Masowe porzucanie depozytów z aukcji gruntów na przedmieściach Hanoi: jeśli nie uda się temu zapobiec, rynek zostanie zdeformowany

Eksperci powołują się na „lekcje” ze sprawy Tan Hoang Minha: masowe porzucanie złóż po zapłaceniu wysokich cen za ziemię

Rynek jest nieustannie zaskakiwany cenami licytacji gruntów na przedmieściach Hanoi . W dystrykcie Hoai Duc ceny zwycięskich działek wahają się od ponad 90 do 133 milionów VND/m². W dystrykcie Thanh Oai ceny zwycięskich działek wahają się od 51 do 100 milionów VND/m², wielokrotnie przekraczając cenę wywoławczą.

Jednak bezpośrednio po aukcji większość zwycięzców sprzedawała swoje partie po cenie od 400 do 600 milionów VND za partię. W szczytowym momencie wiele partii zostało odsprzedanych za 800 milionów VND więcej niż wynosiła zwycięska oferta. Jednak już kilka dni później różnica spadła do około 100-200 milionów VND.

Co więcej, po tych aukcjach ceny gruntów na okolicznych rynkach natychmiast wzrosły do ​​5-10 milionów VND/m². W tamtym czasie brokerzy nie odważyli się nawet na zakup, czekając na różnicę w sprzedaży, ponieważ uważali, że ceny gruntów są zbyt wysokie w porównaniu z otaczającą infrastrukturą.

Co istotne, masowe przypadki porzucania depozytów zdarzały się na dużą skalę. Na przykład, podczas aukcji 68 działek w rejonie Ngo Ba, we wsi Thanh Than, w gminie Thanh Cao (dystrykt Thanh Oai, Hanoi), wystawiono 55 działek z porzuconymi depozytami, w tym zwycięską działkę z ceną 100,5 mln VND/m². Spośród 13 działek, na które wpłacono pełną kwotę, najwyższa cena wyniosła nieco ponad 55 mln VND/m².

W rozmowie z reporterem Dan Tri, pan Dinh Minh Tuan – dyrektor Batdongsan.com.vn w regionie południowym – powiedział, że przyczyną aukcji w Hanoi jest zbyt niska cena początkowa, jaką kupujący musieli wpłacić. Na przykład, średnia cena w niektórych udanych aukcjach wynosi 30 milionów VND/m², a cena wywoławcza to zaledwie 7 milionów VND/m². To pokazuje, że cena wejściowa jest zbyt prosta.

Ponadto podaż produktów na rynku jest zbyt niska, co powoduje, że deponenci chcą kupować je z myślą o transferze. Jednocześnie, umożliwienie krótkoterminowych transferów również wiąże się z pewnymi ograniczeniami, wpływającymi na ogólny rynek.

Dr Dinh The Hien – ekspert ekonomiczny – stwierdził, że osoby, które naprawdę chcą kupić, często poświęcają czas i wysiłek, aby dokładnie poznać ceny gruntów i rynek nieruchomości w okolicy. „Wpłacenie” depozytu świadczy o tym, że naprawdę chcą kupić.

Jednak obecnie na niektórych aukcjach gruntów w Hanoi masowo wycofywane są depozyty. Zdaniem pana Hiena, należy zadać sobie pytanie, czy uczestnicy rzeczywiście chcą kupić, czy też sabotować właściwą politykę państwa?

Zadatek za 55 działek gruntu na aukcji 68 działek gruntu w Thanh Oai, która odbyła się 10 sierpnia, został przepadnięty (zdjęcie: Duong Tam).

„Aukcje gruntów są wyrazem otwartości i przejrzystości. To właściwa polityka, zgodna z gospodarką rynkową. Państwo licytuje grunty, mając nadzieję na ich sprzedaż po cenie adekwatnej do rynku. Grupa docelowa to osoby, które mają realną potrzebę zamieszkania lub długoterminowej inwestycji, a nie spekulacji i zawyżania cen” – powiedział pan Hien.

Według pana Hiena, niedawne aukcje gruntów na przedmieściach Hanoi wykazały nietypowe oznaki. Ci, którzy wygrali wysokie oferty, a następnie masowo porzucili swoje depozyty, również odpowiadają za destabilizację rynku nieruchomości. Przytoczył „lekcję” z aukcji gruntów Tan Hoang Minha, która również polegała na płaceniu zawrotnych cen, a następnie porzucaniu depozytów. To wywołało efekt domina – falę bardzo wysokich wzrostów cen nieruchomości w Thu Thiem.

„W związku z tym sądzę, że niedawna wysoka aukcja, a następnie przepadek depozytu, były celowe i celowe, a nie po prostu zapłacenie wysokiej ceny. Być może poprzez aukcję wywołali poruszenie w okolicy, gdzie posiadają sporo ziemi” – powiedział pan Hien.

Jeśli nie zostanie to powstrzymane, porzucanie stosów może być kontynuowane.

Odnosząc się do konsekwencji zawyżenia oferty i anulowania depozytu, dr Dinh The Hien stwierdził, że po pierwsze, wpływa to na politykę aukcyjną państwa. Po drugie, takie aukcje staną się narzędziem dezorganizacji i destabilizacji lokalnego rynku nieruchomości. W rezultacie będzie to miało niekorzystny wpływ na ogólną gospodarkę i rynek nieruchomości. Tymczasem państwo stara się ustabilizować rynek nieruchomości, aby promować rozwój gospodarczy.

Zdaniem pana Hiena, jeśli nie zostaną podjęte zdecydowane działania mające na celu zapobieżenie praktyce płacenia wysokich kwot i utraty depozytu, incydent ten może powtórzyć się na innych aukcjach.

Pan Dinh Minh Tuan dodał, że po aukcjach, które wywołały poruszenie na rynku, nie tylko inwestorzy, ale i zwykli ludzie będą myśleć o cenie 100-130 milionów VND/m², która znajduje się 25-30 km od centrum Hanoi. To również punkt, w którym ceny gruntów w tym promieniu wzrosną nienormalnie, niezależnie od wartości biznesowej czy użytkowej. Poza tym, kolejne aukcje, o ile w ogóle będą miały miejsce, w innych obszarach będą miały znacznie wyższe ceny.

Nietypowe oferty mogą mieć liczne konsekwencje dla nabywców domów i podmiotów prowadzących działalność inwestycyjną, a nawet spowodować niestabilność całego rynku.

W szczególności osoby, które naprawdę chcą kupić dom, będą miały trudności z zakupem w okresie, gdy sprzedający podniosą cenę w porównaniu z wartością rynkową. Osoby dysponujące pieniędzmi będą spieszyły się z zakupem ziemi, licząc na zysk. Ponadto osoby, które nie są faktycznie zobowiązane do życia, skoncentrują swoje przepływy pieniężne na nieruchomościach, zamiast przeznaczać je na inne rodzaje działalności gospodarczej. Osoby, które potrzebują domu, nie mają wystarczająco dużo pieniędzy na zakup, podczas gdy osoby z pieniędzmi zainwestują je w ziemię.

Następną konsekwencją jest to, że krajowe i zagraniczne przedsiębiorstwa inwestycyjne przy realizacji dużych projektów będą miały większe trudności z oczyszczeniem terenu, a kapitał wzrośnie nawet wielokrotnie.

Ponadto efekt łańcuchowy może wystąpić na całym rynku i w innych segmentach. Na przykład ceny projektów mieszkaniowych w centrum Hanoi gwałtownie wzrosną, czasami nawet do 100 milionów VND/m² w kontekście ograniczonej podaży gruntów, dużego popytu i wzrostu cen nowych gruntów; ceny sąsiednich projektów mogą również wzrosnąć o 300-400 milionów VND/m²... Te wahania spowodują niestabilność rynku nieruchomości w krótkim okresie.

Eksperci twierdzą, że jeśli nie zapobiegniemy sytuacji, w której licytacja odbywa się po wysokich cenach, a następnie porzucanie depozytu, sytuacja taka może się powtórzyć (zdjęcie: Duong Tam).

Ekspert podkreślił, że jeśli nie zostaną podjęte żadne działania, ogólna cena wzrośnie. Po aukcji ludzie nie będą już pamiętać, ile osób wpłaciło depozyt. Zapamiętają jedynie ostateczny wynik, ostateczną cenę. To zapisze się w ich pamięci, pokazując, ile razy wzrosła cena w tym obszarze, co z pewnością wpłynie na ogólny rynek.

Sankcje są potrzebne

Odnosząc się do środków zapobiegawczych, dr Dinh The Hien stwierdził, że organizacja aukcji w poszczególnych miejscowościach wymaga ścisłego i bezpiecznego planu. Ponadto, proces wyceny gruntów w celu ustalenia ceny wywoławczej wymaga zaangażowania firmy rzeczoznawczej i jej odpowiedzialnego podejścia. W szczególności cena wywoławcza musi być zgodna z ceną rynkową. Dlatego też wpłata depozytu przed przystąpieniem do aukcji musi być odpowiednia.

W szczególności powinny istnieć środki, które uniemożliwią lub uniemożliwią udział w aukcji tym, którzy wcześniej zrezygnowali z udziału w niej, przez określony czas. Przed aukcją komitet organizacyjny musi dokonać przeglądu dokumentów, podobnie jak w przypadku innych metod licytacji. Ponadto każda miejscowość może również opracować dodatkowe plany i regulacje, odpowiednie dla danego miejsca, aby zapewnić efektywność dla państwa i obywateli.

Według pana Dinh Minh Tuana rozwiązaniem jest podniesienie cen wejściowych i ograniczenie możliwości „surfowania” przez uczestników. Jednocześnie agencja zarządzająca powinna opracować sankcje, takie jak grzywna 2-3 razy wyższa od depozytu, aby zapewnić, że uczestnicy wywiążą się ze swoich zobowiązań.

Pan Le Dinh Chung, członek Grupy Roboczej ds. Badań Rynku Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS), zaproponował również rozwiązanie, twierdząc, że konieczne jest wprowadzenie mechanizmu ustalającego cenę wywoławczą wyższą niż obecnie. Ponadto, zamiast obecnie ustalać wysokość depozytu na poziomie 20% ceny wywoławczej, należy go podnieść do około 30-50%. W związku z tym osoby zamierzające uczestniczyć w aukcjach gruntów z nieuczciwymi zamiarami będą mogły rozważyć taką możliwość.

Ponadto, według niego, inwestorzy mogą zostać zobowiązani do wpłacenia kaucji na rachunek organizatora. Jeśli inwestor wygra aukcję, organizator zatrzyma kaucję na poczet wypłaty, a w przypadku niedoboru, zostanie dokonana dopłata.

Source: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vung-ven-ha-noi-khong-ngan-chan-se-meo-thi-truong-20240918131201640.htm