1 milion mieszkań socjalnych utknęło w funduszu kapitałowym i gruntowym

Wąskie gardło dostaw

19 maja Ministerstwo Budownictwa zorganizowało konferencję w celu wdrożenia Projektu inwestycji w budowę co najmniej 1 miliona mieszkań socjalnych (CH) dla osób o niskich dochodach i pracowników parków przemysłowych w latach 2021-2030 (Projekt). Według Ministerstwa Budownictwa, proces wdrażania polityki w zakresie mieszkań socjalnych ujawnił pewne niedociągnięcia w planowaniu i alokacji gruntów pod zabudowę mieszkaniową; mechanizmach i strategiach wspierających rozwój mieszkań socjalnych, mieszkań pracowniczych (NOCN)... Ministerstwo Budownictwa przedstawiło, a Prezes Rady Ministrów wydał Projekt, w którym rozwój mieszkań socjalnych dla osób o niskich dochodach i pracowników parków przemysłowych został uznany za jedno z kluczowych zadań w rozwoju społeczno-gospodarczym kraju. Celem jest dążenie do wybudowania łącznie około 1 miliona mieszkań socjalnych w miejscowościach do 2030 roku.

Podaż mieszkań socjalnych jest ograniczona, więc preferencyjny pakiet kredytowy w wysokości 120 miliardów VND nie wygenerował zadłużenia.

Z tego w latach 2021-2025 ukończonych zostanie około 428 000 CH, a w latach 2025-2030 – około 634 200 CH. Jednocześnie należy przypisać konkretne cele w zakresie budowy mieszkań socjalnych dla poszczególnych miejscowości w każdym okresie (2022-2025 i 2025-2030). Aby pomyślnie wdrożyć Projekt, konieczne jest zidentyfikowanie trudności i przeszkód w celu znalezienia rozwiązań, „znalezienia odpowiedniej choroby, aby znaleźć odpowiednie lekarstwo”.

Na konferencji pan Nguyen Xuan Bac, zastępca dyrektora Departamentu Kredytów dla Sektorów Gospodarczych Banku Państwowego, poinformował, że rząd zatwierdził pakiet kredytowy o wartości 120 000 mld VND, zapewniający preferencyjne pożyczki dla inwestorów i nabywców mieszkań socjalnych i przemysłowych, ale po dwóch miesiącach od wdrożenia nie udało się go wypłacić. Do tej pory Bank Państwowy nie otrzymał listy projektów zgodnie z instrukcjami Ministerstwa Budownictwa, w związku z czym nie ma żadnego zadłużenia w ramach programu pożyczkowego o wartości 120 000 mld VND.

Zdaniem pana Baca, obecne przepisy dotyczące warunków zakupu mieszkań socjalnych również budzą wiele zastrzeżeń, takich jak: warunki zamieszkania i warunki dotyczące dochodów, które nie podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, nie są już odpowiednie w kontekście rosnących cen mieszkań. Te trudności i problemy będą również głównymi przyczynami, wpływającymi na zdolność do absorpcji 120 000 miliardów VND w ramach programu kredytowego.

Aby wdrożyć pakiet o wartości 120 000 miliardów VND, przedstawiciel Banku Państwowego zwrócił się do ministerstw i oddziałów o przegląd i nowelizację odpowiednich dokumentów prawnych w celu usunięcia przeszkód prawnych, procedur i procesów związanych z inwestowaniem i budową mieszkań socjalnych i przemysłowych, zwiększając podaż tego segmentu nieruchomości na rynku i zaspokajając rzeczywiste potrzeby mieszkańców. Komitety Ludowe prowincji i miast muszą zwrócić uwagę na konieczność zapewnienia funduszy gruntowych na rozwój mieszkań socjalnych; niezwłocznie ogłosić listę projektów, aby beneficjenci mieli dostęp do kredytów w bankach komercyjnych; nasilić działania propagandowe skierowane do inwestorów projektów mieszkań socjalnych i przemysłowych, a także do lokalnej społeczności, dotyczące programu kredytowego o wartości 120 000 miliardów VND.

