Aukcje gruntów znów się „rozgrzewają”

Ostatnio rynek gruntów w podmiejskich dzielnicach Hanoi stał się „gorący” jak nigdy dotąd, a aukcje gruntów są stale „wyprzedane”. Udane ceny aukcyjne w kolejnych sesjach biją rekordy z poprzednich sesji.

2-3 razy wyższe niż w okolicznych rejonach

Dokładnie 28 lipca Centrum Rozwoju Funduszu Ziemskiego w dystrykcie Dan Phuong z powodzeniem zorganizowało aukcję 85 działek, w tym zwycięską działkę o cenie 100 milionów VND/m², czyli dwukrotnie wyższej niż cena wywoławcza. 10 sierpnia w aukcji 68 działek w dystrykcie Thanh Oai wzięło udział 7000 osób, w tym zwycięska działka o cenie ponad 100 milionów VND/m², co zaskoczyło wiele osób.

A ostatnio rekordowa aukcja w gminie Tien Yen, w dystrykcie Hoai Duc, trwała prawie 19 godzin, od 19 sierpnia do 4:30 rano 20 sierpnia. Według organizatorów, w aukcji 19 działek w rejonie Long Khuc, w gminie Tien Yen, wzięło udział 517 klientów, którzy zarejestrowali 1100 kompletów dokumentów. Aukcja była napięta, emocjonująca i męcząca zarówno dla organizatorów, jak i licytatorów. Wiele osób wycofało się przed czasem, ponieważ wiele działek oferowano po zbyt wysokiej cenie, w stylu „próby forsowania” i „kupowania za wszelką cenę”.

Podczas gdy inwestorzy licytowali, poza aukcją obecnych było wiele grup i stowarzyszeń pośredników w obrocie nieruchomościami, które włączyły transmisję na żywo w mediach społecznościowych, aby relacjonować atmosferę panującą w miejscu aukcji. Miało to na celu zawyżenie cen i spekulację w celu osiągnięcia zysku.

W rezultacie działka LK03-12 (działka narożna z trzema frontami) o powierzchni ponad 113 m² została wylicytowana za 133,3 mln VND/m², czyli ponad 18 razy więcej niż cena wywoławcza (7,3 mln VND/m²). Pozostałe działki uzyskały najkorzystniejsze ceny w przedziale 97,3–127,3 mln VND/m², a najniższa cena wyniosła 91,3 mln VND/m².

Niektórzy obecni maklerzy twierdzili, że cena aukcyjna była znacznie wyższa niż obecna cena rynkowa w tej okolicy. Jest to również rekordowo wysoka cena w podmiejskiej dzielnicy Hanoi.

Według doniesień, rano 20 sierpnia, po zakończeniu aukcji, w rejonie aukcji w wiosce Long Khuc, nadal działało wielu pośredników w obrocie nieruchomościami. Niektórzy z nich twierdzili, że działki po aukcji były sprzedawane z różnicą cen wynoszącą 300–500 milionów VND, w zależności od obszaru i lokalizacji. „Działka LK03-12 (działka narożna z trzema frontami) o powierzchni ponad 113 m² została sprzedana za 133,3 miliona VND/m² i została sprzedana przez zwycięskiego oferenta za cenę transferową 300 milionów VND. W szczególności dwie działki z najniższą ceną 91,3 miliona VND/m² zostały sprzedane za cenę transferową 600 milionów VND/działkę” – powiedział pośrednik.

Pan Dinh Minh Tuan, dyrektor regionu południowego Batdongsan.com.vn, skomentował, że wyniki aukcji gruntów z tak wysokimi cenami spowodują wzrost kosztów oczyszczania terenu pod nowe projekty. Jednocześnie osoby posiadające ziemię w okolicy mają tendencję do podnoszenia ceny sprzedaży swoich gruntów. Nagły wzrost cen gruntów może również prowadzić do spekulacji gruntami, kiedy wiele osób spieszy się z ich zakupem w nadziei na zysk z ciągłego wzrostu cen. Może to jednak prowadzić do sytuacji, w której pieniądze utkną w ziemi, zamiast być inwestowane w inne rodzaje działalności gospodarczej .

