Obraz ilustracyjny.
Wietnamskie Stowarzyszenie Nieruchomości (VNREA) niedawno złożyło dokument zawierający uwagi dotyczące kilku aspektów projektu rezolucji Zgromadzenia Narodowego określającej mechanizmy i zasady mające na celu przezwyciężenie trudności i przeszkód we wdrażaniu ustawy o ziemi.
W związku z tym VNREA przedstawiła pięć sugestii, w tym propozycję zmian trzech postanowień już uwzględnionych w projekcie oraz dodanie dwóch postanowień, które nie zostały jeszcze uwzględnione w projekcie rezolucji.
Jeśli chodzi o dwie dodatkowe propozycje, VNREA powołuje się na artykuł 5 projektu rezolucji, który stanowi o stosowaniu tabel cen gruntów w celu ustalenia opłat za użytkowanie gruntów i opłat za dzierżawę gruntów w przypadku wszystkich projektów, gdy grunt jest przydzielany, dzierżawiony lub gdy zmienia się cel jego użytkowania, we wszystkich przypadkach.
Jednak, zgodnie z analizą VNREA, w rzeczywistości istnieją projekty inwestycyjne na nowo zabudowanych obszarach lub projekty o dużej skali użytkowania gruntów, dla których nie ma cenników gruntów, a jeśli takie istnieją, ich stosowanie byłoby niewłaściwe. W takich przypadkach konieczne jest ustalenie konkretnych cen gruntów zgodnie z metodami ustalania cen gruntów określonymi w obowiązującym prawie gruntowym w celu obliczenia opłat za użytkowanie gruntów i opłat za dzierżawę gruntów.
VNREA proponuje dodanie przepisów określających przypadki, w których do obliczania opłat za użytkowanie gruntów i opłat za dzierżawę gruntów w przypadku projektów, gdy państwo przydziela grunty, dzierżawi je lub zmienia cel ich użytkowania, stosuje się określone ceny gruntów, w tym: projekty o dużej skali użytkowania gruntów, wynoszącej 100 hektarów lub więcej, oraz projekty inwestycyjne na nowo zabudowanych obszarach, dla których nie ma jeszcze cennika gruntów.
Ponadto VNREA proponuje dodanie regulacji dotyczącej obliczania opłaty dodatkowej za okres poprzedzający ustalenie cen gruntów. Na podstawie art. 257 ust. d ust. 2 ustawy o gruntach z 2024 r., Dekret 103/2024/ND-CP stanowi, że opłata dodatkowa dla osób, które otrzymały decyzje o przydziale/dzierżawie gruntów przed 1 sierpnia 2024 r., ale których ceny gruntów nie zostały jeszcze ustalone, będzie naliczana w wysokości 5,4% rocznie (z przewidywaną korektą do 3,6% rocznie) opłaty za użytkowanie gruntów/dzierżawę gruntów należnej za okres poprzedzający ustalenie cen gruntów.
Argument jest taki, że inwestorzy czerpią korzyści z niezapłaconych opłat za użytkowanie/dzierżawę gruntów. Ten pogląd jest błędny i niewłaściwy – podkreślił VNREA. Obecnie odpowiedzialność za ustalanie cen gruntów spoczywa na agencjach państwowych, a nie na użytkownikach gruntów.
Żądanie pociągnięcia użytkowników gruntów do odpowiedzialności w tym przypadku jest bezpodstawne. Kiedy użytkownicy gruntów nie uiścili opłat za użytkowanie gruntów ani czynszu dzierżawnego, nie mogą korzystać ze swoich praw do użytkowania gruntów: prawa do kupna/sprzedaży/przeniesienia/obciążenia hipoteką… ponieważ, zgodnie z przepisami, prawa te mogą być wykonywane dopiero po wywiązaniu się z zobowiązań finansowych związanych z gruntem, jak wynika z analizy VNREA.
W związku z tym VNREA proponuje dodanie klauzuli regulującej sposób rozpatrywania dodatkowych opłat w oparciu o rozróżnienie konkretnych przypadków. W przypadkach, w których decyzje dotyczące przydziału gruntów, dzierżawy gruntów, zezwolenia na zmianę przeznaczenia gruntów, zezwolenia na przejście z rocznych opłat dzierżawnych na opłaty jednorazowe za cały okres dzierżawy, przedłużenia użytkowania gruntów, korekty okresu użytkowania gruntów lub korekty szczegółowego planu zagospodarowania przestrzennego zostały wydane zgodnie z prawem gruntowym i innymi stosownymi przepisami przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, ale cena gruntu nie została jeszcze ustalona, ustalenie opłat dzierżawnych i opłat za użytkowanie gruntów odbywa się zgodnie z art. 257 ust. 2 pkt a, b i c ustawy o gruntach z 2024 r.
Ponadto użytkownicy gruntów są obowiązani do uiszczania opłat uzupełniających za okres, za który nie naliczono opłat za użytkowanie gruntów i czynszu dzierżawnego, określonych w pkt. a, b i c ust. 2 art. 257 ustawy o gruntach, jeżeli użytkownik gruntów przeznaczył grunt, dla którego udzielono prawa użytkowania gruntów, do użytkowania, działalności gospodarczej lub korzystania.
