Przedsiębiorstwa znów czekają na pilotażowe rozwiązanie dotyczące innych rodzajów gruntów.

Wiele przedsiębiorstw posiadających prawa do użytkowania gruntów, ale nieposiadających gruntów pod zabudowę mieszkaniową, zmaga się z pytaniem, czy i w jaki sposób będą mogły realizować projekty budownictwa mieszkaniowego po wejściu w życie Ustawy o gruntach.

Pan Dang Van Khai, zastępca dyrektora generalnego Constrexim Housing Development Investment Joint Stock Company, opuścił seminarium „Nowe siły napędowe, szanse i wyzwania wynikające z ustawy gruntowej z 2024 r. i powiązanych z nią przepisów” rano 15 sierpnia z wielkimi nadziejami.

Pan Dang Van Khai, zastępca dyrektora generalnego Constrexim Housing Development Investment Joint Stock Company.

„Pan Dao Trung Chinh, Dyrektor Departamentu Planowania Przestrzennego i Rozwoju ( Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska ), wspomniał o pilotażowej rezolucji Zgromadzenia Narodowego w sprawie wdrażania komercyjnych projektów mieszkaniowych poprzez umowy o prawach do użytkowania gruntów lub istniejących prawach do użytkowania gruntów, na których grunty nie są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Rezolucja ta zostanie omówiona na nadchodzącej sesji październikowej. Będziemy mieli dalsze propozycje dotyczące naszej sprawy, ponieważ obecnie opieramy się jedynie na opcjach pilotażowych” – powiedział pan Khai na marginesie seminarium zorganizowanego przez magazyn „Business Magazine” pod patronatem Wietnamskiego Stowarzyszenia Rozwoju Dóbr Konsumpcyjnych (ACOD) i Stowarzyszenia Biznesu Hanoi (HBA).

Pytanie zadane wcześniej na seminarium przez pana Khaia jeszcze bardziej podgrzało atmosferę wokół kwestii, które należy omówić po wejściu w życie ustawy o gruntach 1 sierpnia 2024 r., ponieważ jest to typowy przypadek, w którym przedsiębiorstwo ma prawo do użytkowania gruntu, ale nie posiada gruntów mieszkalnych, a zatem nie może ubiegać się o przekształcenie ich w projekt budownictwa mieszkaniowego zgodnie z oczekiwaniami.

Projekt firmy w Hai Duong , którego plan zagospodarowania przestrzennego został zatwierdzony w 2017 roku, obejmuje działki mieszkalne i komercyjne. Teren komercyjny, położony z dala od terenów mieszkalnych i użyteczności publicznej, jest dzierżawiony przez firmę na 50 lat i posiada certyfikaty użytkowania gruntów, ale nie ma na nim terenów mieszkalnych.

„Jesteśmy bardzo zaniepokojeni, ponieważ jeśli będziemy kontynuować budowę budynków komercyjnych i usługowych, zatwierdzonych do 9 kondygnacji, aby zapewnić postęp projektu zgodnie z wymaganiami, prawdopodobnie będą one musiały pozostać puste i nie będzie można ich wynająć, ponieważ nie ma w pobliżu mieszkańców. Kto więc miałby je wynająć na usługi? To byłoby ogromne marnotrawstwo. Chcemy zapytać, czy możliwe jest dostosowanie planu, aby uwzględnić zarówno usługi komercyjne, jak i mieszkaniowe, i czy będziemy musieli ogłosić nowy przetarg lub ponownie je wystawić na aukcji, skoro mamy już certyfikaty własności gruntów?” – powiedział pan Khanh po wysłuchaniu pana Phan Duc Hieu, stałego członka Komisji Ekonomicznej Zgromadzenia Narodowego, i pana Chinha, którzy przedstawili nowe punkty ustawy o gruntach.

Problem polega na tym, że ani obowiązujące prawo gruntowe, ani prawo mieszkaniowe nie zapewniają przedsiębiorstwom mającym prawo do korzystania z gruntów bez przeznaczenia na cele mieszkaniowe mechanizmu umożliwiającego budowę komercyjnych budynków mieszkalnych, co pozwoliłoby im na samodzielną realizację projektu.

W odniesieniu do tej kwestii pan Phan Duc Hieu przyznał, że jest to problem budzący obawy wielu inwestorów, ale podkreślił również, że kwestie te zostały szczegółowo omówione i przedyskutowane podczas uchwalania ustawy o gruntach.

Pan Phan Duc Hieu, stały członek Komisji Ekonomicznej Zgromadzenia Narodowego.

