Niewygodny sposób obliczania opłaty za użytkowanie gruntów

Projekt zamienia zyski w straty.

Lider znanej firmy zajmującej się nieruchomościami w Ho Chi Minh City powiedział, że największym problemem współczesnych projektów deweloperskich jest obliczanie opłat za użytkowanie gruntów (LUR), w tym dodatkowych LUR. Wcześniej wiele projektów otrzymywało od miasta zachęty do tymczasowego obliczania LUR, aby firmy mogły prowadzić budowę i sprzedaż. Jednak teraz, gdy domy zostały już przekazane, a ludzie mieszkają w nich od wielu lat, LUR jest obliczany na bieżąco, a nie od momentu przekazania gruntu. Spowodowało to wiele szkód i frustracji nie tylko dla firm, ale także dla nabywców domów.

Miasto Ho Chi Minh zwróciło się do władz Lakeview City z prośbą o zapłatę dodatkowej opłaty za użytkowanie gruntów w wysokości ponad 4,664 mld VND, co spowodowało trudną sytuację firmy i straty.

Prawo stanowi, że momentem na wycenę gruntu i naliczenie podatku od użytkowania gruntów jest moment podjęcia decyzji o przeznaczeniu gruntu, zmianie przeznaczenia gruntu lub przeznaczeniu gruntu na cele rolne. W rzeczywistości jednak, gdy nastąpi jakakolwiek zmiana powodująca wydłużenie terminu naliczania podatku od użytkowania gruntów, właściwy organ dokona ponownej wyceny gruntu i podatku od użytkowania gruntów w bieżącym terminie. Kolejnym problemem jest to, że przedsiębiorstwo nie może przejąć inicjatywy w zakresie postępów i wysokości należnej płatności. Przedsiębiorstwo nie posiada odpowiedniej wiedzy specjalistycznej i nie jest uprawnione do omawiania z właściwym organem racjonalnych metod naliczania podatku od użytkowania gruntów.

W związku z tym przedsiębiorstwa muszą zatrudniać inną firmę wyceniającą, aby uzyskać harmonijny wynik. Obecnie przedsiębiorstwa nadal polegają na kalkulacjach władz i nie mogą zgłaszać sprzeciwu. Tymczasem, dla bezpieczeństwa, prawa do użytkowania gruntów są bardzo wysoko wyceniane przez urzędników państwowych. W przeszłości wiele projektów miało wstępnie wyliczone prawa do użytkowania gruntów na podstawie określonej liczby, a przedsiębiorstwa wykorzystywały tę liczbę do ustalania ceny sprzedaży dla klientów. Teraz, po wielu latach, władze przeliczyły prawa do użytkowania gruntów i liczba ta jest wielokrotnie wyższa niż wartość tymczasowa. To powoduje, że wiele rentownych projektów nagle ponosi duże straty, a przedsiębiorstwa nie są w stanie sfinalizować transakcji” – powiedział.

Po przesłaniu dokumentu do Premiera i Ministerstwa Finansów z prośbą o komentarz do projektu, pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City, zaproponował, aby w przypadku decyzji o korekcie szczegółowego planu zagospodarowania przestrzennego, podatek od użytkowania gruntów dla całego projektu został przeliczony w momencie podjęcia decyzji o korekcie planu. Wcześniej zapłacony przez przedsiębiorstwo podatek od użytkowania gruntów zostanie przeliczony w momencie ponownego zatwierdzenia planu zagospodarowania przestrzennego i odliczony od podatku od użytkowania gruntów po ponownym przeliczeniu. Odliczona kwota nie może przekroczyć należnego podatku od użytkowania gruntów.

