Infrastruktura transportowa tworzy dynamikę sprzyjającą zrównoważonemu rozwojowi rynku nieruchomości

Gotowa infrastruktura transportowa nie tylko zaspokaja potrzeby związane z podróżowaniem, ale także staje się rozwiązaniem kształtującym przestrzeń miejską, nadającym dynamikę projektom mieszkaniowym, rozwojowi satelitarnych obszarów miejskich i zwiększaniu wartości gruntów.

Motywacja z modelu TOD

Zdaniem profesora nadzwyczajnego, dr architekta Nguyen Vu Phuonga, zastępcy dyrektora Akademii Strategii i Szkolenia Urzędników Budowlanych (Ministerstwo Budownictwa), obecne modele rozwoju miast TOD (Transit-Oriented Development) w wielu krajach, takich jak Stany Zjednoczone, Francja, Japonia, Chiny... wszystkie one wykazują dwustronną zależność: nowoczesna infrastruktura sprzyja rozwojowi nieruchomości, a nieruchomości tworzą zasoby do reinwestowania w infrastrukturę.

Infrastruktura transportowa stwarza warunki do promowania zrównoważonego rozwoju rynku nieruchomości.

W Wietnamie, w kontekście ograniczonych zasobów budżetowych, gwałtownie rosnąca urbanizacja stwarza pilną potrzebę rozwoju infrastruktury transportowej związanej z nieruchomościami. Proces łączenia miejscowości i wdrażania dwupoziomowego modelu administracji publicznej stwarza potrzebę nowego podejścia opartego na obszarach funkcjonalnych, łączącego planowanie transportu z rozwojem miast i rynkiem nieruchomości. Takie podejście pomaga efektywnie wykorzystać wartość gruntów, zapewnić równość dostępu do mieszkań i ich adekwatność do możliwości finansowych mieszkańców, poprzez rozsądną alokację funduszy gruntowych na budownictwo komercyjne, socjalne (NOXH) i nieruchomości ekologiczne.

Według przeglądu Ministerstwa Budownictwa, do tej pory sieć dróg ekspresowych Wietnamu rozrosła się gwałtownie z około 90 km (2010) do 1700 km (2024), a do 2025 r. ma osiągnąć 3000 km. System dróg ekspresowych znacząco zwiększył rynek nieruchomości, zwłaszcza satelitarnych obszarów miejskich, stref przemysłowo-logistycznych, nieruchomości wypoczynkowych i zwiększył ceny gruntów wzdłuż tras pasowych i dróg ekspresowych. Ponadto koleje miejskie, rdzeń TOD i rozwoju nieruchomości, np. w Hanoi, wykorzystały 2 trasy (Cat Linh - Ha Dong, Nhon - dworzec kolejowy Hanoi), Ho Chi Minh City obsługiwało linię metra nr 1 Ben Thanh - Suoi Tien, oczekuje się, że do 2035 r. te dwa duże miasta będą miały ponad 600 km kolei miejskiej. Jest to siła napędowa restrukturyzacji przestrzennej, tworzenia satelitarnych obszarów miejskich i nieruchomości wzdłuż korytarza TOD.

Ponadto szybko kończą się szereg projektów lotniskowych i portowych, takich jak: projekt międzynarodowego lotniska Long Thanh, klaster morski Cai Mep - Thi Vai, Lach Huyen... stają się ważnymi międzynarodowymi bramami, promując logistykę, przemysł i nieruchomości usługowe - ośrodki wypoczynkowe, tworząc silny „napęd” dla rynku nieruchomości w kierunku TOD, miast satelitarnych i nowych korytarzy ekonomicznych .

Jednak infrastruktura Wietnamu wciąż stoi przed poważnymi wyzwaniami związanymi z brakiem kapitału, ograniczeniami instytucjonalnymi, zasobami i możliwościami wdrażania. Rynek nieruchomości często przeżywa „wirtualną gorączkę” z powodu oczekiwań, spekulacji i nieskutecznego zarządzania rynkiem. Wiele obszarów miejskich powstaje, gdy ruch uliczny nie jest jeszcze w pełni rozwinięty, co prowadzi do przeciążenia i braku łączności. Planowanie nie jest zsynchronizowane. Jednocześnie kluczowe segmenty, takie jak mieszkalnictwo socjalne, mieszkania pracownicze i akademiki, nie otrzymały należytej uwagi... Ta rzeczywistość stwarza pilną potrzebę kompleksowej strategii, która zapewni równowagę kapitałową dla rozwoju infrastruktury, a jednocześnie będzie ściśle powiązana z planowaniem urbanistycznym i ukierunkowaniem na zrównoważony rozwój rynku nieruchomości.

