Ceny mieszkań gwałtownie rosną, ale dochody mieszkańców Hanoi wciąż pozostają w tyle.

[reklama_1]

Ceny mieszkań gwałtownie rosną, ale dochody mieszkańców Hanoi wciąż pozostają w tyle.

Według raportu Savills Vietnam, drugi kwartał 2023 roku jest osiemnastym z rzędu kwartałem, w którym ceny mieszkań w Hanoi wzrosły. Obecnie średnia cena sprzedaży mieszkań w Hanoi wynosi 53 mln VND/m², co stanowi wzrost o 73% w porównaniu z 4 latami temu (2019).

Pani Do Thu Hang, starszy dyrektor działu doradztwa Savills w Hanoi, wyjaśnia: Ciągły wzrost cen mieszkań w Hanoi wynika ze znacznego wzrostu cen gruntów i kosztów budowy.

Ceny mieszkań rosną, ale dochody mieszkańców Hanoi wciąż są niewystarczające, zdjęcie 1 — Ceny mieszkań gwałtownie rosną, podczas gdy dochody mieszkańców Hanoi maleją. (Zdjęcie: TTX)

Ponadto konieczność inwestowania w poprawę jakości produktów, infrastruktury i mediów otaczających oraz projektów wewnętrznych sprawia, że ceny na rynku pierwotnym, czyli ceny nowo rozpoczynanych projektów, są zawsze wyższe od ogólnego poziomu rynkowego mieszkań na sprzedaż.

Według badań Savills, popyt na mieszkania w Hanoi rośnie z roku na rok ze względu na stały wzrost migracji. Ponadto prognozuje się, że w latach 2023-2025 w Hanoi wzrośnie o 157 000 gospodarstw domowych.

Jednak podaż mieszkań jest bardzo niska – w przyszłości do sprzedaży ma trafić jedynie 59 000 mieszkań wszelkiego typu, 9 000 domów w zabudowie szeregowej i 18 700 mieszkań socjalnych. Brakuje 70 300 mieszkań.

Raport Savillsa pokazuje, że Hanoi dąży do osiągnięcia średniego dochodu na mieszkańca na poziomie 150 milionów dolarów rocznie w 2023 roku. W porównaniu z 2019 rokiem, średnie tempo wzrostu dochodów wynosi 6% rocznie. Tymczasem tempo wzrostu cen mieszkań od 2019 roku do pierwszej połowy 2023 roku wynosi 13% rocznie.

Pani Hang skomentowała, że w rzeczywistości wzrost średniego dochodu na mieszkańca w Hanoi jest niższy niż wzrost cen mieszkań. To przykład pokazujący, że ludzie będą dłużej posiadać dom, jeśli ta różnica się pogłębi.

„Jeśli te dwie liczby nie zbliżą się do siebie, to dla ogółu społeczeństwa, mieszkańców Hanoi i mieszkańców innych prowincji, którzy chcą mieć dom w Hanoi ze względu na pracę lub dla swoich dzieci, posiadanie go będzie dłuższe i trudniejsze” – powiedziała pani Hang.

Nie wspominając o produktach mieszkaniowych w niskiej zabudowie, gdy cena jest wysoka, kupujący również biorą pod uwagę jej rozsądność, a także zgodność z rzeczywistą wartością produktu. W tym przypadku decyzja kupującego będzie wolniejsza i dłuższa.

Rzadki segment ze zniżką, ale nie dla mas

W przeciwieństwie do segmentu apartamentów, segment willi i domów szeregowych wykazuje niewielką korektę w dół. Cena pierwotna willi spadła o 10% kwartał do kwartału, osiągając 100 milionów VND/m² niesprzedanej działki w Me Linh. Ceny domów szeregowych spadły o 7% kwartał do kwartału. Natomiast ceny domów szeregowych odnotowały wzrost o 4% kwartał do kwartału, osiągając 173 miliony VND/m². Chociaż spada, nie jest to segment dla większości ze względu na wysokie ceny.

Pani Hang powiedziała, że spadek cen willi i domów szeregowych wynika z faktu, że inwestycje realizowane z dala od centrum są realizowane po rozsądnych cenach, co powoduje również spadek poziomu rynku.