W przypadku gdy przedsiębiorstwo nie uiściło podatku od użytkowania gruntów przed korektą szczegółowego planu projektu, musi uiścić podatek od użytkowania gruntów w momencie korekty planu. Kwota zapłaconego podatku od użytkowania gruntów (jeśli taka istnieje) zostanie przeliczona w momencie korekty planu, z uwzględnieniem wskaźnika inflacji i odliczona od podatku od użytkowania gruntów po przeliczeniu. Odliczona kwota nie może przekroczyć kwoty należnego podatku od użytkowania gruntów. Jednocześnie przedsiębiorstwo musi uiścić zaległy podatek od użytkowania gruntów w przypadku otrzymania wezwania do zapłaty podatku od użytkowania gruntów.

Pan Chau przytoczył przykład komercyjnego projektu mieszkaniowego w Dzielnicy 7 (HCMC), zrealizowanego na działce o powierzchni 5,2 hektara, dla której właściwy organ stanowy wydał decyzję o przydziale gruntów ze stycznia 2021 r., ze współczynnikiem użytkowania gruntów 3,05-krotności, maksymalną gęstością zabudowy 35%, w tym budynkiem mieszkalnym o maksymalnej wysokości 27 pięter z 903 mieszkaniami oraz osiedlem niskich domów szeregowych ze 110 domami szeregowymi. W marcu 2021 r. przedsiębiorstwo zapłaciło 850 mld VND z tytułu podatku od użytkowania gruntów. Następnie inwestor wnioskował o dostosowanie szczegółowego planowania w celu zwiększenia współczynnika użytkowania gruntów do 4,57 raza, maksymalnej gęstości zabudowy wynoszącej 40%, co zwiększyłoby całkowitą liczbę mieszkań do 1355, co zostało zatwierdzone przez właściwą agencję państwową w marcu 2024 r. Zgodnie z projektem dekretu projekt musi zapłacić dodatkowy podatek od użytkowania gruntów w wysokości 425 miliardów VND, ale zgodnie z propozycją pana Chau przedsiębiorstwo musi zapłacić jedynie dodatkowy podatek od użytkowania gruntów w wysokości 325 miliardów VND.

„Jeśli przedsiębiorstwo sprzedało nieruchomość i otrzymało pieniądze, to zgodnie z metodą obliczeniową opisaną w projekcie dekretu, będzie musiało pokryć koszty z własnej kieszeni, co naraża je na ryzyko straty. Jeśli projekt nie zostanie sprzedany, prawo użytkowania gruntu zostanie doliczone do ceny sprzedaży, co podniesie cenę domu, a w tym momencie ostateczny ciężar poniesie nabywca” – obliczył pan Chau.

Pozostał tylko jeden przypadek zwolnienia z opłat za dzierżawę gruntów.

Zgodnie z projektem dekretu, obecnie tylko jeden przypadek użytkowania gruntów na cele produkcyjne i biznesowe w sektorze zachęt inwestycyjnych w obszarze zachęt inwestycyjnych jest zwolniony z opłat za dzierżawę gruntów. Projekt znacząco zawęził liczbę przypadków zwolnienia z opłat za dzierżawę gruntów w porównaniu z obecnymi przepisami. Jeśli to rozporządzenie zostanie przyjęte, wielu inwestorów, w tym inwestorów zagranicznych, nie będzie już korzystać ze zwolnienia z opłat za dzierżawę gruntów, ponieważ te miejscowości nie znajdują się w obszarze zachęt inwestycyjnych.

Co więcej, zdaniem pana Le Hoang Chau, projekt dekretu nie przewiduje już zwolnienia z opłat za użytkowanie gruntów w okresie realizacji podstawowego projektu budowlanego ani po okresie zwolnienia z opłat za dzierżawę gruntów i opłat za korzystanie z powierzchni wód w okresie realizacji podstawowego projektu budowlanego, a zatem nie dziedziczy on obecnej polityki zachęt inwestycyjnych określonej w dekrecie nr 46. Nowe przepisy unieważniły specjalną politykę zachęt inwestycyjnych określoną w ustawie inwestycyjnej z 2020 r. oraz decyzji nr 29 premiera regulującej specjalne zachęty inwestycyjne. Może to negatywnie wpłynąć na politykę przyciągania inwestycji, zmniejszając atrakcyjność środowiska inwestycyjnego w Wietnamie w oczach zagranicznych inwestorów.