Orientacja na zrównoważony rozwój rynku nieruchomości

Eksperci rynku nieruchomości uważają, że – opierając się na doświadczeniach z rozwoju infrastruktury i sukcesów rynków nieruchomości w wielu krajach – rozwój modelu TOD zarówno promuje gospodarkę, jak i rozwiązuje problemy mieszkaniowe oraz kontroluje ceny gruntów. Wietnam może go wdrożyć, po odpowiednim dostosowaniu do warunków instytucjonalnych, zasobów i specyfiki danego obszaru miejskiego. Jest to skuteczny mechanizm finansowy, który może generować kapitał na infrastrukturę, wykorzystywać wartość gruntów wokół metra i linii kolejowych oraz generować dochody na rozwój mieszkań socjalnych, akademików, mieszkań pracowniczych itp.

Docent, dr architekt Nguyen Vu Phuong, skomentował, że aby zmaksymalizować rolę infrastruktury transportowej na rynku nieruchomości, Wietnam musi wdrożyć system orientacji i synchronicznych rozwiązań, koncentrując się na zintegrowanym planowaniu transportu i zagospodarowania terenu, zapewniając, że TOD stanie się centrum rozwoju wokół metra, BRT, obwodnicy i autostrady. W zakresie dostępu do transportu publicznego konieczne jest harmonijne rozmieszczenie typów budynków mieszkalnych: komercyjnych, socjalnych, pracowniczych i studenckich.

Ponadto należy synchronicznie rozwijać obszary usług komercyjnych, aby zrównoważyć podaż i popyt, promować sprawiedliwość społeczną, cywilizację i nowoczesność, a w szczególności przeznaczać zasoby na rozwój budownictwa socjalnego, mieszkań socjalnych, mieszkań pracowniczych, akademików i bezpośredniego połączenia z metrem/BRT, ponieważ jest to grupa, która będzie najczęściej korzystać z transportu publicznego; jednocześnie należy zastosować mechanizm gromadzenia wartości dodanej z gruntów, aukcji gruntów, funduszy na rozwój obszarów miejskich, wykorzystywania funduszy gruntowych wokół stacji i reinwestowania w infrastrukturę.

Ponadto w dużych miastach rozwijających się zgodnie z modelem miasta skompresowanego, 15-minutowym modelem miasta, zmniejsza się uzależnienie od pojazdów osobowych, promuje się korzystanie z transportu publicznego, poprawia jakość życia i zwiększa się wykorzystanie technologii cyfrowych w zarządzaniu danymi o ruchu drogowym, aby informacje dotyczące planowania, cen gruntów i projektów były przejrzyste...

W ramach prowadzonych badań Ministerstwo Budownictwa koncentruje się na budowaniu i wkrótce wdrożeniu polityki TOD w kierunku zrównoważonym i sprawiedliwym. W szczególności określa minimalny wskaźnik budownictwa socjalnego w TOD, wymagając od inwestorów zarezerwowania co najmniej 20-30% funduszu gruntowego lub powierzchni użytkowej w projektach TOD na mieszkania socjalne, mieszkania pracownicze i akademiki, zapewniając sprawiedliwość i przystępność cenową; pilotażowy model, w którym przedsiębiorstwa zarządzające metrem uczestniczą w eksploatacji nieruchomości wokół stacji i przeznaczają część dochodów na reinwestowanie w infrastrukturę i rozwój budownictwa socjalnego; koordynuje działania z władzami lokalnymi w celu proaktywnego planowania i utrzymywania funduszy gruntowych na kluczowych skrzyżowaniach, aby zapobiegać spekulacjom, kontrolować ceny gruntów i zapewnić racjonalne rozmieszczenie mieszkań o przystępnej cenie.

„Infrastruktura transportowa to nie tylko drogi i mosty, ale także narzędzie kształtowania obszarów miejskich i regulacji rynku nieruchomości. Skuteczne zastosowanie modelu TOD stanie się narzędziem stabilizacji cen mieszkań oraz zapewnienia równości społecznej i dostępu do odpowiednich mieszkań dla milionów ludzi” – powiedział dr Nguyen Vu Phuong, adiunkt i architekt.

Source: https://baotintuc.vn/kinh-te/ha-tang-giao-thong-tao-dong-luc-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-ben-vung-20250929100652183.htm