W rzeczywistości ceny niskich segmentów zabudowy są nadal wysokie, zwłaszcza na obszarach przylegających do obwodnic Hanoi nr 2 i 3 oraz na rozwiniętych obszarach ze stabilną infrastrukturą społeczną i planowaniem infrastruktury komunikacyjnej, a także na obszarach o dużej gęstości zaludnienia.

Ceny mieszkań rosną, ale dochody mieszkańców Hanoi wciąż są niewystarczające, zdjęcie 2 — Wille to rzadki segment rynku, w którym można liczyć na obniżki cen, ale nie dotyczy to większości. (Zdjęcie: DP)

Według pani Hang, na rynku willi i domów szeregowych, produkty w rozsądnych cenach i dobrze zaplanowane projekty wciąż przyciągają nabywców. Świadczy o tym fakt, że liczba transakcji w segmencie niskiej zabudowy w Hanoi, po słabym pierwszym kwartale, wyniosła 106 sprzedanych lokali, co stanowi wzrost o 20% w porównaniu z poprzednim kwartałem.

„To jeden z pozytywnych sygnałów odnotowanych pod koniec drugiego kwartału 2023 roku, kiedy na rynku pojawiły się projekty o niskiej zabudowie, oferujące produkty w cenach około 10 miliardów VND/jednostkę” – powiedziała pani Hang.

Według danych z drugiego kwartału 2023 roku w Hanoi, projekty z cenami pierwotnymi poniżej 10 miliardów VND stanowiły 39% transakcji, apartamenty od 10 do 20 miliardów VND stanowiły 28%, a apartamenty powyżej 30 miliardów VND stanowiły zaledwie 13%. Dane pokazują, że im bardziej rozsądna cena produktu, tym lepszy wskaźnik sprzedaży.

Podaż pierwotna jest ograniczona, ale zaletą dla nabywców domów na rynku w Hanoi jest obecnie możliwość wyboru rynku wtórnego – z wieloma produktami, które zostały opracowane z wyprzedzeniem, objęte gwarancją prawną i mają bardziej przystępne ceny. W obecnych warunkach ceny na rynku wtórnym są nadal konkurencyjne w porównaniu z rynkiem pierwotnym.

Według Savills, w drugim kwartale 2023 roku, w przypadku mieszkań o niskiej zabudowie, ceny mieszkań z rynku wtórnego są zazwyczaj o 20% niższe niż mieszkań z rynku pierwotnego. Rynek pierwotny oferuje mniejszy wybór, podczas gdy rynek wtórny oferuje większy wybór cenowy, mimo że produkt nie jest już nowy, ale w zamian nabywcy mogą być gotowi do użytkowania lub mogą z niego korzystać od razu.

W ostatnim czasie Hanoi szczególnie promowało wypłatę publicznych inwestycji. Jest to czynnik sprzyjający rozwojowi działalności gospodarczej Hanoi, a w szczególności innych sektorów, w tym rynku nieruchomości.

Niedawno rozpoczęta budowa drogi nr 4 ma na celu pobudzenie rozwoju obszarów podmiejskich, takich jak Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong, Thanh Oai i Thanh Tri, po otwarciu drogi nr 4 dla ruchu w 2027 r. Przewiduje się, że podaż mieszkań w obszarach wokół drogi nr 4 wzrośnie o 36% w porównaniu z obecną sytuacją.

Gdy infrastruktura będzie rozwijana synchronicznie, będzie ona wspierać zrównoważoną podaż i popyt we wszystkich obszarach. Dzięki wygodnemu transportowi osoby w potrzebie będą skłonne przenieść się do obszarów o bardziej przystępnych cenach.

„Uważa się to za jeden z czynników rozwiązujących problem, który ostatnio dotknął śródmieście lub okolice obwodnicy nr 3 targowiska w Hanoi, gdzie ceny osiągnęły nowe, wysokie poziomy, utrudniając ludziom dostęp do zakupu domu” – skomentowała pani Hang.

Źródło