Straciłem 2,7 miliarda dolarów w ciągu 3 lat

Giełda w ostatnich sesjach Roku Smoka nadal handlowała spokojnie, płynność spadła do bardzo niskiego poziomu. W szczególności akcje nieruchomości były słabe, a ceny miały tendencję spadkową.

Akcje NVL spółki No Va Real Estate Investment Group Corporation ( Novaland ), której prezesem jest pan Bui Thanh Nhon, spadły czwartą sesję z rzędu, tracąc prawie 5,7% i osiągając historycznie najniższy poziom około 8950 VND za akcję.

Poprzednio, 10 stycznia, po raz pierwszy od debiutu giełdowego pod koniec 2016 roku, cena akcji NVL spadła poniżej wartości nominalnej, tracąc poziom 10 000 VND/akcję. Przełamano bardzo silny poziom wsparcia na poziomie 10 000 VND. Cena akcji NVL szybko spadła poniżej 9 000 VND/akcję. Presja sprzedaży wzrosła bardzo silnie, transfery na poziomie 10-16 milionów jednostek na sesję.

Wartość akcji NVL spadła po tym, jak Rada Dyrektorów po raz piąty skorygowała cenę i kurs konwersji międzynarodowej serii obligacji o wartości 300 milionów USD, z 40 000 VND do 36 000 VND/akcję, ale nadal jest to cena ponad 4-krotnie wyższa od ceny z 14 stycznia.

W ciągu ostatniego miesiąca wartość NLV spadła o 12%, a jeśli liczyć cały rok 2024, wartość tego kodu spadła o około 50%. W porównaniu z poziomem 92 500 VND za akcję w połowie 2021 roku, wartość tego kodu „wyparowała” nawet o ponad 90%.

Aktywa prezesa Bui Thanh Nhona (1958) również gwałtownie spadły. Na początku 2022 roku, według Forbesa, aktywa pana Nhona wynosiły 2,9 miliarda dolarów. Jednak w listopadzie 2022 roku aktywa pana Nhona spadły poniżej progu 1 miliarda dolarów i nie znajdowały się już na liście światowych miliarderów dolarowych.

Według wartości akcji, aktywa pana Nhona wynoszą obecnie ponad 5400 miliardów VND. W ciągu ostatnich 3 lat wartość jego aktywów zmniejszyła się o prawie 2,7 miliarda dolarów.

Pan Nhon posiada bezpośrednio ponad 96,8 miliona akcji. Ponadto posiada również ponad 512 milionów akcji za pośrednictwem dwóch odrębnych spółek, Novagroup i Diamond Properties.

Aktywa pana Nhona również gwałtownie spadły, ponieważ powiązana grupa akcjonariuszy stale zmniejszała swój stan posiadania, z około 1,2 miliarda akcji do ponad 750 milionów akcji. Obecnie wskaźnik posiadania spadł poniżej 39%. Grupa pana Nhona posiadała ponad 60% akcji NVL.

Od końca 2022 r. grupa akcjonariuszy pana Nhona była stale likwidowana lub aktywnie sprzedawana w celu uregulowania długów Novaland.

Spadek wartości netto netto poniżej wartości nominalnej może wpłynąć na plan emisji akcji indywidualnych dla inwestorów profesjonalnych i obecnych akcjonariuszy. W kwietniu 2024 r. Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy zatwierdziło plan emisji 200 milionów akcji indywidualnych w celu pozyskania 2000 mld VND oraz emisji 1,17 mld akcji po 10 000 VND za akcję dla obecnych akcjonariuszy w stosunku 10:6, co pozwoli na zebranie 11 700 mld VND. Zgodnie z planem, środki zostaną zainwestowane w spółki zależne, restrukturyzację zadłużenia i poprawę sytuacji finansowej.

