Blokada podziału i sprzedaży działek

Zgodnie z najnowszą decyzją Ludowego Komitetu Miasta Ho Chi Minh, od 21 października 2024 r. inwestorzy nowych projektów nieruchomościowych i nowych projektów budownictwa mieszkaniowego w mieście nie mogą przenosić praw do użytkowania gruntów w projektach nieruchomości z infrastrukturą techniczną i projektach budownictwa mieszkaniowego na rzecz organizacji i osób fizycznych budujących własne domy.

Zgodnie z najnowszą decyzją Ludowego Komitetu Miasta Ho Chi Minh, od 21 października 2024 r. inwestorzy nowych projektów nieruchomościowych i nowych projektów budownictwa mieszkaniowego w mieście nie mogą przenosić praw do użytkowania gruntów w projektach nieruchomości z infrastrukturą techniczną i projektach budownictwa mieszkaniowego na rzecz organizacji i osób fizycznych budujących własne domy.

W związku z tym, chociaż ustawa o obrocie nieruchomościami z 2023 roku zabrania jedynie podziału działek gruntu na działki przeznaczone do sprzedaży na obszarach miejskich, powyższą decyzją Ho Chi Minh City oficjalnie zakazało podziału działek gruntu na działki przeznaczone do sprzedaży w mieście. Miasto wprowadziło jednak również przepisy zezwalające gospodarstwom domowym i osobom fizycznym posiadającym działkę – o ile spełniają one odpowiednie warunki – na podział działki.

W rzeczywistości ustawa o gruntach z 2003 roku całkowicie zakazała podziału i sprzedaży gruntów na obszarach miejskich i obszarach rozwoju urbanistycznego, ale zezwalała na podział i sprzedaż gruntów na obszarach miejskich i wiejskich. W 2008 roku, gdy rynek nieruchomości borykał się z trudnościami, przepisy te zostały złagodzone, gdy ustawa o gruntach z 2013 roku zezwoliła na podział i sprzedaż gruntów w samym centrum miasta.

Pomogło to złagodzić trudności na rynku nieruchomości w okresie 2008-2013.

Jednak luźne regulacje stwarzają również możliwości rozprzestrzeniania się podziału i sprzedaży gruntów z obrzeży miasta na sąsiednie prowincje. W ten sposób powstało wiele spontanicznie powstających osiedli mieszkaniowych, bez systemów odwodnienia, przestrzeni wspólnych i bez połączeń infrastrukturalnych z sąsiednimi obszarami.

Nielegalna działalność budowlana jest tu również powszechna. Konsekwencją jest załamanie planowania urbanistycznego, marnotrawstwo zasobów gruntowych i wzrost spekulacji nieruchomościami.

Według raportu Departamentu Budownictwa Ho Chi Minh City, od czerwca 2019 do czerwca 2024 roku w mieście odnotowano 3085 przypadków naruszenia przepisów budowlanych (średnio 1,7 przypadków dziennie). Główną przyczyną powyższej sytuacji, zdaniem tego urzędu, były ogromne zyski z kupna i sprzedaży gruntów rolnych oraz podziału działek na sprzedaż w mieście. W tym kontekście niektórzy pośrednicy wykorzystywali potrzeby mieszkaniowe mieszkańców, zmieniając przeznaczenie gruntów i budując domy na gruntach rolnych w celach biznesowych lub dzieląc dom na wiele małych mieszkań. Podmioty te przeprowadzały następnie transakcje w formie dokumentów prywatnych, co utrudniało prowadzenie prac budowlanych w niektórych dzielnicach podmiejskich i peryferyjnych Ho Chi Minh City.

Należy również dodać, że podział i sprzedaż gruntów ma również pozytywne aspekty, ale jest wykorzystywany przez niektóre organizacje i osoby prywatne do celów spekulacyjnych. Wiele osób, które nie mają realnych potrzeb mieszkaniowych, skorzystało z podziału i sprzedaży gruntów, aby osiągnąć zysk, co doprowadziło do porzucenia i zmarnowania wielu obszarów ziemi.

Zaostrzenie zasad podziału i sprzedaży gruntów może spowodować krótkotrwały spadek liczby transakcji gruntowych, ceny gruntów mogą wzrosnąć, ale zapobiegnie innym negatywnym konsekwencjom. Przepisy zakazujące podziału i sprzedaży gruntów w Ho Chi Minh City mają również na celu ujednolicenie państwowego zarządzania mieszkalnictwem i zwiększenie odpowiedzialności inwestorów, zapewniając inwestycje w synchroniczną budowę infrastruktury technicznej z infrastrukturą społeczną; unikając sytuacji, w których ludzie budują bez zezwolenia lub bez pozwolenia. Pytanie brzmi, czy Ho Chi Minh City może zapobiec spekulantom, którzy stosują własne metody obchodzenia prawa, całkowicie zakazując projektów podziału i sprzedaży gruntów? Dlaczego Ho Chi Minh City zakazuje projektów podziału i sprzedaży gruntów, ale nadal rozważa umożliwienie gospodarstwom domowym i osobom prywatnym wydzielenia działek, jeśli posiadają grunty spełniające odpowiednie warunki? Jest bardzo prawdopodobne, że działania związane z podziałem i sprzedażą gruntów zostaną przekształcone w wyniku tej polityki zezwalającej na podział gruntów.

W rzeczywistości zdarzały się przypadki, w których osoby prywatne i organizacje wykorzystywały politykę podziału gruntów do podziału działek, a następnie ich odsprzedaży. Wiele działek zostało podzielonych na działki, ale pod przykrywką „projektów”, aby przyciągnąć nabywców. Nie wspominając o sytuacji, w której organizacje i osoby prywatne samowolnie budowały domy na gruntach rolnych i nierolniczych, a następnie kupowały i sprzedawały je, tworząc trójdzielne osiedla mieszkaniowe (wspólna własność , wspólne pozwolenie na budowę i wspólny numer domu). Jest to również jeden z powodów inflacji cen, gorączki gruntów i potencjalnych zagrożeń dla rynku w ostatnim czasie.

Dlatego zadaniem agencji zarządzającej jest szybkie zidentyfikowanie i harmonijne rozwiązanie powyższego problemu. W przeciwnym razie podział i sprzedaż gruntów staną się bardziej skomplikowane lub zniekształcone w negatywnym kierunku, co nieuchronnie wpłynie negatywnie na rozwój rynku nieruchomości, a także na planowanie urbanistyczne w przyszłości.

Źródło: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-bien-tuong-phan-lo-ban-nen-d229239.html