Tymczasem Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska wskazało, że przyczyną braku mieszkań socjalnych jest fakt, że 20% funduszu gruntowego w nowych obszarach miejskich i projektach budownictwa komercyjnego nie zostało w pełni wykorzystane lub nie zostało należycie wykorzystane. Brak funduszu gruntowego na inwestycje w budownictwo socjalne w korzystnych lokalizacjach w dużych miastach i parkach przemysłowych jest nadal powszechny. Wiele wojewódzkich komitetów ludowych nie zwróciło szczególnej uwagi na fundusz gruntowy na rozwój budownictwa socjalnego, dlatego konieczne jest przypisanie tej kwestii odpowiedzialności liderów. Obecnie projekt znowelizowanej ustawy o gruntach stanowi, że projekty budownictwa socjalnego to przypadki, w których państwo odzyskuje grunty pod zabudowę, w interesie narodowym, i są one zwolnione z opłat za użytkowanie gruntów. W przypadkach, w których opłaty za użytkowanie gruntów są zwolnione, nie ma potrzeby przeprowadzania przetargów, naliczania opłat za użytkowanie gruntów… więc będzie to o wiele wygodniejsze.

W Hanoi brakuje mieszkań socjalnych, dlatego w ramach projektu budowy mieszkań socjalnych o nazwie NHS Trung Van w dzielnicy Nam Tu Liem składane są tysiące wniosków rejestracyjnych, co powoduje, że ludzie muszą czekać w kolejce.

Miejscowa ludność narzeka na wiele trudności.

Na konferencji pan Tran Hoang Quan, dyrektor Departamentu Budownictwa w Ho Chi Minh, powiedział, że rozwój budownictwa socjalnego w mieście wciąż napotyka na wiele problemów, takich jak skomplikowane procedury inwestycyjne; procedury zatwierdzania szczegółowego planowania w skali 1/500, alokacji gruntów i naliczania opłat za użytkowanie gruntów. Ponadto, oprócz wdrożenia procedur zwalniających z opłat za użytkowanie gruntów i kaucji, jak w przypadku budownictwa komercyjnego, projekty budownictwa socjalnego muszą przeprowadzać dodatkowe procedury, takie jak wycena cen sprzedaży, weryfikacja nabywców, umowy najmu z nabywcą, audyty kosztów w celu ustalenia standardowych zysków... W komercyjnych projektach mieszkaniowych i na obszarach miejskich, gdzie 20% funduszu gruntowego jest przeznaczone na budowę mieszkań socjalnych, nie ma przepisów regulujących ustalanie kosztów rekompensaty za oczyszczenie terenu, kosztów inwestycji w infrastrukturę oraz alokacji tych kosztów do funduszu gruntowego na budowę mieszkań socjalnych...

W Binh Dinh mają powstać apartamenty w cenach zaczynających się od zaledwie 500 milionów VND

Rankiem 19 maja Komitet Ludowy prowincji Binh Dinh zorganizował uroczystość wmurowania kamienia węgielnego pod budowę osiedla mieszkaniowego w Strefie Instytucjonalnej Związków Zawodowych. W uroczystości uczestniczyła pani Truong Thi Mai, członkini Biura Politycznego, stała sekretarz Sekretariatu, przewodnicząca Centralnego Komitetu Organizacyjnego, a także przywódcy Komitetu Centralnego i prowincji Binh Dinh.

Projekt mieszkaniowy w Instytucjonalnym Obszarze Związków Zawodowych Prowincji Binh Dinh jest jedynym projektem realizowanym przez Wietnamską Generalną Konfederację Pracy w Binh Dinh, którego inwestorem jest IEC Construction Investment and Electromechanical Joint Stock Company. Zbudowany w obszarze miejskim Long Van, w okręgu Tran Quang Dieu (miasto Quy Nhon), o łącznej powierzchni 37 617 m², z łączną inwestycją przekraczającą 1,1 mld VND. Celem projektu jest budowa osiedla mieszkaniowego wyłącznie dla pracowników, członków związków zawodowych i robotników pracujących w strefach przemysłowych. Projekt powstał w ramach projektu „Inwestowanie w budowę instytucji związków zawodowych w strefach przemysłowych i strefach przetwórstwa eksportowego”, zatwierdzonego przez Premiera i wdrożonego przez Wietnamską Generalną Konfederację Pracy.

