Nowelizacja ustawy o gruntach: Czy era spekulacji i gromadzenia ziemi w zamian za odszkodowania dobiegła końca?

Zdaniem ekspertów nowelizacja ustawy o gruntach ma pomóc w zapobieganiu spekulacjom polegającym na kupowaniu taniej ziemi w oczekiwaniu na wysokie odszkodowanie.

W projekcie ustawy o zmianie i uzupełnieniu szeregu artykułów ustawy o gruntach, który Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska właśnie przedłożyło Rządowi, jedną z treści, która przyciągnęła uwagę opinii publicznej, jest propozycja regulacji praw użytkowników gruntów w sytuacji, gdy władze ogłosiły rekultywację gruntów, ale nie podjęły jeszcze decyzji.

Zaostrzyć transakcje gruntowe w oczekiwaniu na rekultywację gruntów.

W rzeczywistości, oczekując na przejęcie gruntów, właściciele gruntów mogą nadal przekazywać, darować lub wnosić wkład w postaci prawa do użytkowania gruntów (certyfikat własności gruntu) jako kapitał. Może to jednak prowadzić do kupna i sprzedaży gruntów w oczekiwaniu na odszkodowanie, w celu wykorzystania polisy dla osobistych korzyści.

Aby zaradzić temu problemowi, Ministerstwo proponuje, aby osoby, które otrzymały prawa do użytkowania gruntów w drodze przeniesienia, darowizny lub wkładu kapitałowego, miały prawo jedynie do odszkodowania, wsparcia i przesiedlenia na równi z tymi, których grunty zostały wcześniej wywłaszczone.

Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska twierdzi, że zaostrzenie zasad obrotu gruntami w okresie oczekiwania na ich wykup ograniczy spekulacje i zagwarantuje uczciwość odszkodowań i zasad oczyszczania gruntów.

Istnieje sytuacja, w której wiele osób gromadzi grunty rolne, czekając, aż zostaną one uwzględnione w planie zagospodarowania przestrzennego, aby mogli otrzymać odszkodowanie. (Grafika ilustracyjna)

Niedawno, po wejściu w życie Ustawy o gruntach z 2024 roku, na rynku pojawiła się sytuacja, w której wiele osób „gromadzi ziemię w oczekiwaniu na rekompensatę”, zwłaszcza w okolicach terenów przeznaczonych pod infrastrukturę, strefy przemysłowe, autostrady, obwodnice, lotniska itp. Dzieje się tak, ponieważ nowe prawo zmienia sposób ustalania cen gruntów, tak aby były one bliższe cenom rynkowym, a także wprowadza wiele przepisów dotyczących wsparcia dla przesiedleńców, rekompensat za nieruchomości oraz kosztów inwestycji w grunty.

Pan Pham Duc Toan, dyrektor generalny EZ Property Company, zauważył, że jeszcze przed wejściem w życie ustawy gruntowej z 2024 r. na rynku nieruchomości można było zaobserwować, jak osoby prywatne, grupy i organizacje wykupują grunty w oczekiwaniu na zmiany wprowadzone przez nowe prawo.

Pan Toan zauważył, że ustawa gruntowa z 2024 r. udoskonaliła mechanizmy i zasady zarządzania gruntami rolnymi i ich użytkowania, zwiększając limit otrzymywania transferów praw do użytkowania gruntów rolnych do kwoty nie większej niż 15-krotność limitu przydziału gruntów w danej lokalizacji.

Gdy tylko większość przeszkód została usunięta, ponownie zaczęto poszukiwać gruntów rolnych. Wiele firm zaczęło wykupywać tego typu grunty w miejscowościach pod budowę farm, zaawansowanych technologicznie modeli rolniczych lub modeli przemysłowych. Z drugiej strony, wielu inwestorów skupowało grunty rolne w oczekiwaniu na wycinkę i wysokie odszkodowania.

Podzielając ten pogląd, pan Nguyen Quang Huy – dyrektor generalny Wydziału Finansów i Bankowości (Uniwersytet Nguyen Trai) – również ocenił, że w rzeczywistości, z biegiem lat, za każdym razem, gdy pojawiają się informacje o planowaniu lub dużych projektach infrastrukturalnych, rynek często doświadcza fali krótkoterminowego gromadzenia gruntów w celu czerpania zysków z różnic w wynagrodzeniach. To nie tylko gwałtownie podnosi ceny gruntów w porównaniu z ich rzeczywistą wartością, ale także zwiększa koszty oczyszczania gruntów, co bezpośrednio wpływa na efektywność inwestycji publicznych i postęp projektów.

Co ważniejsze, jeśli spekulacje oparte na informacjach planistycznych będą kontynuowane, rynek stopniowo wykształci mentalność „inwestowania w oparciu o oczekiwania polityczne”, zamiast w oparciu o rzeczywiste potrzeby w zakresie użytkowania gruntów i ich rzeczywistą wartość eksploatacyjną. To szkodzi stabilnemu rozwojowi gospodarki .

„ Nowelizacja ustawy o gruntach, w tym dostosowanie praw użytkowników gruntów, pomoże ograniczyć tę sytuację ” – przewidział pan Huy.

Wysokość odszkodowania powinna zostać ustalona na podstawie cen gruntów obowiązujących w momencie ogłoszenia planu zagospodarowania przestrzennego.

