Narodowy Fundusz Mieszkaniowy: Tworzenie dynamiki dla rozwoju budownictwa socjalnego

Narodowy Fundusz Mieszkaniowy to model, który sprawdził się w Singapurze i Korei Południowej.

Rząd właśnie wydał dekret 302/2025/ND-CP, który szczegółowo opisuje Narodowy Fundusz Mieszkaniowy i wdraża rezolucję 201/2025/QH15 Zgromadzenia Narodowego w sprawie szczegółowego mechanizmu rozwoju budownictwa socjalnego. W szczególności utworzono Centralny Fundusz Mieszkaniowy, podlegający Ministerstwu Budownictwa ; Prowincjonalny Komitet Ludowy utworzy i będzie zarządzać Lokalnym Funduszem Mieszkaniowym.

Konieczność zwiększenia zdolności organizacyjnych i operacyjnych

Fundusze te działają jako jednostki użyteczności publicznej, posiadają osobowość prawną, własne pieczęcie, niezależną księgowość i mogą otwierać rachunki w Skarbie Państwa lub bankach komercyjnych. Prowincjonalny Komitet Ludowy ma prawo do tworzenia nowych funduszy, reorganizacji lub przenoszenia istniejących, ale musi zapewnić zgodność z przepisami prawa.

Podstawową misją funduszu jest tworzenie i rozwijanie oferty mieszkań socjalnych, zaspokajającej potrzeby najmu. Fundusz ma prawo inwestować w budowę mieszkań socjalnych z synchroniczną infrastrukturą techniczną i społeczną; przyjmować i przekształcać funkcje mieszkań komunalnych na wynajem.

Projekt budownictwa socjalnego Ly Thuong Kiet (dzielnica Dien Hong, Ho Chi Minh) z 1254 mieszkaniami jest na ukończeniu. Zdjęcie: QUOC ANH

Ponadto fundusz może nabywać mieszkania socjalne od inwestorów, zamawiać, przyjmować lub przekazywać mieszkania od przedsiębiorstw w 100% będących własnością państwa, przyjmować mieszkania dla osób przesiedlonych lub mieszkania dobrowolnie przekazane przez organizacje i osoby prywatne. Fundusz może również nabywać lokale komercyjne na wynajem dla urzędników, pracowników służby cywilnej, pracowników sektora publicznego i robotników.

Jednocześnie fundusz odpowiada za organizację zarządzania i eksploatacji całości zainwestowanego lub otrzymanego funduszu mieszkaniowego, zapewniając, że działalność najmu odbywa się zgodnie z prawidłowym mechanizmem, właściwym podmiotom i dla właściwych celów zabezpieczenia społecznego.

Dr Huynh Phuoc Nghia, wykładowca na Uniwersytecie Ekonomicznym w Ho Chi Minh City (UEH), ocenił, że przepisy dotyczące mechanizmu działania, uprawnień i modelu organizacyjnego Narodowego Funduszu Mieszkaniowego zawarte w dekrecie 302/2025/ND-CP są stosunkowo kompletne i jasne.

Dr Nghia podkreślił jednak, że decydującym czynnikiem są zdolności organizacyjne i operacyjne. Narodowy Fundusz Mieszkaniowy jest jednostką sektora publicznego działającą w ramach mechanizmu autonomii finansowej, więc jakość zasobów ludzkich, umiejętność opracowywania strategii, prowadzenia projektów i koordynowania współpracy międzysektorowej będą decydować o poziomie sukcesu. „Dobry mechanizm to nie wszystko, ważne jest, aby zespół wdrożeniowy miał wystarczające możliwości, aby sprawnie działać” – podkreślił. Według niego, jeśli Narodowy Fundusz Mieszkaniowy otrzyma odpowiednie uprawnienia rekrutacyjne, będzie miał warunki do pozyskania zespołu dobrych ekspertów, co pozwoli mu na efektywniejsze, bardziej przejrzyste i zrównoważone funkcjonowanie modelu.

Według dr Nghii model funduszu rozwoju budownictwa mieszkaniowego nie jest nowy i jest dość podobny do modeli, które skutecznie funkcjonują w Singapurze czy Korei Południowej. W Singapurze agencje rozwoju budownictwa mieszkaniowego działają autonomicznie, mają łatwy dostęp do funduszy gruntowych i generują 50-60% całkowitej podaży mieszkań na rynku. Wietnam obecnie pozwala również Narodowemu Funduszowi Mieszkaniowemu na korzystanie z państwowych funduszy gruntowych zgodnie z planem, współpracę z sektorem prywatnym i pożyczanie kapitału od banków komercyjnych – mechanizm ten jest uważany za „bardziej otwarty” niż w wielu krajach europejskich, które polegają głównie na zasobach prywatnych. „Jeśli zostanie wdrożony we właściwym kierunku, fundusz może przynieść ogromny efekt. Docelowy rynek obejmuje mieszkania socjalne, zakwaterowanie dla pracowników, a także specjalne rodzaje mieszkań, takie jak mieszkania komunalne czy domy dla osób na obszarach dotkniętych klęskami żywiołowymi. Fundusz może w całości inwestować w mieszkania tymczasowe, przesiedlenia lub wspierać gospodarstwa domowe na obszarach dotkniętych osuwiskami, zgodnie z mechanizmem koordynacji z lokalnymi władzami” – analizuje dr Nghia.

