Według raportów badań rynku przeprowadzonych przez firmy zajmujące się nieruchomościami, ceny mieszkań stale rosną. W porównaniu z sytuacją sprzed 5 lat, ceny mieszkań w Ho Chi Minh City wzrosły dwukrotnie, zwłaszcza w segmencie luksusowym. Dominacja tego segmentu mieszkań spowodowała wzrost cen mieszkań, utrudniając osobom o średnich dochodach dostęp do mieszkań.
Ceny domów stale rosną
Pan Phong, mieszkaniec okręgu An Lac (HCMC), powiedział, że kilka lat temu kupił luksusowy apartament w dzielnicy Binh Thanh (starej) za 4 miliardy VND, a obecnie jego cena wzrosła do 9 miliardów VND. Warto zauważyć, że chociaż cena prawie się podwoiła, wciąż nic nie wskazuje na to, by miała się zatrzymać.
Tymczasem nowy projekt w dzielnicy Binh Trung (Holandia) właśnie zaoferował mieszkania na sprzedaż w cenie ponad 90 milionów VND/m², dwukrotnie wyższej niż szacowano 5-6 lat temu. W dzielnicy Phu My Hung, uważanej za najbardziej luksusową w Holandii, ceny mieszkań wahają się obecnie od 80 do 95 milionów VND/m². 7-8 lat temu wynosiły one zaledwie około 37-38 milionów VND/m².
Najnowszy raport Stowarzyszenia Nieruchomości Miasta Ho Chi Minh (HoREA) pokazuje, że w latach 2020-2023 segment nieruchomości luksusowych stanowił około 70% całkowitej podaży rynkowej. To powoduje, że rynek rozwija się w sposób niezrównoważony, a model „piramidy” mieszkaniowej ulega odwróceniu.
Tylko w ciągu pierwszych 6 miesięcy 2025 roku w Ho Chi Minh City zrealizowano zaledwie 4 komercyjne projekty mieszkaniowe, obejmujące łącznie 3353 luksusowe apartamenty o wartości ponad 10 239 miliardów VND. Nie zrealizowano żadnych projektów w segmencie mieszkań średniej lub przystępnej cenowo klasy. Jednocześnie budownictwo socjalne również było bardzo skromne – zaledwie 205 000 m² powierzchni użytkowej, co odpowiada 4100 apartamentom, stanowiło zaledwie około 11,7% planu do 2025 roku. Według pana Le Hoang Chau, przewodniczącego HoREA, ceny mieszkań stale rosły w ciągu ostatnich lat i obecnie utrzymują się na wysokim poziomie. Luksusowy apartament kosztuje do 90 milionów VND/m², co odpowiada około 9,7 miliarda VND/jednostka, znacznie przekraczając możliwości finansowe osób o średnich dochodach.
Ceny mieszkań w Ho Chi Minh City wzrosły ponad dwukrotnie w ciągu ostatnich pięciu lat.
Savills Vietnam ocenia, że rynek nieruchomości w Ho Chi Minh City od 5 lat zmaga się z poważnym niedoborem podaży. Chociaż miasto postawiło sobie za cel budowę 235 000 nowych domów w latach 2021-2025, zrealizowało jedynie 24% planu, co oznacza, że nadal brakuje prawie 179 000 lokali. W drugim kwartale 2025 roku w Ho Chi Minh City na rynku pojawi się zaledwie 1600 nowych mieszkań, co zwiększy całkowitą podaż pierwotną w ciągu pierwszych 6 miesięcy do 6800 lokali. Jednak wskaźnik absorpcji osiągnął jedynie 45%, co oznacza, że sprzedano 3800 lokali. Głównym powodem jest powolny proces zatwierdzania i bariery prawne.
Opłaty za użytkowanie gruntów są zbyt wysokie
Pan Vo Hong Thang, zastępca dyrektora generalnego ds. doradztwa i inwestycji DKRA Group, powiedział, że koszty gruntów, w tym koszty zakupu, podatki, opłaty prawne, odsetki od kredytów itp., stanowią obecnie większość całkowitych kosztów inwestycyjnych, podczas gdy koszty budowy i jakość mieszkań są łatwiejsze do kontrolowania. Dlatego spodziewa się, że po rozwiązaniu problemów prawnych w projektach, w połączeniu z obniżeniem opłat za użytkowanie gruntów, ceny nieruchomości w Ho Chi Minh City „spadną”.
Dr Pham Viet Thuan, dyrektor Instytutu Ekonomii , Zasobów Naturalnych i Środowiska w Ho Chi Minh City, stwierdził, że wzrost cen gruntów oraz metoda nadwyżkowa w ustalaniu opłat za użytkowanie gruntów to główne przyczyny wysokiego wzrostu cen mieszkań. Według niego, stosowanie cen gruntów zbliżonych do rynkowych, zgodnie z Ustawą o gruntach i Dekretem 71/2024, powoduje wzrost cen rynkowych przez ceny „wirtualne”, zwłaszcza po zniesieniu ram cen gruntów. W związku z tym, stwierdził, że należy wprowadzić zmiany w Ustawie o gruntach z 2024 r. w celu obniżenia wskaźnika kalkulacji ceny gruntu przy zmianie przeznaczenia, aby kontrolować koszty nakładów i stabilizować ceny nieruchomości. Kontrolowane ustalanie cen gruntów przyczyni się do obniżenia cen mieszkań i zwiększenia bezpieczeństwa socjalnego.
