Era „spekulatywnego” handlu nieruchomościami dobiegła końca.

VTV.vn - W roku 2026 rynek będzie przesuwał się w stronę strategii długoterminowej, a przetrwać będą mogły tylko te podmioty, które mają silną zdolność finansową i zrównoważoną wizję.

Skończyła się era krótkoterminowych spekulacji; rynek nieruchomości wkracza w grę długoterminową.

Ekranizacja

Według danych badawczych Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS), w 2025 roku cały rynek odnotuje wprowadzenie na rynek około 128 000 nowych produktów, co będzie najwyższym poziomem w latach 2019-2025 i zbliży go do szczytu podaży. Jednak ten wzrost nie rozwiąże całkowicie problemu niedoboru mieszkań, ponieważ struktura podaży jest nadal niezrównoważona.

Ponieważ większość nowej podaży pochodzi z luksusowych projektów apartamentowych i cennych nieruchomości w niskich budynkach, podczas gdy segment mieszkań przystępnych cenowo dla większości populacji nadal jest bardzo ograniczony. Około 25% podaży mieszkań na rynku ma ceny powyżej 100 milionów VND za metr kwadratowy, skoncentrowane głównie w kilku dużych deweloperach.

Pan Nguyen Van Dinh, przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, zwrócił uwagę, że ta nierównowaga podaży i popytu utrudnia realnym nabywcom dostęp do rynku, nawet przy większej dostępności produktów. Jednocześnie zwiększa to ryzyko dla krótkoterminowych strategii inwestycyjnych, które opierają się na przewidywaniu gwałtownych wzrostów cen.

W rzeczywistości, pomimo wzrostu podaży, ceny nieruchomości nadal wyznaczają nowe standardy. Wynika to z wieloletniego, skumulowanego popytu na mieszkania, a także czynników wspierających, takich jak wzrost gospodarczy , inwestycje w infrastrukturę i coraz wyższe koszty realizacji projektów. Wiele nowo rozpoczętych projektów odnotowało dodatnie wskaźniki absorpcji, a nawet doszło do wyprzedaży, a nabywcy musieli płacić premie, aby móc posiadać nieruchomość. W tym okresie na rynek napłynął silny napływ kapitału inwestycyjnego, co pomogło wielu inwestorom osiągnąć wysokie zyski w krótkim czasie.

Jednak od końca 2025 roku krajobraz rynkowy zaczął się zmieniać, ponieważ podaż wzrosła w całym sektorze, a płynność nie była już równomiernie rozłożona we wszystkich regionach i segmentach. Według Dinh Minh Tuana, dyrektora regionu południowego Batdongsan.com.vn, era „zyskownych inwestycji wszędzie” dobiegła końca. Obecny rynek nie nadaje się już do krótkoterminowych strategii spekulacyjnych. Marże zysku znacznie się zmniejszyły, a ryzyko wzrosło, szczególnie dla inwestorów korzystających z wysokiej dźwigni finansowej.

Co więcej, jednym z fundamentalnych czynników kształtujących rynek jest przełom w infrastrukturze transportowej. Przyspieszone inwestycje w drogi ekspresowe, obwodnice i trasy międzyregionalne w ostatnich latach nie tylko zwiększyły wartość nieruchomości, ale także skróciły czas podróży i zwiększyły możliwości rozwoju obszarów podmiejskich i miast satelickich.

Tylko w 2025 roku cały kraj rozpocznie i zainauguruje 564 projekty o łącznej wartości inwestycji przekraczającej 5,14 miliarda VND, z czego prawie 75% będzie pochodzić z kapitału prywatnego. Łączna długość dróg ekspresowych, węzłów drogowych i dróg dojazdowych przekracza cele pięcioletniego planu rozwoju społeczno-gospodarczego na lata 2021-2025.

Oprócz rozwoju infrastruktury, kluczowym czynnikiem napędzającym podaż stało się również rozwiązywanie przeszkód prawnych dla projektów. Około 1000 projektów rozwiązało trudności i wznowiło realizację, a wiele dużych projektów zostało zatwierdzonych i wdrożonych wcześniej, aby uniknąć ryzyka rekultywacji gruntów na mocy nowych przepisów.