Według Pana Tuana narzędzie historii cen Batdongsan.com.vn pokazuje, że cena aukcyjna 19 działek gruntu w obszarach LK03 i LK03 gminy Tien Yen, Hoai Duc jest 2-3 razy wyższa od zwykłej ceny rynkowej.

Właśnie wystawiono na aukcji 19 działek w dzielnicy Long Khuc, gmina Tien Yen, dystrykt Hoai Duc, miasto Hanoi. Zdjęcie: HUU HUNG

Czy dzieje się coś niezwykłego?

Pan Nguyen Van Dinh, przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS), ocenił, że od końca ubiegłego roku do chwili obecnej ceny w wielu segmentach rynku nieruchomości w Hanoi stale rosną, zwłaszcza w przypadku mieszkań, których ceny utrzymują się na wysokim poziomie (osiągając prawie 60 milionów VND/m² i wykazując tendencję do stagnacji), co powoduje gwałtowny spadek marż zysku inwestycyjnego. W przypadku segmentu budynków mieszkalnych o niskiej zabudowie w niektórych projektach mieszkaniowych i na obszarach miejskich, ceny również zbliżają się do progu kilkuset milionów VND/m². W związku z tym wielu inwestorów ma potrzebę inwestowania w grunty podmiejskie, gdzie większe zainteresowanie budzą grunty wystawione na aukcjach.

Według pana Dinha, wraz z wejściem w życie nowych przepisów dotyczących nieruchomości z dniem 1 sierpnia, zaostrzających podział i sprzedaż gruntów, popyt na grunty podmiejskie stał się coraz bardziej ekscytujący. W szczególności informacja o tym, że niektóre dzielnice Hanoi przygotowują się do uzyskania statusu dzielnic w 2025 roku, wpłynęła na psychikę zarówno mieszkańców, jak i inwestorów, dlatego tysiące osób bierze udział w aukcjach gruntów, podczas gdy wiele aukcji pod koniec 2023 roku przebiega bez licytacji, a wiele działek musi zostać przełożonych z powodu braku wystarczającej liczby uczestników.

W rozmowie z prasą profesor Dang Hung Vo, były wiceminister zasobów naturalnych i środowiska, powiedział, że cena gruntów na aukcjach w podmiejskich dzielnicach Hanoi, oddalonych o 30-40 km od centrum miasta, sięgająca ponad 100 milionów VND/m², jest zjawiskiem nietypowym. Ceny gruntów na przedmieściach rosną do poziomu, którego mieszkańcy nie są w stanie udźwignąć.

Prawnik Nguyen Van Hai (Izba Adwokacka w Hanoi) stwierdził, że aukcje gruntów powinny przynieść natychmiastowe korzyści lokalnym budżetom, ale jeśli nie będą ściśle zarządzane, mogą mieć wiele negatywnych konsekwencji. Oczywistą lekcją ostatnich lat jest to, że wzrost cen gruntów nie tylko zakłóca rynek, ale także stwarza warunki dla spekulantów, którzy mogą podwyższać ceny gruntów w celu osiągnięcia zysku, co może doprowadzić do powstania niemożliwej do utrzymania bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości.

Dr Tran Xuan Luong, zastępca dyrektora Wietnamskiego Instytutu Badań i Oceny Rynku Nieruchomości, stwierdził również, że ceny gruntów wystawionych na aukcje w podmiejskich dzielnicach Hanoi, takich jak Thanh Oai, Hoai Duc… są znacznie wyższe niż ceny rynkowe, częściowo z powodu manipulacji i „inflacji cen” dokonywanych przez grupy spekulacyjne. Według ostatnich aukcji, grupa inwestorów z Hai Duong, Bac Ninh, Bac Giang… wzięła w nich udział i zapłaciła wysokie ceny. Jest to czynnik, który w najbliższym czasie podniesie ceny domów i nieruchomości, utrudniając dostęp do nich osobom z realnymi potrzebami. Dlatego dr Tran Xuan Luong zaproponował, aby w celu zapobiegania spekulacjom i inflacji cen zwiększyć depozyt do 50% pierwotnej wartości, a wystawiona na aukcję ziemia musi zostać zakupiona i sprzedana po 1-2 latach, poświadczona notarialnie, a w przypadku przeniesienia własności w tym okresie naliczane będą wysokie podatki…