Podczas warsztatów „Ceny gruntów, podatki gruntowe... jak uczynić je rozsądnymi”, zorganizowanych przez gazetę Thanh Nien 22 lipca, prawnik Truong Anh Tu, prezes kancelarii prawnej TAT, zasugerował, że państwo musi opracować bardziej rozsądne rozwiązania w zakresie poboru podatków związanych z gruntami, w szczególności w zakresie tworzenia cenników gruntów i polityki podatkowej.
Według niego, ceny gruntów muszą być ustalane tak, aby harmonizowały interesy wszystkich stron, czyli aby państwo nie traciło dochodów podatkowych, firmy nadal zapewniały efektywność biznesową i marże zysku, podaż i popyt na rynku nie były zakłócone, a ludzie nadal mieli dostęp do nieruchomości. To konsekwentny cel, który należy zapewnić. Oznacza to, że ceny gruntów nie muszą być w całości oparte na cenach rynkowych.
Pani Vo Nhat Lieu, dyrektor PROPIIN Real Estate Project Development Training Institute, zwróciła uwagę na istotną zmienną, jaką jest fakt, że opłaty za użytkowanie gruntów często stanowią nawet 50% całkowitego kosztu projektu, a sam grunt to około 20%. Wielu międzynarodowych inwestorów wahało się, ponieważ proces wyceny nie opiera się na standardowym wzorze, a koszty podlegają nieprzewidywalnym wahaniom.
W związku z tym zaproponowała zwolnienie lub znaczne obniżenie opłaty za przekształcenie użytkowania gruntów dla gospodarstw domowych o powierzchni poniżej 300 m² oraz nałożenie wyższych podatków na osoby posiadające wiele działek. Cennik gruntów musi również pozostać stabilny przez wystarczająco długi czas, aby uniknąć sytuacji, w której lokalne władze zbyt szybko podniosą ceny, tworząc lukę między regionami, wywołując falę spekulacji.
Wiceminister finansów Le Tan Can przyznał również, że obecnie dwoma największymi problemami są naliczanie „dopłaty” i opłat za użytkowanie gruntów przy przekształcaniu gruntów rolnych w grunty mieszkaniowe. Poinformował, że Ministerstwo Finansów ukończyło projekt dekretu zmieniającego dekret 103/2024 i przesłało go do Ministerstwa Sprawiedliwości do zaopiniowania przed przedłożeniem go rządowi do ogłoszenia. Celem jest jak najszybsze usunięcie przeszkód, ponieważ miejscowości stale zgłaszają przypadki „finansowo niemożliwe” tylko dlatego, że opłaty i podatki są zbyt wysokie.
Zwiększ współczynnik wykorzystania gruntów
Przewodniczący HoREA uważa, że aby obniżyć ceny mieszkań, Ho Chi Minh City musi priorytetowo potraktować zwiększenie podaży mieszkań socjalnych, a jednocześnie gruntownie zreformować procedury administracyjne. W szczególności konieczne jest wydanie rezolucji pilotażowej i nowelizacja Prawa mieszkaniowego z 2023 r., aby przyznać Departamentowi Budownictwa prawo do zatwierdzania projektów mieszkań socjalnych, zamiast jak obecnie przechodzić przez Ustawę Inwestycyjną.
Ponadto zaproponował nowelizację dekretu 100/2024/ND-CP, aby zwiększyć współczynnik użytkowania gruntów dla projektów budownictwa socjalnego maksymalnie do 1,5 raza. Pozwoli to na zwiększenie liczby mieszkań na tym samym obszarze o 50%, a tym samym obniżenie cen mieszkań.
Ponadto, lokalne władze muszą działać w sposób synchroniczny, aby skrócić czas zatwierdzania planów i uzyskiwania pozwoleń. Należy również wspierać rozwój taniego budownictwa komercyjnego poprzez preferencyjną politykę kredytową, zwłaszcza dla osób młodych. Państwo musi również zrestrukturyzować rynek, zachęcając firmy do przechodzenia na segment budownictwa przystępnego cenowo, w połączeniu z programem budowy miliona mieszkań socjalnych do 2030 roku.
Kolejnym ważnym rozwiązaniem jest nowelizacja ustawy o obrocie nieruchomościami, która umożliwiłaby przeniesienie projektów, które nie wywiązały się ze swoich zobowiązań finansowych dotyczących gruntów, pod warunkiem, że nowy inwestor wywiąże się z tych zobowiązań. Pomoże to ożywić „odłożone” projekty i zwiększyć podaż.
Source: https://nld.com.vn/giam-gia-dat-de-ha-nhiet-gia-nha-196250722220941319.htm
Komentarz (0)