Ułatwienie dostępu przedsiębiorstw do gruntów

Ilustracja: Bich Lien

W odpowiedzi na trudności w dostępie do gruntów dla przedsiębiorstw, które mają realizować projekty świadczące usługi w sektorze ochrony zdrowia i edukacji, wiceminister zasobów naturalnych i środowiska (MONRE) Le Minh Ngan udzielił wywiadu dziennikarzom na ten temat.

Reporter: Szanowny Panie, czy mógłby nam Pan powiedzieć, co ustawa gruntowa z 2024 r. i jej dokumenty wykonawcze stanowią w kwestii przydziału gruntów pod realizację projektów zapewniających inwestorom usługi w zakresie ochrony zdrowia i edukacji ?

Wiceminister Le Minh Ngan : W porównaniu z ustawą o gruntach z 2013 r., ustawa o gruntach z 2024 r. wprowadza wiele zmian w przepisach dotyczących odzyskiwania gruntów na potrzeby rozwoju społeczno -gospodarczego w interesie narodowym i publicznym. Państwo odzyskuje grunty w przypadkach, gdy jest to absolutnie konieczne do realizacji projektów rozwoju społeczno-gospodarczego w interesie narodowym i publicznym, w celu promowania zasobów gruntowych, poprawy efektywności użytkowania gruntów, rozwoju nowoczesnej infrastruktury społeczno-gospodarczej, wdrażania polityki zabezpieczenia społecznego, ochrony środowiska i zachowania dziedzictwa kulturowego w 31 konkretnych przypadkach wymienionych w artykule 79 ustawy o gruntach, niezależnie od źródła kapitału inwestycyjnego, zarówno z budżetu państwa, jak i spoza niego, w tym w projektach z dziedziny edukacji, zdrowia, kultury fizycznej i sportu itp.

W odniesieniu do tych przypadków, artykuł 124 ust. 5 ustawy o gruntach zezwala również na przydział i dzierżawę gruntów bez licytacji praw do użytkowania gruntów, bez przetargu mającego na celu wyłonienie inwestorów do realizacji projektów z wykorzystaniem gruntów do realizacji projektów w przypadkach, gdy państwo odzyskuje grunty zgodnie z postanowieniami artykułu 79 bez użycia publicznego kapitału inwestycyjnego lub projektów inwestycyjnych w ramach metody partnerstwa publiczno-prywatnego w przypadkach, gdy są zainteresowani inwestorzy, ale tylko jeden inwestor spełnia warunki zaproszenia do wyrażenia zainteresowania projektem, liczbę zainteresowanych inwestorów należy ustalić zgodnie z przepisami ustawy o przetargach, ustawy o gospodarce i zarządzaniu sektorem.

W przypadku gdy zainteresowanych jest 2 lub więcej inwestorów, konieczne jest przeprowadzenie aukcji praw do użytkowania gruntów lub przeprowadzenie przetargu w celu wyłonienia inwestorów. Pozwoli to zapewnić uczciwość i przejrzystość dostępu do gruntów między inwestorami, ograniczyć koncentrację gruntów w rękach kilku grup interesu oraz zagwarantować, że zasoby gruntowe będą rozdzielane sprawiedliwie i efektywnie, co zwiększy dochody budżetu państwa.

Ponadto art. 127 ust. 1 ustawy o gruntach dopuszcza przypadki, w których nie wykorzystano środków budżetu państwa, a odzyskanie gruntów podlega art. 79 ustawy o gruntach, w którym inwestor wybiera opcję negocjacji prawa użytkowania gruntów i nie proponuje ich odzyskania, może wykorzystać grunt do realizacji przedsięwzięć rozwoju społeczno-gospodarczego w drodze umowy o uzyskanie prawa użytkowania gruntów.

Albo w przypadku, gdy osoba mająca prawo do użytkowania gruntu zaproponowała projekt inwestycyjny, jeżeli mieści się on w przypadku określonym w art. 79 niniejszej ustawy, ale jest zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego i złożyła wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu, a właściwy organ państwowy zatwierdzi politykę inwestycyjną i jednocześnie zatwierdzi inwestora zgodnie z przepisami prawa inwestycyjnego, wówczas grunt może być wykorzystany do realizacji projektu inwestycyjnego bez zwrotu gruntu przez państwo (ust. 6, art. 127).

