Przejrzystość podatkowa, firmy proaktywnie zarządzają przepływami pieniężnymi

„Wcześniej płaciliśmy podatek VAT, ponieważ w momencie przekazania produktu nie ustaliliśmy jeszcze ceny gruntu. Teraz, dzięki szczegółowym instrukcjom, firmy mogą realistycznie deklarować koszty od samego początku, co pomaga lepiej kontrolować koszty i finanse projektu” – powiedział pan Le Van Hoa, przedstawiciel firmy zajmującej się nieruchomościami w Ho Chi Minh City.

Budynki mieszkalne wzdłuż linii metra 1 i alei Vo Nguyen Giap ( Ho Chi Minh City). Zdjęcie ilustracyjne: Hong Dat/VNA

Pogląd pana Hoa jest podobny do poglądów wielu innych przedsiębiorstw działających na rynku nieruchomości, gdy od 1 lipca 2025 r. wchodzi w życie dekret rządowy nr 181/2025/ND-CP szczegółowo opisujący wdrożenie szeregu artykułów ustawy o podatku od wartości dodanej (VAT), w tym szczegółowe przepisy dotyczące sposobu ustalania ceny na potrzeby obliczania podatku od wartości dodanej (VAT) w przypadku działalności związanej z nieruchomościami.

Zdaniem ekspertów, jest to ważny krok w kierunku doskonalenia ram prawnych, zwiększenia przejrzystości i wsparcia przedsiębiorstw w bardziej proaktywnym prognozowaniu finansowym, a jednocześnie poprawy efektywności zarządzania podatkami w państwie, zwłaszcza w sektorze nieruchomości. Przejrzystość w ustalaniu cen podlegających opodatkowaniu musi być ściśle dostosowana do rzeczywistości, aby ograniczyć ryzyko prawne.

Jednym z ważniejszych elementów Dekretu 181 jest jasne uregulowanie cen kalkulacji VAT w działalności związanej z nieruchomościami. W związku z tym, cena kalkulacji VAT to cena sprzedaży bez VAT, która jest odliczana od ceny gruntu wpłacanej do budżetu państwa zgodnie z przepisami. W szczególności, w przypadku projektów, w których grunty zostały przydzielone przez państwo, dzierżawione lub licytowane, odliczalną ceną gruntu jest opłata za użytkowanie gruntu lub czynsz dzierżawny uiszczony jednorazowo. Jednakże koszty takie jak odszkodowania, wsparcie i oczyszczenie terenu poniesione przez samo przedsiębiorstwo nie będą wliczane do odliczalnej ceny gruntu.

Dr Nguyen Quang Tuyen (Uniwersytet Prawa w Hanoi ) stwierdził, że ta nowa kwestia ma bardzo duże znaczenie praktyczne. Wyjaśnienie, jaką cenę gruntu należy odliczyć od ceny naliczanej na poczet podatku, pomaga firmom w bardziej przejrzystym prognozowaniu kosztów, a tym samym w budowaniu odpowiednich strategii finansowych i sprzedażowych. Jednocześnie ogranicza to również ryzyko dodatkowych podatków z powodu nieprawidłowego ustalenia ceny gruntu przez urząd skarbowy – analizuje dr Tuyen.

W szczególności szczegółowe regulacje dla każdego rodzaju transakcji pomogą ograniczyć liczbę sporów i zwiększyć spójność. W dłuższej perspektywie transparentność mechanizmu naliczania podatku zbliży ceny nieruchomości do wartości rzeczywistych, ograniczając zjawisko „cen wirtualnych” wynikające z konieczności ponoszenia przez przedsiębiorstwa kosztów ryzyka podatkowego.

Dekret szczegółowo klasyfikuje również przypadki odliczeń od ceny gruntu, takie jak: otrzymywanie przeniesienia praw użytkowania gruntu, wnoszenie kapitału w grunt, płacenie z funduszu gruntowego w projektach BT lub PPP... Dla każdego formularza dekret jasno określa zasady ustalania odliczanej ceny gruntu.

Podzielając ten pogląd, adwokat Bui Quang Nghiem (Izba Adwokacka Ho Chi Minh City) wysoko ocenił jasność i zdolność tego dekretu do minimalizacji ryzyka prawnego. Kryteria ustalania cen gruntów podlegających odliczeniu są obecnie bardzo szczegółowe, co ogranicza rozbieżności interpretacyjne między organami podatkowymi a przedsiębiorstwami. W szczególności dekret przyczynia się do ochrony przedsiębiorstw przed ryzykiem nieoczekiwanego poboru podatków.