Użytkownicy gruntów nie są zobowiązani do uiszczania opłat dodatkowych za okres, za który nie naliczono opłat za użytkowanie gruntów ani czynszu dzierżawnego, zgodnie z art. 257 ust. 2 pkt a, b i c ustawy o gruntach, jeżeli użytkownik gruntów nie oddał jeszcze gruntu, dla którego udzielono prawa użytkowania gruntów, do użytkowania, prowadzenia działalności gospodarczej lub korzystania. Jeżeli użytkownik gruntów uiścił już opłaty dodatkowe za okres, za który nie naliczono opłat za użytkowanie gruntów ani czynszu dzierżawnego, wpłacona kwota zostanie zwrócona lub zaliczona na poczet innych zobowiązań finansowych wobec Skarbu Państwa…
Odnośnie trzech proponowanych zmian VNREA powołała się na: Klauzula 7, Artykuł 3 dotyczący nabycia gruntów, odszkodowań, wsparcia i przesiedleń stanowi, że „Odliczenie kwot odszkodowań, wsparcia i przesiedleń zaliczkowych, wypłacanych przez inwestora od opłaty za użytkowanie gruntu i opłaty za dzierżawę gruntu, oblicza się dla całego projektu zgodnie z Klauzulą 2, Artykułem 94 Prawa gruntowego”.
Jednakże, zgodnie z VNREA, ustawa o gruntach stanowi, że w przypadku gdy inwestorzy wpłacają zaliczki na odszkodowania, wsparcie i fundusze na przesiedlenie, środki te mogą zostać odliczone od opłat za użytkowanie gruntów i opłat za dzierżawę gruntów w ramach projektu. Jeśli po odliczeniu opłat za użytkowanie gruntów i opłat za dzierżawę gruntów w ramach projektu nadal pozostaje kwota, można ją uwzględnić w całkowitym kapitale inwestycyjnym projektu.
Zatem przepisy te nie gwarantują prawdziwie praw i nie zachęcają inwestorów do udziału w wypłacaniu odszkodowań, wsparcia i funduszy na przesiedlenia, zwłaszcza w przypadku projektów, które są zwolnione z opłat za użytkowanie gruntów i opłat za dzierżawę gruntów lub kwalifikują się do obniżki tych opłat – wynika z analizy VNREA.
W związku z tym VNREA proponuje, aby umożliwić inwestorom dalsze odliczanie zaliczek na odszkodowania, wsparcie i przesiedlenie od innych zobowiązań finansowych, które inwestor jest zobowiązany uiścić.
Ponadto w punkcie d ust. 1 art. 5 wskazano, że podstawę wymiaru opłat za użytkowanie gruntów stanowią: koszty budowy infrastruktury dla gruntu, który inwestor przekazuje Skarbowi Państwa; koszty budowy infrastruktury, o których mowa w tym punkcie, ustala się zgodnie z przepisami prawa budowlanego.
Według VNREA, projekt przewiduje jedynie kalkulację kosztów budowy infrastruktury dla gruntów przekazanych państwu przez inwestora, co jest niewłaściwe. Wynika to z faktu, że tabele cen gruntów mają charakter ogólny, a ceny gruntów w tych tabelach są zazwyczaj oparte na istniejących działkach. Projekty rozwoju infrastruktury, w których grunty nie zostały przekazane państwu (takie jak projekty rozwoju infrastruktury parków przemysłowych), nie będą kwalifikować się do odliczeń kosztów infrastruktury.
Z drugiej strony, projekty inwestycyjne będą charakteryzować się zróżnicowanymi kosztami inwestycji infrastrukturalnych w zależności od warunków geologicznych i skali, zwłaszcza te realizowane na nowych obszarach lub na gruntach rekultywowanych, gdzie koszty niwelacji terenu i budowy infrastruktury są bardzo wysokie. Dlatego też, obliczanie kosztów infrastruktury wyłącznie dla terenu przekazanego państwu przez inwestora nie zapewniłoby sprawiedliwości.
W związku z tym VNREA proponuje, aby przy ustalaniu cen gruntów uwzględniać koszty infrastruktury całego projektu, a nie tylko powierzchnię gruntu, którą inwestor przekazuje państwu. Jednocześnie należy wprowadzić przepisy dotyczące rozliczania kosztów rekultywacji gruntów w ramach projektów rekultywacji gruntów przy ustalaniu cen gruntów (obecnie koszty rekultywacji gruntów są wliczane do kosztów rozwoju projektu przy ustalaniu cen gruntów metodą nadwyżkową).
Kolejnym punktem, który skomentowała VNREA, jest punkt b, klauzula 13, artykuł 3, który określa przepisy przejściowe dotyczące nabycia gruntów, odszkodowań, wsparcia i przesiedleń, stanowiąc: „W przypadkach, gdy przed datą wejścia w życie niniejszej uchwały nie zostanie podjęta decyzja zatwierdzająca plan odszkodowań, wsparcia i przesiedleń, nabycie gruntów, odszkodowań, wsparcia i przesiedleń zostaną przeprowadzone zgodnie z ustawą o ziemi i postanowieniami niniejszego artykułu”.
Według VNREA, użycie sformułowania „sprawy przed datą wejścia w życie niniejszej Uchwały, w których nie podjęto decyzji” nie określa precyzyjnie ram czasowych, w których wystąpiło zdarzenie. Mogą istnieć przypadki, w których decyzja zatwierdzająca plan rekompensat nie została podjęta przed datą wejścia w życie Uchwały, ale do momentu jej wejścia w życie decyzja taka została już podjęta. W związku z tym VNREA proponuje zmianę sformułowania na „Sprawy, w których nie podjęto decyzji do daty wejścia w życie niniejszej Uchwały…”.
Source: https://vtv.vn/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-nghi-quyet-ve-luat-dat-dai-100251027194905912.htm
Komentarz (0)