Projekt obejmuje 4 wieżowce z 1500 mieszkaniami. Powierzchnia mieszkań jest elastycznie projektowana w przedziale 50-70 m², a cena sprzedaży wynosi 500-700 milionów VND/apartament. Przewiduje się, że pierwsze mieszkania zostaną oddane do użytku w czwartym kwartale 2024 roku.

Pan Pham Anh Tuan, przewodniczący Ludowego Komitetu Prowincji Binh Dinh, dodał: „W najbliższym czasie prowincja będzie kontynuować realizację projektów budownictwa socjalnego zgodnie z planem, zwłaszcza w zakresie mieszkań dla pracowników; jesteśmy zdecydowani zainwestować w budowę około 12 900 mieszkań socjalnych do 2025 roku, czyli 5 lat wcześniej niż plan przydzielony prowincji Binh Dinh przez Premiera w ramach projektu inwestycji w budowę co najmniej 1 miliona mieszkań socjalnych dla osób o niskich dochodach i pracowników parków przemysłowych w latach 2021–2030, zatwierdzonego 3 kwietnia 2023 roku”.

Thanh Quan

Według pana Quana, prace związane z odszkodowaniami i oczyszczaniem terenu w przypadku niektórych projektów budownictwa socjalnego są bardzo trudne i długotrwałe, a postępy w realizacji projektów są powolne, a nawet niemożliwe. Długoterminowy kapitał z preferencyjnymi stopami procentowymi, wspierający inwestorów w zaciąganiu pożyczek na inwestycje w projekty budownictwa socjalnego oraz udzielanie pożyczek beneficjentom programów budownictwa socjalnego na zakup domów, jest niestabilny i nieterminowy, procedury są bardzo skomplikowane, a spełnienie kryteriów jest trudne. Procedury korygowania planów zagospodarowania przestrzennego w skali 1/2000 i planów szczegółowych w skali 1/500 są bardzo trudne i długotrwałe. Państwo nie dysponuje jeszcze mechanizmem mobilizacji środków od podmiotów potrzebujących mieszkań socjalnych w celu utworzenia kapitału inwestycyjnego na budowę mieszkań socjalnych za pośrednictwem banków, funduszy kredytowych lub modeli funduszy oszczędnościowo-mieszkaniowych…

Odnosząc się do rozwiązań, pan Quan powiedział, że Ho Chi Minh City przeprowadziło przegląd i planowanie użytkowania gruntów, zapewniając wystarczające fundusze gruntowe na realizację projektów budownictwa socjalnego i przemysłowego zgodnie z przepisami prawa; publicznie udostępniło przedsiębiorstwom fundusze gruntowe na inwestycje w budownictwo socjalne na potrzeby badań i wniosków inwestycyjnych. Miasto podjęło również konkretne działania, skracając procedury administracyjne dotyczące przydziału gruntów, dzierżawy gruntów oraz przekształcania gruntów pod uprawę ryżu i niektórych innych rodzajów gruntów (niemieszkalnych) w celu realizacji projektów budownictwa socjalnego.