Co więcej, pan Nghiem podkreślił, że wartą uwagi kwestią jest zasada braku retroaktywności, która jest niekorzystna dla przedsiębiorstw. Jeśli zostanie ona prawidłowo wdrożona zgodnie z obowiązującymi przepisami, będzie ona ważnym narzędziem zapewniającym stabilne i transparentne środowisko biznesowe.

W rzeczywistości wiele firm z branży nieruchomości napotkało trudności z powodu konieczności tymczasowego płacenia podatków, gdy cena gruntu nie została zatwierdzona, a następnie ich zwrotu, gdy urząd skarbowy ponownie ustali cenę gruntu. Nowe przepisy pomogą firmom uniknąć nieoczekiwanych wydatków, a tym samym pozwolą im proaktywniej planować przepływy pieniężne w zależności od postępów projektu.

Z perspektywy agencji zarządzającej, pani Nguyen Thi Cuc – prezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Doradztwa Podatkowego – skomentowała, że ​​Dekret 181 pomaga uniknąć sytuacji „tymczasowej płatności, a następnie korekty”, ponieważ jest to czynnik, który wywiera dużą presję na firmy realizujące długoterminowe projekty. Stanowi on również podstawę prawną dla organów podatkowych do przeprowadzania kontroli w sposób bardziej ujednolicony i przejrzysty.

Z drugiej strony, Dekret wspiera również organy podatkowe w zwiększaniu efektywności nadzoru i ograniczaniu strat podatkowych. Dzięki szczegółowym wskazówkom dla każdego konkretnego przypadku, Dekret 181 pomaga w jednolitym wdrażaniu zarządzania podatkami w całym kraju, minimalizując różnice w rozumieniu i stosowaniu przepisów między poszczególnymi miejscowościami. To nie tylko poprawia efektywność poboru podatków z budżetu państwa, ale także pomaga organom podatkowym w bardziej proaktywnym nadzorze i kontrolach – analizuje pani Cuc.

Ponadto stosowanie szczegółowych przepisów w przypadku projektów BT, wkładu kapitałowego w formie gruntów lub przeniesienia infrastruktury technicznej, które są złożonymi transakcjami, pomaga ograniczyć utratę dochodów spowodowaną błędnym ustaleniem lub brakiem odliczenia ceny gruntu.

Dzięki jasnemu określeniu ceny gruntu podlegającej odliczeniu, firmy nie muszą już „przygotowywać się” na ryzyko podatkowe związane z ceną sprzedaży, przyczyniając się tym samym do stabilizacji poziomu cen nieruchomości. Eksperci twierdzą, że mechanizm ten jest nie tylko korzystny dla firm, ale także stwarza warunki do ochrony praw konsumentów i promuje transparentny rozwój rynku.

Dekret 181 to jeden z dokumentów określających cele reformy podatkowej na lata 2021-2030, mający na celu modernizację administracji podatkowej oraz zapewnienie sprawiedliwości, przejrzystości i spójności w egzekwowaniu prawa. Szczegółowe regulacje dotyczące cen naliczania podatku VAT nie tylko usuwają praktyczne przeszkody, ale także wpisują się w długofalowe działania rządu w zakresie reformy systemu podatkowego. Uczynienie mechanizmu naliczania podatku przejrzystym przyczyni się do rozwoju zdrowego, zrównoważonego i odpowiedzialnego rynku nieruchomości.

Od 1 lipca 2025 roku, kiedy Dekret 181 oficjalnie wejdzie w życie, środowisko biznesowe, organy podatkowe i rynek oczekują nowego, transparentnego, synchronicznego i bliskiego rzeczywistości korytarza prawnego. Wdrożenie Dekretu zgodnie z duchem dokumentu nie tylko przyczyni się do minimalizacji ryzyka dla przedsiębiorstw, ale także pomoże zwiększyć dochody budżetowe, poprawić otoczenie inwestycyjne i rozwinąć bardziej stabilny i zdrowy rynek nieruchomości w nadchodzącym czasie.

Według VNA

Źródło: https://doanhnghiepvn.vn/doanh-nhan/minh-bach-thue-doanh-nghiep-chu-dong-dong-tien/20250717084201660