Ceny mieszkań w Hanoi nadal „rosną”, dzielnica Thanh Oai wpłaca kaucję za licytację gruntów, kupujący zachowują czujność, aby uniknąć ryzyka

Ceny mieszkań w Hanoi nadal rosną, gorączka gruntowa to głównie sposób na zysk spekulantów, 7 przypadków zmiany przeznaczenia gruntów bez pozwolenia... to najnowsze wiadomości ze świata nieruchomości.

Podczas gdy zainteresowanie większością innych segmentów i rodzajów nieruchomości spadło w maju 2024 r., apartamenty w Hanoi były jedynym segmentem, który odnotował wzrost na poziomie 9%. (Zdjęcie: Linh An)

Ceny mieszkań w Hanoi nadal rosną

Dane Big Data portalu Batdongsan.com.vn pokazują, że po trzech kolejnych miesiącach dynamicznego wzrostu w pierwszej połowie 2024 roku, w kwietniu 2024 roku popyt na apartamenty w Hanoi zaczął spadać. W kwietniu 2024 roku poziom zainteresowania i liczba ofert mieszkań w Hanoi spadły odpowiednio o 30% i 2%. Jednak spadek ten trwał tylko w kwietniu, a od maja mieszkania w Hanoi stopniowo odzyskiwały swoją „formę”.

Podczas gdy zainteresowanie większością innych segmentów i rodzajów nieruchomości spadło w maju 2024 r., apartamenty w Hanoi były jedynym segmentem, który odnotował wzrost o 9%. W porównaniu z majem, w czerwcu 2024 r. stopa procentowa pozostała na tym samym poziomie.

W rzeczywistości, po nieco ponad miesiącu stagnacji, od końca maja 2024 roku do chwili obecnej, ceny mieszkań nadal ustanawiają nowy poziom. Oznacza to, że ceny mieszkań w Hanoi nadal rosną.

Na przykład, według badania przeprowadzonego przez Batdongsan.com.vn, w ramach projektu Vinhomes Smart City, mieszkania 1-pokojowe + 1, w zależności od budynku, lokalizacji i kierunku balkonu, pod koniec kwietnia i na początku maja 2024 r. miały cenę sprzedaży 2,4-2,6 mld VND/apartament, ale obecnie cena ofertowa tego typu mieszkań wynosi 2,7-2,8 mld VND/apartament. Podobnie, kawalerki kosztują 1,8-1,9 mld VND, co oznacza średni wzrost o 150-200 mln VND za mieszkanie w porównaniu z czerwcem 2024 r. W tym projekcie mieszkania 2-pokojowe z 2 łazienkami lub 3-pokojowe z 2 łazienkami również podrożały o 200-250 mln VND w porównaniu z około 2 miesiącami wcześniej.

Cena mieszkań z 2 sypialniami i 2 łazienkami w projekcie Gemek wzrosła z 2,7-2,8 mld VND do 2,750-2,9 mld VND za apartament. W tym projekcie znajdują się mieszkania z 2 sypialniami i 2 łazienkami, a właściciel oferuje cenę ponad 3 mld VND za apartament.

Apartamenty Nam Trung Yen, głównie starsze, z dwiema sypialniami, również podrożały z 2,8-3 mld VND/apartament do 3,1-3,4 mld VND/apartament. Ceny apartamentów z dwiema sypialniami i dwiema łazienkami w projekcie Handiresco również wzrosły z 4-4,2 mld VND/apartament w maju do 4,3-4,5 mld VND/apartament.

Średni wzrost cen o 250–300 mln VND/apartament odnotowano również w przypadku projektów zlokalizowanych na ulicy Le Van Luong, takich jak Hanoi CenterPoint, Times Tower, Golden Palace, a także apartamentów zlokalizowanych na ulicy Trung Hoa – Nhan Chinh.

Dlaczego w dystrykcie Thanh Oai w Hanoi nagle wstrzymano aukcje gruntów?

