Aukcje gruntów znów stają się coraz bardziej gorące.

Ostatnio rynek gruntów w podmiejskich dzielnicach Hanoi stał się bardziej gorący niż kiedykolwiek, a aukcje gruntów stale się wyprzedają. Ceny zwycięskich ofert w każdej kolejnej aukcji nieustannie biją rekordy z poprzedniej.

2-3 razy wyższa niż okolica

Dokładnie 28 lipca Centrum Rozwoju Terenów w dystrykcie Dan Phuong z sukcesem przeprowadziło aukcję 85 działek, w tym jedną, której cena wywoławcza wyniosła 100 milionów VND/m², czyli dwa razy więcej niż cena wywoławcza. 10 sierpnia aukcja 68 działek w dystrykcie Thanh Oai odnotowała do 7000 wniosków, a jedna działka została wylicytowana za cenę przekraczającą 100 milionów VND/m², co zaskoczyło wielu.

Ostatnio rekordowa aukcja w gminie Tien Yen, w dystrykcie Hoai Duc, trwała prawie 19 godzin, od 19 sierpnia do 4:30 rano 20 sierpnia. Według organizatorów, w aukcji 19 działek w rejonie Long Khuc w gminie Tien Yen wzięło udział 517 uczestników, a złożono 1100 wniosków. Aukcja była napięta, stresująca i wyczerpująca zarówno dla organizatorów, jak i oferentów. Wielu uczestników wycofało się przed czasem, ponieważ kilka działek zostało wylicytowanych po zawyżonych cenach, w desperackiej próbie przejęcia ziemi za wszelką cenę.

Podczas gdy inwestorzy licytowali, poza terenem aukcji obecne były liczne grupy pośredników w obrocie nieruchomościami, które transmitowały na żywo za pośrednictwem mediów społecznościowych atmosferę panującą wokół aukcji, by zawyżać ceny i spekulować w celu osiągnięcia zysku.

W rezultacie działka LK03-12 (działka narożna z trzema frontami od ulicy) o powierzchni ponad 113 m² została wylicytowana za 133,3 mln VND/m², czyli ponad 18 razy więcej niż cena wywoławcza (7,3 mln VND/m²). Pozostałe działki uzyskały najkorzystniejsze oferty w cenach od 97,3 do 127,3 mln VND/m², a najniższa wyniosła 91,3 mln VND/m².

Niektórzy obecni maklerzy zauważyli, że cena zwycięskiej oferty była znacznie wyższa niż obecna cena rynkowa w tym regionie. Jest to również rekordowo wysoka cena jak na podmiejską dzielnicę Hanoi.

Kontynuując obserwację rankiem 20 sierpnia, po zakończeniu aukcji, wielu pośredników nieruchomości nadal działało na miejscu aukcji w wiosce Long Khuc. Niektórzy pośrednicy twierdzili, że wystawione na aukcji działki były odsprzedawane z marżą wynoszącą 300–500 milionów VND, w zależności od obszaru i lokalizacji. „Wygrywająca oferta za działkę LK03-12 (działka narożna z trzema frontami od ulicy), o powierzchni ponad 113 m², wyniosła 133,3 miliona VND/m², a zwycięzca odsprzedaje ją obecnie za 300 milionów VND. Dwie działki z najniższymi wygrywającymi ofertami, wynoszącymi 91,3 miliona VND/m², są odsprzedawane po 600 milionów VND każda” – powiedział jeden z pośredników.

Pan Dinh Minh Tuan, dyrektor regionu południowego Batdongsan.com.vn, skomentował, że wysokie ceny na aukcjach gruntów spowodują wzrost kosztów oczyszczania gruntów pod nowe projekty. Jednocześnie osoby posiadające ziemię w okolicy prawdopodobnie odpowiednio podniosą ceny sprzedaży swoich gruntów. Nagły wzrost cen gruntów może również wywołać trend spekulacyjny, w którym wiele osób będzie spieszyło się z zakupem ziemi, licząc na zysk z ciągłego wzrostu cen. Może to jednak doprowadzić do sytuacji, w której pieniądze zostaną zamrożone w ziemi zamiast krążyć w innych gałęziach gospodarki .

