Usuwanie przeszkód instytucjonalnych, odblokowywanie zasobów – odcinek finałowy: Redukcja wąskich gardeł proceduralnych i kosztów w branży nieruchomości

Przedsiębiorcy działający na rynku nieruchomości wciąż skarżą się na trudności, gdyż sektor ten nadal boryka się z niezliczoną ilością procedur i pieczęci, a wiele etapów jest wręcz blokowanych.

Inwestorzy przyglądają się projektowi w Dong Nai - Zdjęcie: QUANG DINH

Ustawa o gruntach z 2024 r. usunęła wiele niedociągnięć poprzednich wersji, ale proces wdrażania nadal napotyka wiele problemów i nie jest dostosowany do dwupoziomowego modelu samorządu terytorialnego.

Ile dni trzeba czekać na odpowiedź?

W rozmowie z Tuoi Tre, pan Pham Duc Toan – dyrektor generalny EZ Real Estate – powiedział, że firmy borykają się obecnie z trudnościami w procesie przejmowania i przydzielania gruntów. Przeniesienie zadań związanych z oczyszczaniem terenu z poziomu powiatu na poziom gminy stworzyło wiele wyzwań ze względu na brak kompetencji zawodowych urzędników lokalnych, którzy nie spełniają wymogów. Z drugiej strony, zbytnie skupienie się na poziomie prowincji doprowadzi do przeciążenia i spowolnienia procesu. Ponadto etap określania pochodzenia gruntu również wydłuża proces oczyszczania terenu.

Pan Toan powiedział, że jeśli procesowi decentralizacji nie będą towarzyszyć terminowe wytyczne i korekty polityki, przygotowanie i zatwierdzanie planów wynagrodzeń będzie nadal napotykać trudności. Zaproponował skrócenie okresu oceny ofert, który obecnie wynosi do 60 dni, ponieważ „przedsiębiorstwa często muszą składać wnioski o przedłużenie, co jednocześnie zwiększa koszty zabezpieczenia przetargu”.

Ponadto procedura uzyskania pozwolenia na budowę stanowi poważne utrudnienie. Po zakończeniu inwestycji i opracowaniu projektu podstawowego, wymagania dotyczące zapobiegania pożarom i ich zwalczania są najbardziej skomplikowane.

W rozmowie z Tuoi Tre, pan Le Huu Nghia – dyrektor generalny firmy Le Thanh – powiedział, że kluczowym elementem projektów nieruchomościowych, a w szczególności projektów budownictwa socjalnego, są długotrwałe procedury prawne. Według pana Nghii, w przypadku projektu mieszkaniowego, zamiast procedur trwających 2 lata, wiele projektów trwa nawet 5-7 lat.

Na przykład w projekcie tego przedsiębiorstwa istnieje tylko jedna procedura, ale jednostki mają różne zdania, co zmusza przedsiębiorstwo do zmian, wydłużając czas przetwarzania i koszty wdrożenia. Nie wspominając już o tym, że gdy pojawia się problem wymagający konsultacji z urzędami państwowymi, dokumenty są wysyłane, ale czasami nie ma odpowiedzi przez cały miesiąc, co sprawia, że ​​przedsiębiorstwo jest „niespokojne”, bo czas to pieniądz.

Dlatego też pan Nghia uważa, że ​​w procedurach administracyjnych konieczne jest jasne określenie, ile dni potrzeba na uzyskanie wyników, w przeciwnym razie konieczne będzie jasne określenie, co przedsiębiorstwa muszą zrobić, kto jest odpowiedzialny, a także określenie każdego konkretnego etapu.

„Jeśli poprosisz o opinie inne agencje, ile dni masz na odpowiedź? Jeśli nie będzie odpowiedzi, jak zostanie to rozwiązane? Nie można prosić o opinie, a potem czekać miesiącami i latami bez rezultatów. Jeśli termin zostanie przekroczony i nie będzie rozwiązania, przedsiębiorstwo musi przesłać dokument do rozpatrzenia na wyższym szczeblu” – zasugerował pan Nghia.

Dylemat wyceny gruntów

Największym problemem dla wielu firm jest wycena gruntów w celu ustalenia opłat za użytkowanie gruntów. Istnieją miejscowości, w których ceny są bardzo wysokie, co powoduje, że wiele projektów kończy się fiaskiem. „Obecne opłaty za użytkowanie gruntów nadal stanowią duży problem na rynku, dlatego potrzebna jest odpowiednia metoda ich obliczania. Zbyt wysokie ceny negatywnie wpływają na sytuację nie tylko firm, ale także nabywców domów” – powiedział pan Toan.

Według eksperta z departamentu analiz Yuanta Vietnam, priorytetem powinno być usunięcie przestarzałych przepisów, aby wyeliminować wąskie gardła w rozwoju projektów. Fakt, że Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska musi dokonać przeglądu Ustawy o gruntach z 2024 roku po zaledwie roku od jej wdrożenia, pokazuje, że obecne przeszkody hamują postęp.

Od 1 lipca 2025 roku w Wietnamie oficjalnie będzie obowiązywał dwupoziomowy model administracji. W związku z tym przepisy dotyczące rocznych planów zagospodarowania przestrzennego na poziomie dystryktów nakładają się na siebie, powodując opóźnienia w realizacji projektów i powinny zostać zniesione, twierdzi ekspert.

Rząd opublikował pierwszy projekt znowelizowanej ustawy o gruntach – kompleksową „reformę” obejmującą 68 dodanych lub zmienionych przepisów. Eksperci spodziewają się, że Zgromadzenie Narodowe uchwali ją podczas październikowej sesji, a wejdzie ona w życie na początku 2026 roku.