Władze dystryktu Thanh Oai (Hanoi) wstrzymały aukcję praw do użytkowania gruntów obejmującą 57 działek na obszarze Dam, we wsi Muc Xa, w gminie Cao Duong, a także zwróciły pieniądze wydane na zakup dokumentów i depozytów od klientów, powołując się na konieczność ponownego ustalenia ceny wywoławczej.

Truong Son Joint Stock Auction Company, organizator pierwszej aukcji gruntów w dystrykcie Thanh Oai, obejmującej 57 działek w gminie Cao Duong, która odbyła się 17 sierpnia, niespodziewanie ogłosił, że zaprzestaje organizacji aukcji i zwraca klientom pieniądze za dokumenty zakupu oraz depozyty.

Wspomniana spółka poinformowała, że ​​otrzymała zawiadomienie z Centrum Rozwoju Funduszu Ziemskiego Dzielnicy Thanh Oai o treści: „Zaprzestań organizowania pierwszej aukcji praw do użytkowania gruntów dla 57 działek na obszarze Dam, we wsi Muc Xa, w gminie Cao Duong, w dzielnicy Thanh Oai, w Hanoi”.

Powodem jest to, że Ludowy Komitet Dzielnicy Thanh Oai ustalił na nowo cenę wywoławczą na aukcji praw do użytkowania gruntów dla 114 działek ziemi w gminie Cao Duong, zgodnie z decyzją Ludowego Komitetu Hanoi.

Wcześniej, zgodnie z ogłoszeniem, 57 działek w rejonie wioski Muc Xa, w gminie Cao Duong, miało powierzchnię od 74,63 do 134,69 metrów kwadratowych, a ich cena wywoławcza wynosiła 8,097 mln VND/metr kwadratowy.

Przy podanej cenie początkowej (bez podatków, opłat i obciążeń) kaucja za działki wynosi od niemal 121 do 218 milionów VND.

Wiadomo, że w sierpniu w dystrykcie Thanh Oai nie będą organizowane żadne inne aukcje gruntów.

Wcześniej, 10 sierpnia, dystrykt Thanh Oai zorganizował aukcję 68 działek w rejonie Ngo Ba, we wsi Thanh Than, w gminie Thanh Cao. Aukcja wywołała poruszenie wśród inwestorów nieruchomości i opinii publicznej, ponieważ zwycięska cena była 7-8 razy wyższa od ceny wywoławczej. Spośród cen wywoławczych wynoszących 8,6-12,5 mln VND/m², najwyższa wygrana przekroczyła 100 mln VND/m².

Wiele osób uważa, że ​​powodem, dla którego aukcja przyciągnęła tak wielu inwestorów, była niska cena wywoławcza. Przy takiej cenie wywoławczej inwestorzy musieli wpłacić jedynie 20% depozytu, co odpowiadało około 200 milionom VND.

Ryzyko kupującego

W ostatnim czasie na rynku nieruchomości nastąpił gwałtowny wzrost cen, zwłaszcza w segmencie mieszkań, a następnie nieruchomości projektowych i działek w miejscowościach. Jednak 6-8-krotny wzrost cen, jaki nastąpił po ostatnich aukcjach w dzielnicy Thanh Oai, jest uważany za zbyt wysoki, a nawet nienormalny, zarówno pod względem wygranej ceny, jak i liczby uczestników.

Dane z ewidencji i strony internetowej Batdongsan.com.vn wskazują, że cena gruntów budowlanych w niektórych wioskach w gminie Thanh Cao, w dystrykcie Thanh Oai, w drugim kwartale 2024 roku wynosiła zaledwie około 27–30 milionów VND/m². Cena ta wzrosła o około 80%, z około 15 milionów VND/m² w 2020 roku do prawie 30 milionów VND/m² w 2024 roku. Zatem zwycięska oferta z 10 sierpnia jest 2,3–3,7 razy wyższa od obecnej ceny sprzedaży.

Albo w niedawnym badaniu cen gruntów w niektórych podmiejskich dzielnicach Hanoi, gdzie mimo że ceny gruntów wzrosły, zwłaszcza w miejscowościach przygotowujących się do stania się dzielnicami lub lokalizacjami o korzystnych warunkach rozwoju infrastruktury, nie zaobserwowano nierealistycznego wzrostu, jak w przypadku aukcji gruntów w Thanh Oai.

Przykładowo, podczas aukcji gruntów pod koniec czerwca w dystrykcie Me Linh, wyniki zwycięskich ofert nie zmieniły się drastycznie, a cena wyniosła 20–40 milionów VND/m2, podczas gdy dystrykt Me Linh ma jeszcze przestrzeń do rozwoju dzięki systemowi infrastruktury od mostów po obwodnicę nr 4, 3 i 5. Podobnie w dystrykcie Thach That, ceny gruntów w niektórych pięknych lokalizacjach gminy Binh Yen wzrosły ostatnio jedynie o kilka milionów VND/m2, mimo że jest wiele przydatnych informacji wpływających na rynek nieruchomości...

W świetle powyższego, wielu ekspertów uważa, że ​​niedawna gorączka ziemi to przede wszystkim chwyt spekulantów i pośredników, którzy chcą zarobić. Wiele grup osób, które wcześniej nabyły ziemię, będzie wykorzystywać aukcje w tym regionie, aby podbić ceny i uzyskać wyższą pozycję. Jeśli wylicytowane działki nie zostaną sprzedane, stracą oni wpłacone wadium, a zgodnie z przepisami, uczestnicy aukcji muszą wpłacić wadium w wysokości 20% całkowitej wartości działki lub powierzchni gruntu, liczonej według ceny wywoławczej.

Według danych online z Batdongsan.com.vn, w pierwszych 6 miesiącach 2024 roku rynek nieruchomości w Hanoi odnotował silne wahania poziomu zainteresowania. Segment gruntów i nieruchomości mieszkaniowych jest na dobrej drodze do ożywienia po osiągnięciu najniższego poziomu w 2023 roku, a liczba wyszukiwań wzrosła o 118% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku; domy prywatne, szeregowce i wille wzrosły odpowiednio o 33%, 27% i 9%. W dzielnicach podmiejskich największy wzrost zainteresowania odnotowano w Dong Anh – 104%, w Quoc Oai – 101%, w Gia Lam – 95%, w Hoai Duc – 79%, a w Thach That – 48%.

Wyjaśniając to, eksperci stwierdzili, że może to wynikać z obaw przed wzrostem cen nieruchomości po oficjalnym wejściu w życie Ustawy o gruntach z 2024 r., Ustawy o nieruchomościach z 2023 r. i Ustawy o budownictwie mieszkaniowym z 2023 r. Z drugiej strony, informacja o dążeniu Hanoi do utworzenia 5 nowych dzielnic do 2030 r. (Dong Anh, Hoai Duc, Gia Lam, Thanh Tri i Dan Phuong) również sprawia, że ​​grunty w tych lokalizacjach przyciągają uwagę wielu inwestorów.

Pan Nguyen Quoc Anh, zastępca dyrektora generalnego Batdongsan.com.vn, prognozuje, że od drugiego kwartału 2025 roku rynek gruntów zacznie wkraczać w główny trend ożywienia; podczas gdy obecne „fale” mają charakter lokalny w niektórych obszarach. Dlatego inwestorzy powinni uważnie badać rynek i poznawać wahania cen, korzystając z obiektywnych źródeł informacji.

Również w sytuacji, gdy ceny nieruchomości są zawyżane zbyt wysoko w porównaniu z ich rzeczywistą wartością, niektórzy eksperci uważają, że manipulowanie rynkiem nieruchomości w celu tworzenia wirtualnych cen jest bardzo niebezpieczne i bezpośrednio wpływa na kupujących, podobnie jak manipulacja giełdą. To powoduje, że rynek nieruchomości jest nietransparentny i niestabilny, a państwo nie stosuje silnych sankcji.

