Niedociągnięcia w metodzie obliczania opłat za użytkowanie gruntów.

Projekt przestaje być rentowny i zaczyna przynosić straty.

Według szefa znanej firmy zajmującej się nieruchomościami w Ho Chi Minh, największą przeszkodą dla projektów deweloperskich jest obecnie naliczanie opłat za użytkowanie gruntów, w tym opłat dodatkowych. Wcześniej wiele projektów korzystało z preferencyjnego traktowania ze strony miasta, co pozwalało na tymczasowe naliczanie opłat za użytkowanie gruntów, aby umożliwić firmom kontynuowanie budowy i sprzedaży. Teraz, po zakończeniu projektów i wieloletnim zamieszkiwaniu, opłaty za użytkowanie gruntów są naliczane na bieżąco, a nie od momentu ich przydzielenia. Spowodowało to znaczne straty i frustrację nie tylko dla firm, ale także dla nabywców domów.

Ho Chi Minh City zażądało od firmy realizującej projekt Lakeview City uiszczenia dodatkowej opłaty za użytkowanie gruntów w wysokości ponad 4,664 miliardów VND, co spowodowało trudności i straty dla firmy.

„Prawo stanowi, że momentem na wycenę gruntów i obliczenie praw do użytkowania gruntów jest moment podjęcia decyzji o przydziale gruntów, zezwoleniu na zmianę przeznaczenia gruntów lub przydziale gruntów na miejscu. Jednak w rzeczywistości, za każdym razem, gdy zachodzą jakiekolwiek zmiany, które wydłużają proces obliczania praw do użytkowania gruntów, władze wyceniają grunty i prawa do użytkowania gruntów na bieżąco. Kolejnym problemem jest to, że firmy nie są w stanie proaktywnie zarządzać postępami prac i kwotą, którą muszą zapłacić. Firmy nie mają odpowiedniej wiedzy i nie są upoważnione do omawiania z władzami rozsądnej metody obliczania praw do użytkowania gruntów”.

W związku z tym firmy muszą zatrudnić inną firmę wyceniającą, aby uzyskać uczciwy wynik. Obecnie firmy nadal polegają na wyliczeniach władz i nie mogą ich kwestionować. Tymczasem, ze względów bezpieczeństwa, podatek od użytkowania gruntów jest obecnie naliczany przez urzędników państwowych na bardzo wysokim poziomie. Wiele projektów miało wcześniej wstępnie obliczony podatek od użytkowania gruntów na podstawie określonej kwoty, a firmy wykorzystywały tę kwotę do ustalania ceny sprzedaży dla klientów. Teraz, po wielu latach, gdy władze przeliczają podatek od użytkowania gruntów, kwota jest wielokrotnie wyższa niż wyliczenie wstępne. To powoduje, że wiele rentownych projektów nagle ponosi duże straty, a niektóre firmy są wręcz niezdolne do zapłaty” – powiedziała ta osoba.

W dokumencie przesłanym do Premiera i Ministerstwa Finansów, zawierającym opinię na temat projektu, pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City, zasugerował, aby w przypadku podjęcia decyzji o korekcie szczegółowego planu zagospodarowania przestrzennego, podatek od użytkowania gruntów (TSD) dla całego projektu został przeliczony w momencie podjęcia decyzji o korekcie. Kwota TSD, którą przedsiębiorstwo zapłaciło wcześniej, powinna zostać przeliczona w momencie ponownego zatwierdzenia planu zagospodarowania przestrzennego i odliczona od TSD po ponownym przeliczeniu, przy czym odliczona kwota nie może przekraczać kwoty TSD należnej.

