po wejściu w życie znowelizowanej Ustawy o mieszkalnictwie (spodziewanej od 1 stycznia 2024 r.), w tym polityki dotyczące: uprawnionych beneficjentów i warunków; planowania i przydziału gruntów pod zabudowę mieszkalnictwa socjalnego; wyboru inwestorów; procedur realizacji projektów; oraz preferencyjnych polityk państwowych… Jednocześnie zostaną wprowadzone odrębne polityki dotyczące zakwaterowania pracowników i zakwaterowania dla sił zbrojnych, aby wspierać i stymulować rozwój.

„W nadchodzącym okresie ministerstwa i agencje będą nadal współpracować z agencjami Zgromadzenia Narodowego w celu sfinalizowania i ogłoszenia znowelizowanej Ustawy o Mieszkalnictwie, w powiązaniu ze znowelizowaną Ustawą o Gruntach, znowelizowaną Ustawą o Przetargach oraz przepisami podatkowymi… Sprawozdanie dla Premiera w sprawie przedłożenia Stałemu Komitetowi Zgromadzenia Narodowego do rozpatrzenia uzupełnienia średnioterminowego planu inwestycji publicznych na lata 2021–2025 i 2026–2030 w celu wdrożenia polityki w zakresie mieszkań socjalnych. Kierowanie i koordynacja działań z samorządami lokalnymi i instytucjami kredytowymi w celu udzielania pożyczek i szybkiej wypłaty środków, koncentrując się na kluczowych obszarach i ukierunkowując kwalifikujące się projekty nieruchomości zgodnie z prawem; priorytetowo traktować kredytowanie projektów mieszkań socjalnych, które zapewniają bezpieczeństwo społeczne” – powiedział pan Sinh.

Link źródłowy: https://thanhnien.vn/1-trieu-can-ho-nha-o-xa-hoi-ach-tac-von-quy-dat-185230519224040065.htm