Skupienie się na rozwijaniu projektów wynajmu

Pani Cao Thi Thanh Huong, Starszy Menedżer Działu Badań w Savills Vietnam, podkreśliła, że ​​Narodowy Fundusz Mieszkaniowy to model, który sprawdził się w Singapurze i Korei, gdzie ludzie mogą pożyczać pieniądze po niskim oprocentowaniu i na długie okresy, a uczestniczące w nim firmy korzystają z zachęt inwestycyjnych i dostępu do funduszy na zakup gruntów. Model ten przynosi korzyści obu stronom. Kupujący otrzymują rozsądne wsparcie finansowe, a firmy są motywowane do udziału w rozwoju mieszkań komunalnych. Kiedy obie strony odnoszą korzyści, rynek zmierza w kierunku bardziej zrównoważonego i zrównoważonego państwa.

Z perspektywy biznesowej, pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City (HoREA), oczekuje, że utworzenie Narodowego Funduszu Mieszkaniowego stworzy bardziej zróżnicowane i elastyczne kanały mobilizacji kapitału na rzecz rozwoju budownictwa socjalnego. Inwestorzy będą dysponować bardziej stabilnymi środkami finansowymi na realizację projektów, a osoby z rzeczywistymi potrzebami będą miały dostęp do mieszkań w rozsądnych cenach. W ten sposób zostanie osiągnięty cel budowy co najmniej miliona mieszkań socjalnych, wyznaczony przez rząd .

Według Przewodniczącego HoREA, oprócz mechanizmu kapitałowego, Narodowy Fundusz Mieszkaniowy tworzy również fundusz gruntowy dla inwestorów, którzy realizują projekty budownictwa socjalnego. Mechanizm ten ułatwia przedsiębiorstwom dostęp do czystych gruntów, taniego kapitału i skraca czas realizacji projektów. Jednocześnie przedsiębiorstwa uczestniczące w rozwoju budownictwa socjalnego mogą współpracować z funduszem w celu przygotowania funduszy gruntowych i zasobów długoterminowych.

Według dr. Phama Viet Thuana, dyrektora Instytutu Ekonomiki Zasobów Naturalnych i Środowiska w Ho Chi Minh, proces urbanizacji w ostatnich latach pokazał, że grupa zwykłych robotników, osób o niskich dochodach, pracowników stref przemysłowych… zawsze napotyka na trudności w dostępie do odpowiednich mieszkań. Dlatego uważa on, że utworzenie Narodowego Funduszu Mieszkaniowego, działającego w modelu „buduj – kupuj – wynajmuj”, będzie bardziej odpowiednie i przyniesie zrównoważoną efektywność.

Fundusz może proaktywnie tworzyć fundusze gruntowe, inwestować w infrastrukturę i budować mieszkania socjalne na wynajem na obszarach gęsto zaludnionych lub w pobliżu parków przemysłowych – gdzie popyt jest naprawdę duży i pilny. „Widzieliśmy wiele przypadków, w których ludzie kupowali mieszkania socjalne, ale podróżowali luksusowymi samochodami lub spekulowali za pośrednictwem pośredników. Jeśli skupimy się na modelu wynajmu, takie sytuacje znacznie się ograniczą” – powiedział.

Podkreślił, że od wielu lat pracownicy o niskich dochodach, urzędnicy państwowi i biedni robotnicy mają to samo pragnienie: stabilnego miejsca do życia za rozsądną cenę. Projekt budownictwa socjalnego z cenami wynajmu niższymi niż w przypadku pokoi wynajmowanych, lepszą jakością i profesjonalnie zarządzanym pomoże setkom tysięcy rodzin poprawić jakość życia i zmniejszyć presję związaną z zarabianiem na życie w obszarach miejskich.

Konieczne jest jednak doprecyzowanie i uszczegółowienie podmiotów uprawnionych do wynajmu. Zbytnie zaostrzenie warunków spowoduje, że mieszkalnictwo socjalne odejdzie od swojego pierwotnego celu, jakim jest zaspokojenie podstawowych potrzeb mieszkaniowych pracowników.

Narzędzie regulacji cen nieruchomości

Dr Pham Viet Thuan ma nadzieję, że Narodowy Fundusz Mieszkaniowy otrzyma wystarczające uprawnienia i zasoby, od preferencyjnych pożyczek, przez fundusze na czyste grunty, po politykę dotyczącą zwolnień i obniżek opłat za użytkowanie gruntów oraz procedury inwestycyjne. Wówczas fundusz nie tylko wesprze osoby w trudnej sytuacji, ale także pomoże rynkowi nieruchomości zmniejszyć presję związaną z wahaniami cen.

„W kontekście rosnących cen mieszkań, rosnących kosztów materialnych i finansowych, decyzja premiera o utworzeniu Narodowego Funduszu Mieszkaniowego, który będzie inwestował w projekty budownictwa socjalnego na wynajem i mieszkania pracownicze, jest bardzo zachęcającym sygnałem. Będzie to ważne narzędzie regulacyjne, które pomoże ograniczyć wzrost cen nieruchomości i ustabilizować rynek” – skomentował dr Thuan.

Źródło: https://nld.com.vn/quy-nha-o-thanh-bai-o-thuc-thi-196251124211636863.htm