Czy na rynku nieruchomości obserwuje się „sztuczne wzrosty cen”?

W porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku, rynek nieruchomości w pierwszym kwartale 2025 roku zaczął się ocieplać. W niektórych lokalizacjach w prowincji ceny gruntów gwałtownie wzrosły, a w niektórych obszarach odnotowano wzrost o 30-40% w porównaniu z okresem poprzedzającym Nowy Rok Księżycowy, Rok Węża. W tym czasie eksperci rynku nieruchomości zalecają inwestorom i mieszkańcom ostrożność w handlu nieruchomościami i unikanie kupowania gruntów po zawyżonych cenach.

Według ekspertów branży nieruchomości, chociaż rynek nieruchomości osiągnął dno w 2023 r., oczekuje się, że zacznie się ocieplać pod koniec 2024 r. i na początku 2025 r., wraz ze wzrostem popytu na transakcje. W prowincji Ha Nam rynek nieruchomości doświadcza szybkiego wzrostu. Inwestorzy przyspieszają budowę projektów, aby szybko dostarczać produkty na rynek. Ludzie koncentrują swoje inwestycje na obszarach miejskich otaczających oddział 2 szpitala Bach Mai, szpital Viet Duc, obszar uniwersytetu Nam Cao i strefy przemysłowe. Niektóre lokalizacje wokół oddziału 2 szpitala Bach Mai i szpitala Viet Duc, których ceny na początku ubiegłego roku wynosiły 40-45 mln VND/m2, wzrosły w tym roku do 70-75 mln VND/m2, a niektóre lokalizacje przekroczyły 90 mln VND/m2. Zjawisko „sztucznie zawyżanych” cen nieruchomości spowodowane jest przede wszystkim tym, że kupującymi i sprzedającymi są spekulanci, podczas gdy osób z rzeczywistymi potrzebami jest bardzo mało.

Pan Tran Van Phai, pośrednik w obrocie nieruchomościami z okręgu Chau Cau (miasto Phu Ly), powiedział: Po około dwóch latach zmagań z wysokimi stopami procentowymi i zaostrzonymi warunkami kredytowymi, rynek nieruchomości stopniowo się odradzał i wykazuje oznaki ożywienia, ponieważ Bank Państwowy Wietnamu poluzował politykę pieniężną. W tym czasie oprocentowanie kredytów w bankach komercyjnych utrzymywało się na stabilnym, niskim poziomie, co stymulowało kanały inwestycyjne, w tym rynek nieruchomości. Jeśli chodzi o nagły wzrost cen nieruchomości, zwłaszcza w pobliżu szpitali, szkół i stref przemysłowych, głównym powodem jest mentalność części populacji, która kupuje ziemię i domy, czekając na wzrost cen, a praktyka ta jest coraz bardziej powszechna. Obecnie panuje „gorączka ziemi”, ceny gruntów są wysokie, a popyt na mieszkania nie jest wysoki; większość ludzi kupuje w celach spekulacyjnych i wynajmu, a niektórzy nawet odsprzedają je zaraz po zakupie, aby osiągnąć zysk.

Widok na obszar miejski w okręgu Lam Ha (miasto Phu Ly).

Oprócz powyższych przyczyn, w ostatnich latach w niektórych miejscowościach i obszarach obserwuje się zjawisko aukcji praw do użytkowania gruntów, w których zwycięskie oferty wielokrotnie przewyższają cenę wywoławczą, co prowadzi do gwałtownego wzrostu cen gruntów na tym samym obszarze aukcji. Niewłaściwe zarządzanie i wdrażanie aukcji praw do użytkowania gruntów doprowadziło do powstania grup i stowarzyszeń inwestorów uczestniczących w aukcjach. Osoby te licytują grunty po cenach wielokrotnie wyższych niż cena wywoławcza, a następnie po wygranej aukcji mogą pozbywać się swoich wadiów, dążąc do sztucznego zawyżenia cen na danym obszarze i czerpania z tego korzyści. Z drugiej strony, popyt na inwestycje w nieruchomości jest również stymulowany przez realizację licznych projektów infrastrukturalnych.

Według ekspertów branży nieruchomości, zjawisko sztucznej manipulacji cenami i ich zawyżania przez spekulantów i pośredników prowadzi do drastycznych różnic między dzisiejszą ceną tej samej działki a ceną jutrzejszą. Wysokie ceny w niektórych lokalizacjach stają się punktem odniesienia, wyznaczając nowy poziom cen dla niektórych projektów i wpływając zarówno na ceny gruntów, jak i nieruchomości w danym regionie. Osoby, zwłaszcza te o niskich dochodach, będą miały trudności z nabyciem mieszkania. Jednocześnie sytuacja ta zwiększy koszty dla firm, zmuszając je do inwestowania w wysokiej klasy produkty nieruchomościowe zamiast w przystępne cenowo projekty dla osób o niskich i średnich dochodach.

Według podsumowania Urzędu Rejestracji Nieruchomości (Departament Rolnictwa i Środowiska), od końca 2024 r. do początku 2025 r. odsetek gospodarstw domowych kupujących i sprzedających grunty oraz przetwarzających certyfikaty prawa do użytkowania gruntów wykazywał tendencję wzrostową w porównaniu z początkiem 2024 r. Wśród nich wiele gospodarstw domowych kupowało i sprzedawało sobie nawzajem grunty, w tym wiele certyfikatów wydanych zaledwie 1-2 miesiące wcześniej, a następnie przetwarzało przeniesienie na inne osoby. W tym okresie eksperci ekonomiczni radzą, aby osoby chcące inwestować w nieruchomości pod budowę domów dokładnie rozważyły ​​swoje opcje, aby uniknąć zakupu po zawyżonych cenach, ponieważ sami spekulanci sztucznie je zawyżają.

Aby zapewnić transparentność i zrównoważony rynek oraz zapobiec gwałtownym wzrostom cen, które tworzą sztuczne bańki spekulacyjne, niezbędna jest ścisła współpraca i współdziałanie wszystkich odpowiednich sektorów. Obejmuje to wzmocnienie zarządzania i nadzoru ze strony agencji państwowych, promowanie badań, rozwoju i wdrażania mechanizmów i polityk mających na celu transparentność systemów informacji i danych dotyczących rynku nieruchomości. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami i giełdy muszą ściśle przestrzegać przepisów prawa w swojej roli pośredników. Jednocześnie odpowiednie organy powinny zintensyfikować działania mające na celu zwalczanie osób i firm, które uczestniczą w manipulacji cenami i tworzeniu sztucznych baniek spekulacyjnych. Rząd powinien nadal wdrażać atrakcyjne programy zachęt, aby zachęcić przedsiębiorstwa do rozwijania segmentów budownictwa komercyjnego, na które stać większość pracowników.

Tran Thoan

Source: https://baohanam.com.vn/kinh-te/nhieu-vi-tri-bat-dong-san-co-xu-huong-tang-ao-155961.html