Jeśli spekulacje oparte na informacjach planistycznych będą kontynuowane, rynek stopniowo wykształci mentalność „inwestowania w oparciu o oczekiwania polityczne”, zamiast w oparciu o rzeczywiste potrzeby w zakresie użytkowania gruntów i ich rzeczywistą wartość eksploatacyjną. To szkodzi stabilnemu rozwojowi gospodarki.

Pan Nguyen Quang Huy – Dyrektor Generalny Wydziału Finansów i Bankowości (Uniwersytet Nguyen Trai)

Komentując proponowane zmiany w ustawie o gruntach, eksperci uważają, że w kontekście rynku nieruchomości wchodzącego w fazę restrukturyzacji w kierunku większej przejrzystości i zrównoważonego rozwoju, planowane zmiany w ustawie o gruntach, a zwłaszcza te dotyczące kontroli transakcji gruntowych w okresie oczekiwania na ich nabycie w celu ograniczenia „kupna i sprzedaży w oczekiwaniu na odszkodowanie”, świadczą o godnym pochwały wysiłku agencji zarządzającej na rzecz poprawy ram instytucjonalnych i ograniczenia zakłóceń na rynku.

Jednakże, zdaniem pana Nguyen Quang Huy, aby ograniczyć spekulacje „oczekujące odszkodowania”, podejście powinno skupić się na kontrolowaniu korzyści pojawiających się po ogłoszeniu przejęcia gruntów, a nie na całkowitym zakazywaniu transakcji.

Po pierwsze, konieczne jest jasne określenie „ram prawnych” od daty oficjalnego zawiadomienia o nabyciu gruntu lub ogłoszenia o planowaniu. Po tym czasie transakcje nadal mogą być przeprowadzane, ale prawo do otrzymania odszkodowania, wsparcia lub zasad dotyczących przesiedlenia powinno być ustalane zgodnie z pierwotnym użytkownikiem gruntu. Takie podejście zarówno zapewnia przejrzystość rynku, jak i ogranicza krótkoterminowe zachęty spekulacyjne.

Co więcej, transparentność informacji ma kluczowe znaczenie. Gdy informacje planistyczne nie są publicznie i spójnie dostępne, często pojawiają się nierówności w dostępie do nich, co daje pewnej grupie spekulantów przewagę nad rynkiem. Dlatego konieczne jest promowanie digitalizacji danych o gruntach, publiczne udostępnianie informacji planistycznych w czasie rzeczywistym oraz zapewnienie obywatelom równego dostępu do informacji.

Oprócz narzędzi administracyjnych, należy przeprowadzić dalsze badania nad narzędziami finansowymi, takimi jak nakładanie wysokich podatków na transakcje krótkoterminowe lub wartość dodana wynikająca ze zmian w planowaniu. Jest to rozwiązanie „miękkie”, ale skuteczne w dłuższej perspektywie i zgodne z nowoczesnymi trendami w zarządzaniu w wielu krajach.

Jednak, zdaniem pana Huya, środki kontroli muszą być zaprojektowane harmonijnie, ponieważ prawo do przekazywania ziemi pozostaje prawowitym prawem własności obywateli. Celem powinno być ograniczenie wykorzystywania polityki dla osobistych korzyści, a nie zakłócanie legalnych transakcji obywatelskich.

Co więcej, propozycja, aby osoby, które otrzymały prawa do użytkowania gruntów w drodze przeniesienia, darowizny lub wkładu kapitałowego, były uprawnione jedynie do odszkodowania, wsparcia i przesiedlenia odpowiadającego tym, których grunty zostały wcześniej wywłaszczone, jest dość rozsądnym i wykonalnym podejściem.

Eksperci przewidują, że nowelizacja ustawy o ziemi ograniczy spekulację ziemią i jej gromadzenie w oczekiwaniu na odszkodowanie.

Pozytywnym aspektem jest to, że ta propozycja bezpośrednio wpływa na bodźce spekulacyjne. Gdy świadczenia odszkodowawcze przestaną rosnąć wraz ze sprzedażą gruntów w okresie poprzedzającym rekultywację, atrakcyjność „zakupu w oczekiwaniu na odszkodowanie” znacznie spadnie.

Aby jednak polityka ta była w pełni skuteczna, potrzebny jest połączony system danych o gruntach, jasne regulacje dotyczące terminów „finalizacji praw” oraz zwiększona przejrzystość i monitorowanie nietypowych transakcji na obszarach, na których grunty są przygotowywane do przejęcia.

„ Wdrożenie tego rozwiązania w sposób kompleksowy nie tylko pozwoliłoby rozwiązać krótkoterminowe problemy rynkowe, ale także przyczyniłoby się do zbudowania bardziej przejrzystego środowiska na rynku nieruchomości, ograniczenia spekulacji i ukierunkowania zasobów gruntowych na bardziej znaczący i zrównoważony rozwój gospodarczy w dłuższej perspektywie ” – podkreślił pan Huy.

Lider firmy zajmującej się nieruchomościami w Hanoi zasugerował również, aby w celu ograniczenia spekulacji gruntami w oczekiwaniu na odszkodowanie, ustawa o gruntach przewidywała wyłącznie rekompensaty oparte na aktualnym użytkowaniu gruntów w momencie ogłoszenia planu, a nie uwzględniające anormalnych wzrostów cen po opublikowaniu informacji o projekcie. Jednocześnie osoby kupujące grunty po ogłoszeniu planu również powinny mieć ograniczone prawa do odszkodowania.

Chau Anh

Source: https://vtcnews.vn/sua-luat-dat-dai-het-thoi-dau-co-gom-dat-de-don-den-bu-ar1017932.html