Pan Duong Duc Tuan, wiceprzewodniczący Hanoi People's Committee, powiedział, że Hanoi wyznaczyło sobie cel budowy około 1,2 miliona metrów kwadratowych nowej ^powierzchni mieszkalnej do 2025 roku i przygotowuje się do inwestycji w szereg skoncentrowanych obszarów budownictwa socjalnego. Pan Tuan zauważył, że obowiązkowe przepisy dotyczące rezerwowania gruntów pod zabudowę socjalną wciąż mają wiele niedociągnięć. Na przykład projekty zlokalizowane daleko od centrum Hanoi, takie jak Ba Vi, Ung Hoa, My Duc... nie nadają się pod zabudowę socjalną. Podobnie komercyjne projekty mieszkaniowe o powierzchni ponad 2 hektarów, które nadal muszą rezerwować 20% gruntów pod zabudowę socjalną, są nieodpowiednie i rozdrobnione. Jednakże, jeśli nie chcesz przydzielać gruntów, nadal musisz zgłosić się do premiera, aby rozważyć uiszczenie opłat za użytkowanie gruntów zamiast budowy domów, co prowadzi do niepotrzebnie wydłużonych procedur. Hanoi ma nadzieję proaktywnie zorganizować alternatywne fundusze gruntowe na budowę mieszkań socjalnych dla tych projektów w skoncentrowanych obszarach budownictwa socjalnego. Jednocześnie miasto Hanoi zostało upoważnione do dostosowania planowania parków przemysłowych i stref przetwórstwa eksportowego w celu uzupełnienia funduszy gruntowych na budowę mieszkań socjalnych na wynajem.

Nieosiągnięcie celu, oferta nieatrakcyjna

Minister Budownictwa Nguyen Thanh Nghi przyznał, że w ostatnim czasie cel rozwoju budownictwa socjalnego nie został osiągnięty w stosunku do założonego. Mechanizm polityki regulującej rozwój budownictwa socjalnego zawiera pewne elementy, które nie spełniają wymogów, nie nadążają za rzeczywistością i nie zostały uzupełnione w odpowiednim czasie. Procedury dotyczące inwestycji i budowy, zarządzania zakupami i sprzedażą oraz polityki kupna i sprzedaży realizowane są wieloetapowo i są przedłużane. Polityka zachęt dla inwestorów nie jest wystarczająco atrakcyjna, budżet państwa nadal boryka się z trudnościami w pozyskiwaniu kredytów preferencyjnych, a samorządy muszą poświęcić temu więcej uwagi. Ministerstwo opracowuje projekt rezolucji w sprawie budownictwa socjalnego, który ma zostać przedłożony Rządowi i Sekretariatowi do ogłoszenia, aby wzmocnić wiodącą rolę Partii w rozwoju budownictwa mieszkaniowego dla osób o niskich dochodach i pracowników.

---

Władze lokalne muszą zwracać większą uwagę na kwestię mieszkań socjalnych.

Lokalne władze muszą dysponować konkretnymi mechanizmami i rozwiązaniami, które skrócą procedury administracyjne związane z zakładaniem projektów, ich zatwierdzaniem, przydziałem gruntów, dzierżawą gruntów, oczyszczaniem terenu, procedurami inwestycyjnymi w budownictwie itp. Należy zrównoważyć i rozdysponować lokalne budżety, aby zachęcać i zapewniać dodatkowe zachęty do wspierania, zachęcania i przyciągania przedsiębiorstw do inwestowania w budownictwo socjalne. Ponadto, lokalne władze muszą dokonać przeglądu i skoordynować działania z odpowiednimi ministerstwami i urzędami, aby rozwiązać projekty, które napotkały problemy prawne w ostatnim czasie, i uwolnić te zasoby, zwłaszcza te, które mają czyste grunty i mogą natychmiast przejść do fazy budowy, tworząc podaż na rynku.

Wiceminister budownictwa Nguyen Van Sinh

Nie ma instrukcji dotyczących sposobu wykorzystania pieniędzy na spłatę zobowiązań związanych z mieszkalnictwem socjalnym.

Prawo nie zawiera jeszcze wytycznych dotyczących wykorzystania środków pochodzących z projektów komercyjnych, które realizują swoje zobowiązania w zakresie rozwoju budownictwa socjalnego poprzez wpłacanie pieniędzy. W związku z tym ministerstwa i urzędy centralne muszą wkrótce wydać wytyczne dotyczące zarządzania i wykorzystania tych środków. Powinien istnieć proces skrócenia czasu wyboru inwestorów dla projektów mieszkaniowych w ogóle, a w szczególności dla inwestycji w budownictwo socjalne. W przypadku wyboru inwestorów w drodze przetargu, powinny zostać wprowadzone regulacje dotyczące odrębnego przetargu (uproszczenia, skrócenia procedur i czasu realizacji) dla budownictwa socjalnego.