Według Pana Tuana narzędzie historii cen Batdongsan.com.vn pokazuje, że zwycięskie oferty na 19 działek gruntowych w obszarach LK03 i LK03 gminy Tien Yen, dystryktu Hoai Duc, były 2-3 razy wyższe od obowiązującej ceny rynkowej.

Teren z 19 działkami gruntu, niedawno wystawiony na aukcji w dzielnicy Long Khuc, gmina Tien Yen, dystrykt Hoai Duc, Hanoi. Zdjęcie: HUU HUNG

Czy dzieje się coś niezwykłego?

Według pana Nguyena Van Dinha, przewodniczącego Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS), od końca ubiegłego roku wiele segmentów rynku nieruchomości w Hanoi odnotowuje ciągłe, gwałtowne wzrosty cen, zwłaszcza cen mieszkań, które utrzymują się na wysokim poziomie (osiągając prawie 60 milionów VND/m² i wykazując oznaki stagnacji), co powoduje znaczny spadek marż zysku inwestycyjnego. W przypadku domów jednorodzinnych w niektórych projektach mieszkaniowych i na obszarach miejskich ceny również sięgają kilkuset milionów VND/m². W związku z tym wielu inwestorów rozważa zakup działek na terenach podmiejskich, a grunty wystawione na aukcjach cieszą się coraz większym zainteresowaniem.

Według pana Dinha, wraz z wejściem w życie nowych przepisów dotyczących nieruchomości, które weszły w życie 1 sierpnia, zaostrzając przepisy dotyczące podziału i sprzedaży gruntów, popyt na grunty podmiejskie jeszcze bardziej wzrósł. W szczególności wiadomość, że niektóre dzielnice Hanoi przygotowują się do przekształcenia w dzielnice miejskie do 2025 roku, wpłynęła na psychikę zarówno mieszkańców, jak i inwestorów, doprowadzając do udziału tysięcy osób w aukcjach gruntów. Wiele aukcji pod koniec 2023 roku nie przyniosło oczekiwanych rezultatów, a niektóre działki musiały zostać przełożone z powodu niewystarczającej liczby chętnych.

W rozmowie z prasą profesor Dang Hung Vo, były wiceminister zasobów naturalnych i środowiska, stwierdził, że ceny gruntów w podmiejskich dzielnicach Hanoi, położonych 30-40 km od centrum miasta, zawyżone do ponad 100 milionów VND/m², są nietypowe. Ceny gruntów w tych obszarach są sztucznie zawyżane do poziomu, który jest nieosiągalny dla większości ludzi.

Prawnik Nguyen Van Hai (Izba Adwokacka w Hanoi) argumentuje, że aukcje gruntów powinny przynieść natychmiastowe korzyści lokalnym budżetom, ale jeśli nie będą ściśle zarządzane, mogą prowadzić do wielu negatywnych konsekwencji. Oczywistą lekcją z poprzednich lat jest to, że sztuczne zawyżanie cen gruntów nie tylko zakłóca rynek, ale także stwarza spekulantom okazje do dalszego podwyższania cen w celu osiągnięcia zysku, co może prowadzić do nieuleczalnej bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości.

Dr Tran Xuan Luong, zastępca dyrektora Wietnamskiego Instytutu Badań i Oceny Rynku Nieruchomości, zauważył również, że grunty wystawione na aukcje w podmiejskich dzielnicach Hanoi, takich jak Thanh Oai i Hoai Duc… osiągnęły ceny znacznie wyższe od wartości rynkowej, częściowo z powodu manipulacji i zawyżania cen przez grupy spekulacyjne. Obserwował on ostatnie aukcje, zwracając uwagę na udział i wysokie oferty inwestorów z prowincji Hai Duong, Bac Ninh i Bac Giang. Jest to czynnik, który w nadchodzącym okresie będzie podwyższał ceny gruntów i nieruchomości, utrudniając dostęp do rynku osobom z rzeczywistymi potrzebami. Dlatego dr Tran Xuan Luong zaproponował, aby w celu zapobiegania spekulacjom i zawyżaniu cen, wysokość depozytu wzrosła do 50% wartości początkowej, a grunty wystawione na aukcję powinny być kupowane, sprzedawane lub poświadczane notarialnie dopiero po 1-2 latach, a w przypadku odsprzedaży w tym okresie, należy naliczyć wyższy podatek.

