Zapobieganie niewłaściwemu wykorzystaniu podziału i sprzedaży gruntów.

Zgodnie z najnowszą decyzją Ludowego Komitetu Ho Chi Minh City, od 21 października 2024 r. inwestorzy nowych projektów nieruchomości i nowych projektów budownictwa mieszkaniowego w mieście nie mogą przenosić praw do użytkowania gruntów w obrębie projektów nieruchomości, które już posiadają infrastrukturę techniczną i projekty inwestycyjne w budownictwie mieszkaniowym, na rzecz organizacji lub osób fizycznych w celu samodzielnej budowy mieszkań.

Zgodnie z najnowszą decyzją Ludowego Komitetu Ho Chi Minh City, od 21 października 2024 r. inwestorzy nowych projektów nieruchomości i nowych projektów budownictwa mieszkaniowego w mieście nie mogą przenosić praw do użytkowania gruntów w obrębie projektów nieruchomości, które już posiadają infrastrukturę techniczną i projekty inwestycyjne w budownictwie mieszkaniowym, na rzecz organizacji lub osób fizycznych w celu samodzielnej budowy mieszkań.

Zatem, chociaż ustawa o nieruchomościach z 2023 roku zabrania jedynie podziału gruntów na obszarach miejskich, powyższa decyzja oficjalnie zakazuje podziału gruntów w Ho Chi Minh City. Miasto posiada jednak również przepisy zezwalające gospodarstwom domowym i osobom fizycznym posiadającym wystarczającą powierzchnię gruntu – jeśli spełniają one odpowiednie warunki – na podział swoich gruntów.

W rzeczywistości ustawa o gruntach z 2003 roku całkowicie zakazała podziału i sprzedaży gruntów na obszarach miejskich i obszarach objętych planem zagospodarowania przestrzennego, ale zezwalała na to w miastach i na obszarach wiejskich. W 2008 roku, gdy rynek nieruchomości borykał się z trudnościami, przepisy te zostały złagodzone, gdy ustawa o gruntach z 2013 roku zezwoliła na podział i sprzedaż gruntów nawet w obszarach centralnych.

Pomogło to złagodzić trudności na rynku nieruchomości w okresie 2008-2013.

Jednak łagodne przepisy stworzyły również możliwości nielegalnego podziału i sprzedaży gruntów, rozprzestrzeniając się z obrzeży miasta na sąsiednie prowincje. Doprowadziło to do powstania wielu spontanicznie powstających osiedli mieszkaniowych pozbawionych systemów odwadniających, przestrzeni wspólnych i połączeń infrastrukturalnych z okolicznymi obszarami.

Z tego wynikają również szeroko zakrojone nielegalne i nieautoryzowane prace budowlane. Konsekwencją są zakłócenia w planowaniu rozwoju miast, marnotrawstwo zasobów gruntowych i wzrost spekulacji nieruchomościami.

Według raportu Departamentu Budownictwa miasta Ho Chi Minh, od czerwca 2019 do czerwca 2024 roku w mieście odnotowano 3085 naruszeń przepisów budowlanych (średnio 1,7 przypadku dziennie). Głównym powodem tej sytuacji, według agencji, jest wysoka marża zysku z kupna i sprzedaży gruntów rolnych oraz ich podziału na działki przeznaczone na sprzedaż. W tym kontekście niektórzy spekulanci gruntami wykorzystują zapotrzebowanie na mieszkania, nielegalnie przekształcając przeznaczenie gruntów i budując domy na gruntach rolnych w celach biznesowych lub dzieląc jeden dom na kilka mniejszych mieszkań. Osoby te następnie zawierają transakcje w oparciu o nieformalne umowy, co prowadzi do skomplikowanych działań budowlanych w niektórych dzielnicach podmiejskich i na obrzeżach Ho Chi Minh.

Należy również dodać, że choć podział i sprzedaż gruntów mają swoje pozytywne aspekty, są one często wykorzystywane przez niektóre organizacje i osoby prywatne do celów spekulacyjnych. Wiele osób, które nie mają realnej potrzeby posiadania mieszkania, skorzystało z podziału i sprzedaży gruntów, aby szybko zarobić, co doprowadziło do tego, że duże obszary ziemi leżały odłogiem i marnotrawstwem.

Zaostrzenie przepisów dotyczących podziału i sprzedaży gruntów może doprowadzić do krótkoterminowego spadku liczby transakcji gruntowych i potencjalnie podnieść ich ceny, ale złagodzi inne negatywne konsekwencje. Zakaz podziału i sprzedaży gruntów w Ho Chi Minh ma również na celu ujednolicenie państwowego zarządzania mieszkalnictwem i wzmocnienie odpowiedzialności deweloperów, zapewniając zsynchronizowany rozwój infrastruktury technicznej i społecznej; zapobiegając nieautoryzowanej lub nielegalnej budowie przez mieszkańców. Pytanie brzmi, czy Ho Chi Minh może powstrzymać spekulantów przed stosowaniem własnych metod obchodzenia prawa, całkowicie zakazując podziału i sprzedaży gruntów? Dlaczego Ho Chi Minh zakazuje podziału i sprzedaży gruntów, ale nadal rozważa umożliwienie gospodarstwom domowym i osobom prywatnym podziału gruntów, jeśli ich powierzchnia spełnia określone warunki? Jest bardzo prawdopodobne, że podział i sprzedaż gruntów zostaną zakłócone przez tę politykę zezwalającą na podział.

W rzeczywistości zdarzały się przypadki, w których osoby prywatne i organizacje wykorzystywały przepisy dotyczące podziału gruntów do tworzenia działek przeznaczonych do odsprzedaży. Liczne działki podzielone pod pretekstem „projektów” były maskowane, aby przyciągnąć nabywców. Nie wspominając o sytuacji, w której osoby prywatne i organizacje samowolnie budowały domy na gruntach rolnych i nierolniczych, a następnie kupowały je i sprzedawały, tworząc osiedla mieszkaniowe ze współwłasnością , pozwoleniami na budowę i numerami domów. Jest to również jeden z powodów wzrostu cen, spekulacji gruntami i potencjalnych zagrożeń dla rynku w ostatnim czasie.

Dlatego zadaniem agencji zarządzającej jest szybkie zidentyfikowanie i harmonijne rozwiązanie tego problemu. W przeciwnym razie podział i sprzedaż gruntów staną się bardziej skomplikowane lub będą zniekształcane w negatywnym kierunku, co nieuchronnie wpłynie negatywnie na rozwój rynku nieruchomości, a także na planowanie urbanistyczne w przyszłości.

Źródło: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-bien-tuong-phan-lo-ban-nen-d229239.html