Ludzie oczekują, że ceny nieruchomości spadną do odpowiedniego poziomu, gdy wkrótce wejdą w życie nowe przepisy dotyczące zarządzania i regulacje prawne. To rozwiązanie dla osób, które naprawdę potrzebują możliwości posiadania domu, zgodnie z celem rządu .

W przypadku zmiany przeznaczenia gruntu nie jest wymagane zezwolenie.

Ustawa o gruntach z 2024 r. przewiduje znacznie więcej przypadków zmiany przeznaczenia gruntów bez uzyskania pozwolenia od 1 sierpnia 2024 r.

7 przypadków zmiany przeznaczenia gruntów, które nie wymagają pozwolenia

Zgodnie z postanowieniami artykułu 121 ust. 3 ustawy o gruntach z 2024 r., jeżeli nie zachodzi jeden z 7 przypadków wymienionych w artykule 121 ust. 1 ustawy o gruntach z 2024 r., nie będzie konieczne ubieganie się o pozwolenie na zmianę celu użytkowania od właściwego organu.

Konkretnie chodzi o następujące przypadki: przekształcanie gruntów przeznaczonych pod uprawę ryżu, gruntów leśnych o specjalnym przeznaczeniu, gruntów leśnych ochronnych, gruntów leśnych produkcyjnych na inne rodzaje gruntów w grupie gruntów rolnych ; przekształcanie gruntów rolnych w grunty nierolnicze; przekształcanie innych rodzajów gruntów w tereny przeznaczone pod skoncentrowaną hodowlę zwierząt gospodarskich podczas wdrażania projektów skoncentrowanej hodowli zwierząt gospodarskich na dużą skalę.

Przekształcenie gruntów nierolniczych przydzielonych przez państwo bez opłat za użytkowanie gruntów na inne rodzaje gruntów nierolniczych przydzielonych przez państwo z opłatami za użytkowanie gruntów lub dzierżawą gruntów; Przekształcenie gruntów nierolniczych, które nie są gruntami mieszkalnymi, na grunty mieszkalne.

Przekształcanie gruntów przeznaczonych pod zabudowę obiektów publicznych, gruntów wykorzystywanych na cele publiczne w celach biznesowych w grunty produkcyjne i biznesowe niebędące gruntami rolniczymi; Przekształcanie gruntów produkcyjnych i biznesowych niebędących gruntami handlowymi lub usługowymi w grunty handlowe lub usługowe.

Zmiana przeznaczenia gruntów musi być zgodna z planem zagospodarowania przestrzennego.

Zmiana przeznaczenia gruntu musi być zgodna z planem zagospodarowania przestrzennego i zatwierdzona przez właściwe organy. Jest to wyraźnie określone w artykule 116 ustawy o gruntach z 2024 r.

W związku z tym właściwym organem do zatwierdzenia zmiany przeznaczenia gruntu jest Komitet Ludowy okręgu, w którym znajduje się dany grunt.

Powierzchnia przekształcenia użytkowania gruntów w 2024 r.

Obecnie w ustawie o gruntach z 2024 r. nie ma dokumentu określającego limit i maksymalną powierzchnię gruntów, które można przekształcić na cele użytkowe.

Limit użytkowania gruntów zależy od potrzeb osoby, która chce zmienić przeznaczenie gruntu. Jednakże Departament Zasobów Naturalnych i Środowiska zbada dokumenty, potrzebę zmiany przeznaczenia gruntu, zweryfikuje teren i planowanie, aby sprawdzić, czy limit można całkowicie zmienić.

Roczny plan zagospodarowania przestrzennego na szczeblu powiatu jest ustalany przez właściwe organy.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-tiep-tuc-nong-ly-do-huyen-thanh-oai-tra-tien-coc-dau-gia-dat-nguoi-mua-tinh-tao-tranh-rui-ro-282864.html