Pan Nguyen Quoc Anh, zastępca dyrektora generalnego Batdongsan.com.vn, skomentował, że wraz z masowym uwalnianiem podaży rynek jest zmuszony wejść w fazę prawdziwej konkurencji. Czasy jednolitych podwyżek cen minęły; projekty, które chcą sprzedawać, muszą wykazać się użytecznością, łącznością infrastrukturalną i pełną dokumentacją prawną.

Inwestorzy nie mogą już tak łatwo osiągać szybkich zysków, jak to miało miejsce w przeszłości.

Inwestycja długoterminowa

Wraz ze wzrostem cen nieruchomości w dużych miastach w stosunku do średnich dochodów i rosnącymi kosztami kapitału, zwłaszcza oprocentowaniem kredytów, rynek stopniowo się kurczy pod względem liczby uczestników. Kupujący poszukujący miejsca do życia są zmuszeni do posiadania solidnych podstaw finansowych i możliwości długoterminowego gromadzenia majątku. Inwestorom coraz trudniej jest również osiągać szybkie zyski, jak w poprzednich okresach.

Eksperci radzą, że strategie bazujące na niezweryfikowanych informacjach, mentalności stadnej lub krótkoterminowych oczekiwaniach są coraz bardziej ryzykowne, zwłaszcza w kontekście stopniowo zwiększającej się przejrzystości danych rynkowych, w tym nadawania unikalnych identyfikatorów nieruchomościom.

Według pana Nguyena Van Dinha rynek zmusza inwestorów do zmiany nastawienia. „W nowej grze nie chodzi o gorący pieniądz. Inwestorzy, którzy chcą przetrwać, muszą skupić się na realnej wartości, długoterminowym potencjale eksploatacyjnym i zaakceptować dłuższe cykle inwestycyjne” – stwierdził przewodniczący VARS.

Nie tylko inwestorzy, ale także deweloperzy stoją w obliczu znacznej presji związanej z kosztami gruntów, kosztami rozwoju projektów i kosztami finansowania. Firmy pozbawione zdolności finansowej, nadmiernie uzależnione od kredytów lub rozwijające produkty niezgodne z popytem rynkowym wkrótce ujawnią swoje ryzyko.

VARS wierzy, że w dobie prawdziwej konkurencji na rynku, reputacja i kompetencje dewelopera stają się kluczową przewagą konkurencyjną. Projekty, które gwarantują terminową realizację, pełną zgodność z przepisami prawa i transparentność informacji, będą miały wyraźną przewagę w przyciąganiu inwestycji.

W dłuższej perspektywie VARS uważa, że ​​ceny nieruchomości nie odnotują gwałtownego wzrostu, ale raczej nie spadną gwałtownie. Wysoki popyt na mieszkania, wzrost gospodarczy i ciągłe inwestycje w infrastrukturę to czynniki wspierające rynek. Dodatkowo, wzrost kosztów realizacji projektów i zobowiązań finansowych związanych z gruntami w ramach nowego cennika również kształtują nowy poziom cen.

Jednak w 2026 roku popyt rynkowy będzie bardzo selektywny. Projekty, których ceny sprzedaży znacznie przekraczają ich rzeczywistą wartość, lokalizacje słabo skomunikowane, niekompletna dokumentacja prawna lub takie, które nie odpowiadają rzeczywistym potrzebom mieszkaniowym, narażone są na ryzyko „zamrożenia” transakcji.

Rynek nieruchomości odchodzi od fazy wzrostu opartej na krótkoterminowych oczekiwaniach i wkracza w wolniejszy, ale bardziej zrównoważony cykl rozwoju. Zyski nie będą już pochodzić ze spekulacji, ale z rzeczywistej wartości, potencjału finansowego i długoterminowych strategii uczestników rynku.

Źródło: https://vtv.vn/bat-dong-san-het-thoi-luot-song-100260124152459157.htm