Jeżeli przedsiębiorstwo nie uiściło podatku od użytkowania gruntów przed korektą szczegółowego planowania projektu, musi uiścić podatek od użytkowania gruntów w momencie korekty planowania. Ewentualny podatek od użytkowania gruntów, który został już zapłacony, zostanie przeliczony w momencie korekty planowania, z uwzględnieniem inflacji, i odliczony od przeliczonego podatku od użytkowania gruntów. Odliczona kwota nie może przekroczyć kwoty należnego podatku od użytkowania gruntów. Jednocześnie przedsiębiorstwo musi uiścić kary za opóźnienie w płatności podatku od użytkowania gruntów, jeśli otrzymało wezwanie do zapłaty tego podatku.

Pan Chau podał przykład komercyjnego projektu mieszkaniowego w Dzielnicy 7 (Ho Chi Minh City), zrealizowanego na działce o powierzchni 5,2 hektara, dla której właściwy organ państwowy wydał decyzję o przydziale gruntu w styczniu 2021 r., ze współczynnikiem zagospodarowania przestrzennego wynoszącym 3,05 i maksymalną gęstością zabudowy wynoszącą 35%. Projekt obejmuje budynek mieszkalny o maksymalnej wysokości 27 pięter, mieszczący 903 mieszkania, oraz osiedle niskich domów szeregowych ze 110 domami szeregowymi. W marcu 2021 r. firma zapłaciła 850 mld VND opłat za użytkowanie gruntu. Następnie inwestor wnioskował o korektę szczegółowego planu zagospodarowania przestrzennego, zwiększając współczynnik zagospodarowania przestrzennego do 4,57, maksymalną gęstość zabudowy do 40% i zwiększając całkowitą liczbę mieszkań do 1355. Właściwa agencja państwowa zatwierdziła tę decyzję w marcu 2024 r. Zgodnie z projektem dekretu, projekt będzie musiał uiścić dodatkową opłatę za użytkowanie gruntów w wysokości 425 miliardów VND, ale według propozycji pana Chau przedsiębiorstwo będzie musiało zapłacić dodatkową opłatę za użytkowanie gruntów w wysokości jedynie 325 miliardów VND.

„Jeśli firma sprzedała już nieruchomości i otrzymała pieniądze, to zgodnie z metodą obliczeniową zawartą w projekcie dekretu, będzie musiała wykorzystać własne środki na rekompensatę, co wiąże się z ryzykiem strat. Jeśli projekt nie został jeszcze sprzedany, podatek od użytkowania gruntów zostanie doliczony do ceny sprzedaży, co podniesie ceny domów, a ostatecznie ciężar ten poniosą nabywcy” – obliczył pan Chau.

Tylko jeden przypadek pozostaje kwalifikujący się do zwolnienia z opłat za dzierżawę gruntu.

Zgodnie z projektem dekretu, tylko jeden przypadek użytkowania gruntów na cele produkcyjne i biznesowe w sektorach objętych zachętami inwestycyjnymi, na obszarach objętych zachętami inwestycyjnymi, jest obecnie zwolniony z opłat za dzierżawę gruntów. Projekt znacznie zawęził liczbę przypadków kwalifikujących się do zwolnienia z opłat za dzierżawę gruntów w porównaniu z obecnymi przepisami. Jeśli ten przepis zostanie zatwierdzony, istnieją obawy, że inwestorzy, w tym inwestorzy zagraniczni, nie będą już korzystać z polityki zwolnienia z opłat za dzierżawę gruntów, ponieważ te miejscowości nie są uznawane za obszary objęte zachętami inwestycyjnymi.

Ponadto, zdaniem pana Le Hoang Chau, projekt dekretu nie przewiduje już zwolnienia z opłat za użytkowanie gruntów w podstawowym okresie budowy projektu ani po okresie zwolnienia z opłat za dzierżawę gruntów i powierzchni wodnych w podstawowym okresie budowy. W związku z tym nie przejmuje on obecnej polityki zachęt inwestycyjnych określonej w dekrecie nr 46. Nowe przepisy unieważniły specjalną politykę zachęt inwestycyjnych określoną w ustawie inwestycyjnej z 2020 r. oraz decyzji premiera nr 29 w sprawie specjalnych zachęt inwestycyjnych. Może to negatywnie wpłynąć na politykę przyciągania inwestycji, zmniejszając atrakcyjność wietnamskiego środowiska inwestycyjnego dla inwestorów zagranicznych.