W związku z tym projekty świadczące usługi w zakresie ochrony zdrowia i edukacji kwalifikują się do odzyskania gruntów przez państwo zgodnie z postanowieniami ustawy o gruntach z 2024 r. bez rozróżnienia źródeł kapitału inwestycyjnego.

Reporter: Jakie więc podejście do ziemi stosują inwestorzy w tej branży, panie?

Wiceminister Le Minh Ngan : Ustawa gruntowa z 2024 r. stanowi, że metody dostępu do gruntów w przypadku projektów, w tym projektów z zakresu ochrony zdrowia i edukacji, są bardzo zróżnicowane i elastyczne, w zależności od rzeczywistej sytuacji wdrożeniowej; istnieją również metody wspierania i promowania inwestycji (przydział gruntów i dzierżawa gruntów bez aukcji lub przetargów).

Wiceminister Zasobów Naturalnych i Środowiska Le Minh Ngan. Zdjęcie: Gazeta TN&MT

Jednocześnie istnieją również metody zgodne z zasadami rynkowymi, oparte na konkurencji między przedsiębiorstwami, zapewniające uczciwość i przejrzystość (aukcje praw do użytkowania gruntów, przetargi mające na celu wyłonienie inwestorów realizujących projekty z wykorzystaniem gruntów) oraz metody stwarzające inicjatywę dla przedsiębiorstw (umowy o przeniesienie praw do użytkowania gruntów lub posiadanie praw do użytkowania gruntów).

Zatem zgodnie z postanowieniami Ustawy o gruntach dostęp inwestorów do praw do użytkowania gruntów w różnych dziedzinach, w tym w ochronie zdrowia i edukacji, jest bardziej otwarty, tworząc publiczne, przejrzyste, sprawiedliwe i sprzyjające środowisko, w którym inwestorzy mają dostęp do gruntów i mogą realizować projekty na rzecz lokalnego rozwoju społeczno-gospodarczego, zgodnie z polityką, wytycznymi i przepisami państwa.

Reporter: Niektórzy twierdzą, że ustawa gruntowa z 2024 roku stanowi, że przedsiębiorstwa dzierżawiące grunty od państwa mają prawo do zastawu hipotecznego, ale nie ma żadnych instrukcji wykonawczych, co utrudnia identyfikację wierzyciela hipotecznego przy uruchamianiu obligacji zabezpieczonych nieruchomościami. Jakie jest Pana zdanie na ten temat?

Wiceminister Le Minh Ngan : Ustawa o gruntach z 2024 r. szczegółowo określa prawa hipoteczne organizacji gospodarczych dla każdej formy użytkowania gruntów. W związku z tym organizacje gospodarcze, którym państwo przydzieliło grunty z opłatami za użytkowanie gruntów lub dzierżawiły grunty z jednorazową opłatą za cały okres dzierżawy, mają prawo zastawiać prawa do użytkowania gruntów i aktywa należące do nich, związane z gruntami, w instytucjach kredytowych posiadających licencję na działalność w Wietnamie, u innych organizacji gospodarczych lub osób fizycznych, zgodnie z przepisami prawa (punkt d, artykuł 33); organizacje gospodarcze, którym państwo wydzierżawiło grunty z rocznymi opłatami, osoby pochodzenia wietnamskiego zamieszkałe za granicą oraz organizacje gospodarcze z zagranicznym kapitałem inwestycyjnym mają prawo zastawiać aktywa należące do nich, związane z gruntami, w instytucjach kredytowych posiadających licencję na działalność w Wietnamie, u innych organizacji gospodarczych lub osób fizycznych, zgodnie z przepisami prawa (punkt b, artykuł 34).