Pan Duong Duc Tuan, wiceprzewodniczący Komitetu Ludowego Hanoi

Wiele niedociągnięć w rozwoju budownictwa socjalnego

Zapotrzebowanie na mieszkania socjalne i mieszkania dla pracowników lokalnych jest bardzo duże, ale mechanizm rozwoju tego typu budownictwa wciąż ma wiele wad, takich jak ograniczona liczba beneficjentów oraz skomplikowane procedury kupna i sprzedaży mieszkań socjalnych. Ustalanie ceny mieszkań socjalnych przed ich sprzedażą, wynajmem lub dzierżawą w przypadku projektów finansowanych ze środków budżetu państwa wymaga oceny przez agencje wojewódzkie, co jest również czasochłonne i kosztowne. Mobilizacja kapitału na projekty budownictwa socjalnego napotyka wiele trudności ze względu na ograniczone wsparcie rządowe i utrudnione mechanizmy dostępu inwestorów do mieszkań socjalnych.

Pan Nguyen Van Danh, wiceprzewodniczący Ludowego Komitetu Prowincji Binh Duong

---

Według wiceministra budownictwa Nguyena Van Sinha, Ministerstwo ukończyło projekt znowelizowanej Ustawy o mieszkalnictwie, który został zatwierdzony przez rząd i zostanie przedłożony Zgromadzeniu Narodowemu na 5. sesji 15. Zgromadzenia Narodowego. W związku z tym Ministerstwo Budownictwa zaproponowało, aby rząd przedłożył Zgromadzeniu Narodowemu projekt umożliwiający wejście w życie polityki mieszkaniowej wkrótce po wejściu w życie znowelizowanej Ustawy o mieszkalnictwie (spodziewane od 1 stycznia 2024 r.), obejmujący szereg polityk dotyczących: beneficjentów i warunków; planowania i przydziału gruntów pod zabudowę mieszkalnictwa socjalnego; wyboru inwestorów; procedur realizacji projektów; preferencyjnych polityk państwa itp. Jednocześnie zostaną wprowadzone odrębne polityki dotyczące zakwaterowania pracowników i zakwaterowania dla sił zbrojnych, aby zapewnić mechanizmy zachęcające i zapewniające zachęty do rozwoju.

„W najbliższym czasie ministerstwa i oddziały będą nadal współpracować z agencjami Zgromadzenia Narodowego w celu dokończenia i ogłoszenia znowelizowanej Ustawy o Mieszkalnictwie, zgodnie ze znowelizowaną Ustawą o Ziemi, znowelizowaną Ustawą o Przetargach, prawem podatkowym itd. Sprawozdanie dla Premiera, który przedstawi Stałej Komisji Zgromadzenia Narodowego do rozpatrzenia i uzupełnienia średnioterminowego planu inwestycji publicznych na lata 2021–2025 i 2026–2030 w celu wdrożenia polityki w zakresie mieszkań socjalnych. Kierowanie i koordynacja działań w celu wspierania samorządów i instytucji kredytowych w szybkim udzielaniu pożyczek i ich wypłacaniu, ze szczególnym uwzględnieniem kluczowych obszarów i odpowiednich podmiotów dla przedsiębiorstw i projektów nieruchomościowych, które spełniają warunki określone w ustawie; priorytetowe traktowanie portfela kredytowego dla projektów mieszkań socjalnych w celu zapewnienia bezpieczeństwa socjalnego” – powiedział pan Sinh.

Link źródłowy: https://thanhnien.vn/1-trieu-can-ho-nha-o-xa-hoi-ach-tac-von-quy-dat-185230519224040065.htm