Ludzie muszą zachować czujność.

Według obserwacji reporterów gazety Nguoi Lao Dong oraz historycznych statystyk cenowych z serwisu batdongsan.com.vn, średnia cena ofertowa działek w gminie Tien Yen, w dystrykcie Hoai Duc, w drugim kwartale 2024 roku wynosiła około 43 mln VND/m², co stanowi wzrost o około 48% w porównaniu z rokiem poprzednim. Ceny ofertowe działek w sąsiednich gminach wahały się od 22 do 62 mln VND/m², w zależności od lokalizacji i dostępności komunikacyjnej.

Zainteresowanie i ceny działek na obrzeżach Hanoi wzrosły ze względu na czynniki planistyczne i aukcje. W pierwszej połowie 2024 roku liczba poszukiwań działek w dzielnicach Dong Anh, Gia Lam, Thach That i Quoc Oai (Hanoi) wzrosła o 48–104%, a wzrost popytu spowodował wzrost cen gruntów w tych podmiejskich dzielnicach o 4–24% w porównaniu z drugą połową 2023 roku.

Eksperci rynku nieruchomości przewidują, że aukcje gruntów będą kontynuowane do końca roku, ponieważ nowy cennik gruntów nie został jeszcze wprowadzony. Ustalenie ceny wywoławczej na podstawie obowiązujących ram cenowych zapewni znacznie niższą cenę w porównaniu z innymi rodzajami gruntów. Dlatego, aby uniknąć ryzyka związanego z „gorączką” aukcji gruntów, a w szczególności z rynkiem nieruchomości w ogóle, ze względu na wpływ i konsekwencje wielu czynników, należy zachować ostrożność przed zainwestowaniem lub rozważeniem rzeczywistej potrzeby zakupu mieszkania.

Brak narzędzi do stabilizacji cen gruntów.

Według profesora Dang Hung Vo, wielu pośredników w obrocie nieruchomościami dzwoni wszędzie, pytając o zakup ziemi i domów, a także odwiedza nieruchomości w wielu miejscach, aby sztucznie zawyżać ceny rynkowe. Skala aukcji gruntów na obrzeżach Hanoi w ostatnich dniach była bardzo mała, więc spekulanci chcą wykorzystać te aukcje do podbicia cen, pokazując, że ceny gruntów rzeczywiście rosną i kierując ludzi w stronę wyższych cen. Tymczasem wiele nieruchomości przy głównych ulicach w centrum Hanoi jest zamykanych z powodu rosnącej popularności handlu elektronicznego, podczas gdy ceny gruntów na przedmieściach gwałtownie rosną, co wskazuje na wpływ środowiska biznesowego. „Brakuje nam narzędzi do zarządzania rynkiem gruntów. W 2004 roku rząd zakazał podziału i sprzedaży gruntów, ponieważ było to niezgodne z nowoczesnym rozwojem miast. Wiele osób kupowało grunty, a następnie pozostawiało je niezagospodarowane. Grunty nie były inwestowane ani zagospodarowywane, a jedynie gromadzono na nich pieniądze, co powodowało gwałtowny wzrost cen gruntów. Niedawno uchwalona ustawa o obrocie nieruchomościami zabrania również podziału i sprzedaży gruntów w miastach specjalnych, miastach typu 1, miastach typu 2 i miastach typu 3. Zaostrzyliśmy przepisy dotyczące podziału i sprzedaży gruntów, ale nadal brakuje nam jedynego narzędzia – podatku od nieruchomości – do stabilizacji cen rynkowych” – stwierdził profesor Dang Hung Vo.

Źródło: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm