Wzrost cen mieszkań w Ho Chi Minh City: przyczyny i prognoza na przyszłość

Przyczyną wzrostu cen mieszkań na rynku wtórnym jest brak równowagi między podażą i popytem.

Chociaż na rynku nieruchomości w Ho Chi Minh City ostatnio powstało wiele nowych projektów mieszkaniowych, ceny sprzedaży wielu mieszkań o drugorzędnym przeznaczeniu (mieszkań, których właściciele zostali przeniesieni jeden lub więcej razy) w centrum miasta i na przedmieściach nadal gwałtownie wzrosły, znacznie przekraczając nawet poprzedni rekord.

Ceny mieszkań w Ho Chi Minh City szybko rosną.

Z sondażu przeprowadzonego przez reportera gazety Lao Dong wynika, że ​​w Vinhomes Central Park, w dzielnicy My Thanh Tay w Ho Chi Minh City, cena apartamentu z dwiema sypialniami o powierzchni 80 m² wynosi obecnie 8-9 miliardów VND za apartament (wzrost o 800 milionów VND do 1 miliarda VND w porównaniu z rokiem ubiegłym). Cena apartamentu o powierzchni 90 m² w samej dzielnicy Landmark osiągnęła prawie 12 miliardów VND, czyli o około 15% więcej niż w 2024 roku.

Ceny mieszkań w projekcie The Sun Avenue gwałtownie wzrosły w ostatnich miesiącach po tym, jak pojawiła się wiadomość o usunięciu przeszkód w procesie uzyskiwania różowych ksiąg.

W dawnej Dzielnicy 7, projekt Quoc Cuong Gia Lai został wystawiony na sprzedaż na początku roku w cenie 54-55 milionów VND/m² (około 3,6-3,7 miliarda VND/apartament z dwiema sypialniami, powierzchnia 73 m²). Jednak cena rynkowa wzrosła obecnie do ponad 64 milionów VND/m², co odpowiada 4,3 miliarda VND/apartament (bez VAT). Po uwzględnieniu podatku cena może wynieść nawet 4,8 miliarda VND. Niektóre apartamenty są sprzedawane w cenie około 60-62 milionów VND/m².

Obszar Ben Van Don (dawna dzielnica 4) nie jest poza tym trendem. Projekt Tresor, w który zainwestował Novaland , notował ceny mieszkań z jedną sypialnią (50 m²) na początku tego roku w wysokości 3,2-3,3 mld VND, a teraz wzrosły do ​​4-4,2 mld VND. Mieszkanie z dwiema sypialniami (58 m²) jest oferowane za 5,4-5,5 mld VND, co stanowi wzrost o około 30% w porównaniu z rokiem ubiegłym. Tymczasem projekt Icon 56, w który również zainwestował Novaland, ma różową księgę, więc cena jest wyższa: mieszkanie z jedną sypialnią o powierzchni 50 m² kosztuje 5,2 mld VND, co stanowi wzrost o 22% w porównaniu z rokiem ubiegłym.

Największy wzrost cen odnotowano na Sun Avenue (dzielnica Binh Trung). Pan Pham Minh Nguyen, mieszkaniec tej dzielnicy, powiedział, że w zeszłym roku ktoś oferował 4,3-4,4 miliarda VND za dwupokojowe mieszkanie (67 m²), ale nie udało mu się go sprzedać. Obecnie cena wzrosła do 6,5-6,7 miliarda VND (około 82 milionów VND/m²), co stanowi wzrost o ponad 50% w ciągu zaledwie jednego roku. Głównym powodem, według pana Nguyena, jest informacja o zbliżającym się zakończeniu wydawania różowych książeczek.

Ceny niektórych innych projektów z niższymi cenami wyjściowymi, w przypadku których niedawno zakończono procedury prawne, również znacznie wzrosły, np.: Saigon Gateway (ul. Vo Nguyen Giap, dzielnica Tang Nhon Phu) z 30–35 mln VND/m² w zeszłym roku do 38–42 mln VND obecnie; TDH Riverview (dzielnica Tam Binh) również wzrósł z 30 do 35–36 mln VND/m²; Projekt Capella (ul. Luong Dinh Cua, dzielnica An Khanh) odnotował wzrost o 22% w ciągu ostatniego roku, ze średnią ceną 6 mld VND za dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 87 m².

Pan Phan Quoc Danh, pośrednik w obrocie nieruchomościami, powiedział, że ceny mieszkań z rynku wtórnego we wschodniej części Ho Chi Minh City wzrosły ostatnio bardziej niż w innych obszarach, ponieważ większość nowo rozpoczętych projektów ma bardzo wysokie ceny wywoławcze. Na przykład, tuż obok The Sun Avenue, projekt The Prive w Dat Xanh kosztuje 120 milionów VND/m², a Eton Park nieopodal również ma podobną cenę, a Global City osiąga obecnie 140 milionów VND/m². To wpłynęło na nastroje rynkowe, gwałtownie podnosząc ceny mieszkań z rynku wtórnego.

Nie jest trudno wyjaśnić ceny mieszkań w Ho Chi Minh City.

Pan Ta Trung Kien, dyrektor Wowhome Real Estate Company, powiedział, że zrozumiałe jest, iż wiele projektów mieszkaniowych zostało przekazanych i ich problemy prawne zostały rozwiązane, co doprowadziło do wzrostu cen. Jeśli chodzi o The Sun Avenue, ostatni gwałtowny wzrost cen wynika nie tylko z czynników prawnych, ale również z efektu rozlania się okolicznych projektów.

Według pana Kiena, wiele sąsiednich projektów innych inwestorów zostało sprzedanych w ubiegłym roku za ponad 100 milionów VND/m². „Ta duża różnica cenowa sprawia, że ​​zarówno sprzedający, jak i kupujący oddane projekty mają tendencję do „podnoszenia” cen, aby zbliżyć się do nowego poziomu. Ponadto infrastruktura komunikacyjna tego obszaru jest dobrze skomunikowana ze wschodnią częścią Ho Chi Minh i osią komunikacyjną w kierunku Ba Ria – Vung Tau (starej), co zaspokaja potrzeby nabywców domów w zakresie wygodnego podróżowania i pracy po reorganizacji jednostek administracyjnych” – wyjaśnił pan Kien.

Dr Pham Viet Thuan, dyrektor Instytutu Ekonomii i Środowiska w Ho Chi Minh, przeanalizował, że główną przyczyną wzrostu cen mieszkań na rynku wtórnym, zwłaszcza w przypadku projektów, w których procedury prawne zostały właśnie zakończone, jest brak równowagi między podażą a popytem. Od wielu lat podaż nowych mieszkań stale spada, a liczba projektów z segmentu średniej i przystępnej cenowo półki praktycznie zniknęła z rynku. Tymczasem popyt na mieszkania utrzymuje się na wysokim poziomie, zwłaszcza w Ho Chi Minh.

Jednocześnie udało się rozwiązać szereg projektów, które utknęły w martwym punkcie z powodu problemów prawnych, co pozwoliło inwestorom przyspieszyć proces przekazywania lokali. To zbudowało zaufanie i zwiększyło popyt na zakup. Wydanie różowych książeczek dla projektów, które wcześniej utknęły w martwym punkcie, również przyczyniło się do wzrostu wartości mieszkań, zwłaszcza tych, które zostały przekazane wiele lat temu, ale znajdują się w dobrych lokalizacjach.

Oprócz czynników prawnych, kluczowe projekty infrastrukturalne, takie jak linia metra nr 1, rozbudowa głównych dróg czy nowo otwarte centra handlowe, działają jak „magnesy” przyciągające przepływy pieniężne. „Każdy obszar korzystający z infrastruktury odnotował wyraźny wzrost cen. Na przykład wzdłuż ulicy Pham Van Dong lub w niektórych dzielnicach w Thu Duc City (starej dzielnicy) ceny mieszkań gwałtownie wzrosły po poprawie ruchu.

Ten kontekst, w połączeniu z faktem, że ceny pierwotne w wielu nowych projektach są już bardzo wysokie, skłonił wielu nabywców do zwrócenia się ku rynkowi wtórnemu, gdzie mogą znaleźć mieszkania w dogodnej lokalizacji, z uregulowanym statusem prawnym i cenami, które wciąż są „bardziej przystępne” niż w nowo rozpoczętych projektach. Ta presja popytu stale winduje ceny starych mieszkań, tworząc nowy poziom cen na rynku.

Zapotrzebowanie na wyszukiwanie wzrosło o 70%

Według danych Batdongsan.com.vn, do połowy 2025 roku popyt na apartamenty w Ho Chi Minh City ponownie wzrósł, a liczba wyszukiwań wzrosła o 70%. W rzeczywistości w drugim kwartale wiele projektów kontynuowało wprowadzanie nowych produktów, ale większość z nich należała do segmentu premium, w cenach od 80 do 100 milionów VND/m² lub więcej, takich jak The Global City, Celadon City, CitiGrand, Alta Height... Pierwotny poziom cen nadal rósł o 4-6% w nowych projektach i 2-4% w starszych projektach.

Źródło: https://nld.com.vn/gia-chung-cu-thu-cap-leo-thang-196250811200521105.htm