„To bardzo poważna kwestia, dlatego rząd i właściwe agencje państwowe muszą zwrócić szczególną uwagę, zanim przyjmą dekret, aby stworzyć ramy preferencyjnej polityki inwestycyjnej, która będzie lepsza i wysoce konkurencyjna, zapewniając ochronę interesów narodowych i etnicznych w perspektywie krótkoterminowej, średnioterminowej i długoterminowej, a jednocześnie gwarantując uzasadnione i zgodne z prawem interesy inwestorów. Zwłaszcza w kontekście zaciętej konkurencji między krajami o pozyskanie bezpośrednich inwestycji zagranicznych (BIZ), zwłaszcza w dziedzinie finansów, zaawansowanych technologii, układów scalonych i technologii półprzewodnikowych; zazwyczaj nawet Stany Zjednoczone właśnie wydały ustawę dotyczącą układów scalonych i technologii półprzewodnikowych” – zasugerował pan Chau.

Prawnik Tran Minh Cuong (Izba Adwokacka Ho Chi Minh City) przeanalizował, że chociaż ustawa o gruntach stanowi, że roczny czynsz dzierżawny jest stosowany stabilnie przez 5-letni cykl od momentu podjęcia przez państwo decyzji o dzierżawie gruntów, dopuszcza ona zmianę przeznaczenia gruntów związaną z przejściem na formę dzierżawy gruntów przez państwo z roczną opłatą czynszu. Stopa korekty jest regulowana przez rząd dla każdego okresu, ale wzrost czynszu dzierżawnego może być równy lub niższy od inflacji. Projekt dekretu stanowi jednak, że stopa wzrostu czynszu dzierżawnego jest równa inflacji. Dlatego dekret powinien rozważyć ograniczenie wzrostu czynszu dzierżawnego w każdym 5-letnim cyklu do poziomu nieprzekraczającego wzrostu wskaźnika cen konsumpcyjnych (CPI), ale nie większego niż 15%. Pomaga to przedsiębiorstwom zmniejszyć ryzyko finansowe, być gotowym do inwestowania w duże projekty i odzyskiwać kapitał w czasie.

Po konsultacjach z przedsiębiorstwami, Wietnamska Izba Handlowo-Przemysłowa (VCCI) stwierdziła również, że w porównaniu z obecną polityką zawartą w Dekrecie 46, polityka zwolnień i obniżek w projekcie jest mniej atrakcyjna. Ponieważ zgodnie z obowiązującymi przepisami istnieją przypadki, w których przedsiębiorstwa są całkowicie zwolnione, a nie tylko otrzymują obniżony czynsz dzierżawny przez określoną liczbę lat. Niektóre przypadki, które są zwolnione ze 100% czynszu dzierżawnego przez cały okres dzierżawy zgodnie z obowiązującymi przepisami, obejmują: projekty inwestycyjne w zakresie specjalnych zachęt inwestycyjnych inwestowanych na obszarach o szczególnych trudnościach społeczno-ekonomicznych; projekty wykorzystujące grunty pod budowę akademików ze środków budżetu państwa, jednostka wyznaczona do zarządzania i użytkowania dla studentów nie może wliczać kosztów czynszu dzierżawnego do ceny najmu; grunty rolne dla mniejszości etnicznych; grunty pod realizację projektów nasadzeń lasów ochronnych, projektów ponownego zalesiania itp. Dlatego Dekret powinien rozważyć przepisy w kierunku rozszerzenia przypadków zwolnienia z czynszu dzierżawnego, a nie tylko jego obniżenia. Jeśli uda się to zrobić, przyciągnie to kapitał inwestycyjny na trudne obszary lub szczególnie preferencyjne pola.

Źródło: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm