Wycena gruntów – powiązanie, które należy wyjaśnić przy okazji nowelizacji ustawy o gruntach z 2024 r.

Po ponad roku wdrażania, Ustawa o gruntach z 2024 roku ujawniła wiele niedociągnięć, między innymi problemy z wyceną gruntów – czynnikiem „kręgosłupa”, który decyduje o skuteczności wielu polityk związanych z odzyskiwaniem gruntów, odszkodowaniami, przesiedleniami i aukcjami praw do użytkowania gruntów. Aby polityka ta była wdrażana stabilnie i sprawiedliwie, pilnie konieczna jest nowelizacja i uzupełnienie Ustawy o gruntach w celu udoskonalenia mechanizmu wyceny gruntów.

Nadal istnieje wiele „wąskich gardeł” związanych z wyceną gruntów. Zdjęcie ilustracyjne: Quoc Dung/VNA

Wiele „wąskich gardeł”

Oczekuje się, że ustawa o gruntach z 2024 roku przezwycięży ograniczenia ustawy z 2013 roku, zwłaszcza w zakresie ustalania cen gruntów zbliżonych do cen rynkowych, zapewniając sprawiedliwość osobom, których grunty zostaną odzyskane, oraz usuwając przeszkody dla projektów inwestycyjnych. Jednak wdrożenie pokazuje, że nadal istnieje wiele „wąskich gardeł” związanych z wyceną gruntów, które wymagają szybkiego rozwiązania.

Według ekspertów, przez długi czas ceny gruntów były niższe niż rynkowe, co powodowało zniekształcenia w wynagrodzeniu za oczyszczanie terenu. Wraz z ustawą o gruntach z 2024 roku, ramy cen gruntów zostały oficjalnie zniesione, a cennik gruntów jest ustalany corocznie, co – miejmy nadzieję – pomoże w terminowym i bardziej realistycznym dostosowywaniu cen.

Jednak w niektórych miejscowościach ceny gruntów są nadal ustalane na poziomie znacznie niższym niż rzeczywista cena rynkowa, co prowadzi do dużej różnicy między ceną odszkodowawczą a ceną „początkową” gruntów objętych projektem. Spowodowało to skargi i reakcje mieszkańców, a firmy muszą starannie rozważyć swoje zasoby finansowe, biorąc udział w projekcie.

Departament Rolnictwa i Środowiska w Hanoi poinformował, że zgodnie z artykułem 159 Ustawy o gruntach z 2024 r., cena wywoławcza w przetargach na prawa do użytkowania gruntów dla działek z zainwestowaną infrastrukturą techniczną musi zostać ustalona na podstawie cennika gruntów. Jednak w wielu miejscach ceny gruntów są niższe od cen rynkowych, co nie wystarcza na pokrycie kosztów inwestycji, oczyszczenia terenu i utworzenia nowych funduszy gruntowych.

Teoretycznie, cena jednostkowa gruntu to cena ustalona przez właściwy organ w momencie przydziału gruntu lub transakcji, bliższa cenom rynkowym niż cennik ogólny. W praktyce jednak ustalenie ceny jednostkowej gruntu jest bardzo trudne. Wymaga to uwzględnienia wielu czynników (lokalizacji, legalności, infrastruktury, potencjału rozwoju), a obecnie szczegółowy mechanizm i metoda wyceny nie są jasne i nadal w dużej mierze zależą od doświadczenia rzeczoznawcy majątkowego.

Nawet termin ustalania konkretnych cen nie został uzgodniony (na przykład, gdy agencja państwowa zdecyduje o przydzieleniu lub dzierżawie gruntów, zostanie on ustalony – ale obecnie ceny gruntów znacznie wahały się w porównaniu z poprzednimi cenami rynkowymi). Co więcej, ustalanie konkretnych cen między gminami a władzami nadal nakłada się na siebie, co łatwo prowadzi do sporów i skarg między mieszkańcami a agencjami państwowymi…

Jest to również jeden z powodów, dla których wiele miejscowości wciąż waha się przed powszechnym stosowaniem konkretnych cen gruntów, a gdy już się na to zdecydują, łatwo je kwestionuje i reaguje. Ponadto, prace nad dokumentami przewodnimi do wdrożenia Ustawy o gruntach z 2024 roku wciąż trwają, co powoduje, że miejscowości „stoją w miejscu” w stosowaniu wyceny gruntów.

Te praktyczne problemy tworzą „wąskie gardła”, które uniemożliwiają ustawie o gruntach z 2024 roku pełne wykazanie jej wyższości, zgodnie z oczekiwaniami. Niedawno wicepremier Tran Hong Ha przewodniczył spotkaniu, na którym wysłuchano opinii członków rządu na temat projektu ustawy zmieniającej i uzupełniającej szereg artykułów ustawy o gruntach z 2024 roku (Projekt Ustawy) i zaapelował do liderów ministerstw, oddziałów i stowarzyszeń... o skupienie się na analizie i omówieniu pilnych kwestii, które wymagają zmiany w ustawie o gruntach z 2024 roku, a które powodują trudności i hamują rozwój społeczno -gospodarczy; a także o rozwiązanie problemów związanych z wykorzystaniem cennika gruntów w celu wejścia na rynek...

Złagodzić stres

Nieuniknioną rzeczywistością jest to, że ceny gruntów w wielu miejscowościach wahają się w trendzie wzrostowym, szczególnie w rozwijających się obszarach miejskich. W przypadku wieloletniego projektu, jeśli cena gruntu jest ustalana jednorazowo na podstawie cennika lub pierwotnej ceny jednostkowej, inwestor może ponieść straty, jeśli cena gruntu gwałtownie wzrośnie w fazie realizacji. Nie wspominając już o tym, że jeśli osoby, których grunty zostaną odzyskane, muszą zaakceptować cenę niższą niż korzyść gruntowa, jaką przedsiębiorstwo uzyskuje przy odsprzedaży, łatwo jest wywołać poczucie „niekorzyści”.

Wręcz przeciwnie, jeśli w okresie realizacji projektu dopuszcza się korektę cen gruntów według pośredniej „ceny rynkowej”, łatwo jest również wywołać „inflację cen”, wykorzystując zmowy w celu zawyżania cen gruntów w celu osiągnięcia zysku. Dlatego wiele firm i ekspertów uważa, że ​​obecny sposób wyceny gruntów nadal wiąże się z potencjalnym ryzykiem i nie zapewnia rzeczywistej uczciwości.

Pan Ngo Gia Cuong, dyrektor Vietnam Valuation and Inspection Company Limited (VAI), skomentował, że przy tworzeniu cennika gruntów, ustalanie ceny gruntów wykorzystywanych w celach produkcyjnych lub gruntów komercyjno-usługowych jest praktycznie niemożliwe przy zastosowaniu przepisanych metod wyceny, lecz wymaga interpolacji na podstawie procentu w porównaniu do ceny gruntu mieszkalnego.

Decyzje o publikowaniu cenników gruntów w wielu miejscowościach nadal stosują tę metodę kalkulacji, co pokazuje, że Rada ds. Wyceny Cenników Gruntów nie jest w stanie przestrzegać przepisów ustawy o gruntach, która wymaga, aby ceny gruntów w cennikach gruntów były ustalane zgodnie z metodami wyceny gruntów (żadna metoda nie dopuszcza interpolacji). Oznacza to, że chociaż ustawa o gruntach z 2024 r. zniosła ramy cen gruntów, konstruowanie cenników gruntów zgodnie z zasadami rynkowymi na okres 2026 r. nadal grozi powtórzeniem tego ograniczenia.

Według pana Cuonga, ustalenie odrębnych i uzupełniających zasad wyceny gruntów przy tworzeniu tabel cen gruntów, odmiennych od zasad rynkowych stosowanych do ustalania konkretnych cen gruntów, pomoże w zachowaniu spójności polityki z teorią i uniknięciu wahań. Uregulowanie uzupełniających zasad wyceny gruntów przy tworzeniu tabel cen gruntów stwarza również jasną podstawę prawną dla samorządów, aby miały one wystarczające uprawnienia i inicjatywę w tworzeniu tabel cen gruntów, co jest zgodne ze stabilizacją dochodów budżetowych, ale nie powoduje wahań cen dla podmiotów podlegających korekcie.

Konstrukcja cen gruntów w tabeli cen gruntów, niezależna od cen rynkowych, zapewni stabilność podmiotom dostosowawczym (koszty produkcji i składniki ekonomiczne). Jednocześnie ceny gruntów stanowiące podstawę do obliczania zobowiązań finansowych nie będą podlegać złożonym, cyklicznym i nieprzewidywalnym wahaniom na wietnamskim rynku nieruchomości – analizował pan Cuong.

Docent dr Nguyen Thuong Lang, starszy wykładowca na Uniwersytecie Ekonomicznym, zauważył, że pierwszym ważnym krokiem, który należy rozważyć, jest dostosowanie pierwotnej ceny gruntu, czyli ceny ustalanej przez państwo przy pierwszym przydziale gruntów. Cena nie może być ustalana wyłącznie na podstawie cen rynkowych. Zamiast tego, cena pierwotna powinna mieć charakter preferencyjny, tworząc zachęty dla przedsiębiorstw do inwestowania i rozwoju, a nie być ustalana na wysokim poziomie w celu maksymalizacji dochodów budżetowych.

„Jeśli ceny gruntów rolnych wzrosną zbyt wysoko, nie tylko wzrośnie koszt nakładów dla przedsiębiorstw, ale także doprowadzi to do „zawyżenia” cen gruntów na całym rynku, co przełoży się na presję rozłożoną na całą gospodarkę” – zalecił pan Lang.

Ponadto, ekspert zaproponował, aby regulacja cen gruntów opierała się na systemie cen referencyjnych, zróżnicowanym w zależności od regionu i celów rozwojowych. Na przykład, na obszarach miejskich lub obszarach o wysokim potencjale zysku, ceny mogą być ustalane na stosunkowo wysokim poziomie; natomiast na obszarach, które wymagają zachęt inwestycyjnych lub mają niższy potencjał zysku, ceny powinny być ustalane na niższym, bardziej rozsądnym poziomie. Wszystkie te działania muszą być objęte planem zagospodarowania przestrzennego, z wizją na co najmniej 3-5 lat, aby zapewnić stabilność.

Ponadto państwo musi proaktywnie korzystać z wielu narzędzi regulacji cen, aby zapewnić przejrzystość, uczciwość i efektywność. Aukcje gruntów muszą być odpowiednio kontrolowane, aby uniknąć zbyt wysokiego wzrostu cen, który mógłby zakłócić rynek. Narzędzia regulacyjne muszą zapewniać harmonię interesów państwa, przedsiębiorstw i obywateli. Nie tylko poprzez środki administracyjne, takie jak planowanie, ustalanie cen, limity użytkowania gruntów… ale także poprzez narzędzia ekonomiczne, takie jak podatki, stopy procentowe, zachęty inwestycyjne i inne polityki wsparcia fiskalnego.

Source: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/dinh-gia-dat-mat-xich-can-lam-ro-khi-sua-luat-dat-dai-2024-20251003150854127.htm