Pan Ngo Quang Phuc – Dyrektor Generalny Phu Dong Group – obliczył, że jeśli projekt z 2 lat na 5 lat potrwa dłużej, koszty finansowe przedsiębiorstwa znacznie wzrosną, czasami nawet o połowę w porównaniu z kosztem gruntu. Pan Phuc podał przykład działki o wartości 500 miliardów VND, gdzie odsetki za 2 lata wynoszą zaledwie 100 miliardów VND, ale z powodu problemów uniemożliwiających realizację projektu w ciągu 5 lat, koszty odsetek mogą sięgać nawet 250 miliardów VND. „Państwo musi skrócić procedury, tak aby zamiast 2-3 lat na ukończenie projektu, jego realizacja trwała od 6 miesięcy do roku, co pomoże obniżyć koszty i zwiększyć podaż” – powiedział pan Phuc.

Istnieją projekty, które muszą obejmować 177 etapów przed oczyszczeniem terenu.

Pan Nguyen Quoc Hiep – prezes GP.Invest – zauważył kiedyś, że liczba pieczęci, które należy uzyskać w ramach procedur administracyjnych dla każdego projektu, wynosi około 38–40. Istnieją projekty, w których przedsiębiorstwa muszą wykonać 177 kroków trwających 360 dni, aby kwalifikować się do dialogu przed przymusowym oczyszczeniem terenu.

Delegat Zgromadzenia Narodowego Hoang Van Cuong powiedział również, że procedury administracyjne w sektorze nieruchomości wciąż są skomplikowane. Ostrzegł jednak, że jeśli jest tylko 4-5 kroków, ale nie są one jasne, może to utrudnić i skomplikować proces decyzyjny.

Zamiast tego, ważne czynniki, które należy wziąć pod uwagę, to: Ile czasu zajmuje realizacja projektu? Czy procedury są jasne, publiczne i transparentne? Czy przepisy są zgodne z rzeczywistością? Jasność pomaga przypisać konkretne obowiązki, unikając ogólnego obwiniania.

Dr Can Van Luc uważa, że ​​obciążenie kosztami jest bezpośrednią przyczyną rosnących cen nieruchomości. Koszty oczyszczania gruntów i działek stanowią w tym przypadku coraz większą część, zwłaszcza gdy nowy cennik gruntów zbliża się do ceny rynkowej, co powoduje gwałtowny wzrost zobowiązań finansowych przedsiębiorstw.

Podkreślił, że wiele projektów utknęło w martwym punkcie nie z powodu braku kapitału, ale z powodu długotrwałych procedur zatwierdzania, które ograniczyły podaż i podniosły ceny mieszkań. Jeśli ten proces zostanie zreformowany, tysiące projektów może wkrótce trafić na rynek, przyczyniając się do wzrostu podaży i spadku cen.

Pan Tran Van Khai (wiceprzewodniczący Komisji ds. Nauki, Technologii i Środowiska Zgromadzenia Narodowego):

Ograniczy wiele procedur, mocno zdecentralizuje

Projekt nieruchomości w budowie w Ho Chi Minh City - Zdjęcie: QUANG DINH

Procedury administracyjne w sektorze budowlanym są wciąż uciążliwe, skomplikowane i wielowarstwowe. Niektóre firmy uważają, że „najtrudniejszą rzeczą w tej chwili nie jest kapitał ani grunty, ale procedury inwestycyjne”. Mają pieniądze i grunty, ale projekt wciąż „utknął” z powodu serii pozwoleń i wycen.

Na przykład, uzyskanie pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego zajmuje ponad rok, ponieważ wymaga złożenia kolejnych dokumentów i ich weryfikacji przez wiele agencji. W Hanoi zdarzają się nawet projekty nieruchomości, w których samo przejście procedur niezbędnych do rozpoczęcia budowy zajmuje kilka lat.

Ponadto brak jednolitości i spójności między Prawem Budowlanym a przepisami pokrewnymi powoduje zamieszanie wśród inwestorów. Obecnie przeciętny projekt budowlany podlega regulacjom około 5-7 ustaw, przez co inwestorzy „nie wiedzą, których przepisów powinni przestrzegać”.

Dlatego też nadchodząca nowelizacja Prawa budowlanego skupi się na uproszczeniu i radykalnym skróceniu procedur, zgodnie z ideą „tworzenia zamiast kontrolowania”. W szczególności pozwolenia na budowę będą zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę dla projektów, które przeszły pozytywnie ocenę i zostały skrócone do jednej procedury licencyjnej dla innych projektów, z maksymalnym czasem uzyskania pozwolenia wynoszącym zaledwie 7 dni.

Towarzyszy temu decentralizacja, delegowanie uprawnień i odpowiedzialności w zarządzaniu budową w duchu maksymalnej decentralizacji, w połączeniu ze skutecznymi mechanizmami kontroli, monitorowaniem za pomocą technologii i danych, mechanizmami rozliczalności oraz sankcjami za naruszenia. W tym celu będziemy promować i tworzyć równe warunki dla sektora prywatnego, przyciągając zasoby społeczne.

Powrót do tematu

BINH KHANH – NGOC HIEN – NGOC AN

Source: https://tuoitre.vn/go-vuong-the-che-khoi-thong-nguon-luc-ky-cuoi-giam-nut-that-thu-tuc-chi-phi-cho-bat-dong-san-20251013075506049.htm