„Nie jest to problem, który pojawił się po uchwaleniu ustawy, ale został rozważony w oparciu o korzyści i koszty, mocne i słabe strony. Rząd opracowuje projekt rezolucji pilotażowej, która ma zająć się przypadkami, w których grunty są dostępne, ale nie mogą być wykorzystane pod zabudowę mieszkaniową. Rezolucja ma zostać przedłożona Zgromadzeniu Narodowemu”.

„Uważam, że pilotaż jest niezbędny, aby ocenić wpływ przed podjęciem decyzji o uchwaleniu przepisów. Celem ustawy o gruntach jest bowiem nie tylko rozwój budownictwa komercyjnego, ale także stworzenie kompleksowego i zrównoważonego rynku nieruchomości, a nie priorytetyzacja konkretnego segmentu czy rodzaju nieruchomości” – powiedział pan Hieu przedsiębiorcom na temat treści ustawy o gruntach, która weszła w życie 1 sierpnia 2024 r.

W tej sprawie pan Chinh stwierdził, że istnieje kilka kwestii wymagających wyjaśnienia. Po pierwsze, projekty sprzed Ustawy o budownictwie mieszkaniowym z 2015 roku (która zaczęła regulować inne rodzaje gruntów). Po drugie, grunty nierolnicze, które muszą zostać przeniesione poza centrum miasta ze względu na wymogi, a nie ma dostępnych gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Po trzecie, nowe projekty.

Pan Dao Trung Chinh, Dyrektor Departamentu Planowania Przestrzennego i Rozwoju (Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska).

„To kwestia, która będzie wymagała dalszych badań. Naszym zdaniem, w przypadku projektów dotyczących gruntów nierolniczych, które powstały przed 2015 rokiem z powodu relokacji… i zostały tam wstrzymane, konieczne jest znalezienie rozwiązania. Ograniczenia powinny prawdopodobnie dotyczyć tylko nowych projektów” – powiedział pan Chinh i poprosił przedsiębiorstwa o dalsze przekazywanie opinii, aby agencje mogły dokonać syntezy i rozważyć proponowane rozwiązania, które następnie przedstawią rządowi.

Obecnie rząd rozpatruje projekt rezolucji w sprawie pilotażu realizacji projektów budownictwa mieszkaniowego na zasadach komercyjnych poprzez umowy o nabyciu praw do użytkowania gruntów lub istniejących praw do użytkowania gruntów w przypadku, gdy grunt nie jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową.

W projekcie zaproponowano dwa warianty kryteriów wyboru projektów pilotażowych.

Opcja 1 zakłada pilotaż komercyjnych projektów mieszkaniowych poprzez umowy dotyczące praw do użytkowania gruntów lub istniejących praw do użytkowania gruntów (w przypadku gdy grunt nie jest gruntem przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową), nieprzekraczające 30% liczby projektów i 20% całkowitej powierzchni zatwierdzonych w programie i planie rozwoju budownictwa mieszkaniowego do 2030 r.

Priorytet będą miały przypadki, gdy grunt znajduje się na obszarach miejskich lub na obszarach objętych zatwierdzonymi planami zagospodarowania przestrzennego; przedsiębiorstwa prowadzące działalność gospodarczą w zakresie nieruchomości, które korzystają z gruntów przydzielonych przez państwo z opłatami za użytkowanie gruntów lub gruntów dzierżawionych z jednorazową opłatą dzierżawną za cały okres dzierżawy; oraz przypadki, gdy obiekt musi zostać przeniesiony ze względu na zanieczyszczenie środowiska lub niezgodność z planami budowlanymi lub planowaniem urbanistycznym.

Opcja 2 to program pilotażowy dla przypadków, w których inwestorzy otrzymali pisemną zgodę od prowincjonalnego Komitetu Ludowego na realizację projektów budownictwa komercyjnego za pośrednictwem umów o prawach użytkowania gruntów przed datą wejścia w życie ustawy o ziemi nr 31/2024/QH15; przypadków, w których inwestorzy obecnie posiadają prawa do użytkowania gruntów pochodzące z gruntów przydzielonych przez państwo z opłatami za użytkowanie gruntów lub gruntów dzierżawionych z jednorazową opłatą dzierżawną za cały okres dzierżawy; oraz przypadków, w których inwestorzy obecnie posiadają prawa do użytkowania gruntów nierolniczych w przypadku obiektów, które muszą zostać przeniesione ze względu na zanieczyszczenie środowiska lub obiektów, które muszą zostać przeniesione ze względu na planowanie budowlane lub urbanistyczne.

Komentarz (0)