Ludzie muszą być czujni

Według aktualnych danych reportera gazety Nguoi Lao Dong oraz narzędzia do analizy historycznych cen na stronie batdongsan.com.vn, średnia cena gruntów na sprzedaż w gminie Tien Yen w dystrykcie Hoai Duc w drugim kwartale 2024 roku wynosiła około 43 mln VND/m², co stanowi wzrost o około 48% w porównaniu z rokiem poprzednim. Ceny gruntów na sprzedaż w gminach sąsiadujących z gminą Tien Yen wahają się od 22 do 62 mln VND/m², w zależności od lokalizacji i dogodnego połączenia komunikacyjnego.

Zainteresowanie i ceny gruntów na przedmieściach Hanoi wzrosły dzięki czynnikom planistycznym i działaniom aukcyjnym. W pierwszej połowie 2024 roku liczba wyszukiwań gruntów w dzielnicach Dong Anh, Gia Lam, Thach That i Quoc Oai (Hanoi) wzrosła z 48% do 104%. Zwiększony popyt podniósł ceny gruntów w podmiejskich dzielnicach Hanoi z 4% do 24% w porównaniu z drugą połową 2023 roku.

Eksperci rynku nieruchomości przewidują, że od teraz do końca roku aukcje gruntów będą nadal aktywne, o ile nie zostanie wprowadzony nowy cennik gruntów. Ustalenie cen wywoławczych zgodnie z obowiązującymi ramami cenowymi będzie znacznie niższe niż w przypadku innych rodzajów gruntów. Dlatego, aby uniknąć ryzyka związanego z „gorącym okresem” aukcji gruntów, a w szczególności w segmencie nieruchomości, ze względu na wpływ i konsekwencje wielu z powyższych czynników, należy zachować czujność przed inwestowaniem lub zaspokojeniem rzeczywistych potrzeb mieszkaniowych.

Brak narzędzi do stabilizacji cen gruntów

Według profesora Dang Hung Vo, wielu pośredników dzwoni wszędzie, aby zapytać o zakup nieruchomości, oglądając nieruchomości w wielu miejscach, aby stymulować ceny rynkowe. Skala aukcji gruntów na przedmieściach Hanoi w ostatnich dniach jest bardzo mała, więc spekulanci chcą wykorzystać aukcje do podbicia cen, udowadniając, że ceny gruntów rzeczywiście rosną, prowadząc ludzi do wysokich cen. Podczas gdy wiele domów na centralnych ulicach Hanoi jest zamkniętych i pustych, ponieważ handel elektroniczny staje się coraz bardziej popularny, ceny gruntów na przedmieściach gwałtownie rosną, co oznacza, że ​​wpływ na to ma środowisko biznesowe. „Brakuje nam narzędzi do zarządzania rynkiem gruntów. W 2004 roku rząd zakazał podziału i sprzedaży gruntów, ponieważ nie były one dostosowane do procesu nowoczesnego rozwoju miast. Wiele osób kupiło ziemię i pozostawiło ją tam. Ziemia nie była inwestowana ani zagospodarowywana, ale pieniądze były tam przechowywane, co wielokrotnie skutkowało wzrostem cen gruntów. Ustawa o obrocie nieruchomościami, która właśnie weszła w życie, zabrania również podziału i sprzedaży gruntów na specjalnych obszarach miejskich, obszarach miejskich typu 1, obszarach miejskich typu 2 i obszarach miejskich typu 3. Zaostrzyliśmy podział i sprzedaż gruntów, ale nadal brakuje nam jedynego narzędzia, jakim jest podatek od nieruchomości, do stabilizacji cen rynkowych” – powiedział profesor Dang Hung Vo.

Źródło: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm