W wielu miejscach cena ziemi stanowi połowę ceny mieszkań. Co mówią eksperci?

Zgodnie z cennikiem gruntów z 2025 r. opublikowanym niedawno przez miasto Hanoi , w wielu obszarach cena działek w lokalizacji 1 - z widokiem na drogi i ulice, stanowi jedynie połowę ceny mieszkań na sprzedaż.

Wielu młodych ludzi decyduje się na mieszkanie w apartamentach, aby w pełni korzystać z udogodnień życia - Zdjęcie: NAM TRAN

Rynek się odwraca

Miasto Hanoi właśnie opublikowało nowy cennik gruntów, który będzie obowiązywał od 20 grudnia 2024 r. do 31 grudnia 2025 r. W związku z tym ceny gruntów w wielu obszarach wzrosły 3–4 razy w porównaniu ze starym cennikiem.

Nowością w cenniku gruntów opublikowanym właśnie przez miasto Hanoi jest to, że grunty miejskie i wiejskie będą ustalane według przedziałów cenowych opartych na 4 pozycjach: pozycja 1 to grunt przylegający do głównej ulicy, pozycja 2 to grunt przylegający do alejki o szerokości 3,5 m lub szerszej, pozycja 3 to grunt przylegający do alejki o szerokości 2 - 3,5 m, pozycja 4 to grunt przylegający do alejki o szerokości mniejszej niż 2 m.

Patrząc na niedawno opublikowaną tabelę cen gruntów w Hanoi, łatwo zauważyć, że w wielu obszarach, gdzie buduje się mieszkania, ceny gruntów są niższe niż ceny mieszkań. To nowy trend, ponieważ przez długi czas ceny gruntów były zazwyczaj wyższe niż ceny mieszkań w danej okolicy.

W związku z tym ceny gruntów (gruntów pod zabudowę miejską) na obszarze Me Tri Ha, w zależności od lokalizacji, wahają się od 30,8 do 78,4 mln VND/ ^m2 , na obszarze Me Tri Thuong od 24,9 do 74,8 mln VND/ ^m2 , a na obszarze Mieu Dam od 33,8 do 85,5 mln VND/ ^m2 .

Ceny gruntów miejskich w rejonie My Dinh wahają się od 29,4 do 74,8 mln VND/ ^m2 , w Phu Do od 24,5 do 57 mln VND/ ^m2 , w rejonie Phuc Dien przy drodze krajowej nr 32 od 27,2 do 67,7 mln VND/ ^m2 , a w rejonie ulicy Phuong Canh od 20,3 do 43,4 mln VND/ ^m2 .

Tymczasem ceny mieszkań w okolicy takich ulic jak ulica Le Duc Tho, wiele ulic w obszarze miejskim My Dinh 2 i autostrada krajowa 32 wahają się od 70 do 100 milionów VND/ ^m2 .

Podobnie, powierzchnia Thang Long Avenue w gminie An Khanh wynosi od 22,2 do 51 milionów VND/ ^m² , powierzchnia Van Xuan Street w gminie Kim Chung od 23,2 do 53,3 milionów VND/ ^m² , a powierzchnia drogi 70 w gminie Van Canh od 13,9 do 27,2 milionów VND/ ^m² . Tymczasem ceny sprzedaży projektów mieszkaniowych w tym obszarze, w tym mieszkań używanych, również wynoszą od 45 do 70 milionów VND/ ^m² .

Należy dodać, że różnica w cenach mieszkań i gruntów w wyżej wymienionych obszarach wynika częściowo z rzeczywistych cen transakcyjnych gruntów w wyżej wymienionych dzielnicach i przy wymienionych trasach, w szczególności w przypadku gruntów położonych bezpośrednio przy ulicy, które są wielokrotnie wyższe od cen podawanych przez miasto Hanoi w tabeli cen gruntów z 2025 r.

Dostosowanie cen gruntów miejskich do rynku odbywa się na podstawie wielu czynników, co ma na celu zapewnienie atrakcyjności inwestycyjnej miasta i wyeliminowanie czynników, które zwiększają ceny transakcyjne gruntów ze względu na spekulacje i gromadzenie aktywów.

Ekspert: Trudno porównywać ceny gruntów z cenami mieszkań

W rozmowie z Tuoi Tre Online , profesor Dang Hung Vo, były wiceminister zasobów naturalnych i środowiska , powiedział, że konieczne jest dokładne oszacowanie różnicy między cenami gruntów a cenami mieszkań w tej samej okolicy, ponieważ zazwyczaj projekty mieszkaniowe w momencie przekazania domów mają w pełni zapewnione warunki mieszkalne. Inaczej jest w przypadku zakupu gruntów na ulicy pod budowę domów, ponieważ czasami te tereny mają nie w pełni zapewnione warunki mieszkalne i biurowe.

Dlatego mechanizm cenowy mieszkań różni się od ceny gruntu, co jest powszechne w obecnych osiedlach mieszkaniowych, zwłaszcza w luksusowych apartamentowcach z pełnym wyposażeniem, które są bardzo korzystne dla mieszkańców. Cena mieszkań i gruntów często zależy od warunków mieszkaniowych, otoczenia, infrastruktury społecznej, takiej jak szpitale, supermarkety, szkoły – dodał pan Vo.

Zdaniem pana Nguyena Van Dinha, przewodniczącego Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami: Przede wszystkim należy docenić pozytywny czynnik związany z wydaniem przez Hanoi i Ho Chi Minh w 2025 r. nowych cenników gruntów, co pozwoli na usunięcie problemów prawnych i przeszkód w wielu projektach na etapie wyceny gruntów.

Transakcje dotyczące nieruchomości stanowią również podstawę do naliczania podatków i opłat podczas procedur przenoszenia praw użytkowania gruntów. Niedawno Hanoi wykorzystało rynkowe ceny transakcyjne do stworzenia cennika gruntów na rok 2025, dlatego cennik ten jest dość ściśle zgodny z cenami rynkowymi dla danego obszaru.

Pan Dinh zauważył jednak, że obecne ceny nieruchomości w Hanoi wydają się nierealne i wirtualne, ponieważ popyt na mieszkania i nieruchomości komercyjne jest zbyt duży, a podaż niewielka. W związku z tym wielu inwestorów osiągnęło dwu- lub trzykrotny wzrost marży zysku, a nie tylko kilkadziesiąt procent. W ślad za tym trendem poszli również inwestorzy i spekulanci, windując ceny, aby skorzystać z różnicy, co tworzy wirtualny sygnał na rynku.

Według pana Dinha, na obszarze objętym badaniem cen gruntów często nie było ostatnio żadnych transakcji, a agencja zarządzająca bazuje na starych transakcjach, więc cena jest niska. Tymczasem mieszkania w tym obszarze są sprzedawane po wysokich, wręcz wirtualnych cenach.

Niektórzy eksperci z branży nieruchomości uważają, że ostatni wzrost cen mieszkań wynika częściowo z psychologii młodych rodzin, które chcą mieszkać w mieszkaniach, aby w pełni korzystać z udogodnień, mieszkać na jednym piętrze i nie musieć tracić czasu na prace budowlane.

Source: https://tuoitre.vn/gia-dat-nen-nhieu-noi-bang-nua-chung-cu-chuyen-gia-noi-gi-20241224131000986.htm