Wprowadzenie hipoteki zgodnie z powyższymi postanowieniami musi w pełni spełniać warunki określone w ustawie o gruntach (art. 45), takie jak posiadanie jednego z rodzajów zaświadczeń o prawie do użytkowania gruntu, o których mowa w przepisach, grunt nie jest sporny lub spór został rozstrzygnięty przez właściwy organ państwowy, orzeczenie, decyzja sądu, decyzja lub orzeczenie arbitrażowe stało się prawomocne; prawo do użytkowania gruntu nie podlega zajęciu, nie są stosowane inne środki w celu zapewnienia wykonania orzeczenia zgodnie z przepisami ustawy o wykonywaniu orzeczeń cywilnych; mieści się w okresie użytkowania gruntu; prawo do użytkowania gruntu nie podlega tymczasowym środkom nadzwyczajnym zgodnie z przepisami prawa...

Prawo gruntowe zapewnia przedsiębiorstwom stosunkowo kompletny system prawny umożliwiający im wykonywanie praw hipotecznych związanych z prawami użytkowania gruntów.

Jeśli chodzi o hipotekę przy uruchamianiu obligacji z nieruchomościami jako zabezpieczeniem, co nie jest objęte zakresem ustawy o gruntach, ale mieści się w zakresie ustawy o instytucjach kredytowych, wyspecjalizowana agencja zarządzająca będzie miała własne argumenty za tą treścią.

Reporter: Co sądzi Pan o opiniach, że ustawa o gruntach z 2024 r. oraz dokumenty regulujące wdrażanie przepisów dotyczących cen gruntów komercyjnych i usługowych do obliczania podatku wykorzystują ceny gruntów na tym samym obszarze i w tej samej lokalizacji pomnożone przez 70–80%, co prowadzi do wysokich cen gruntów komercyjnych i usługowych, co powoduje trudności i wpływa na produkcję i działalność przedsiębiorstw?

Wiceminister Le Minh Ngan : Ustawa o gruntach z 2024 r. stanowi, że ceny gruntów do obliczania podatku od użytkowania gruntów są cenami gruntów z cennika gruntów. Artykuł 12 ust. 1 Dekretu Rządowego nr 71/2024/ND-CP z dnia 27 czerwca 2024 r. regulującego ceny gruntów stanowi, że ceny gruntów komercyjnych i usługowych są obowiązkowe i muszą być szczegółowo określone w cenniku gruntów uchwalonym przez Prowincjonalną Radę Ludową.

Wcześniej, wdrażając Ustawę o gruntach z 2013 r., zgodnie z postanowieniami artykułu 11 ust. 1 Dekretu nr 44/2014/ND-CP z dnia 15 maja 2014 r. Rządu regulującego ceny gruntów, Cennik gruntów komercyjnych i usługowych na obszarach miejskich oraz Cennik gruntów komercyjnych i usługowych na obszarach wiejskich to dwie obowiązkowe treści Cennika gruntów wydawanego przez Prowincjonalny Komitet Ludowy. Jednocześnie, tylko grunty wykorzystywane na cele publiczne z przeznaczeniem na działalność gospodarczą, grunty pod budowę siedzib agencji, grunty pod budowę robót publicznych, Prowincjonalny Komitet Ludowy może oprzeć cenę gruntu mieszkalnego na cenie siedziby urzędu, grunty pod budowę robót publicznych na sąsiednim obszarze, zgodnie z cennikiem gruntów, aby ustalić cenę gruntu.

Zatem zarówno ustawa o gruntach z 2013 r., jak i ustawa o gruntach z 2024 r. nie zawierają przepisów regulujących ustalanie ceny gruntów przeznaczonych pod usługi komercyjne na podstawie ceny gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, lecz wymagają zamieszczenia w Cenniku gruntów szczegółowych przepisów dotyczących cen tego rodzaju gruntów...

Powyższa sytuacja może wynikać z procesu wdrażania. Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska będzie nadal rejestrować, analizować i zwracać uwagę na te treści, aby analizować, sprawdzać i szybko rozwiązywać problemy, co pozwoli na dalsze dostosowywanie powiązanych polityk w celu jak najlepszego wdrożenia Ustawy o gruntach z 2024 r. w najbliższym czasie.

Reporter: Dziękuję bardzo, Panie Wiceministrze!

Source: https://dangcongsan.vn/phap-luat/tao-dieu-kien-thuan-loi-de-doanh-nghiep-tiep-can-dat-dai-680277.html