BuiThanhNhon nguonNVL.gif
Pan Bui Thanh Nhon. Zdjęcie: NVL

Magnaci w tarapatach, ikona branży nieruchomości w kryzysie

Novaland jest uważany za giganta rynku nieruchomości w Wietnamie, z takimi znanymi projektami jak Aqua City, Novaworld Phan Thiet, Novaworld Ho Tram, Novahills Mui Ne, LakeView City... Jednak interes pana Nhona ma kłopoty.

Do końca września 2024 r. zobowiązania NVL wyniosły łącznie ponad 191 000 mld VND, z czego pożyczki krótkoterminowe wyniosły prawie 37 700 mld VND, a pożyczki długoterminowe – prawie 22 200 mld VND. Kapitał własny wynosił nieco ponad 40 600 mld VND. Wskaźnik zadłużenia do kapitału własnego był bardzo wysoki, sięgający 4,7-krotności, co oznaczało wysokie ryzyko. Zapasy wyniosły ponad 145 000 mld VND.

Proces restrukturyzacji NVL nabiera tempa. Ostatnio firma musiała sprzedać wiele aktywów, zaciągnąć więcej kredytów i wykupić wiele obligacji o wartości tysięcy miliardów VND. Problemy prawne niektórych projektów zostały rozwiązane… Jednak ogólnie rzecz biorąc, obciążenie długiem jest nadal wysokie.

Obecnie pan Bui Thanh Nhon i osoby z nim powiązane są narażone na utratę kontroli nad Novaland, gdy cena akcji spadnie poniżej wartości nominalnej. NVL wykorzystuje znaczną liczbę akcji należących do grupy pana Nhona jako zabezpieczenie. Gdy cena akcji gwałtownie spadnie, mogą one zostać sprzedane. Wskaźnik posiadania może spaść poniżej 36% – progu uprawniającego do zawetowania ważnych decyzji w spółce.

Grupa pana Nhona może również utracić prawo weta w Novaland, jeśli obligacje o wartości 300 milionów dolarów zostaną zamienione na akcje na mocy niedawno zatwierdzonego planu.

Nie tylko Novaland, ale również wiele spółek z branży nieruchomości notowanych na giełdzie boryka się z wieloma trudnościami, a ich akcje gwałtownie spadają. Ceny akcji takich spółek jak Dat Xanh (DXG), Phat Dat (PDR), DIC Corp. (DIG), Ha Do (HDG)… gwałtownie spadły. Podczas sesji 14 stycznia liczba akcji spółek z branży nieruchomości, których akcje spadły, była dwukrotnie większa niż liczba akcji spółek z wzrostami.

Rynek nieruchomości wszedł w nową fazę. Osiągnięcie dynamicznego wzrostu we wszystkich segmentach nie jest już łatwe. Firmom trudno jest również wykorzystać dźwignię finansową, aby się przebić.

Choć akcje spółek z branży nieruchomości były jedną z najatrakcyjniejszych grup na giełdzie, w ubiegłym roku rozczarowały inwestorów. Prognozy na rok 2025 również nie są optymistyczne. Wiele firm z branży nieruchomości odnotowało wysokie zadłużenie, niespłacone obligacje...

Niedawno Novaland ogłosił plan wykupu obligacji przed terminem zapadalności o maksymalnej wartości nominalnej 7000 mld VND. Z wielkim zaangażowaniem, 31 grudnia 2024 r., NVL wykupił 5 partii obligacji przed terminem zapadalności o łącznej wartości 1550 mld VND. Przedsiębiorstwo to ma jeszcze do wykupu obligacje o wartości 5450 mld VND.

Ceny mieszkań sięgają setek milionów/m², giganci rynku nieruchomości spieszą się z chwaleniem się zyskami . Ceny mieszkań na przedmieściach sięgają setek milionów/m², a ceny gruntów wystawionych na licytacje również gwałtownie rosną. Przychody z pośrednictwa w niektórych firmach zajmujących się nieruchomościami gwałtownie wzrosły. Czy transakcje na rynku nieruchomości naprawdę znów stały się aktywne?