„To bardzo istotna kwestia, dlatego rząd i odpowiednie agencje państwowe muszą zwrócić na nią szczególną uwagę przed wydaniem dekretu mającego na celu stworzenie lepszych, wysoce konkurencyjnych ram polityki zachęt inwestycyjnych, które zapewnią ochronę interesów narodowych i etnicznych zarówno w perspektywie krótkoterminowej, średnioterminowej, jak i długoterminowej, a jednocześnie zagwarantują uzasadnione interesy inwestorów. Jest to szczególnie ważne w kontekście zaciętej konkurencji między krajami o przyciągnięcie bezpośrednich inwestycji zagranicznych (BIZ), zwłaszcza w sektorze finansowym, zaawansowanych technologii, układów scalonych i półprzewodników; na przykład nawet Stany Zjednoczone właśnie uchwaliły przepisy dotyczące układów scalonych i technologii półprzewodników” – zasugerował pan Chau.

Prawnik Tran Minh Cuong (Izba Adwokacka Ho Chi Minh City) przeanalizował, że chociaż ustawa o gruntach stanowi, że roczny czynsz dzierżawny jest stosowany stabilnie przez 5-letni cykl od momentu, gdy państwo zdecyduje się na dzierżawę gruntu, umożliwiając zmianę sposobu użytkowania gruntów związaną z przekształceniem w formę dzierżawy gruntów państwowych z roczną opłatą czynszu, stopa korekcyjna jest regulowana przez rząd dla każdego okresu, ale wzrost czynszu dzierżawnego może być równy lub niższy od inflacji. Projekt dekretu stanowi jednak, że stopa korekcyjna wzrostu czynszu dzierżawnego jest równa inflacji. Dlatego dekret powinien rozważyć ograniczenie wzrostu czynszu dzierżawnego w każdym 5-letnim cyklu, aby nie przekroczył wzrostu wskaźnika cen konsumpcyjnych (CPI), ale nie więcej niż 15%. Pomaga to przedsiębiorstwom ograniczyć ryzyko finansowe i być gotowym do inwestowania w duże projekty o długich okresach zwrotu kapitału.

Po konsultacjach z przedsiębiorcami, Wietnamska Izba Handlowo-Przemysłowa (VCCI) uważa również, że w porównaniu z obecną polityką zawartą w Dekrecie 46, polityka zwolnień i obniżek w projekcie jest mniej atrakcyjna. Zgodnie z obowiązującymi przepisami istnieją przypadki, w których przedsiębiorstwa są całkowicie zwolnione z czynszu gruntowego, a nie tylko obniżone przez określoną liczbę lat. Niektóre przypadki, które są w 100% zwolnione z czynszu gruntowego przez cały okres dzierżawy zgodnie z obowiązującymi przepisami, obejmują: projekty inwestycyjne w specjalnie priorytetowych sektorach inwestycyjnych, zlokalizowanych na obszarach o szczególnie trudnych warunkach społeczno-ekonomicznych; projekty wykorzystujące grunty pod budowę akademików ze środków budżetu państwa, w których jednostka wyznaczona do zarządzania i użytkowania gruntów pod zakwaterowanie studentów nie może wliczać kosztów czynszu gruntowego do ceny najmu; grunty rolne dla mniejszości etnicznych; grunty pod projekty nasadzeń lasów ochronnych, projekty rekultywacji gruntów itp. Dlatego Dekret powinien rozważyć rozszerzenie przypadków kwalifikujących się do zwolnienia z czynszu gruntowego, zamiast tylko obniżania czynszu. Jeśli uda się to osiągnąć, przyciągnie to inwestycje do obszarów lub sektorów znajdujących się w niekorzystnej sytuacji, oferując specjalne zachęty.

Źródło: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm